市場法評估土地使用權的案例

⑴ 土地市場評估價是如何評估的，與基準地價的有什麼關系

1、基本估價法

由分為收益還原法、市場比較法、剩餘法和成本逼近法

2、應用估價法

又稱大量估價法，是在應用基本估價方法基礎上的大范圍分析評估，該類方法的關鍵在於建立評估標准，多適用於政府管理需要而進行的政策性大量估價。此類方法包括路線價估價法、標准宗地估價法、基準地價系數修正法等。

土地的評估價格是可以低於基準地價的

1、根據基準地價的解釋「基準地價即土地初始價，是由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。」既然是平均價格，則對單宗土地而言，自然有高於此價格的情況，也有低於此價格的情況。

2、按現行的土地評估辦法中也可以看出，土地評估價格受影響的因素很多，與基準地價有聯系，但並沒有規定其不能低於基準地價。

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一、基礎地價的主要作用

1、顯示中國城鎮土地在已有利用過程中所能產生的各類經濟收益，同時也按價格標准顯示城市土地質量的優劣程度。

2、為各級政府在土地使用權有償出讓時提供依據，同時也可為土地使用權在土地使用者之間轉讓時提供參考依據。

3、各地價區段及不同用途的基準地價水平，也對國家加強土地市場的管理、實現土地資源的合理配置，使有限的城市土地發揮最大的經濟和社會效用創造了條件。

二、影響土地價格的因素

1、一般因素。指影響城鎮地價總體水平的自然、社會、經濟和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區劃、城鎮性質、城鎮發展過程、社會經濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。

2、區域因素。指影響城鎮內部區域之間地價水平的商服繁華程度及區域在城鎮中的位置、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等。

3、個別因素。指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。

⑵ 如何用市場法評估土地使用權

經濟主體在市場的復一切交易行制為總是要追求利潤最大化，即要以最少的費用求得最大利潤，因此在選擇商品時都要選擇效用高而價格低的，如果效用與價格比較，價格過高，均會敬而遠之。這種經濟主體的選擇行為結果，在效用均等的商品之間產生替代作用，從而使具有替代關系的商品之間在價格上相互牽制而趨於一致。市場比較法就是在求取一宗待評估土地的價格時，根據替代原則，將待估土地與較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，並依據後者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估基準日地價的方法。其計算公式為：
V＝VB×A×B×D×E
式中：
V----待估宗地價格；
VB----比較實例價格；
A----待估宗地情況指數/比較實例宗地情況指數；
B----待估宗地評估基準日地價指數/比較實例宗地交易日期地價指數；
D----待估宗地區域因素條件指數/比較實例宗地區域因素條件指數；
E----待估宗地個別因素條件指數/比較實例宗地個別因素條件指數。

⑶ 1998年10月31日對某一待估宗地進行土地使用權評估，採用市場法，參照物A地於1998年1月1日交易。1998年1月~

某待評估宗地與交易案例相比而言，某地段要好，由此引起待評估宗地的價格比交易案例價 格高 20%，則地段因素修正系數青島三利騙押金為100/80.

⑷ 企業在辦理土地使用權證時繳納了契稅。對土地使用權採用市場法進行評估，是否應計算契稅

按照《城鎮土地估價規程》，土地使用權價值的內涵中不包括辦理土地使用權證所交的契稅，因為企業價值評估時土地使用權就不應考慮企業所交契稅。探討這個問題要根據評估目的，如果進行轉讓目的的單項資產評估

⑸ 土地使用權的評估程序

評估土地的基本程序有以下幾個步驟：
1、明確土地使用權評估的有關事版項(包括委託方、評估權目的、評估范圍、基準日、評估時間要求等)；
2、根據土地使用權評估范圍，填寫土地使用權清單表；
3、檢查土地產權是否清楚，有無糾紛，土地產權性質是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項權利等；
4、調查待估宗地所在市縣的自然條件(包括人口、面積、氣候、水文、土壤)、行政區劃、經濟發展(包括經濟結構、主要產品、工農業總產值、居民收入、社會投資狀況等)、城市規劃與城市性質、產業政策(與估價對象相關類型的產業分布、產品銷售及有關優惠政策)和稅收政策等；
5、現場查戡待估宗地及周圍地區的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建築物名稱、建構築物結構、用途等，周圍交通條件、環境條件、集聚狀況等；
6、調配待估宗地的基礎設施條件、開發費用水平；
7、調查待估宗地所在市縣的地價水平、房屋建築物成本、售價、租金水平、新建用地的征地水平、有關稅費、基準地價及修正體系、待估宗地在基準地價中的土地級別、交易狀況；
8、根據估價對象特點，明確土地使用權評估思路，選樣合適的評估方法，進行初步測算，並確定最終地價。

⑹ 在用市場法求被評估土地的價值，知道個別因素和區域因素的指數比之後怎麼吧修正值算出來

和房地產時常比較法是一回事。

⑺ 評估土地使用權價值

1.選定評估方法
該宗房地產有經濟收益，適宜採用收益法。
2.計算總收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。
年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.計算總費用。
（1）年管理費=486000×3.5%=17010（元）
（2）年維修費=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年稅金=20×900=18000（元）
（4）年保險費=2500×900×0.2%=4500（元）
年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.計算房地產凈收益。
年房地產凈收益=年總收益-年總費用
=486000-73260=412740（元）
5.計算房屋凈收益。
（1）計算年貶值額
年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小於房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》第二十一條規定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。因此，房地產使用者可使用的年限為50-2=48年，並且不計算殘值。本例中，房地產使用權年期屆滿，地上建築物一並由政府無償收回。
年貶值額=建築物重置價/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）計算房屋現值。
房屋現值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）計算房屋凈收益（假設房屋收益年期為無限年期）。
房屋凈收益=房屋現值×房屋資本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.計算土地凈收益。
土地年凈收益=年房地產凈收益-房屋年凈收益
=412740-165000=247740（元）
7.計算土地使用權價值。土地使用權在2008年3月的剩餘使用年期為50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
單價=3358836.15/500=6717.67（元）
8.評估結果
本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元