使用權類型如何界定

1. 公產房「使用權」的法律性質如何界定

公產房是中國特殊體制下遺留下來的產物，公產房的「使用權」或稱「承租權」，與我國傳統福利住房分配政策和計劃經濟體制密切相關，它是政府對勞動者廣泛實行的變相工資分配方式。在住房制度改革以前，取得公產房使用權的承租人，必須符合一定的條件，一般要求是在國家機關或者國有企事業單位工作，其工作達到一定年限，組織上就會根據其工齡長短、職務高低、工作業績大小，家庭人口等諸多因素，確定分配給其家庭一定面積的房屋，並建立起職工與國家或單位之間的房屋租賃關系。公產房的使用權實際上隱含了價值，是職工多年工資中住房消費的補償，也是勞動力價值的組成部分。住房制度改革以後，符合一定條件公產房使用權被允許上市交易，並且限制條件呈逐步減少的趨勢。對於進入市場的公產房使用權，已經體現了市場交易價值。但是，由於法律對公產房使用權的性質界定不清，糾紛的解決缺乏統一的法律規范和裁判標准，加之住房政策帶有濃厚的地方特色，不同法院對此類案件的處理方式差異很大，當事人的合法權益不能得到及時有效保護。

公產房的「使用權」或稱「承租權」的性質，是理論和實務上爭議頗多的一個問題。大致有如下幾種觀點:一種觀點認為，該使用權屬於合同債權；一種觀點認為屬於用益物權；還有觀點認為，公產房使用權實質上具有用益物權的性質，但由於我國物權法沒有將其規定為法定的物權種類之一，受物權法定原則的制約，在現階段只能認為公產房使用權是一種高度物權化的債權，或者也可以將其視為一種屬性模糊的財產權。

如果認為公產房使用權是物權，實務中許多爭議的問題或將迎刃而解。既然公產房使用權是物權，自然可以作為遺產繼承，在原承租人死亡後，所有繼承人都有權要求實際取得公產房使用權的繼承人給予相應的補償，在房屋遇到拆遷時，也可以獲得與繼承份額相當的拆遷安置補償權益；在離婚的時候，也可以比照私有住房有關規則進行分割，由實際繼續承租的一方給予另一方補償；而對於強占公產房的案件，則無論經過多久，公產房使用權人都可基於物上請求權要求無權佔有人返還房屋。

如果認為公產房使用權就是普通的基於房屋租賃合同而產生的債權，則很多問題要麼面臨解釋的困難，要麼會得出極其不合理的解釋結論。公產房使用權雖然需要同房管部門簽訂公房租賃合同之後方能取得，但其與一般的因房屋租賃合同而取得的房屋使用權顯然具有重大區別。公產房使用權具有迥異於一般私有房屋租賃使用權的性質，其所具有的永續性、支配性、可轉讓性等特徵，使其在性質上更接近於物權而非債權。將其界定為普通的合同債權，無法准確、全面地反映其法律特質。雖然公房使用權實質上具有用益物權的特徵，但需要注意的是，由於我國物權法沒有將其規定為法定的用益物權種類，受物權法定原則的制約，將公房使用權界定為用益物權，在目前的法律框架下難以獲得法理上的有力支撐。在公產房使用權的法律定性上，不宜突破物權法定原則。

鑒於此，筆者認為，將公房使用權界定為一種高度物權化了的特殊債權，較為可行，在適用法律的時候也相對容易些。實則，無論是債權還是物權，公產房使用權是一項具有財產價值的財產權，這一點應該是沒有疑問的。不可否認，在立法上承認公產房使用權的物權性質是最佳的解決方案，但在目前的法律框架下，做好法律解釋的工作才是處理公產房糾紛的當務之急。

（以上回答發布於2016-11-21，當前相關購房政策請以實際為准）

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2. 有形資產所有權和使用權如何區分

有形資產所有權與使用權區別：

1、所有權，是所有人依法對自己財產所享有的佔有，使用，收益和處分的權利。是對生產勞動的目的，對象，手段，方法和結果的支配力量，它是一種財產權,所以又稱財產所有權。所有權是物權中最重要也最完全的一種權利，具有絕對性、排他性、永續性三個特徵，具體內容包括佔有、使用、收益、處置等四項權利。

2、使用權，釋義為不改變財產的本質而依法加以利用的權利。通常由所有人行使，但也可依法律、政策或所有人之意願而轉移給他人。如我國國家財產的所有權屬於中華人民共和國，而國家機關、國有企業和事業單位根據國家的授權，對其所經營管理的國家財產有使用權

從民法關於所有權的相關原理來看。完整的所有權包括佔有、使用、收益、處分四項權能，而使用權是實際利用的權利。所有權人與使用權人並非必然是同一主體，因為通過一定的契約，非所有權人也可獲得使用權，比如房主可將房屋租給他人使用。因此，樓宇屋面的使用權經全體業主同意，可以讓給開發商來使用。

(2)使用權類型如何界定擴展閱讀

有形資產產權是人們對實物形態的物品的使用權，而無形資產產權是人們對非實物形態的信息、知識等的處置權、擁有權。在人類歷史的不同階段及各個國家的不同發展時期，存在過許多不同的產權制度，從而產生了不同的創新激勵效應。

由上面分析可知，在西方國家，產權經歷了由原始公有產權向排他性公有產權繼而向排他性私有產權的轉變。在原始的公有產權制度下，任何財產、資產都是公共性質的，誰都可以佔有和使用它們，因此，人們毫無創新動力可言。

3. 使用權類型是劃撥,是什麼意思

劃撥是土地的取得方式中的一種。主要有租賃、入股、授權經營、出讓、劃拔。

劃撥是指經縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批准後無償取得的國有土地使用權。即劃撥土地使用權不需要使用者出錢購買土地使用權，而是經國家批准其無償的、無年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權的使用者依法應當繳納土地使用稅。

年限：以劃撥方式取得土地使用權的， 除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。 雖然 無償取得劃撥土地使用權沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，國家應當無償收回劃撥土地使用權，並可依法出讓。因城市建設發展需要和城市規劃的要求，也可以對劃撥土地使用權無償收回，並可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權的，其地上建築物和其他附著物歸國家所有，但應根據實際情況給予適當補償。

轉讓、出租、抵押的限制性規定：

劃撥土地使用權一般不得轉讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉讓、出租、抵押： 即土地使用者為公司、企業、其他組織和個人，領有土地使用權證，地上建築物有合法產權證明，經當地政府批准其出讓並補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。

未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，沒收其非法收入，並根據其情節處以相應罰款。

(3)使用權類型如何界定擴展閱讀：

劃撥土地：

根據《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第二條規定：

劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條對劃撥土地使用權的取得途徑進行了規定：

「土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。」

這一規定是迄今為止在立法層面上對土地使用權劃撥這一概念所作的最權威的定義。

《中華人民共和國土地管理法》第五十四條和《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規定，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批准，可以以劃撥方式取得：

（一）國家機關用地和軍事用地；

（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；

（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；

（四）法律、行政法規規定的其他用地。

4. 集體土地使用權類型如何理解

使用權類型包含出租出讓及劃撥。對於集體土地而言，不存在使用權類型一說法。使用權類型一般是指國有土地。

5. 如何認定公房使用權，公房使用權有哪些形式

一、 如何認定公房使用權
公有住房是指產權屬於房管部門所有的直管公房或產權屬於單位所有的自管公房。無論哪種形式的公房，傳統意義認為產權人對住房的所有權與實際控制權是分離的，其分得住房後，可以在符合法律規定的條件下永久地居住使用，但只享有承租、使用和佔有權，而不享有交易、出租和處分權。
作為特定環境下形成的公有住房使用權，其法律性質也具有一定的特殊性。公有住房使用權是一種債權。可從以下兩方面予以佐證：從法律規定的權義看，出租人須將房屋交付承租人，保持租賃物符合居住條件，承租人須按期繳納租金，房屋所有權的變動不影響租賃等。這種公有住房使用權「乃系對於他人之物，得為使用受益之權利，並非如物權之直接支配其標的物之獨立的權利，而系從屬於租賃權之權能」這種權利更具有債權性質；從不動產租賃的立法看，公有住房使用權的法律屬性應屬於債權性質，由於「被賦予對抗力而成為近似於物權的權利」因此公有住房使用權似乎呈現出物權化特徵，然而，由於公有住房使用權的基礎法律關系仍然是一種契約關系，即承租人有交付房屋的請求權，出租人有租金之支付請求權，符合債權的一般特徵。故本質上，公有住房使用權為債權。國家作為公有住房的所有權人，授權有關的房管部門將公有住房出租給承租人使用，在國家和承租人之間形成的是一種租賃關系，現行法規如《城市公有房屋管理規定》也認定公有住房使用權是一種租賃債權。
二、 公房使用權有哪些形式
（一）低保福利住房。主要是政府部門對低收入家庭、享受國家最低保障的城市居民所給予的一種社會福利性住房。承租人只需給付象徵性房租即可使用該房屋，由此也稱之為「廉租房 」。
（二）單位福利性分房。企事業單位或國家機關根據職工的工齡、職務級別等諸多因素分配給職工一定面積的住房，職工與單位或國家房管部門之間建立房屋租賃關系，房屋所有權歸單位所有，職工享有承租使用權。單位福利性分配的房屋包括自管公房，也包括直管公房。自管公房的產權屬於單位，而單位有權分配的直管公房包括單位交由房管部門進行管理以及房屋調換後交由單位分配給職工的住房。
（三）因房屋拆遷取得的房屋使用權。在實行貨幣化拆遷之前，產生了大量的公有住房。主要有兩種：一種是原所住房屋為公有住房，拆遷後所分房屋仍是公有住房；另一種是原所住房屋是私有住房，產權人放棄產權，調換分得公有住房。

6. 土地使用證上使用權類型有哪幾種

土地使用權分為劃撥土地使用權和出讓土地使用權。

1、劃撥土地使用權：劃撥土地使用權是土地使用者經縣級以上人民政府依法批准，在繳納補償、安置等費用後所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權。

2、出讓土地使用權：出讓土地使用權是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。城市規劃區內除國有土地外，還有集體所有土地。

集體所有土地經依法徵用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓，土地使用權的出讓要符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。

《國家土地管理局令(1992)第1號》明確規定：第二條 劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。第三條 劃撥土地使用權(以下簡稱「土地使用權」)的轉讓、出租、抵押活動，適用本辦法。

(6)使用權類型如何界定擴展閱讀：

出讓土地使用權所謂出讓，指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為，它是有償取得國有土地使用權。

而劃撥則是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

取得國有土地使用權方法不同，也就決定其權利的不同。由出讓方式取得土地使用權的，則土地使用權可以轉讓、出租、抵押，也就是可以進入市場。而通過劃撥方式取得的土地則不能進入市場，只有在補交了土地出讓金後方能享受同樣的權益。

如果房屋的土地使用權的類型是劃撥性質的，那其實就是在生活當中經常說的小產權的房子，而土地使用權的類型本身就是有償出讓的，這種房子在市場當中的交易各方面都是受到法律的保護的。所以，有些時候土地使用權的類型其實會影響到房屋的價格的。

7. 土地使用權包括哪些類型

土地使用權類型是指根據土地使用權的取得方式和使用范圍，進行的依法分類。土地使用權類型，主要是對國有建設土地進行分類，分為有償和無償兩種，有償的是出讓，無償的為劃撥。

8. 我國土地證上面的使用權類型分哪幾種

土地使用證分為農村集體使用證（包括宅基地），國有劃撥土地使用內證，國有出讓土地使用容證。劃撥土地只是給原用地的單位進行了土地和安置補償，沒有向國家繳納出讓金等費用，屬於政府無償劃撥給你使用。主要特點是無期限使用。根據《土地管理法》，《土地登記辦法》的相關規定，土地使用類型只有土地劃撥和土地出讓兩種形式。