土地使用權協議出讓的程序

㈠ 什麼是土地使用權協議出讓

協議出讓國有土地使用權，是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當採用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可採取協議方式。
現在兩次土地大限後已經基本沒有可協議出讓的土地了，除非政策性很強的用地項目。

㈡ 土地出讓有幾種方式

國有土地的使用權取得方式分為：劃撥、出讓、國有土地租賃、國有土地使用版權作價出資或入股和國有土地授權權經營等五種方式。

但對於經營性地產開發如房地產、工業地產行業來說，國有土地使用權取得方式主要為土地出讓。土地出讓包括土地「招標、拍賣、掛牌及協議出讓」這4種方式。

簡單來說，非經營性土地的使用權大多以協議的方式取得（例建學校），經營性土地的使用權大多以招標、拍賣、掛牌的方式取得。

一、招標、拍賣、掛牌三種出讓方式的適用范圍與區別如圖：

二、協議的適用情況如下：

1.經營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的；
2.原劃撥、承租土地使用權人申請協議出讓；
3.劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓；
4.出讓土地使用權人申請續期；
5.法律法規規定的其他用途。

㈢ 國有土地出讓的出讓程序

1.土地交易的招標可採用公開招標或邀請招標。
公開招標是指招標人通過土地市場載體、媒體等形式發布招標公告而進行的招標。
邀請招標是指招標人向符合條件的單位和個人發出招標書面邀請進行的招標。
招標人應是國土資源行政主管部門，土地交易機構。
2.屬於下列情況的土地交易，採用公開招標方式進行。
(1)具有特定的社會、公益建設條件或其他綜合目標的；
(2)土地用途有嚴格限制，可能僅少數單位或個人有受讓意向的。
對土地使用者有資格限制或特別要求的，經市縣人民政府批准，可對符合條件的用地申請者進行邀請招標。
3.採用招標方式進行土地交易的，投標人少於三人的，招標結果無效，招標人可以重新組織招標或轉換為拍賣、掛牌出讓方式。
4.招標人應當至少在投標截止日前20日發布招標公告或邀請招標書。
因特殊情況需要更改、補充或撤回公告的，並在開標日不少於3日前告知當事人。
5.投標人應當按照招標文件的要求編制標書。投標人為單位的，由法定代表人書面簽字加蓋公章；投標人為個人的，由投標人簽名。投標人應當在投標截止日前將標書密封投入指定標箱，並交納投標保證金，保證金按周邊土地市場價5%收取。
招標公告中告知允許郵寄標書的，投標人應當掛號郵寄，並以投標截止日前招標人收到標書方為有效。
6.投標人向招標人遞交的投標文件應包括以下內容。
(1)填寫好的國有土地使用權投標書；
(2)投標人有效的營業執照副本；
(3)企業法定代表人證明書；
(4)法人代表身份證明書；
(5)以個人身份投標的，須提交身份證影印件；
(6)履約保證金到達招標人指定賬戶的證明材料；
(7)招標人認為應當提交的其他證明文件。
7.發出招標文件後，招標人不得隨意更改其內容，並應當對要約內容承擔責任。
投標人將標書投入標箱後不得撤回，並對標書和有關書面承諾承擔法律責任 。
8.招標人應當按照招標文件規定的時間、地點舉行開標會議，召集全體投標人參加，並公布評標、定標的原則的方法以及標底。土地交易機構指派人員，擔任開標會秘書工作。
9.評標、定標由招標人依法組織的評標組負責。評標組成員由五人以上單數組成，並推選一名評標組組長。評標組一般在開標前24小時內組成，其成員由監察機關派駐國土資源部門監察人員從專家庫人員中隨機抽取方式確定，並在開標人確定前保密。
10.專家庫人員應根據擬評標項目情況主動提出迴避申請。
對投標人提出要求需要評標組成員迴避的，由監察機關派駐國土資源部門監察人員進行審查，並報國土資源局領導確定。評標組成員一經確定，必須參加開標和評標。
11.土地交易的招標開標、評標按下列程序進行：
(1)點算標書；
(2)開啟標書；
(3)對標書和標書附件進行審查，對不符合規定的標書宣布為無效標書；
(4)評標和定標，確定中標人；
(5)對中標人發出《中標通知書》；
(6)與中標人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。
12.有下列情形之一者為無效標書：
(1)投標文件未密封的；
(2)投標文件無投標人及其法定代表人或者授權委託人印鑒的；
(3)應當提供投標保證金而未提供的；
(4)符合招標文件規定的其他無標標書條件的。
無效標書應當在開標前由招標人依法當眾認定並宣布。
13.開標會後，招標人應當於10日內確定中標人，並向中標人發出《中標通知書》，同時告知未中標人。
中標人應當按照《中標通知書》約定的時間、地點與招標人簽訂《國有土地土地權權出讓合同》；因特殊原因不能依約定時間簽訂的，經招標人同意可以另行約定簽訂時間，但最長不得超過15日。
14.《中標通知書》發出後，中標人因吊銷營業執照、取消資格等原因失去履約能力和條件的，招標人可以取消中標人的中標資格，《中標通知書》無效。招標可以確定排名第二的中標候選人為中標人。
15.投標人未中標或在開標會前聲明放棄投標的，招標人應當於定標後5日內退還投標人預交的保證金(不計利息)。投標人中標的，其交納的保證金可以充抵土地使用權出讓金。投標人在開標後撤標的，或中標後拒絕簽訂合同的，或失去履約能力與條件的，所交保證金不予退還。招標人拒絕簽訂合同的，應向中標人雙倍返還其保證金。
16.標底被泄露的，招標人有權終止招標活動，並告知投標人。 1.拍賣土地使用權，應發布拍賣公告，拍賣公告應在拍賣開始前20日發布。
因特殊情況需要更改、補充或撤回公告的，按本規則第條規定處理，並在拍賣日不少於3日前告知當事人。
2.拍賣公告發出後，競買人應在規定的時間內向拍賣人提出書面競買申請交納競買保證金，並提交下列材料：
(1)營業執照副本；
(2)法定代表人證明；
(3)法定代表人的身份證影印件；
(4)資信證明；
(5)委託競買，應當提供法人授權委託書；
(6)拍賣人認為應當提交的其他證明文件。
按公告告知可以郵寄競買申請文件的，競買人應當掛號郵寄，並且以競買申請截止日前拍賣人收到為有效。
3.拍賣人收到競買申請書後3日內向合格者發出通知書和拍賣文件及有關材料，對不符合競買資格的，拍賣人應當將申請材料退回競買意向人。
4.發出拍賣文件後，拍賣人不得隨意變更其內容，並對要約內容承擔責任。競買人應當對競買申請書的承諾承擔責任。
5.有下列情形之一的為無效申請：
(1)申請文件在競買申請截止日後收到的；
(2)申請文件不齊合或不符合規定的；
(3)申請文件字跡不清，無法辨認的；
(4)保證金沒有到達拍賣人指定賬戶的。
6.拍賣人對符合資格的競買人發給編號的競買標志牌。競買標志牌代表競買人的資格。
競買人一經舉牌應價即產生法律效力，不得撤回；其他購買人有更高應價的，原應價即失去效力。
競買人現場口頭提出加大加價幅度，符合競價原則的，可以接納其報價。
7.拍賣人應當在拍賣文件規定的時間、地點招集競買人舉行拍賣會，公布拍賣規則、程序和方法。
8.拍賣會按下列程序進行：
(1)競買人出示標志牌，主持人點算競買人；
(2)主持人簡介土地的位置、面積、用途、使用年限、規劃條件等事項；
(3)主持人宣布起價價位、應價遞增的幅度和拍賣規則等事項；
(4)主持人宣布競買開始；
(5)競買人應價；
(6)主持人連續三次宣布最後應價而沒有再應價的，主持人落槌；
(7)主持人宣布最後應價者為競得人；
(8)拍賣人與競得簽署《拍賣成交確認書》。
9.拍賣成交確認書應當包括下列內容：
(1)拍賣人、競得人的名稱(姓名)、地址；
(2)拍賣標的；
(3)拍賣在效時間、地點及價款；
(4)簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、地點；
(5)違約責任及爭議解決方式；
(6)其他需要約定的事項。
10.拍賣人可以對拍賣的地塊設定底價，設定底價的，主持人應當在拍賣前予以說明。競買人的最高應價未到底價的，該應價無效，主持人應當終止拍賣。 1.掛牌土地使用權，應當發布掛牌公告。掛牌公告應在掛牌起始日前20日發布。
因特殊情況需要更改、補充或撤回公告的，並在掛牌起始日不少於3日前告知當事人。
2.掛牌交易時間不得少於10個工作日。至掛牌交易截止日前，競買人向掛牌人提出書面報價競價申請，交納競買保證金，並提交下列材料：
(1)營業執照副本；
(2)法定代表人證明；
(3)法定代表人的身份影印件；
(4)資信證明；
(5)委託競買，應當提供法人授權委託書；
(6)掛牌人認為應當提交的其他證明文件。
按公告告知可以郵寄報價競價申請文件的，競買人應當掛號郵寄，並且以掛牌交易截止日前掛牌人收到為有效。
3.掛牌人收到競買申請書後3日內向合格者發出通知書和掛牌文件及有關資料。對不符合競買資格的，掛牌人應當將申請材料退回報價競價意向人。
4.發出掛牌文件後，掛牌人不得隨意變更其內容，並對要約內容承擔責任。報價競價人應當對報價競價申請書的承諾承擔責任。
5.有下列情形之一的為無效申請：
(1)申請文件在競買申請截止日後收到的；
(2)申請文件不齊合或不符合規定的；
(3)申請文件字跡不清，無法辨認的；
(4)保證金沒有到達掛牌人指定賬戶的。
6.掛牌依照以下程序進行：
(1)在掛牌公告確定的掛牌起始日，掛牌人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規劃要點、起始價、增價規則及增價幅度等，在土地有形市場掛牌公布；
(2)符合條件的競買人填定報價單報價；
(3)掛牌人確認該報價後，更新顯示掛牌價格；
(4)掛牌人繼續接受新的報價；
(5)掛牌期限屆滿，按照下列規定確定是否成交：
①在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高於底價，並符合其他條件的，掛牌成效；
②在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低於底價者除外；
③在掛牌期限內無應價者，競買人的報價均低於底價、均不符合其他條件的，掛牌不成交。
(6)在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上競買人要求報價的，在土地市場舉行掛牌宗地的現場競價，出價最高者為競得人；
(7)掛牌期限截止時，向掛牌人申請領取了統一製作的競價標志牌，即確認擁有繼續報價資格。
(8)掛牌現場競價按下列程序進行：
①競價主持人、記錄員就位；
②主持人簡介地塊掛牌交易期內掛牌價格的更新情況，宣布掛牌截止時的報價為起叫價及每一次應價遞增的數額。在競價過程中，主持人有權根據競價應價情況調整每一次應價數額。
③競價標志牌代表競買人的資格。競買人以舉牌方式應價。競買人應價時，手舉的競價標志牌應高出頭部。在新開價之前，競買人不得撤回已競價的應價。
④起叫價不等於該幅土地使用權出讓的底價，競價者最後應價低於底價時主持人有權終止競價，收回該幅土地使用權。
⑤競買人最後一次舉牌應價時，經主持人宣布最後應價數目「第一次」、「第二次」而沒有人再舉牌應價，主持人一槌敲下，該幅土地使用權由最後應價者取得。
⑥掛牌人與競得人簽署《掛牌成交確認書》。
7.《掛牌成效確認書》應當包括下列內容：
(1)掛牌人、競得人的名稱(姓名)、地址；
(2)掛牌標的；
(3)掛牌成效時間、地點及價款；
(4)簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、地點；
(5)違約責任及爭議解決方式；
(6)其他需要約定的事項。 1.協議出讓國有土地使用權，是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當採用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可採取協議出讓。
2.協議出讓國有土地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。
3.協議出讓最低價不得低於新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和；有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低於出讓地塊所在級別基準地價的70%。低於最低價時國有土地使用權不得出讓。
4.國有土地使用權出讓計劃經批准後，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公布。

㈣ 土地使用權出讓有哪幾種方式

國有土地使用權出讓抄可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須採取拍賣、招標方式；沒有條件的，可採用雙方協議的方式，但協議的方式出讓的土地價格不得低於國家所規定的最低價。
1、招標方式。招標出讓是指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標者）發出投標邀請，通過各投標者設計標書的競爭，來確定土地使用權受讓人的方式。招標出讓方式的特點是有利於公平競爭，適用於需要優先土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。
2、拍賣方式。拍賣出讓是按指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權拍賣給出價最高者（競買人）。它的特點是有利於公平競爭，適用於區位條件好，交通便利的鬧市區，土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。
3、協議出讓。協議出讓指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協議並簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。特點是自由度大，不利於公平競爭。適用於公共福利事業和非盈利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用地。

㈤ 關於國有土地使用權出讓的主要形式分為協議，招標，拍賣，和掛牌四種方式

三種土地出讓方式的具體程序：

協議出讓程序

市土地局根據市政府批準的出讓地塊方案向境內外發布出讓土地信息。

有意受讓者提出用地申請，並填寫用地申請表。

市土地局向申請受讓者提供出讓地塊的有關資料和規定。

必要時向成片開發土地的有意受讓者提交土地開發建設方案。

雙方協商達成一致意見。

簽訂土地出讓合同，並繳付定金，按土地出讓合同規定，在付款期限內向市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土

地出讓金。

受讓者在付清出讓金後，到市土地局辦理土地使用權登記手續，領取《中華人民共和國國有土地使用證》。

招標出讓程序

市土地局制定出讓土地招標方案，報經市政府批准發布招標公告。

有意投標人到指定地點購買土地使用規劃、投標須知、土地投票書、土地使用合同書文本及其它有關文件。

市土地局向有意投標者解答有關出讓土地法規及出讓有關問題。

投標者在規定的投標截止日期前繳納保證金（不計息），並將密封後的投標書投入標箱。

市土地局組織有關部門組成評標委員會，主持開標、評標、決標工作。

對有效標書進行評審，市土地局向中標者發出中標證明書，未中標者由市土地局退保證金。

中標者在規定的時間內與市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門簽訂土地出讓合同，並繳納定金，保證金可抵充定金。

中標者按合同規定支付全部出讓金後，到市土地局辦理土地使用權登記，領取土地使用證。

拍賣出讓程序

市土地局制定出讓土地拍賣方案，報經市政府批准後，發布拍賣出讓土地公告。

市土地局向競爭者提供土地使用合同書文本、土地使用規劃及其他有關文件。

驗證競買者資格，發放應價牌。

市土地局主持拍賣競買，簡介拍賣地塊情況，宣布拍賣起價。

競買者舉牌應價。

競買獲勝者與市土地局簽訂土地出讓合同，繳付定金。

競買獲勝者按土地出讓合同規定，在付款時限內向市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土地出讓金。

競買獲勝者付清全部土地出讓金後30日內，到市土地局辦理土地使用權登記手續，領取《國有土地使用證》。

㈥ 國有土地使用權出讓手續需要哪些

國土資源部《協議出讓國有土地使用權規范》規定

原劃撥、承租土地使用權擬申請辦理出讓手續的，應由原土地使用權人持下列有關材料，向市、縣國土資源管理部門提出申請：

（1）申請書；

（2）《國有土地使用證》、《國有土地劃撥決定書》或《國有土地租賃合同》 ；

（3）地上建築物、構築物及其他附著物的產權證明；

（4）原土地使用權人有效身份證明文件；

（5）改變用途的應當提交規劃管理部門的批准文件；

（6）法律、法規、行政規定明確應提交的其他相關材料。

㈦ 簽訂土地使用權出讓合同時應當遵守哪些程序

土地使用權出讓合同是由國家與土地使用者簽訂的合同，出讓主體為市、縣人民政府，合同的訂立及履行等具體行為由市、縣人民政府所屬的土地行政管理職能部門代行。市、縣人民政府在簽訂土地使用權出讓合同時應遵守以下程序：（1） 土地管理部門會同城市規劃部門、建設部門、房產部門共同擬定有關土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件；（2） 將上述方案按照國務院規定的批准許可權批准後，由土地管理部門實施；（3） 土地使用者在支付全部土地使用權出讓金後，應當依照規定辦理登記，領取土地使用證； 取得土地使用權後土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。

㈧ 協議出讓國有土地使用權規定的協議出讓國有土地使用權規定

在中華人民共和國境內以協議方式出讓國有土地使用權的，適用本規定。
本規定所稱協議出讓國有土地使用權，是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 協議出讓國有土地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。 協議出讓最低價不得低於新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和；有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低於出讓地塊所在級別基準地價的70%。
低於最低價時國有土地使用權不得出讓。 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據經濟社會發展計劃、國家產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報同級人民政府批准後組織實施。
國有土地使用權出讓計劃經批准後，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公布。
因特殊原因，需要對國有土地使用權出讓計劃進行調整的，應當報原批准機關批准，並按照前款規定及時向社會公布。
國有土地使用權出讓計劃應當包括年度土地供應總量、不同用途土地供應面積、地段以及供地時間等內容。 國有土地使用權出讓計劃公布後，需要使用土地的單位和個人可以根據國有土地使用權出讓計劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時限內，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請。
市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計劃接受申請的時間不得少於30日。 在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門方可按照本規定採取協議方式出讓；但商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。
同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，採取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。 對符合協議出讓條件的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門會同城市規劃等有關部門，依據國有土地使用權出讓計劃、城市規劃和意向用地者申請的用地項目類型、規模等，制定協議出讓土地方案。
協議出讓土地方案應當包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規劃設計條件、供地時間等。 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據國家產業政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮土地估價規程》的規定，對擬出讓地塊的土地價格進行評估，經市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策?合理確定協議出讓底價。
協議出讓底價不得低於協議出讓最低價。
協議出讓底價確定後應當保密，任何單位和個人不得泄露。 《國有土地使用權出讓合同》簽訂後7日內，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當將協議出讓結果在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公布，接受社會監督。
公布協議出讓結果的時間不得少於15日。 違反本規定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分：
（一）不按照規定公布國有土地使用權出讓計劃或者協議出讓結果的；
（二）確定出讓底價時未經集體決策的；
（三）泄露出讓底價的；
（四）低於協議出讓最低價出讓國有土地使用權的；
（五）減免國有土地使用權出讓金的。
違反前款有關規定，情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。 本規定自2003年8月1日起施行。原國家土地管理局1995年6月28日發布的《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》同時廢止。