房地產使用權的弊端

Ⅰ 傳統房產管理的特點和弊端

您好，一、房地產經紀行業特點及存在問題 (一)特點 20世紀90年代以來，尤其是黨的十四大提出要發展房地產市場之後，房地產業的發展及專業化分工逐漸明晰，房地產經紀活動也逐步發展起來。隨著《中華人民共和國城市房地產管理法》頒布和實施，房地產經紀制度開始確立，房地產經紀市場不斷擴大，經紀隊伍和經紀機構得到較快的發展。房地產經紀行為從房地產領域中剝離出來獨立形成市場行為，既是市場發展的需要，也是市場分工的強烈要求。房地產經紀主要有如下幾個特點： 1．房地產經紀活動的內容、形式多樣化。從最初的房地產代租、代售到目前房屋置換、房地產項目策劃、樓盤代理、居間代理、代辦交易手續、房地產信息、咨詢等服務。 2．房地產經紀是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產交易而從事的居間、代理等活動的經營行為。經紀活動中經紀主體只提供服務，不從事直接經營，不佔有商品，經紀活動具有報酬性。 3．房地產經紀屬於服務性質，沒有具體產品，透明度差。其活動具有隱蔽性和非連續性，隨著財產轉移過程的終止而終止。 (二)存在問題 市場的深入發展，必然使市場的細分進一步加劇，要求市場運作更具效率，勞動生產率得到更大幅度的提高，從而使資源得到更有效配置，有利於降低社會成本。面對激烈的市場競爭，房地產經紀同樣應在市場浪潮中尋找最佳的切入點和結合點，在市場中站穩腳跟，讓自己得到發展。但是我國房地產業作為一個新興產業尚處於起步階段，相關法律法規不夠完善。作為一個新興的行業，由於發展時間不長，在初步顯示其生命力的同時，仍然存在著一些不可避免且又不容忽視的問題。目前房地產經紀行業具體存在著以下幾個較為突出的問題： 1．立法不夠具體完善。我國房地產業作為一個新興產業尚處於起步階段，相關法律法規不夠完善。與房地產經紀相關的法律政策文件分別是《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部發布的《城市房地產中介服務管理規定》、國家計委下發的《關於房地產中介服務收費的通知》、國家工商總局發布的《經紀人管理辦法》。部分城市據此還制定了一些地方規章。但總的來說還顯得不成體系，規定過於原則，針對性不強，缺乏可操作性，許多有關方面的問題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國城市房地產管理法》僅有第57條對中介機構作了簡單規定；《城市房地產中介服務管理規定》涉及咨詢、評估和經紀三方面內容，有關房地產經紀的規定卻很少。 2．經紀機構的規模較小、實力偏弱。對房地產經紀業來說，由於市場准入門檻較低，房地產經紀行業風險小、投資少、起步快，因此房地產經紀行業成了許多人人行的首選。據不完全統計，目前我國注冊登記的房地產經紀企業機構已逾萬家，從業人員數量達幾十萬人之多。大多數房地產經紀業規模較小，企業實力弱，由此造成信息和信息流通的范圍極其有限，成交效率和經濟效益低下。與實力強勁的房地產開發企業相比，房地產經紀機構真是相差甚遠。經紀機構沒有一定的資本作後盾，地鋪式經營，銷售能力欠佳，房地產商不願將項目特別是較大的項目交給經紀代理。 3．經紀機構的無資質、無證書。目前，由於房地產中介服務業在我國是近幾年才興起的一個行業，不少房地產中介服務機構缺乏一支經過專門訓練、嚴格資質審查的專家隊伍。根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》，房地產經紀人必須是經過考試、注冊並取得《房地產經紀人資格證》的人員。未取得《房地產經紀人資格證》的人員，不得從事房地產經紀業務。同時也規定了設立房地產中介服務機構應具備的條件。盡管這些條件比較低，但是，有些房地產經紀機構也無法達到或者根本不去登記，而是借別人的《經紀人資格證書》矇混過關。 4．經紀企業自身素質問題。近年來，房地產經紀公司大量成立，吸引了大量的社會各類人員，層次繁多，人員素質參差不齊。國外房地產經紀人除了精通房地產業務外，還熟悉法律、營銷、建築、評估、金融、計算機等方面的業務，職業技能比較全面，可以說是復合型人才。而我國的房地產經紀人隊伍除有極少數人綜合素質較高外，大量的從業人員業務知識單一。這些人員缺乏基本的專業技能與經驗。有的連起碼的專業知識都沒有。人們經常碰到有的經紀人不懂建築面積與使用面積的區別，不了解房地產的一般常識，如果涉及評估、按揭、策劃等法律關系復雜、技術難度大的業務，更是無從著手。 房地產經紀人缺乏業務規范和行為規范。如獨家銷售或代理，委託方與被委託方的權利與義務如何劃分，價格如何確定，中途加價權歸誰等，沒有統一的規定，往往容易產生糾紛，有的甚至鑽法律不健全的空子坑害當事人。在我國許多地方，由於房地產經紀人執業行為的自由度很高，其職業道德和形象欠佳。擅自發布欺騙性廣告，在行業內部相互傾軋，搞不當競爭。甚至以提高業務員提成的辦法，實行暗箱操作，將別的經紀公司或開發公司成交的業務拉到自己賬上。例如，有些開發公司的營銷人員「吃裡扒外」，他們將本公司成交的業務說成是經紀公司做成的，於是經紀公司坐收傭金，營銷人員則吃經紀公司的提成。 5．對房地產經紀業的管理亦存在很多問題。首先，管理部門職能不清，誰都能管，誰都難管，削弱了管理力度。《經紀人管理辦法》規定工商管理部門負責管理廣義的經紀人，而《城市房地產中介服務管理規定》則規定房地產管理部門負責管理房地產經紀人，兩者職能交叉。照理兩個部門應該密切配合，但由於各自執法依據不同，導致各行其政，工商管理部門按照一般經紀人的要求核發營業執照，但對房地產經紀人和經紀機構在專業方面的規定，如資格和資質條件不予配合把關。雖然《城市房地產中介服務管理規定》規定領取營業執照1個月內必須到房地產部門備案，但對於大量沒有備案的經紀單位，工商管理部門卻視而不見，而房地產部門又不能吊銷其營業執照。結果導致工商執照與資格資質脫離，因而市場准入就是一句空話，不具備條件的經紀人和經紀機構進入市場如入無人之境。其次，缺乏行業自律和法人自律，職業道德不佳。再次，執法查處力度不夠。國外經紀人只要違規或違反職業道德就會被處以暫停營業或吊銷執照。一旦發生這類事情，經紀人就無法再從事這一職業，因為一旦公開查處就沒有人再委託他做中介。而我國違規或違反職業道德的現象雖然比較嚴重，但實踐中幾乎沒有中介公司被吊銷執照，也很少有房地產經紀人被取消資格。其結果是助長了不正之風，敗壞了房地產經紀業的信譽。
望採納

Ⅱ 使用權的房子為什麼比產權的便宜很多買使用權的房子有什麼弊端嗎

1使用權的房子買者需交房費。2沒有產權，不得隨意處置。3目前買使用權的房子也沒有什麼弊端。

Ⅲ 50年產權房的缺點有哪些

缺點：

1、五證」不全。商品房之所以公開出售，其主要是具備開發的條件，「五證」齊全，即國有土地使用證、規劃許可證、規劃工程許可證、施工許可證、商品房預(銷)售許可證，而「小產權房」由於缺乏國有土地使用證，也就談不上規劃許可證等「四證」。

(3)房地產使用權的弊端擴展閱讀：

50年產權住宅，從嚴格意義上來說，屬於房地產開發過程中出現的土地規劃用途與開發用途並不完全一致的情況，用40或者50年產權的公建用途土地開發住宅 物業只是其中的一種，在房地產市場上，還存在著其他的類似情況，例如工業用途土地開發辦公物業等等。

參考資料：網路－產權年限

Ⅳ 我要買房子土地使用權是國家的以後有什麼弊端

1，是指經縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，取得回的國有土地使用權，或者答經縣級以上人民政府依法批准後無償取得的國有土地使用權。
2，劃拔土地在國家徵用時，沒有土地補償費用。出讓土地上的房屋轉讓時，土地證直接更名即可，只需交納0.5元/平方米的手續費，無需交納土地出讓金。另外劃撥土地證的房屋在二次交易的時候，如果做個人抵押按揭時需要擔保，但出讓的土地證就不需要。
3，劃撥土地性質的房屋最大的弊端就是在轉讓時，需要到國土資源管理部門辦理轉讓審批手續，補交土地出讓金。國有出讓性質的房子在轉讓時就不需要再交納土地出讓金了。

Ⅳ 商業住房的弊端

產權時間我理解應該是土地使用權時間，不是房屋產權時間。因為房屋購買後，房屋產權就屬於你了，但土地你只有使用權，無所有權，土地所有權屬於國有。國家規定純住宅的土地使用權年出讓年限限最高為70年，商業用地最高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現。40年後，國家有權收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現業主影響不大，但因為《物權法》對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續期規定並不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險。《物權法》第149條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。。最可能的方案是：到期後，你再次向國家交納土地出讓金，國家再次出讓土地使用權。所以，你不會賠30年，但會多繳一些土地出讓金，因為40年後的土地出讓金肯定會比現在的貴！

Ⅵ 40年產權的房子有什麼弊端

四十年產權房子利弊

1、利：40年產權的房子並不是小產權房也不是違章建築，是可以正常購買的。這里所說的產權是指土地使用年限，即土地使用證上載明的40年。一般情況下40年產權為商業、旅遊、娛樂用地，這類房屋住戶的水電費將按照商業的標准，比普通居民用電用水價格要高。

2、弊：因為是經營為目的，水電價格，沒有煤氣，為環形塔樓不宜居住，貸款利率上浮。

買開發商40年產權後並不能真正擁有房屋40年，房屋產權年限到期後需要續期。40年產權的房子並不是小產權房也不是違章建築，是可以正常購買的。這里所說的產權是指土地使用年限，即土地使用證上載明的40年。一般情況下40年產權為商業、旅遊、娛樂用地，這類房屋住戶的水電費將按照商業的標准，比普通居民用電用水價格要高。

一般來說是不能落戶的。現在想弄個上海戶口有以下幾種方法：

1. 外地應屆畢業生在上海找到穩定工作，可以通過打分的形式進入。但是現在基本上非985畢業的外地本科很難落戶了，而且專業限制也很多。

2. 通過人才引進，即特殊人才，院士，享受國務院特殊津貼之類的專家可以直接引進。
   人才引進中還有個分居政策，就是你的丈夫或者妻子是上海人，本科或以上學歷，然後你在上海有接收單位，如果你對方是博士，則可以直接落戶，碩士則是3年，本科要5年。這個是需要他/她向所在公司人事部門提出申請，由人事部門代理向人事局申請備案的。因為走的是人事口，這個相對快一些。

3. 如果你和上面條件3不沾，但是娶或者嫁了個上海人，則15年後你可以想公安戶籍管理部門申請，這個走的是公安口，15年實在太漫長了。

(6)房地產使用權的弊端擴展閱讀：

產權是經濟所有制關系的法律表現形式。它包括財產的所有權、佔有權、支配權、使用權、收益權和處置權。

在市場經濟條件下，產權的屬性主要表現在三個方面：產權具有經濟實體性、產權具有可分離性、產權流動具有獨立性。

產權的功能包括：激勵功能、約束功能、資源配置功能、協調功能。以法權形式體現所有制關系的科學合理的產權制度，是用來鞏固和規范商品經濟中財產關系，約束人的經濟行為，維護商品經濟秩序，保證商品經濟順利運行的法權工具。

房屋產權是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地使用權。房屋作為不動產與土地是不可分割的一個整體，房屋在發生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產項目銷售中，開發商擁有房屋、車庫等的產權並獨立出售，但屬於小區綠地等部分的公建，對購房而言，就不具備產權的概念。

Ⅶ 房地產業弊端大得不得了

熱錢的湧入，導致泡沫產生，房價虛高，惡性的通貨膨脹產生，會導致貨幣的貶值，也就是相對購買力的降低。
國家一般採取宏觀調控，增加貨幣的供應量。一但熱錢撤走，泡沫破裂，會導致房價劇減，但是本國的貨幣供應量增大了，相對於來說通脹增大了。老百姓手裡的錢更不值錢了。
房價跌的原因在於熱錢撤走，房地產運行的資金鏈破滅。銀行產生大量的死賬。
由於房地產的下跌，實體經濟相關的部門都會隨之產生通貨緊縮的貨幣政策，也就是貨幣相對貶值了。

Ⅷ 買小產權房的弊端有什麼

所謂「小產權房」是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做「鄉產權房」，又叫「小產權房」。 目前，「小產權房」、「鄉產權房」有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即「宅基地」上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，外村農民根本不能夠購買；另一種是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的。 和一般意義上的商品房相比，「小產權房」沒有土地出讓金概念，也沒有開發商瘋狂的利潤攫取，所以，「小產權房」的價格，一般僅是同地區商品房價格的三分之一甚至更低。「廉價」是大量城鎮居民頂著產權風險購買「小產權房」的根本原因。 1、小產權房產沒有國家頒發的房產證 無論是村委會還是鄉政府頒發的產權證都屬於無效證件，在法律上不予承認。 2、小產權住房無法上市流通 由於小產權住房沒有國家認可的房產證明，所以不具備進行房產轉讓、處分、收益和繼承等權利。 3、小產權房產無法過戶 由於小產權房產本身就不具備相應的產權，所以也不具備過戶的權利。 4、小產權住房沒有佔地補償 遇到政府或合法開發商徵用小產權房產佔地的情況時，小產權房主只能得到很少或無法得到相關的補償。因為該小產權佔有的土地屬於當地村委會或鄉政府所有，補償款會直接劃給當地村委會或鄉政府。 5、小產權無法辦理銀行貸款 因為辦理貸款買房需要以該房屋的產權證辦理抵押登記手續，沒有國家出具合法產權證的房產銀行的不會放款的。 6、戶口無法遷入 由於購買小產權住房無法遷入戶口，所以購房人及其子女，無法獲得當地的免費醫療和義務教育資源。 7、政策的不確定性 由於現階段國家還沒有對小產權房產做出明確的處理決定，使我們無法預知的風險明顯加大。抱有法不責眾的心態是不恰當的，因為購買小產權住房的人群，相對於購買合法房產的人群來講，還只能算「小眾」。國家出台相關政策時，不得不對「大眾」的利益進行考慮。 說了這么多購買小產權住房的弊端，只是為大家提個醒。在購買小產權房時，需要特別注意，因為國家對小產權房有很多的限制，比如，小產權房產無法過戶、小產權無法辦理銀行貸款、小產權房產沒有國家頒發的房產證等，這些都需要多加小心，千萬不要被銷售人員忽悠了，在此，建議您咨詢相關專業的律師，讓律師幫您分析，相信您會受益匪淺。

Ⅸ 商業用地建商品房的利弊

弊端主要有以下幾點：
1、使用年限
商業配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴重；
產權時間我理解應該是土地使用權時間，不是房屋產權時間。因為房屋購買後，房屋產權就屬於你了，但土地你只有使用權，無所有權，土地所有權屬於國有。國家規定純住宅的土地使用權年出讓年限限最高為70年，商業用地最高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現。40年後，國家有權收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現業主影響不大，但因為《物權法》對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續期規定並不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險。《物權法》第149條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。。最可能的方案是：到期後，你再次向國家交納土地出讓金，國家再次出讓土地使用權。所以，你不會賠30年，但會多繳一些土地出讓金，因為40年後的土地出讓金肯定會比現在的貴！
2、交易稅費
初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；
如果國家開征物業稅、土地增值稅，商業用房的標准也會比住宅高
3、按揭方式
大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到。另50年產權或者40年產權的住宅，如採用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長貸款年限10年
4、日常生活成本
如按公建用途規定，其水、電、暖等使用費用都將採取商用價格。所以，對於購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發商大多在前期開發中採取相應的補救措施，能按民用價格繳納。
如水費：3.7（住宅）/5.6（工業商業）/6.1（賓館、飯店、餐飲業）
5、設計標准
設計導向不同。公建物業受朝向、採光、進深等限制較少，而普通住宅的要求較高。
6、落戶問題
無法遷入戶口
優點主要有以下幾點：
1、關於保值性
開發商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由於住宅可變現性強，風險小，銷售速度快資金回籠時間短等因素，當然，最關鍵的原因在於區域的住宅稀缺性強！能實現較高的利潤價值。因此購房者在購買這類住房時，往往也是由於缺乏其他的選擇導致的，房產相應的保值性也比較好。
2、關於建造標准
非住宅的房屋建設標准不同。如果按照公建相關要求，人防和消防等建設標准都較高，對開發商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。
3、可以注冊公司
2006年6月19日，北京市工商局正式下文：公司登記注冊時凡提交的《房屋所有權證》或商品房購房合同寫明房屋用途為"住宅（包括公寓、別墅）"的，房屋用途的表述無法辨別是住宅或商業用的（如商住、綜合等），均不予登記注冊。因此，非住宅類房產，可以注冊公司