容積率與使用權面積關系

1. 計算容積率面積是什麼

容積率=（廠區建築面積+構築物面積）/廠區佔地面積。

建築面積一般按照《建築工程建築面積計算規范》（GB/T50353-2013）的規定計算；存在以下特殊情況。

1、建築底層架空作為通道、公共停車、布置綠化小品、居民休閑、配套設施等公共用途的，架空層層高宜在2.8 米至3.6米之間，其建築面積不計入容積率。

2、建築物頂部有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房，結構（設備管道）轉換層，底層車庫、雜物間等。當層高在2.2米及以上的按全面積計入容積率，若層高不足2.2米的按1/2面積計入容積率。

3、建築物的陽台，不論是凹陽台、挑陽台、不封閉陽台均按其水平投影面積的一半計算，當進深超過1.8米的各類陽台，封閉陽台均按全面積計入容積率。

4、半地下室凡頂板標高超出室外地坪標高1.0米以上的建築部分應計入地上建築面積計算值；不足1.0米的，不計入容積率。

5、如建築室外地坪標高不一致時，以周邊最近的城市道路標高為准加上0.2米作為室外地坪，之後再按上述規定核准。

6、根據有關規定，容積率計算式中建築總面積不包括地下室、半地下室建築面積，屋頂建築面積不超過標准層建築面積的10%的也不計算。

(1)容積率與使用權面積關系擴展閱讀：

容積率建築特點

1、容積率表達的是具體「宗地」內單位土地面積上允許的建築容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指「宗地」容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。

2、容積率(R)、建築密度(C)與層數(H)之間有一定關系。建築密度是指在具體「宗地」內建築物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建築面積相等時，三者之間的關系可表示為：R=C·H，此種情況下，建築層數與容積率成正比例關系。

3、容積率可以更加准確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發，建設房屋。

2. 那建築容積率 不也是建築面積比使用面積嗎 兩者有什麼區別呢 請教大家 謝謝

建築容積率：是指項目規劃建設用地范圍內全部建築面積與規劃建設用地面積之比。附屬建築物也計算在內，但應註明不計算面積的附屬建築物除外。
容積率是： 建築面積/規劃建設用地面積
建築系數： 建築面積/使用面積

建築面積和使用面積都是經實際測量後得出的結果．
而建築系數是兩者的比值．
也就是說系數是變數，是由上面兩者控制的．不是固定的值．
至於建築或使用面積的增大和變小，都是有可能的．
建築系數，又叫銷售系數．等於建築面積除以使用面移。它沒有固定值，即每棟建築的銷售系數都有所變化，但大體在1．43至1．49之間。這一系數與房屋使用面積成反比，系數越大，使用面積越小。

特別提示：對於發展商來說，容積率和建築密度決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率和建築密度直接涉及到居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

3. 住宅小區建設規劃有容積率的提法，什麼叫容積率和建築面積有什麼直接關系

容積率就是計容建築面積與建築用地面積的比值。這里有個計容建築面積，就是說計入容積率的建築面積，比如像地下室，雖然計算建築面積，但不計入容積率，屬於不計容建築面積。

4. 「容積率」與「地價」有什麼關系

容積率（Plot Ratio/Volume Fraction）：項目用地范圍內總建築面積與項目總用
地面積的比值.
計算公式：
容積率=總建築面積÷總用地面積
當建築物層高超過8 米,在計算容積率時該層建築面積加倍計算.
容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低,也反映了地價水平的差異.因此,容積率是城市區劃管理中所採用的一項重要指標,也是從微觀上影響地價最重要的因素.容積率具有如下特性：
(三)容積率可以更加准確地衡量地價水平.人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發,建設房屋.
房屋的單方開發成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費
樓面地價＝宗地總價／宗地內允許總建築面積＝土地單價／容積率
因此,樓面地價比單位地價更能准確地反映地價的高低.
二、容積率對地價的影響規律
影響地價的因素很多,雖然各因素影響地價的途徑各不相同,但其作用機制可抽象概括為兩個方面：一是通過影響土地收益來影響地價,二是通過影響土地供求關系影響地價.收益機制很大程度上決定了土地供給的經濟剩餘量,市場供求關系使地價相對經濟剩餘量產生波動,決定了土地供給的經濟剩餘量的分配,使地價的變化趨於復雜化.容積率對地價的影響規律,同時受收益機制和市場供求關系的作用,總體說來,區位條件愈優越,地價水平愈高,供求矛盾愈突出,土地規劃控制愈嚴格,容積率對地價的影響程度愈大.具體表現在以下幾個方面：
(—)遵循「報酬遞增遞減規律」.在一定的技術經濟條件下,土地純收益會隨著土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點.作為城市建設用地,容積率對地價影響的報酬遞增遞減規律表現在：在建築密度一定時,容積率的增加,主要引起房屋層數的增多,隨房屋層數的增多,開始時由於基礎工程費及地基處理費的分攤,單方造價降低；當層數達到一定值時,就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等,單方造價由下降轉為上升,而單方售價則由於建築容量的增大造成的建築環境質量下降而呈遞減趨勢.當單方售價等於單方造價時,土地收益達到最大,土地價格也達到最高,此時的容積
率為最經濟容積率.若繼續增大容積率會因單方售價低於單方造價而使土地投資收益開始下降,地價也隨之開始下降.如(圖一),MC 為單方造價,MR 為單方售價,某一容積率L 時的地價是該容積率下的總收益(DCGF 面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤,剩餘部分即為地價.當容積率等於M 時,單方造價等於單方售價,土地開發的邊際收益為0,總收益(DCNF 面積)達到最大,地價達到最高,M 為最佳容積率.超過這個容積率,地價開始向反方向變化,隨容積率提高而下降.
(二)容積率對地價的作用程度與城市規模成正相關關系.首先,城市規模大,土地集約化利用程度高,地價總體水平高,樓面地價占房屋單方開發成本比例高,通過降低樓面地價來降低房屋單方開發成本效果明顯,而小城市土地集約化利用程度低,地價總體水平低,房屋開發單方成本主要受房屋單方造價影響,通過降低樓面地價降低房屋開發單方成本效果不明顯,而且房屋層數達到一定數值後若繼續增加層數會增加單方工程造價；另外,大城市有比較系統的城市規劃資料,土地開發受規劃控制比較嚴,而小城市規劃控制一般不嚴格,容積率的確定往往具有隨意性,許多地方沒有容積率這個指標限制,或有,但控制不嚴,而且有的地方政府為樹城市形象,往往鼓勵建築物向空中發展,愈高愈好,容積率在這些小城鎮缺乏實際操作意義.所以,城市規模愈大,容積率對地價的影響愈明顯,地價隨容積率的變化幅度愈大.
(三)容積率對同一城市不同區位地價的作用程度不同.城市中心區位條件優越,土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規劃控製程度均高於其它區域,特別是城市邊緣區,投資者的激烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機製作用下的地價隨容積率的變化規律；而在其他地區則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低,容積率對地價的作用程度隨之下降.因此,容積率對地價的影響程度在同一城市表現為從中心向外圍逐漸減弱.
(四)容積率對不同類型用地地價的作用程度不同.商業用地對區位條件反應最敏感,只能布局在少量區位條件優越的沿路區域,土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業用地突出,容易形成賣方市場,眾多用地者的競爭促使容積率增加產生的經濟剩餘主要以地價形式表現出來,歸土地所有者所有；住宅用地對區位條件反應的敏感程度比商業用途弱,但比工業用地強；工業用地一般分布在城市外圍,不但受區位條件影響最不敏感,而且受工藝流程的制約,在很多情況下沒有容積率的限制.因此,在同一城市中,容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業、住宅、工業用地.

5. 容積率應該怎麼算出來建築面積/佔地面積

容積率=（廠區建築面積+構築物面積）/廠區佔地面積。

當建築物層高超過8米，在計算容積率時該層建築面積加倍計算(各個地區或城市有各自相關規定)。

「容積率」是項目總建築面積與總用地面積之比。

在面積為100平方米的地塊上建房，每層建築面積100平方米，建2層，總建築面積200平方米，容積率就是2.0；如果建3層，每層建築面積50平方米，總建築面積150平方米，容積率就是1.5，依次類推。

(5)容積率與使用權面積關系擴展閱讀：

公開出讓用地容積率不得調整。

中山市城鄉規劃局對外發布了《中山市建設用地容積率調整規范》（以下簡稱《規范》）。該《規范》明確指出，通過公開方式出讓的商業（含商業辦公）、商業住宅、住宅用地，不得調整容積率，若申請變更，需收回土地使用權。

國有土地使用權劃撥或出讓前需要調整控規確定的容積率的，或者國有土地使用權劃撥或出讓後，因政府原因需要調整控規確定的容積率的，因政府原因調整控規容積率要嚴格按照程序進行。

《規范》還要求，市城鄉規劃局在受理規劃條件變更、建設用地規劃許可證等業務時，必須收取土地證明文件（含劃撥決定書、出讓合同等）作為收件資料，核對相關技術指標。

參考資料來源：

網路-容積率

人民網-公開出讓用地容積率不得調整

6. 容積率是算用地總面積還是紅線

容積率：項目用地范圍內總建築面積與項目總用地面積的比值。計算公式：容積率=總建築面積÷總用地面積
容積率是指在城市規劃區的某一宗地內，房屋的總建築面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規劃容積率，即宗地內規劃允許總建築面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區劃管理中所採用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性：
（一）容積率表達的是具體「宗地」內單位土地面積上允許的建築容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指「宗地」容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。
（二）容積率（R）、建築密度（C）與層數（H）之間有一定關系。建築密度是指在具體「宗地」內建築物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建築面積相等時，三者之間的關系可表示為：R＝C·H，此種情況下，建築層數與容積率成正比例關系。
（三）容積率可以更加准確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發，建設房屋。
房屋的單方開發成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費
樓面地價＝宗地總價／宗地內允許總建築面積＝土地單價／容積率
因此，樓面地價比單位地價更能准確地反映地價的高低。
（四）容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建築容量的增大，會帶來建築環境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環境效益相協調，城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。
從上述可知應該是用地紅線范圍面積。

7. 建築面積和土地面積以及容積率的關系

容積率=建築面積/佔地面積，也就是住戶數是否擁擠的問題。值越高，就越擠，越不舒適。

該小區容積率約為：97/39.8=2.44

一般容積率在3以下，綠化再做的好一些，都算不錯的環境了。至於房產是否優良，除了容積率，周邊配套、建築質量、綠化情況等都是至關緊要的判定條件，不能單看容積率。

(7)容積率與使用權面積關系擴展閱讀：

容積率：項目用地范圍內地上總建築面積（但必須是正負0標高以上的建築面積）與項目總用地面積的比值。

容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建築物的總建築面積對地塊面積的倍數，即為容積率的值。附屬建築物也計算在內，但應註明不計算面積的附屬建築物除外。值得注意的是，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

8. 容積率和建築面積，用地面積之間的關系怎麼算了

用地面積是你建設建築構築物所用的地域大小-建築用地
建築面積-是所有建築物的每層面積之和，包括地下室面積，一般寫總建築面積，再分地上地下商業住宅等細分
容積率-建築面積/用地面積，地下室一般不包括，高出地面1米要算（上海）、屋頂層建築面積不超過1/8不計（上海），國標好像是1/4不計。

9. 土地證上有使用權面積,其中包括獨用面積和分攤面積.請問容積率應該是乘以哪個面積

獨用面積也有獨用建築面積，分攤面積也有分攤建築面積
因此土地使用權面積=獨用土地面積+分攤土地面積
建築面積=獨用建築面積+分攤建築面積
容積率=建築面積÷土地使用權面積

10. 容積率面積，建築面積，可售面積這三者應該怎麼算有什麼區別我是在房地產上班的。

容積率：項目用地范圍內總建築面積與項目總用地面積的比值。 計算公式： 容積率=總建築面積÷總用地面積 當建築物層高超過8米，在計算容積率時該層建築面積加倍計算。 容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。 所謂「容積率」，是指一個小區的總建築面積與用地面積的比率。對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建築密度一般也就較低，發展商可用於回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。 一、容積率的內涵及其特性 容積率是指在城市規劃區的某一宗地內，房屋的總建築面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規劃容積率，即宗地內規劃允許總建築面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區劃管理中所採用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性： (一)容積率表達的是具體「宗地」內單位土地面積上允許的建築容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指「宗地」容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。 (二)容積率(R)、建築密度(C)與層數(H)之間有一定關系。建築密度是指在具體「宗地」內建築物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建築面積相等時，三者之間的關系可表示為：R＝C·H，此種情況下，建築層數與容積率成正比例關系。 (三)容積率可以更加准確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發，建設房屋。 房屋的單方開發成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費 樓面地價＝宗地總價／宗地內允許總建築面積＝土地單價／容積率 因此，樓面地價比單位地價更能准確地反映地價的高低。 (四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建築容量的增大，會帶來建築環境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環境效益相協調，城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。 二、容積率對地價的影響規律 影響地價的因素很多，雖然各因素影響地價的途徑各不相同，但其作用機制可抽象概括為兩個方面：一是通過影響土地收益來影響地價，二是通過影響土地供求關系影響地價。收益機制很大程度上決定了土地供給的經濟剩餘量，市場供求關系使地價相對經濟剩餘量產生波動，決定了土地供給的經濟剩餘量的分配，使地價的變化趨於復雜化。容積率對地價的影響規律，同時受收益機制和市場供求關系的作用，總體說來，區位條件愈優越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規劃控制愈嚴格，容積率對地價的影響程度愈大。具體表現在以下幾個方面： (—)遵循「報酬遞增遞減規律」。在一定的技術經濟條件下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。作為城市建設用地，容積率對地價影響的報酬遞增遞減規律表現在：在建築密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數的增多，隨房屋層數的增多，開始時由於基礎工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低；當層數達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉為上升，而單方售價則由於建築容量的增大造成的建築環境質量下降而呈遞減趨勢。當單方售價等於單方造價時，土地收益達到最大，土地價格也達到最高，此時的容積率為最經濟容積率。若繼續增大容積率會因單方售價低於單方造價而使土地投資收益開始下降，地價也隨之開始下降。如(圖一)，MC為單方造價，MR為單方售價，某一容積率L時的地價是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤，剩餘部分即為地價。當容積率等於M時，單方造價等於單方售價，土地開發的邊際收益為0，總收益(DCNF面積)達到最大，地價達到最高，M為最佳容積率。超過這個容積率，地價開始向反方向變化，隨容積率提高而下降。 (二)容積率對地價的作用程度與城市規模成正相關關系。首先，城市規模大，土地集約化利用程度高，地價總體水平高，樓面地價占房屋單方開發成本比例高，通過降低樓面地價來降低房屋單方開發成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價總體水平低，房屋開發單方成本主要受房屋單方造價影響，通過降低樓面地價降低房屋開發單方成本效果不明顯，而且房屋層數達到一定數值後若繼續增加層數會增加單方工程造價；另外，大城市有比較系統的城市規劃資料，土地開發受規劃控制比較嚴，而小城市規劃控制一般不嚴格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方沒有容積率這個指標限制，或有，但控制不嚴，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵建築物向空中發展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮缺乏實際操作意義。所以，城市規模愈大，容積率對地價的影響愈明顯，地價隨容積率的變化幅度愈大。 (三)容積率對同一城市不同區位地價的作用程度不同。城市中心區位條件優越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規劃控製程度均高於其它區域，特別是城市邊緣區，投資者的激烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機製作用下的地價隨容積率的變化規律；而在其他地區則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價的作用程度隨之下降。因此，容積率對地價的影響程度在同一城市表現為從中心向外圍逐漸減弱。 (四)容積率對不同類型用地地價的作用程度不同。商業用地對區位條件反應最敏感，只能布局在少量區位條件優越的沿路區域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業用地突出，容易形成賣方市場，眾多用地者的競爭促使容積率增加產生的經濟剩餘主要以地價形式表現出來，歸土地所有者所有；住宅用地對區位條件反應的敏感程度比商業用途弱，但比工業用地強；工業用地一般分布在城市外圍，不但受區位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業、住宅、工業用地。 所謂計容面積，就是計算容積率面積，一般情況下： 1.計容建築面積=小區內所有計算容積率的建築面積之和。計算容積率面積= 規劃條件容積率X規劃建築用地面積注:規劃建築用地面積應等於或小於總地圖用地面積,建成後項目容積率也只能等於或小於規劃條件容積率 2.總建築面積=地上建築面積+地下建築面積 3.地上建築面積= 計容積率地上建築面積+不計容積率地上建築面積一般情況下可以出售的總建築面積指的就是計容積率地上建築面積,還包括可以申報產權的部份地下建築面積(車庫或停車位) 4.計容建築面積=地上建築面積-不計容積率的建築面積（底層架空綠化公共服務空間）+特殊多倍計容積率的面積（層高超高建築）註：計算容積率面積時注意不計算容積率的區域即可，下列項目不應計算面積： 1 建築物通道（騎樓、過街樓的底層）。 2 建築物內的設備管道夾層。 3 建築物內分隔的單層房間，舞台及後台懸掛幕布、布景的天橋、挑台等。 4 屋頂水箱、花架、涼棚、露台、露天游泳池。 5 建築物內的操作平台、上料平台、安裝箱和罐體的平台。 6 勒腳、附牆柱、垛、台階、牆面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕牆、空調機外機擱板（箱）、飄窗、構件、配件、寬度在2.10m及以內的雨篷以及與建築物內不相連通的裝飾性陽台、挑廊。 7 無永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用於檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。 8 自動扶梯、自動人行道． 9 獨立煙囪、煙道、地溝、油（水）罐、氣櫃、水塔、貯油（水）池、貯倉、棧橋、地下人防通道、地鐵隧道。 建築面積是建築物水平投影面積乘以樓層數,包括牆體水平投影面積,樓梯間等公用面積,屋內面積,電梯井面積,垃圾道面積...而可銷售面積僅僅是套內面積,買房子都是一套為一個整體來銷售,所以每套房子都是可銷售面積,除此均不是可銷售面積.