依法收回國有土地使用權補償

❶ 國有土地使用權依法收回和房屋拆遷是什麼法律

一、政府收回國有土地使用權的依據是什麼
1、並不是基於公共利益的需要，收回國有土地使用權，而為商業利益。
2、收回國有土地使用權應當先對原土地使用權人進行補償，未經補償安置，根據物權之法則，被拆遷人既對房屋擁有產權，仍對土地依法擁有使用權，
《物權法》房地一體，一物一權的原則;
國辦發[2004]46號《國務院辦公廳關於控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》：「嚴禁未經拆遷安置補償，收回原土地使用權而直接供應土地，並發放建設用地批准文件」。
《土地儲備管理辦法》：第十二條因實施城市規劃進行舊城區改建需要調整使用土地的，應由國土資源管理部門報經有批准權的人民政府批准，依法對土地使用權人給予補償後，收回土地使用權。對政府有償收回的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
二、收回國有土地法定程序
(一)收回國有土地使用權應當先經拆遷補償安置程序，未經拆遷補償安置，根據物權之法則，被拆遷人既對房屋擁有產權，仍對土地依法擁有使用權?
(二)根據《行政許可法》及程序正當原則，應履行告知、告知申請聽證的程序;
(三)送達程序
收回國有土地使用權，涉及原土地使用權人的重大權益，應當將政府收回土地使用權的決定送達給申請人才能發生法律效力。
行政機關在收回國有土地使用權時應當遵循「正當程序」原則。行政機關作出的具體行政行為在法律上被認定為存在並對行政相對人產生法律約束力，必須具備法定條件。該法定條件除了依法享有行政職權的行政主體，應當對行政相對人作出明確、具體、有效果的表示內容外，在程序上應當按照法律規定的時間和方式向相對人進行送達。依法送達是具體行政行為成立的必備條件，未經送達則具體行政行為不成立，也不具有法律約束力。原告屬於市政府作出的「土地收回決定」的行政相對人。
2004年國務院發布了《全面推進依法行政實施綱要》，依法行政的基本要求：
程序正當。行政機關實施行政管理，除涉及國家秘密和依法受到保護的商業秘密、個人隱私的外，應當公開，注意聽取公民、法人和其他組織的意見;要嚴格遵循法定程序，依法保障行政管理相對人、利害關系人的知情權、參與權和救濟權。行政機關工作人員履行職責，與行政管理相對人存在利害關系時，應當迴避。
三、怎樣確定國有土地使用權
1、土地使用者經國家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用，或通過依法轉讓、繼承、接受地上建築物等方式使用國有土地的，可確定其國有土地使用權。
2、土地公有制之前，通過購買房屋或土地及租賃土地方式使用私有的土地，土地轉為國有後迄今仍繼續使用的，可確定現使用者國有土地使用權。
3、因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已經變更了實際土地使用者的，經依法審核批准，可將土地使用權確定給實際土地使用者;空地及房屋坍塌或拆除後兩年以上仍未恢復使用的土地，由當地縣級以上人民政府收回土地使用權
4、未按規定用途使用的國有土地，由縣級以上人民政府收回重新安排使用，或者按有關規定處理後確定使用權。
5、1987年1月《土地管理法》施行之前重復劃撥或重復徵用的土地，可按目前實際使用情況或者根據最後一次劃撥或徵用文件確定使用權一定范圍的土地被幾個單位重復徵用或先後劃撥給幾個單位使用的情況經常引起土地爭議。產生這種情況的原因，有政策方面的問題，也有國土資源管理機關的失誤等問題。但從一般情況來講，土地使用者正常使用的土地不可能劃給另一個單位使用，主要是先前的使用者征(撥)而未用或征(撥)多少用閑置土地造成的，這種情況下的土地按實際使用情況確定給後來的單位使用是合理的。如果先前土地使用者是被迫撤銷或遷移，後又恢復或遷回，原土地已被劃給其他單位使用的，則應按政策要求和土地利用現狀確定是否返還土地使用權。

❷ 怎樣理解收回國有土地「適當補償」的標准

《城市房地產管理法》第十九條對出讓土地使用權提前收回的補償規定是：根據回土地使用者已使用答的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應補償。何謂「相應補償」？按該法釋義，指土地使用者的直接損失和間接損失。根據《合同法》相關條款釋義，「直接損失」是指財產上的直接減少；「間接損失」是指推動的可以預期取得的利益。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條對劃撥用地的收回補償規定是：無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建築物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。原國家土地管理局對該條的解釋是：「適當補償」是指直接損失，指按原使用單位實際損失的程序予以合理補償。如原使用單位需要搬遷的，建設單位應當負責搬遷安置費用。這樣看來，為舊城改建和公共利益收回國有土地使用權的基本補償是：出讓土地使用權應該為對價原則加協商，而劃撥土地使用權應該為非對價原則加協商。其道理不復雜，劃撥用地價格中，不含土地出讓金。

❸ 國家提前收回出讓土地，補償問題

對的。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第19條：「國家對土地使用內者依容法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。」此處所謂社會公共利益的需要，主要是指依政府土地利用總體規劃及城市規劃的調整，出讓土地需要收回改為劃撥用地的。依《土地管理法》第53條規定，將出讓土地收回主要用於以下方面：
1) 國家機關用地和軍事用地;
2) 城市基礎設施用地和公益事業用地;
3) 國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地;
4)法律、行政法規規定的其他用地。

提前收回土地使用權，必然會給土地使用權人造成損失，國家給予相應的補償。

❹ 關於國有土地使用權的回收及補償問題

一、收回劃撥國有土地使用權

(一)無償收回劃撥國有土地使用權

無償收回劃撥國有土地使用權主要包括《土地管理法》第五十八條第一款第(四)、(五)兩項以及《土地管理法》第三十七條第一款、違反《土地管理法》第五十六條的規定擅自改變土地用途、《基本農田保護條例》第十八條第一款等5種情形。具體內容包括：

1、因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；

2、公路、鐵路、機場、礦場等核准報廢的；

3、已辦理審批手續的非農業建設佔用耕地，以劃撥方式提供土地使用權，連續二年未使用土地的；

4、未按土地使用權劃撥批准文件規定的，擅自改變土地用途。

5、經國務院批準的重點建設佔用基本農田的……連續兩年未使用的，經國務院批准，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權。

上述5種情況，第1、2兩種和第3、4種情況在無償收回土地使用權時，採取的方法不相同：

收回第1種和第2、第5種情況下的土地使用權屬於土地管理的一種行政措施，可以按照《閑置土地處置辦法》(國土資源部令第5號)第五條規定辦理，即由市、縣人民政府土地行政主管部門報經原批用地的人民政府批准後予以公告，下達《收回土地使用權決定書》，終止國有劃撥土地使用權，注銷土地登記和土地證書。當事人按期不交出土地，可以按《土地管理法》第八十條的規定給予處罰。第5種情況必須特別注意，「原批准用地的人民政府」只能是國務院，省、市、縣三級人民政府沒有這一批准權。

而第3項則是因土地使用者依法取得國有劃撥土地使用權後，連續兩年未使用土地造成的違法行為，收回這類土地使用權應當依法對當事人實施行政處罰，以此事達到收回土地使用權的目的。實施行政處罰的依據是《土地管理法》第三十七條第一款和《土地管理法》第八十條。當事人不履行處罰決定，可以由實施行政處罰的國土資源管理部門依法向人民法院申請強制執行。

第4項屬於違反法律規定擅自改變土地用途的違法行為，應當按照《土地管理法》第八十條的規定，採用行政處罰的辦法收回土地使用權。

(二)有償收回劃撥國有土地使用權

有償收回劃撥國有土地使用權主要包括《土地管理法》第五十八條第一款第(一)、(二)項規定的情形。具體內容包括：

1、為了供利益需要使用土地的；

2、為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的。

收回上述2種情況的國有劃撥土地使用權，是因政府需要使用土地而造成土地使用者不能再繼續再使用土地，因而必須對土地使用者給予適當補償。補償的法律法規依據是：《土地管理法》第五十八條第二款、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十二條。已成立土地儲備機構的地方，收回土地使用權工作可以由土地儲備機構具體實施；未建立土地儲備機構的，可以由市、縣人民政府國土資源管理部門與土地使用者協商解決收回土地使用權的補償問題。土地儲備機構或國土資源管理部門與用地者達成收購補償協議後，還必須公告收回土地使用權，注銷土地登記和土地證書。

❺ 提前收回國有土地，政府應當怎樣補償土地使用人的損失

一、政府提前收回國有土地使用權的法律依據

1、《物權法》第148條：建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，並退還相應的出讓金。

2、《土地管理法》第58條第1款：有下列情況之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權：

（1）為公共利益需要使用土地的；

（2）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；

……

依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。

3、《城市房地產管理法》第20條：國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。

4、《國有土地上房屋徵收與補償條例》第13條規定：房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回。

根據以上法律規定，國家政府部門可以根據公共利益的需要提前收回國有土地使用權，而無須徵得國有土地使用權人的同意，但是至於何為公共利益的需要，並沒有
統一的界定，政府往往對此有很大的解釋權，特別是現在國家在推進城鎮化的建設中，收回國有土地使用權是舊城改造及城鎮化的重要一環，在舊城改造中，既有公
共利益的需要，也有商業開發的需要，所以有時很難界定政府的收回行為是否符合公共利益的需要。

二、政府提前收回國有土地使用權補償的法律規定

目前，我國對提前收回國有土地使用權的補償還沒有統一的規定，沒有對國有土地使用權的徵收建立單獨的補償制度，下面先分析各個法律的不同規定：

（1）《物權法》規定的補償制度

根據《物權法》第148條的規定，收回國有土地使用權的補償，分為兩部分，一是該土地上的房屋及其他不動產給予補償，二是退還相應的出讓金。

（2）《土地管理法》規定的補償制度

《土地管理法》第58條規定的補償制度更為模糊，只是簡單的規定對土地使用權人應當給予「適當」補償，未對補償辦法和補償的具體標准作出規定，何為「適當」沒有判斷的標准。

（3）《城市房地產管理法》規定的補償制度

《城市房地產管理法》第20條規定，根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。這個補償制度帶有一定的市場價值的含義，即如
何判斷「實際年限和開發土地的實際情況」的價值呢？只有對土地的實際年限和開發土地的實際情況進行價值評估，這種價值評估必然體現土地市場的價值；

但是這個規定仍然是簡陋的，如何對「實際年限和開發土地的實際情況」進行價值評估，並沒有明確的規定，也沒有程序上的任何規定。

（4）《國有土地上房屋徵收與補償條例》的補償制度

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第17條規定，對被徵收人的補償包括：（一）被徵收房屋價值的補償；（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。

雖然從表面意義上理解，這里規定的只是對徵收國有土地上的房屋價值的補償，但是根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第13條的規定：房屋被依法徵收的，
國有土地使用權同時收回。對國有土地上的房屋價值進行補償後，國有土地使用權是無償收回的，對徵收房屋價值的補償就包含了土地使用權的補償，土地使用權的
價值應包含在房屋的價值之中。

根據以上對各個法律規定的分析，對於提前收回國有土地使用權的補償，雖然法律規定不統一，相互之間不銜接，但是從整體上看，我國對收回國有土地使用權的補
償建立的基本制度是「房地一體」的補償制度，即通過對土地上的房屋及不動產進行補償的形式對收回的國有土地和徵收的房屋進行一體化補償，房屋及不動產的補
償價值中包含了國有土地使用權的補償價值。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》的補償制度延續了《物權法》的補償制度，都體現為對國有土地上的房屋及不動產的補償形式，只不過《物權法》還規定了退還
相應出讓金的規定；《城市房地產管理法》中的「土地開發的實際情況」也可以理解為土地上房屋及不動產的建設情況，與對土地上的房屋及不動產進行補償的規定
也基本一致，只是《城市房地產管理法》還考慮了土地的使用年限，土地使用年限的價值實際體現為土地的市場價值，在評估土地上的房屋價值時可以考慮進去。

因而，我們國家並沒有建立對收回國有土地使用權單獨的補償標准和辦法，而是採取對國有土地上的房屋及不動產價值進行補償的基本形式實現對土地和房屋的一體化補償。

三、對國有土地上的房屋和土地使用權的補償價值應為市場價值

根據對相關法律和政策的分析，我認為政府提前收回國有土地使用權的補償，包括對土地上的房屋和土地使用權價值的補償，而且房屋的價值和土地使用權的價值均應為市場價值，具體闡述如下：

（1）《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定的補償包含對房屋價值和土地使用權價值的補償，而且均為市場價值

第19條規定：對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。

《國有土地上房屋徵收評估辦法》對「被徵收房屋價值」進行了解釋，第11條規定：「被徵收房屋價值是指被徵收房屋及其佔用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自願進行交易的金額，但不考慮被徵收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。」
首先，被徵收房屋的價值包括兩部分，一是被徵收房屋的價值；二是被徵收房屋佔用范圍內的土地使用權的價值；

其次，被徵收房屋的價值及其佔用范圍內的土地使用權的價值均為市場價值，即「在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自願進行交易的金額」。

最後，被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格，強調不得低於市場價格。房屋的價值更多的體現是土地的價值，如果土地價值不按市場價值確定的話，整個房產的價值無法表現為市場價值，更不能保證不低於類似房地產的市場價格。

因而，收回國有土地使用權，應該根據其市場價值進行補償，這是《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定的基本補償原則。

❻ 徵收土地和收回國有土地使用權的區別

1、批准主體不同：

由有關人民政府土地行政主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權。

省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批准。

在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批准土地利用總體規劃的機關批准。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批准。

規定以外的建設項目佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准。

2、補償范圍不同：

徵收土地的，按照被徵收土地的原用途給予補償。徵收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。徵收耕地的土地補償費，為該耕地被徵收前三年平均年產值的六至十倍。

為公共利益需要使用土地的，收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。

3、目的不同：

土地徵收以公益性為目的。收回國有土地使用權的情形包括：

1、為公共利益需要使用土地的；

2、為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；

3、土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的

4、因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；

5、公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。

參考資料來源：網路-中華人民共和國土地管理法

參考資料來源：網路-土地徵收

❼ 國家收回國有土地使用權，原土地使用權人取得的補償金要不要繳納企業所得稅

一、根據《營業稅稅目注釋》第八條規定：土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不應徵收營業稅。只要符合以下兩個條件就不徵收營業稅：1、必須有市政府收回土地的文件；2、土地使用者取得的補償費必須是由財政支付的。你公司如有上述收迴文件，由政府財政支付相關款項，不徵收營業稅。
二、土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定：因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免徵土地增值稅。符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核後，免予徵收土地增值稅。

根據財稅[2006]21號文件規定：《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 》 第十一條．第四款所稱：因「城市實施規劃」而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因「國家建設的需要」而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

三、印花稅依據《財政部 國家稅務總局關於印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）第三條規定：對土地使用權出讓、轉讓合同，按「產權轉移書據」徵收印花稅。「產權轉移書據」的印花稅稅率為萬分之五。

四、企業所得稅根據《關於企業政策性搬遷收入有關企業所得稅處理問題的通知 財稅[2007]61號規定：
對企業取得的政策性搬遷收入，應按以下方式進行企業所得稅處理：
1. 搬遷企業根據搬遷規則，用企業搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途的固定資產和土地(以下簡稱重置固定資產)，以及進行技術改造或安置職工的，准予搬遷企業的搬遷收入扣除重置固定資產、技術改造和安置職工費用，其餘額計入企業應納稅所得額。
2. 企業因轉換生產經營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進行重置固定資產或技術改造，而將搬遷收入用於購置其他固定資產或進行其他技術改造項目的，可在企業政策性搬遷收入中將相關成本扣除，其餘額計入企業應納稅所得額。
3. 搬遷企業沒有重置固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用後的余額計入企業當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。
4. 搬遷企業利用政策性搬遷收入購置的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或推銷，並在企業所得稅稅前扣除。
5. 搬遷企業從規劃搬遷第二年起的五年內，其取得的搬遷收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定扣除相關成本費用後，其餘額並入搬遷企業當年應納稅所得額，繳納企業所得稅。

❽ 房屋徵收涉及收回出讓的國有土地使用權，如何支付補償

《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十條 國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。
《中華人民共和國土地管理法》第五十八條 有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權：
（一）為公共利益需要使用土地的；
（二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；
（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；
（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；
（五）公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。
依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。
《房地產估價規范》
6．7 征地和房屋拆遷補償估價
6．7．1 征地和房屋拆遷補償估價，分為徵用農村集體所有的土地的補償估價（簡稱征地估價）和拆遷城市國有土地上的房屋及其附屬物的補償估價（簡稱拆遷估價）。
6．7．2 征地估價，應依據《中華人民共和國土地管理法》以及當地制定的實施辦法和其他有關規定進行。
6．7．3 拆遷估價，應依據《城市房屋拆遷管理條例》以及當地制定的實施細則和其他有關規定進行。
6．7．4 依照規定，拆除違章建築、超過批准期限的臨時建築不予補償；拆除未超過批准期限的臨時建築給予適當補償。
6．7．5 實行作價補償的，可根據當地政府確定公布的房屋重置價格扣除土地價格後結合建築物成新估價。
6．7．6 依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權，根據社會公共利益需要拆遷其地上房屋時，對該土地使用權如果視為提前收回處理，則應在拆遷補償估價中包括土地使用權的補償估價。此種土地使用權補償估價，應根據該土地使用權的剩餘年限所對應的正常市場價格進行
據此，依據上述法律規定，房屋徵收涉及收回出讓的國有土地使用權的，土地使用權人有權獲得下列補償：一、剩餘年限的土地使用權市場評估價，二、剩餘年限的土地出讓金。一般情況下，被徵收房屋的市場評估價應包含土地使用權的補償。北方土地拆遷維權網

❾ 為什麼依法收回劃撥土地使用權，應予以補償

我廠於1987年依法取得一塊劃撥土地。2005年，我廠被列入舊城改造的范圍，現即將被拆遷。據說，因為當年無償取得土地，因此在拆遷時得不到土地補償，只能獲得建築物補償。

收回劃撥土地有無具體補償規定?這類問題如何處理?讀者 謝志東

答：對於您提出的依法收回劃撥土地是否應該對土地使用權進行補償這個問題，結合法律法規規定、理論研究情況和實際操作辦法，進行解答，僅供參考。

1990年5月19日實施的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院第55號令）第四十七條規定，「對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和規劃的要求，可以無償收回」，「無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建築物、其他附著物，市縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償」。《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規定，為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權，收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。這兩個法律法規從條文理解上確實存在不一致的地方，由於《中華人民共和國土地管理法》和國務院第55號令分別屬於法律和行政規章，處於不同的效力位階上，根據《中華人民共和國立法法》下位法服從上位法的原則，《中華人民共和國土地管理法》的效力高於國務院第55號令。

上述法律法規關於收回劃撥土地使用權補償規定的變化，也正反映了理論研究中對劃撥土地使用權屬性認識的不斷深化。劃撥土地使用權作為財產權的屬性得到越來越廣泛的認同，其權益逐步明確。事實上，就土地使用權本身而言，劃撥土地使用權與出讓土地使用權都屬於用益物權的一種，同樣屬於財產權，只是土地使用權取得方式不同。盡管1986年頒布的《中華人民共和國土地管理法》就對國有土地劃撥制度進行了明確規定，但是直到1990年5月19日國務院第55號令頒布，才對劃撥土地使用權的概念進行了界定，即「劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權」。原國家土地管理局於1992年3月8日發布了《劃撥土地使用權管理暫行辦法》，對劃撥土地使用權解釋為：「劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。」1994年7月5日通過的《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十二條第一款對土地使用權劃撥行為進行了界定，即「縣級以上人民政府，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為」。從強調無償取得，到承認劃撥土地使用權取得可能無償或發生相應成本，其間的變化表明，劃撥土地使用權逐步被作為一項財產權來看待。

不僅如此，在長期使用劃撥土地的過程中，也伴隨資金投入，會產生相應的附加值。依據「誰投資誰擁有」的產權原則，企業應擁有相應部分的財產權。2001年2月13日，國土資源部發布的《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》（國土資發〔2001〕44號）中規定：「企業改制時，可依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益，計入企業資產。」這一規范性文件首次明確了企業的國有劃撥土地權益，明確承認劃拔土地使用權是一種財產權。

因此，舊城改造收回劃撥土地使用權，應對原土地使用權人給予補償，且補償前必須進行價值評估。按照《城鎮土地估價規程》（2002年7月1日實施）的說明，「劃撥土地使用權價格與土地使用權出讓金之和為出讓土地使用權價格」，在實際估價時，首先根據宗地條件評估其出讓土地使用權價格（通常設定為該用途的最高出讓年限），扣除應繳納的土地出讓金，即為劃撥土地使用權價格。

中國土地礦產法律事務中心 劉洋