為什麼開發商賣車庫是只銷售使用權

『壹』 車位只有使用權能買嗎

車位（庫）是否可銷售、買賣的唯一標準是能否辦理產權證（或有無預售許可證），如果沒有車位產權證，那麼，這個車位不允許出售。如果開發商把不能辦理產權證的車位賣給業主，那麼，業主最後拿到手的只是一紙合同，而不是權屬證書。
《中華人民共和國合同法》第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
消費者租賃車位（庫）（就是所謂的銷售使用權），最長期限只有20年，20年後是不受法律保護的。如果車位有預售許可證的，購車位業主跟開發商簽訂正式的商品房買賣合同並辦理備案手續後，則是可以申請辦理《房地產權證》的。車位產權辦出《房地產權證》後作為物權擁有是無期限的，但車位所在的土地使用權是有使用年限限制的，年限與車位所在土地使用權年限一致。
2016年10月1日實施的《湖北省物業管理條例》第五十四條第一款對停車位、車庫作出明確的規定：物業區域內按照建設工程規劃許可證確定且初始登記所有權人為建設單位的停車位、車庫的歸屬，由當事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定，不得銷售給業主以外的單位和個人。優先滿足業主需要後對外出租的，每次租賃期限不得超過一年。
第五十四條第二款規定：物業區域內佔用業主共有道路或者場地用於停放車輛的車位，屬於全體業主共有，其分配、使用及收費管理具體事項由業主大會決定;建設單位、物業服務企業不得銷售或者變相銷售。
上述規定只是對初始登記所有權人為建設單位—開發商的停車位、車庫可以銷售、附贈，而初始登記所有權人不屬於開發商的物業區域內佔用業主共有道路或者場地用於停放車輛的車位，不得銷售或者變相銷售。
其他省（市）應該有類似規定。

『貳』 為什麼普通小區的車庫只有使用權，卻可以出售或轉讓

你出售或轉讓也只是轉讓使用權而已！
就和住房一樣，我們也只是擁有70年的使用權！

『叄』 想買小區內車庫，但開發商只出售使用權，協議是50年。請問我可以再轉手出售或者是出租嗎如果使用期限內

小區內車庫車位，開發商只出售使用權，主要原因可能是因為是機械車位、人防車位，無法辦理銷售（預售）許可證，所以只能一次50年出租，回收資金。基本沒有人能管到你再轉手出售或者是出租，而且50年後開發商在不在都是問題。

『肆』 開發商地下車庫有大產權只轉讓了終身使用權可否要求分割產權

不可以，規劃許可只有大產證，就不可能再分割了，現在就是你和開發商之間有這么一個約定，開發商把這一部分面積的使用權賣給你。

『伍』 車庫只有使用權沒有產權，這合理嗎

法律關於車庫產權問題歸屬，具體還要根據車庫性質劃分。

1、規劃內車庫。

《物權法》第74條中規定：「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。」該規定實質已經承認開發商對規劃內車庫車位的原始所有權。

開發商只要能提供車庫的工程規劃許可手續，驗收合格後就能進行車庫的初始確權登記。

2、規劃外車位。

開發商未取得工程規劃許可審批手續建設的車庫車位可稱之規劃外的車庫車位，對於規劃外的車位，《物權法》第74條作出了明確規定：「佔用業主共有的道路或是其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。」

3、人防停車位。

地下人防車位的原則是「誰投資，誰受益」。這種停車位開發商和業主均無產權，經人防管理部門同意後開發商可經營使用，也就是說這種車位不能買賣、過戶，只能出租使用權，且根據《合同法》規定，租賃期限不得超過20年。

(5)為什麼開發商賣車庫是只銷售使用權擴展閱讀：

住宅小區車位、車庫和地下室的產權歸屬，應綜合以下三個標准來確定：

（一）符合規劃。在我國，不符合城市規劃或建築規劃的建築物，為違章建築，不能取得所有權。住宅小區內的車位、車庫和地下室符合城市規劃和建築規劃，是建立所有權的前提。

（二）對佔用的土地有建設用地使用權。開發商對地上車位、車庫的所有權建立的基礎是：車位、車庫佔用范圍內的建設用地使用權歸開發商享有。住宅小區一經出售，開發商或物業公司再設立地上車位、建造車庫的行為，均屬於侵犯業主共有權的行為。

業主不同意設立車位、車庫的，可行使排除妨害請求權，請求其恢復原狀，拆除車庫或車位的標界物。業主同意的，地上車位、車庫的所有權歸業主，已收取的租金，應根據不當得利返還法則返還給業主。

根據物權法第74條的規定，佔用業主共有的道路的車位屬於業主共有，就是立法對這一規則的闡釋。

（三）建造費用是否分攤到住宅售價中，是確定車位、車庫和地下室是否歸開發商所有的重要標准。

地下車位、地下室、地下車庫的出售價款主要部分是建造費，土地的利用有時是無償的，無費用可公攤。地上車位、車庫則不盡然，其佔有范圍內的土地出讓金原則上不能分攤到住宅小區的其他業主身上。

如果分攤了，則地上車位、車庫佔用的土地使用權就歸業主共有，開發商就無權處置車位、車庫了。這一點，與小區一層房屋附贈綠地或小院是一個道理。如果沒有分攤，則地上車位、車庫屬於開發商，自然可以出售、出租或出借。

『陸』 許律師您好，購買地下車庫車位時開發商只是和簽的車位使用權協議，而不是是所有權和買賣合同，

車庫目前國內並不認可其所有權，一般交易國內尚無法律規定允許，所以開發商也好，個人轉賣車庫也好，基本都是寫明使用權，或者以長期租賃合同的模式避開法律規定。

『柒』 開發商能買賣地下車庫使用權嗎

網友提問：本人在某小區購房後，在小區花園下開發商建有地下車庫，現開發商版要求業主購買車位權使用權，與土地證的期簽為止(50年，現在不到50年)，簽的是車位使用權買賣協議，實際上他是把租費提前收走啦。請問律師，合同法規定，租期只能20年，目前北京有很多這種情況，難道國家就不管嗎？符合法規嗎？ 王良斌律師回復：關於車位使用權的買賣是否合法，關鍵是看地下車庫的產權屬於誰，是全體業主還是開發商。 如果是全體業主，開發商無權買賣。如果是開發商，買賣就是合法的。而且在北京市四環以內，車位配置的標准為1：2；四環以外，車位配置的標准為1：2，也就是說每兩戶或三戶才有一個車位，此時如不購買，將來停車就是個麻煩。至於買車位使用權的期限，現在購買，價格或許會低一些，將來如果通貨膨脹，您就會感覺您的選擇是正確的。 車位使用權的買賣，50年是可以的。這不是您所說的租賃，合同最長期限為20年。這是兩個概念。 您在購買車位的時候，一定要向開發商索要發票，簽署車位使用權買賣合同。 當然，在您購買了使用權後，物業管理費您還是要交納的。 進入購房問答論壇提問

『捌』 向開發商購買的車庫使用權是否受法律保護

你好，使用權和產權完全不同，這種情況下無法保障你們的權益！

『玖』 關於車庫使用權和產權的問題

如果說車庫只有使用權顯然是不允許賣的，可是你可以在賣房的時候做為一種吸引買方的方法使你的房子提升一點價值。