物權確認糾紛裁判規則

㈠ 物權法定原則的緩和主要有幾個觀點

1、為什麼要緩抄和，因為物權法定有局限性，因為立法是有滯後性的
2、怎麼緩和，解釋上，將法定中的法擴張解釋為包括習慣法在內
3、在實際裁判中，將新創設的物權通過解釋包含在物權法的規定范圍內
4、讓與擔保就是一種非典型擔保物權，就是法官在判例中創設，在最開始創設時，可以說讓與擔保物權不是擔保物權，而是所有權加擔保合同的新型擔保形式，讓與擔保制度發展這么多年後，又可以說習慣法已經承認了讓與擔保物權的存在

㈡ 中華人民共和國民事訴訟法第二百條第二項的規定

《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項的規定：原判決、裁定認定的基本事實缺乏證據證明的，人民法院應當再審。

所謂缺乏證據證明，指的是缺乏能夠證明案件基本事實所必不可少的證據，主要是基本證據或者主要證據，同時應注意缺乏證據證明與證據不足的區別。

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《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》

第二條：當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或反駁對方的訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。

沒有證據或證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。

第五條：在合同糾紛案件中，主張合同關系成立並生效的一方當事人對合同訂立和生效的事實承擔舉證責任；主張合同關系變更、解除、終止、撤銷的一方當事人對引起合同關系變動的事實承擔舉證責任。

對合同是否履行發生爭議的，由負有履行義務的當事人承擔舉證責任。

對代理權發生爭議的，由主張有代理權一方當事人承擔舉證責任。

第六十四條：審判人員應當依照法定程序，全面、客觀地審核證據，依據法律的規定，遵循法官職業道德，運用邏輯推理和日常生活經驗，對證據有無證明力和證明力大小獨立進行判斷，並公開判斷的理由和結果。

第七十三條：雙方當事人對同一事實分別舉出相反的證據，但都沒有足夠的依據否定對方證據的，人民法院應當結合案件情況，判斷一方提供證據的證明力是否明顯大於另一方提供證據的證明力，並對證明力較大的證據予以確認。

因證據的證明力無法判斷導致爭議事實難以認定的，人民法院應當依據舉證責任分配的規則作出裁判。

㈢ 物權法的基本原則是什麼

一、什麼是物權法的基本原則
原則，即觀察問題、處理問題的准繩。物權法的基本原則，是物權法所直接或者間接確立的、貫穿於物權制度中的法律實施之根本准則，包括守法准則、司法准則、執法准則和法律監督准則。它是民法基本原則在物權法中的具體體現，是物權法的本質和特徵的集中體現，反映了市民社會和社會主義市場經濟的根本要求，表達了物權法的基本價值取向，是物權法中高度抽象的、最一般的行為規范和價值判斷准則。
二、物權法的四大基本原則是什麼
1、物權法定原則
物權法定原則，又稱為物權法定主義，是指物權只能依據法律設定，禁止當事人自由創設物權，也不得變更物權的種類、內容、效力和公示方法。包括物權的種類法定、內容法定、效力法定、公示方式法定。
2、公示、公信原則
公示就是物權的設立、轉移必須公開、透明。公示原則就是要求將物權設立、轉移的事實通過一定的方式向社會公開，使其他人知道物權變動的狀況，以利於保護第三人的利益，維護交易的安全和秩序。公信原則是指一旦物權的取得和變動經過公示，當事人就有理由產生合理信賴，相信以公示方法所表現出來的權利人和權利狀態是正確的。
3、一物一權原則
一物就是指的一個完整的、獨立物而不是指它的某一部分，一權就是在這個物上只能設一個所有權，也就是一物不能有二主。
4、區分原則
所謂物權法上的區分原則即指在發生物權變動時，物權變動的原因與物權的變動的結果作為兩個法律事實，他們的成立生效依據不同的法律根據的原則。無論物權變動的原因是什麼，原因的成立與物權的變動都不是一個法律事實，而是兩個區分的法律事實。
三、物權法基本原則的功能
1、物權法的基本原則是物權立法的准則。
2、物權法的基本原則是物權主體進行受物權法調整的民事活動的基本准則。
3、物權法的基本原則是裁判者對物權法律、法規進行解釋的基本依據。
4、物權法的基本原則是民法學者討論物權法所涉價值判斷問題時，應當權衡的主要因素。
物權法的四大基本原則主要包括物權法定原則、公示公信原則、一物一權原則、區分原則，在物權法體系中占據重要地位，具有一定的現實意義

㈣ 如何在案件審理中用物權期待權處理財產糾紛

如何在案件審理中用物權期待權處理財產糾紛，最高法2014年9月1日頒布的《關於刑事裁判涉案財產部分執行的若干規定》，就實踐中已經達成共識的若干問題予以規定，但對於其他若乾重點疑難的法律問題，最高法院則採取了迴避的態度，交由各級法院繼續實踐探索。

一、廣東省發生的一案例：交易中的房產遇刑事執行

1、甲方楊某與乙方鄭某簽訂《房屋買賣協議書》，約定甲方將位於某處的房產以72萬元價格出售給乙方，簽訂協議時乙方支付現金30萬元給甲方，30萬元交付後，楊某將涉案房產證書交付鄭某，隨後鄭某入住涉案房產並實施裝修、繳納物業管理費等。在約定辦理產權變更登記期間，因楊某丈夫病故、其本人又涉嫌犯罪被捕、監禁等原因至今未與鄭某辦理產權變更登記。

2、期間廣州市中院作出刑事判決，「判處楊某無期徒刑，剝奪政治權利終身，並處沒收個人全部財產」。

3、廣州中院依刑事判決書查封了楊某名下的涉案房產。鄭某提出執行異議，認為楊某已將涉案房產出賣給他，並將該兩房產及房地產證交付其所有及入住，其已實際取得兩涉案房產的所有權利，申請解除對涉案房產的查封。

二、廣州中院駁回鄭某異議

核心觀點：法院應當嚴格遵守相關法律及司法解釋的規定。

理由一：根據物權法的相關規定，涉案房產屬楊某所有，執行法院查封於法有據。

物權法第九條規定：「不動產的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外」。《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二條規定，「人民法院可以查封、扣押、凍結被執行人佔有的動產、登記在被執行人名下的不動產、特定動產及其他財產權。」

房屋作為不動產，應以登記作為物權變動的生效要件，涉案房產登記在楊某名下，從現行規定而言，執行法院據生效判決查封登記於楊某名下的涉案房產於法有據，並無不妥。

理由二：鄭某雖簽訂了《房屋買賣協議書》，但未完全支付購房款，亦不得對抗人民法院查封。

《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定：「被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。」

據上述最高法院規定，對已經簽訂買賣合同並交付全部價款的財產，人民法院不得採取財產保全措施；對已經簽訂買賣合同並交付部分價款的財產，或雖然簽訂買賣合同但尚未支付價款的財產，則可以採取保全措施。

就本案而言，鄭某的權利基礎來源於《房屋買賣協議書》，各方當事人對於該協議的真實性及合法性並無異議，但鑒於鄭某僅支付了30萬元，尚餘42萬元未支付，並不能據上述規定阻卻執行法院的查封行為。

三、廣東高院：異議成立。該裁定突破了規定的局限性。

核心觀點：既要正確適用法律，又要保護善意相對人的合法權益。

首先，關於程序問題，廣東高院認為「適用民事訴訟法第二百二十五條的規定，解決了案外人異議之訴不能受理的問題，是現有法律框架之下相對合理的選擇。最高人民法院《關於刑事裁判涉財產部分執行的若干規定》第十四條也已明確指出，此類異議應當適用民事訴訟法第二百二十五條的規定」。

其次，關於執行法院能否對房屋買賣合同進行實體審查的問題，廣東高院認為：「本案雖然適用民事訴訟法二百二十五條的規定進行審查，但如前所述，是對異議訴訟程序不能的合理替代。因此，本案應當對房屋買賣合同依法進行實體審查判斷」。

第三，關於本案實體問題，廣東高院先予核實了下述重點事實：首先，詢問了楊某，又核實了鄭某繳納30萬元購房款的支付情況，查實了《房屋買賣協議書》真實性及實際履行情況。其次，查閱了刑事審判案卷，確認楊某已出售涉案房產，已收首期款30萬元。第三，廣東高院征詢了楊某及鄭某意見，鄭某同意在房產解封後支付剩餘房款42萬元，楊某表示無異議，並就合同履行過錯責任認定「楊某在收款後未去辦理涉案房產的塗銷抵押，是涉案房產沒有過戶的根本原因，故涉案房產沒有過戶的過錯在於賣方楊某」。

最後，廣東高院突破了現有規定，創造性地利用物權期待權理論解決了本案爭議，廣東高院認為，「鄭某雖不享有涉案房產的物權，但是依照合法有效的房屋買賣合同，其對被執行人楊某享有合同的債權請求權，即過戶涉案房產的請求權。本案鄭某作為合同買方享有涉案房屋過戶的債權，應當先於刑事判決沒收財產的執行。由於買賣雙方均表示同意繼續履行合同，故在限期內指定買方鄭某交清購房餘款42萬元供本案執行後，執行法院應根據上述法律和司法解釋的規定解除涉案房產的查封」。

四、廣東省院的做法，從解決實際問題出發，值得借鑒

本案的妥善處理是建立在各方妥協基礎之上的，與其說是一個「民事裁定書」，還不如說是「調解書」，該種裁判僅就個案而言實現了結果上的公平，突破了現行法律規則，但裁判思路在不修改最高法司法解釋的前提下，卻難以推廣。

本案鄭某主張的法理基礎實質為物權期待權理論，即鄭某所訂立《房屋買賣協議書》後，對涉案房產的產權存在一種合理的期待，且鄭某在合同履行中並無過錯，則鄭某該期待權應當得到保護，廣東高院裁判所依據的法理基礎即是如此。但《查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條將物權期待權實現的條件限定為「買方已支付全部價款」，顯然將物權期待權的適用范圍縮小，而廣東省高院則裁定在鄭某補足42萬元剩餘房款後，裁定解除涉案房產查封，顯然是為適用該規定創造了條件。

很顯然，鄭某是幸運的，因為廣東高院在個案審理中突破性地適用了物權期待權理論，創造條件適用了《查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條，維護了鄭某的合法權益。但不是每一個案外人都能如此幸運，廣州中院駁回鄭某異議的裁定代表了大多數法院的裁判方向。

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㈥ 物權法司法解釋全文

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物權法司法解釋有兩個： 1、《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》 2、《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
正文1（建築物區分所有權糾紛）
最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 （2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過） 法釋[2009]7號 中華人民共和國最高人民法院公告 [1]《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 為正確審理建築物區分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律的規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條
依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。 基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。
第二條
建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分： （一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分； （二）具有利用上的獨立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。 規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。 本條第一款所稱房屋，包括整棟建築物。
第三條
除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分： （一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分； （二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。 建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬於業主專有的整棟建築物的規劃佔地或者城鎮公共道路、綠地佔地除外。
第四條
業主基於對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外牆面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。
第五條
建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關「應當首先滿足業主的需要」的規定。 前款所稱配置比例是指規劃確定的建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。
第六條
建築區劃內在規劃用於停放汽車的車位之外，佔用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。
第七條
改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的「其他重大事項」。
第八條
物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建築物總面積，可以按照下列方法認定： （一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算； （二）建築物總面積，按照前項的統計總和計算。
第九條
物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數，可以按照下列方法認定： （一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算； （二）總人數，按照前項的統計總和計算。
第十條
業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。 將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。
第十一條
業主將住宅改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱「有利害關系的業主」。建築區劃內，本棟建築物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。
第十二條
業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。
第十三條
業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持： （一）建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況； （二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄； （三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況； （四）建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的處分情況； （五）其他應當向業主公開的情況和資料。
第十四條
建設單位或者其他行為人擅自佔用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。 屬於前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之後的收益用於補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。
第十五條
業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標准、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他「損害他人合法權益的行為」： （一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建築物內放置危險、放射性物品等危及建築物安全或者妨礙建築物正常使用； （二）違反規定破壞、改變建築物外牆面的形狀、顏色等損害建築物外觀； （三）違反規定進行房屋裝飾裝修； （四）違章加建、改建，侵佔、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。
第十六條
建築物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理。 專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。
第十七條
本解釋所稱建設單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業後，以自己名義對外銷售的包銷人。
第十八條
人民法院審理建築物區分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規為依據。
第十九條
本解釋自2009年10月1日起施行。 因物權法施行後實施的行為引起的建築物區分所有權糾紛案件，適用本解釋。 本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
編輯本段正文2（物業服務糾紛）
最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 （2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過） 法釋[2009]8號 中華人民共和國最高人民法院公告 《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十五日 為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條
建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第二條
符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持： （一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同； （二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。 前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
第三條
物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。 物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。
第四條
業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
第五條
物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。 業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。
第六條
經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
第七條
業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
第八條
業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。 物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。
第九條
物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。 物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。
第十條
物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。 物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。
第十一條
本解釋涉及物業服務企業的規定，適用於物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
第十二條
因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關於業主的規定處理。
第十三條
本解釋自2009年10月1日起施行。 本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

㈦ 求合同法案例（含裁判要旨）

經適房買賣合同效力的成功案例及裁判要旨(2011-02-15 22:31:21)轉載▼標簽： 北京市合同法經濟適用住房合同無效規定雜談
一、案情概要：
2009年3月27日，原、被告通過北京某房地產經紀有限公司居間，訂立了《北京市存量房屋買賣合同》《北京市存量房屋居間合同》，合同約定被告將其位於某區西苑41號樓3單元01號（建築面積147）住宅房屋（已取得產權）以九十萬元價格轉賣給原告，付款方式為：訂合同時交定金兩萬元，2009年4月5日首付二十三萬，餘款通過貸款方式付清。合同約定被告（出賣人）在收到首期購房款的當日將該房屋交付給原告（買受人）。原告按約交付了首期購房款，被告將涉案房屋交付原告。雙方訂立的《北京市存量房屋買賣合同》第十條約定了權屬轉移登記事項：「自本合同簽訂之日起430日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續」，原、被告雙方在合同補充條款中約定，「買賣雙方在簽訂本合同後430日內（房產證發放日期滿五年後），賣方（被告）配合買方（原告）申請貸款」。但在合同約定的辦理產權過戶及銀行貸款時限屆滿後，被告拒絕提供辦理過戶及貸款的手續，依據《合同法》第八條、第六十條、《北京市存量房屋買賣合同》第十條、補充條款2規定，原告向人民法院提起訴訟，要求判令被告履行合同義務，並依據《合同法》第一百零七條、雙方訂立的合同條款約定，被告承擔違約責任。
二、訴辯主張：被告針對原告的訴訟，提出反訴，請求確認經適房買賣合同無效，理由是經適房不得上市效易，主張的依據是國務院關於保障困難家庭住宅相關規定以及北京市人民政府關於經適房管理辦法。
原告對反訴的辯稱：反訴原告與答辯人雙方通過居間房屋買賣，未違反法律法規的禁止性規定，合法有效，反訴原告的三項主張不能成立，應予駁回，並請人民法院支持答辯人的訴訟請求。反訴狀依「經濟適用房未滿五年不允許上市交易」為由，要求確認無效，其理由不符合法律規定。
1、從住房面積和上市起算時間上看，反訴原告訴求缺乏事實及法律依據。
《經濟適用住房管理辦法》第十五條規定，經濟適用住房單套建築面積控制在六十平左右，本案中的房屋面積遠遠超出經濟適用住房管理辦法規定的限制性條件，不能依據經濟適用住房管理辦法做為確定合同無效的依據。《辦法》第三十條規定及《北京市經濟適用住房管理辦法》第21條規定，上市交易時間均從購買之日起計算，不是從取得產權證之日計算，北京市2008年4月份以後的相關規定也是按兩種條件計算起點，從取得契稅完稅憑證或者所有權證的時間計算，2008年4月8日以前建成的房屋，仍按購房合同訂立之日計算五年時間。本案中的房屋屬2001年建成，上市交易的時間自購房之日計算，超過五年時間，符合上市交易條件，如果按反訴原告所述的產權證取得時間，根據雙方訂立合同第十條約定「自本合同簽訂之日起430日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續」，應視為本條對合同效力作了附期限或條件附加，照此計算，雙方約定的交易時間是2010年5月27日，已超過五年時間，依據合同法第四十五條、第四十六條的規定，雙方訂立的合同合法有效。
2、依據《合同法》第八條、《合同法司法解釋（一）》第四條，《司法解釋（二）》第八條規定，認定合同無效只能依據全國人大的法律和國務院行政法規的禁止性強制性規定，目前關於經濟適用住房管理辦法的規定，並非合同法規定確認無效合同的法律依據。
3、實踐中根據老房老辦法新房新辦法的處理原則，北京市相關規定，自2008年4月8日以後新建的經濟適用住房，依照面積六十平米的標准和產權證取得之日計算上市交易，本案中的房屋建成時間在2002年，按照老房老辦法規定，符合交易條件。根據《合同法》第四十五條、《合同法司法解釋（二）》第八條規定，當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件成就；反訴原告的起訴行為違背誠實信用原則，人民法院根據案件具體情況和相對人的請求作出判決；參照商品房買賣合同司法解釋第二條規定的法理精神，在起訴前已滿足了條件的，可認定房屋買賣合同有效，是對合同效力的補正。
三、法院裁判：
原被告雙方訂立的合同是當事人之間的真實意思表示，該合同雖然違反了北京市關於購買經適房的政策，但並不違反法律法規的強制性規定，依照最高人民法院關於適用合同法若干問題的解釋一第四條規定，合同法實施後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據，故被告關於房屋買賣合同無效的辯解與反訴請求本院不予採信，原告履行了自己的付款義務，被告如約交付了房屋，現涉案房屋已經具備上市交易的條件，故原告要求辦理過戶登記及貸款手續，理由正當，本院予以支持，反訴原告要求返還房屋並給付房租的反訴請求，依據不足，本院無法支持，綜上所述，依據合同法第八條、第五十二條、第六十條，最高人民法院關於適用合同法若干問題的解釋一第四條規定，判決如下，被告於本判決生效後六十日內協助原告辦理貸款及過戶手續；駁回反訴原告的反訴請求。
被告不服一審判決，以原有主張向中級人民法院提起上訴，並向原告發送了解除合同的通知，二審經審理後，依法維持原判，駁回上訴。
四、律師評案：
一、本案無爭議的事實：⑴、房屋建成時間為2001年；⑵、面積147平米；⑶、產權取得日期2005年；⑷、交易時間2009年；⑸、入住時間2009年；⑹、合同明確約定辦證過戶時間滿五年後的2010年5月27日；⑺、付款方式為首付加貸款。
二、被告主張「房屋買賣合同無效」，理由例舉了「有限產權、土地劃撥、無權處分、公共利益、未獲通知」等，這樣的訴求缺乏事實及法律依據。
二審程序中上訴方補充提交三份證據，並非新證據，不能成為改變案件事實的依據，依據最高院證據規定審核不符合證據三性；解約告知與上訴請求有矛盾，系一審庭審後才形成，被上訴人已經提起繼續履行合同之訴，其解約告知失去法律意義；銀行的貸款規程與本案沒有關聯，僅屬於實際貸款業務中的操作程序及銀行審核規則層面的問題，概與本案爭議的履行貸款義務及辦理過戶責任（前期義務）無關。
三、雙方之間的爭議集中在法律適用方面，經濟適用房屋買賣合同是否無效，上訴人主張無效，但不能提供無效的法律依據。
國務院若干意見不屬於效力性強制規范，該意見第（十）規定和《經濟適用住房管理辦法》第十五條規定，控制的是六十平米以下的經適房。北京市經濟適用住房管理辦法的效力層級低，不能成為確認合同無效的基礎性規范依據。上訴人在簽約時明確約定五年期滿後過戶，表明其明知「限售期滿後」的交易合法。涉案合同繫上訴人真實意思表示，未違反法律法規的強制性規定，應屬有效。
四、根據「老房老辦法、新房新辦法」的處理原則，北京市規定的新辦法規范的是2008年4月8日以後新建的經適房，新辦法限制面積是六十平米，新辦法限制交易起點自產權證取得之日起未滿五年。《經濟適用住房管理辦法》第三十條規定及《北京市經濟適用住房管理辦法》第二十一條規定（老辦法），上市交易五年時間的起算點從購房之日起計算，不是從取得產權證之日計算。涉案房屋建成時間是2001年，上訴人購房時間是2001年10月17日，交易時間為2009年3月27日，依照老辦法規定交易的行為遠遠超過五年限售期規定。依據《合同法》第四十五條、第四十六條規定，原被告之間的交易具備法定條件，上訴人關於未滿五年限售期不得交易的理由不能成立。
《最高人民法院關於當前形式下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見（法發【2009】42號）》規定，正確理解城市房地產管理法等法律、行政法規關於土地使用權轉讓條件的規定，准確把握物權效力與合同效力的區分原則，盡可能維持合同效力。《最高人民法院關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第五規定，如果強制性規定規制的是當事人的市場准入資格而非某種類型的合同行為，或者規制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對於此類合同效力的認定，應當慎重把握。最高人民法院副院長在民事審判工作座談會上的講話第（三）關於房地產案件審判工作，針對房地產案件審判實踐中出現的新情況、新問題，就如何認定合同效力和情勢變更原則適用問題：嚴格合同無效的法定條件，盡量維護合同關系的穩定，站在維護法律嚴肅性和社會經濟關系有序協調發展的高度，嚴格把握無效合同的認定標准。按照合同法第52條的規定，結合案件具體情況，分析和把握法律規定的性質和精神，正確界定當事人民事行為的目的，凡不屬於違反法律、行政法規強制性規定的，要堅決維護合同對雙方當事人的約束力，通過穩定的合同關系提高市場行為的可預見性和合同利益的確定性與可信賴性，促進經濟生活的協調發展，不要讓司法裁判成為當事人違反誠信避險趨利的途徑和手段。提出無效主張的一方，真實動機和目的在於房價上漲，合同無效為借口，以破壞誠信原則為代價，損害買受方的合法權益，其不當訴求不應得到法律支持。整理律師張生貴13240422999

㈧ 民事審判中如何確認不動產物權的歸屬

物權的確認，是指當事人在物權歸屬發生爭議或者權利狀態不明時，請求有權機關確認物權歸屬、明確權利狀態。在民事審判中，經常會遇到需要確認物權的案件，例如，在「一房兩賣」情況下確認該房屋所有權究竟歸誰；在買賣合同中確定所有權是否已轉移給買受人；以及在復雜的抵押合同中分辯抵押物的所有人究竟為誰，誰的權利優先等等。物權，這個民事審判中最基本的問題，源於其自身不同於其他權利的特性，對於市場經濟的發展以及法治社會的確立具有至關重要的意義。對於物權歸屬的判斷，直接關繫到一個法律關系的終結和另一個法律關系的更新，關繫到權利的優先，也關繫到民事判決的傾向。雖然《合同法》的頒布為中國物權法的出台奠定了一定的基礎，但是，由於我國立法對於物權規定的有限，物權理論混亂不一，司法實踐中處理物權歸屬問題仍然具有很大的困難。在加快物權立法步伐、物權法行將出台的今天，筆者試從民事審判實踐出發，結合案例對如何確認不動產物權歸屬談一談自己的看法，與大家商榷。 首先我們來看看三個典型的案例： 案例一：甲與乙簽訂合同，將甲的一處房產賣給乙，合同簽訂後，乙按照約定將購房款15萬元如數交給甲，但由於一些原因，雙方一直未到房產機關辦理更名手續。一年後，房價上漲，甲覺得自己原來的房子賣賠了，於是，想將15萬元購房款退還給乙，解除合同；乙不同意，甲認為房屋所有人即房證上房主的名是我，那我就具有所有權，因此，起訴到法院，要求解除合同。 對這起案例，法院的判決是，原被告雙方繼續履行原合同，由甲辦理更名手續，將房屋過戶給乙。 案例二：這是一個典型的「一房兩賣」情況。甲乙雙方簽訂合同，甲將房屋賣給乙，乙付款給甲，但未辦理更名手續。後丙又出更高的價格欲購買該房屋，甲看丙的房價給的高，遂又與丙簽訂了賣房合同，將房屋又賣給了丙，同時辦理了更名手續，乙得知後，訴至法院，要求解除甲、丙之間的合同，確認該房屋屬於自己所有。 對這起案例：法院的判決是，丙對該房具有所有權，甲應返還乙的購房款，並賠償乙在合同中受到的損失。 案例三：甲乙簽訂合同，甲將房屋賣給乙，乙將全部房款付給了甲，但由於種種原因，房屋未能過戶。一個月後，甲瞞著乙將房屋抵押給銀行向銀行貸款，並在房產部門辦理了抵押登記。後由於甲無力償還銀行貸款，銀行訴至法院要求對抵押的房屋優先受償，用拍賣價款還貸，乙作為第三人提出異議，認為自己有合同依據，銀行不能行使優先受償權。 對這起案例：法院認為，雖然抵押在後，買賣在前，但銀行的抵押權先於乙在合同中的權利，因而，銀行對該房屋享有優先受償權。 上述三個案例，是在房產糾紛中常常發生的典型問題，人民法院在審理這類案件時，只要遵循物權確認的規則，就會輕而易舉的解決這些難題，同樣，理解了物權確認的規則，也就不難理解法院為何會做出上述判決了。筆者認為，在民事審判中應依據下列規則確認不動產物權的歸屬： 一、確認不動產所有權的最直接辦法是依據登記記載。 過去，一提到登記，我們會認為登記的主要功能是行政管理功能，實際上，登記制度的真正功能在於進行物權公示，也就是說，通過登記將不動產物權的設立、轉移、變更的情況向公眾予以公開，使公眾了解某項不動產上所形成的物權狀態。登記制度對於市場經濟秩序的建立和維護具有十分重要的意義。它的作用在於，確定物權的歸屬，解決物權的沖突和保護交易安全。具體來講，就是通過登記能確定某項不動產物權歸誰所有，登記記載的權利人實際上就是對物權的歸屬主體在法律上的認定。換言之，凡是登記所記載的權利人就是法律所承認的享有權利的人。即使登記發生錯誤，在登記沒有更改以前，也只能推定登記記載的人為真正的權利人。一旦實行了登記就是對物權進行了最有效的界定。掌握了這一規則，就不難解決「一房兩賣」及「一房多賣」的問題了。在這些情況下，首先要依據登記記載來確認不動產的所有權人。即登記的是誰誰就是房屋的所有人。在上述第二個案例中，雖然乙與甲簽訂了房屋買賣合同，但未辦理更名，所有權也就未發生轉移。丙作為善意第三人因登記更名而取得所有權，是房屋的所有權人，乙僅享有因合同而產生的債權，只能要求賣方承擔合同的違約責任。 二、區分登記的效力與合同的效力，不能機械地理解登記在所有權轉移過程中的效力。 實踐中，很多人常常混淆了合同的效力與登記的效力的區別。甚至有人認為，合同，就是確定不動產物權的依據，合法有效的合同，明確地表明了不動產的所有人到底是誰，說白了，就是看合同確定所有人。比如，甲與乙簽訂合同將房屋賣給了乙，並未更名，按照這樣的理論，房屋的物權所有人應當為乙，實際上，這種觀點是不正確的，辦理所有權過戶登記手續是發生所有權轉移的要件，而非合同生效的要件，不能因未辦理登記而否定合同的效力，同樣，合同的生效不必然發生所有權轉移的效力。對於不動產物權，登記記載是最直接確定物權所有人的方法，而非雙方之間合法生效的合同，合同，僅是債權的依據，而非物權。以合同確定物權的觀點必須要轉變。 這時，肯定有人要問，既然登記記載的權利人是不動產物權所有人，那麼，在上述第一個案例中，法院為什麼要判決賣方繼續履行合同，辦理更名呢？直接認定房屋所有權並未轉移，解除合同，賣方退還房款承擔違約責任不就行了嗎？這涉及到區分登記的效力與合同的效力問題。根據《合同法》第44條規定，「依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定」。合同法對登記的效力並沒有做出規定。《最高人民法院關於適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）》第9條規定：「依照合同法第44條第2款的規定，法律行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。」這一觀點改變了我國司法實踐中一貫的做法，即將登記的效力與合同的效力混同的觀點，而將二者區分開來，具有重要的實踐意義。登記是針對民事權利的變動而設定的，是一種物權公示的方法，在登記之前，當事人就不動產的轉移已經達成了合意，合同關系已經成立並生效。這時如果當事人任何一方違反了合同約定，那麼，就要承擔違約責任。如果將登記與交易的效力混為一談，那麼，因各種原因未登記的交易均為無效，則不利於保護合同當事人的權益。在案例一中，賣方因價格上漲而反悔，以未登記為由要求收回房屋，如果機械地理解登記的生效效力的話，則無法保護善意買方的權益。而且，最高人民法院的司法解釋也有規定：「財產所有權合法轉移後，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按協議轉移，一方翻悔並無正當理由的，協議又能夠履行的，應當繼續履行。」在案例一中，買賣雙方的房屋買賣合同沒有辦理過戶登記手續，因此不發生所有權的轉移，但買方享有登記請求權，賣方拒絕協助辦理產權過戶，已構成違約，法院支持買方的主張，判決雙方的買賣合同繼續履行是正確的。 三、在同一不動產上存在多項權利時，應按照下列規則區分各項權利的先後。 如果同一不動產之上存在著兩個或兩個以上的內容相互矛盾的物權時，首先，所有權人的權利要優先於抵押權人；所有權、抵押權作為物權優先於因合同而取得的其他債權。其次，登記的權利應優先於未登記的權利。均登記的，應當以登記的時間先後來確定應當確認和保護哪一項物權，登記在先的權利優先實現。另外，根據擔保法的規定，在不動產上設立抵押權，必須登記，否則不發生效力。比如，在同一房產上先後設有幾項抵押權，有登記的也有未登記的，登記的抵押權優先於未登記的受償。（這種情況下實際上不存在優先於否的問題，因為未經登記的抵押權未生效。）在登記的抵押權中，在前的抵押權要優先於在後的抵押權受償。在上述第三個案例中，銀行的抵押權優先受償的原因也在於此，銀行的抵押權已經登記，具備生效和對抗的效力，買方雖然有生效合同在手，但合同僅能成為其主張債權的依據，即使債權發生在前，也不能對抗登記了的抵押權，所以法院判決銀行就該房產拍賣、變賣後的價款享有優先受償權是正確的。 以上是筆者從事民事審判工作以來對不動產物權歸屬問題的一些淺顯的看法。物權法博大精深，絕非短期研究或隻字片語就能了解和說明的，因而，文章中錯漏之處在所難免，還望大家批評指正。

㈨ 試述物權法的基本原則

一、物權法基本原則的含義和功能
原則，即觀察問題、處理問題的准繩。物權法的基本原則，即觀察、處理物權法問題的准繩。它是民法基本原則在物權法中的具體體現，是物權法的本質和特徵的集中體現，反映了市民社會和社會主義市場經濟的根本要求，表達了物權法的基本價值取向，是物權法中高度抽象的、最一般的行為規范和價值判斷准則。
物權法的基本原則是物權立法的准則。物權法的基本原則，蘊含著物權法調控社會生活所欲實現的目標，所欲達致的理想，集中體現了物權法區別於其他調整物權關系的法律的特徵。它貫穿於整個物權立法，確定了物權立法的基本價值取向，是制定具體物權法規范，設計具體物權法制度的基礎。在制定物權立法的過程中，立法者應遵循體系強制的要求，將各項物權法的基本原則落實到相應的物權法制度和規范中。在進行立法解釋的過程中，物權法的基本原則也是立法者解釋的准則。惟有如此，才能實現物權法乃至整個民法體系化的要求，保持各項物權法制度和規范在價值取向上的和諧，為類似問題類似處理的法治原則的實現開辟可能。
物權法的基本原則是物權主體進行受物權法調整的民事活動的基本准則。物權主體所進行的各項受物權法調整的民事活動，不僅要遵循具體的物權法規范，還要遵循物權法的基本原則。對於物權主體受物權法調整的民事活動，在物權法上欠缺相應的具體規范進行調整時，物權主體應依物權法基本原則的要求進行民事活動。物權法的基本原則對應著物權法上的強行性規范，物權主體不得約定在民事活動中排除物權法基本原則的適用。物權主體約定排除物權法基本原則適用的條款屬於違反效力性禁止性規范的條款，應被認定為絕對無效。
物權法的基本原則是裁判者對物權法律、法規進行解釋的基本依據。物權法的基本原則不直接涉及物權主體具體的權利和義務，具有高度的抽象性。它不預先設定任何確定的、具體的事實狀態，沒有規定具體的權利和義務，更沒有規定確定的法律後果。在未經足夠的具體化以前不能作為裁判者的裁判規范。但裁判者在裁斷物權糾紛時，須對所應適用的法律條文進行解釋，以闡明法律規范的含義，確定特定法律規范的構成要件和法律效果，並辨別法律規范的類型。
裁判者在對法律條文進行解釋時，如有兩種相反的含義，應採用其中符合物權法基本原則的含義。無論採用何種解釋方法，其解釋結果均不能違反物權法基本原則。另外，如果裁判者在裁斷案件時，在現行法上未能獲得據以作出裁判的依據，這就表明在現行法上存在法律漏洞。此時，裁判者應依據物權法的基本原則來進行法律漏洞的補充，創制裁斷物權糾紛的法律規范。
物權法的基本原則是民法學者討論物權法所涉價值判斷問題時，應當權衡的主要因素。物權法的諸項基本原則包含著物權法上沖突的價值取向，如何經由學術的討論，發現沖突所在，認識沖突的本質，提出協調沖突的可行辦法並闡明其理由，是民法學者進行物權法學研究的一項核心任務。
二、各項物權法基本原則及其相互關系
2007年3月16日頒布，將於2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權法》，分別在第3條第3款和第4條中承認了平等原則；在第39條、第40條中承認了所有權神聖原則；在第7條中承認了公序良俗原則。考慮到物權法調整因物的歸屬和利用而產生的民事關系，屬於民法的重要組成部分，《中華人民共和國民法通則》第4條承認的公平原則和誠實信用原則當然也屬於物權法的基本原則。其中平等原則是物權法的基礎原則，離開了物權法中物權主體之間平等的假設，物權法就喪失了存在的根基，也就無從談起物權法的其他基本原則；所有權神聖原則是意思自治原則在物權法中的具體體現，是物權法最重要，最有代表性的原則，是物權法基本理念的體現。物權法最重要的使命，就是確認並保證物權法中物權主體自由的實現；公平原則，意在謀求當事人之間的利益衡平。在物權法上，只有違背意思自治原則的不公平安排，方會成為物權法通過公平原則予以糾正的對象，因此公平原則是對意思自治原則的有益補充；誠實信用原則，將最低限度的道德要求上升為法律要求，以謀求個人利益與社會公共利益的和諧；公序良俗原則，包括公共秩序和善良風俗兩項內容，對個人利益與國家利益以及個人利益與社會利益之間的矛盾和沖突發揮雙重調整功能。誠實信用原則和善良風俗原則都是以道德要求為核心的。但善良風俗原則與誠實信用原則不同。善良風俗原則並不強制物權主體在受物權法調整的民事活動中積極地實現特定的道德要求，它只是消極地設定了物權主體進行受物權法調整的民事活動不得逾越的道德底線。誠實信用原則則強制物權主體在受物權法調整的民事活動中積極地實現特定的道德要求，它設定了物權主體進行受物權法調整的民事活動必須滿足的道德標准。誠實信用原則和公序良俗原則是對所有權神聖原則的必要限制，力圖謀求不同物權主體之間自由的和諧共存。以下重點談談物權法中的平等原則和公序良俗原則。
三、平等原則
所謂平等原則，也稱為法律地位平等原則。我國《民法通則》第3條明文規定：當事人在民事活動中的地位平等。
平等原則集中反映了民事法律關系的本質特徵，是民事法律關系區別於其他法律關系的主要標志。物權法的平等原則是民法平等原則在物權法中的具體體現。《中華人民共和國物權法》第3條第3款規定：「國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。」第4條規定：「國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。」這就是物權法中平等原則的法律體現。
平等觀念是民法得以產生和發展的思想前提。在古羅馬，事實上並不存在廣泛的身份平等。在歐州中世紀，身份平等也只是那些文化超前的自治式社會的存在物。資產階級革命從原則上否定了封建奴役和教會奴役，在天賦人權思想的影響下，實現了市民關於身份平等的理想，並在近代民法上確立了人格平等原則。如《瑞士民法典》第11條即規定，「（一）人都有權利能力。（二）在法律范圍內，人都有平等的權利能力及義務能力。」當然，平等原則在民事立法先進的不少國家，如法國、德國等國未設有明文規定，學者稱之為無須明文規定的公理性原則。我國民法，包括物權法明文規定這一原則，強調在民事活動中一切當事人的法律地位平等，任何一方不得把自己的意志強加給對方，意在以我國特殊的歷史條件為背景，突出強調民法，包括物權法應反映社會主義市場經濟和民主政治的本質要求。
物權法的平等原則首先體現為一項物權立法和物權司法的准則：即立法者和裁判者對於物權主體應平等對待。這是分配正義的要求，因為正義一詞的核心語義是公平，即一視同仁、平等對待。正如哈貝馬斯所言，「政治立法者所通過的規范、法官所承認的法律，是通過這樣一個事實來證明其合理性的：法律的承受者是被當作一個法律主體共同體的自由和平等的成員來對待的，簡言之：在保護權利主體人格完整性的同時，對他們加以平等對待。」作為一種組織社會的工具，物權法是通過對因物的歸屬和利用而產生的民事關系進行協調，來實現自身調控功能的。它需要藉助對特定類型沖突的利益關系確立相應的協調規則來實現這一功能。而在分配利益和負擔的語境中可以有兩種意義上的平等對待。一種是強式意義上的平等對待，它要求盡可能地避免對人群加以分類，從而使每一個人都被視為「同樣的人」，使每一個參與分配的人都能夠在利益或負擔方面分得平等的「份額」。另一種是弱式意義上的平等對待，它要求按照一定的標准對人群進行分類，被歸入同一類別或范疇的人才應當得到平等的「份額」，因此，弱式意義上的平等對待既意味著平等對待，也意味著差別對待——同樣的情況同樣對待，不同的情況不同對待。
近代物權法相對比較重視強式意義上的平等對待。因此平等原則主要體現為物權法范圍內，物權主體民事權利能力的平等，即物權主體作為物權法中「人」的抽象的人格平等。在物權法上，一切自然人，無論國籍、年齡、性別、職業；一切經濟組織，無論中小企業還是大企業，都是物權法上的「人」，都具有平等的權利能力。社會經濟生活中的勞動者、僱主、消費者、經營者等具體類型，也都在物權法上被抽象為「人」，同樣具有物權法上平等的人格。正是藉助這一點，物權立法實現了從身份立法到行為立法的轉變。即從按社會成員的不同身份賦予不同權利的立法，轉變為不問社會成員的身份如何，對同樣行為賦予同樣法律效果的立法。之所以如此，是因為近代物權法建立在對當時社會生活所作出的兩個基本判斷之上。這兩個基本判斷，是近代物權法制度、理論的基石。第一個基本判斷，是平等性。在當時不發達的市場經濟條件下，從事受物權法調整的民事活動的主體主要是農民、手工業者、小業主、小作坊主。而所有這些主體，在經濟實力上相差無幾，一般不具有顯著的優越地位。因此立法者對當時的社會生活作出了物權主體具有平等性的基本判斷。第二個基本判斷，是互換性。所謂互換性，是指物權主體在民事活動中頻繁地互換其位置，在此交易中作為出賣人與相對人發生交換關系，在彼交易中則作為買受人與相對人發生交換關系。這樣，即使平等性的基本判斷存有不足，也會因互換性的存在而得到彌補。在這種意義上，互換性從屬於平等性。當然，近代物權法上的平等原則也有限地包括弱式意義上的平等對待。
現代物權法與近代物權法不同。現代物權法上的平等原則在側重強式意義上的平等對待的同時，更加重視兼顧弱式意義上的平等對待。因為從19世紀末開始，人類社會生活發生了深刻的變化。作為近代物權法基礎的兩個基本判斷已經喪失，出現了社會群體之間的分化和對立。其一就是生產者、經營者和消費者的對立，消費者成為社會生活中的弱者。面對生產者、經營者與消費者之間的分化和對立，單純強調抽象的物權法上人格的平等，已經無法維持社會的和平。弱式意義上的平等對待，日漸受到重視。具體表現為在生活消費領域內，將物權主體區分為經營者（包括開發商、物業服務企業等）和消費者，分別設置相應的法律規則，側重對消費者利益的保護。
我國現行物權立法中規定的平等原則，即屬於現代物權法上的平等原則。既強調物權主體抽象的人格平等，因此《中華人民共和國物權法》第3條第3款確認，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利；又注重弱式意義上的平等對待，在我國就有《消費者權益保護法》著重保護消費者的利益。同時《中華人民共和國物權法》在第6章「業主的建築物區分所有權」中，也有不少保護作為消費者的業主利益的規定。如第74條第1款規定：「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。」第81條規定：「業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。」「對建築單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。」第82條規定：「物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。」這種意義上的平等原則，包含著物權法上價值判斷問題的一項論辯規則：即如果不存在足夠充分的理由要求弱式意義上的平等對待，就應當貫徹強式意義上的平等對待。
物權法的平等原則還體現為一項物權主體進行受物權法調整的民事活動的行為准則，即要求物權主體之間應平等相待，這是物權法上平等原則的核心和靈魂。它是指物權主體在進行受物權法調整的民事活動時應認識到彼此都享有獨立、平等的法律人格，其中平等以獨立為前提，獨立以平等為歸宿。在具體的物權法律關系中，物權主體互不隸屬，各自能獨立地表達自己的意志。離開了物權主體之間的平等相待，物權法的基本理念就失去了生存的土壤，物權法的其他各項基本原則以及各項物權法律制度也就喪失了存在的依據。
必須看到，物權法可以確認平等原則，並在一定程度上推動平等原則的實現。但實現物權主體之間的平等，主要不是物權法承擔的使命。物權法僅是以物權主體之間平等的假定作為前提和基礎。實現物權主體之間的平等，有賴於民法以外的其他法律部門，如憲法、行政法、經濟法等。例如被認為是經濟法核心的反壟斷法，其主要功能就體現為營造平等競爭的市場環境。
四、公序良俗原則
《中華人民共和國物權法》第7條規定：「物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。」這就是公序良俗原則在物權法中的體現。
公序良俗是公共秩序和善良風俗的合稱，包括兩層含義：一是從國家的角度定義公共秩序；二是從社會的角度定義善良風俗。公序良俗原則是現代物權法一項重要的法律原則，是指一切受物權法調整的民事活動應當遵守公共秩序及善良風俗。在現代市場經濟社會，它有維護國家社會一般利益及一般道德觀念的重要功能。
依據學者的研究，公序良俗原則起源於羅馬法。在羅馬法上，所謂公序，即國家的安全，市民的根本利益；良俗即市民一般的道德准則，二者涵義廣泛，且隨時間空間的不同而不同，非一成不變。違反公序良俗的行為無效。近現代許多國家和地區的民事立法都明文規定了這一原則。如《法國民法典》第6條規定：「個人不得以特別約定違反有關公共秩序和善良風俗的法律」；《德國民法典》第138條規定：
「違反善良風俗的行為，無效」；《日本民法典》第90條規定：「以違反公共秩序或善良的事項為標的的法律行為無效。」我國台灣地區民法第72條規定：「法律行為，有悖於公共秩序或善良風俗者，無效。」公序良俗原則中的公序，一般應當限定為經由法律、法規的強行性規定，尤其是禁止性規定建構的秩序。這里所謂「法律、法規」不限於物權法律和法規，一切法律和法規中的禁止性規范都可以通過公序原則在物權法中發揮作用。在這種意義上，公序原則屬於物權法中的引致規范。它經歷了一個發展的過程：起初公共秩序僅指政治的公序，包括與保衛社會主要組織即國家和家庭為目的的公共秩序。第二次世界大戰以後，由於市場經濟的發展及國家經濟政策的變化，在傳統的政治公序之外，又認可了經濟的公序。所謂經濟的公序，是指為了調整當事人間的契約關系，而對經濟自由予以限制的公序。經濟的公序分為指導的公序和保護的公序兩類。
市場經濟條件下，指導的公序地位趨微，保護的公序逐漸占據了重要位置。與保護勞動者、消費者、承租人和接受高利貸的債務人等現代市場經濟中的弱者相關的保護性公序，成為目前各個國家和地區判例學說上討論、研究的焦點。
良俗，即善良風俗，學界一般認為系指為社會、國家的存在和發展所必要的一般道德，是特定社會所尊重的起碼的倫理要求。不難看出，善良風俗是以道德要求為核心的。但善良風俗原則與誠實信用原則不同。如前所述，善良風俗原則並不強制物權主體在受物權法調整的民事活動中積極地實現特定的道德要求，它只是消極地設定了物權主體進行受物權法調整的民事活動不得逾越的道德底線。誠實信用原則則強制物權主體在受物權法調整的民事活動中積極地實現特定的道德要求，它設定了物權主體進行受物權法調整的民事活動必須滿足的道德標准。因此善良風俗原則通常派生禁止性規范，誠實信用原則通常派生強制性規范。
公序良俗原則屬於一般條款，與誠實信用原則一樣，需要藉助特定國家和地區的物權立法，尤其是特定國家和地區的物權司法予以具體化。與誠實信用原則相仿，公序良俗原則具有填補法律漏洞的功效。這是因為公序良俗原則包含了法官自由裁量的因素，具有極大的靈活性，因而能處理現代市場經濟中發生的各種新問題，在確保國家一般利益、社會道德秩序，以及協調各種利益沖突、保護弱者、維護社會正義等方面發揮極為重要的機能。
一旦人民法院處理物權糾紛，遇到立法當時未能預見到的一些擾亂社會秩序、有違社會公德的行為，而又缺乏相應的禁止性規定時，可通過適用公序良俗原則，認定該行為無效。公序良俗原則承擔著維護國家利益和社會公共利益的使命，在功能上構成了對所有權神聖原則的限制。