房屋買賣合同效力與物權效力

『壹』 房屋是備案有效還是買賣合同有效

房屋買賣合同簽訂一般就有效，但這個有效合同是個債權合同，存在得版不到房屋，只能請求出賣人權返還價款、賠償損失。但房屋買賣合同一旦備案登記，就有了物權的性質，買房人可以請求履行房屋買賣合同並得到房屋物權。所以，都是有效的，但效力不同。

『貳』 關於物權法：未辦理物權登記的，不影響不動產買賣合同效力。

未辦理物權變更登記的，不影響不動產物權變動合同的效力，但只是合同具有效回力，而不是不動產物權的答變更已經具有效力。換句話說，此時的物權變更仍不能對抗善意第三人，但是對於因此引起的糾紛而造成損失的一方當事人可以請求合同對方當事人彌補因此造成的損失。但不可直接對善意第三人主張物權，除非該第三人已經明知雙方當事人之間的物權變動。
對於情況1:，不動產未過戶就應當作為甲的遺產，甲乙之間的合同關系實際是一個債權關系，我國繼承法有規定被繼承人的遺產應當首先用於償還其債務，那麼乙可在繼承開始後，遺產分割前申報債權，並可以向法院申請合同效力認定，從而取得該不動產物權。
情況2:如果乙方在完成物權變動登記前就已經佔有該房屋，其仍然未取得完整的物權，那麼他對該房屋的處理當然是無權處置，效力待定。此時所取得的租金應當歸房屋的登記所有人，即甲方，當然如果是是甲方未在合同規定的時間內變更登記，則違約在先，無權請求返還孳息。雙方事後去補辦登記，該效力待定處置當然就轉為有效處置。
總之一句話，不動產物權的所有人在被撤銷或變更之前僅依登記為准，別的都不用考慮。物權變動合同效力僅是合同本身的效力，與物權效力是兩碼事。

『叄』 一房二賣 合同效力 和物權法（物權法很多 主要從哪幾條分析）

合同上來說 兩個合同都是有效合同。基於我國關於不動產所有權方面的規定，王某先於白某登記取得房子所有權。而白某可以向趙某主張合同違約責任要求趙某賠償自己的損失。

『肆』 房屋買賣合同的生效是否意味著不動產所有權的轉移

房屋屬於不動產，不動產所有權的轉移必須以登記為前提。在沒有辦理產權變更之前，這個房屋的所有權是沒有轉移的。但是根據物權法，買賣合同的效力獨立於所有權變更登記事項，債權不同於物權，未辦理物權登記的，不影響不動產買賣合同效力。所以這個買賣合同是有效的。

『伍』 合同效力與物權效力怎樣區分動產和不動產的轉移中，合同效力與物權效力怎樣區分

合同一般以物權轉移，使用為基礎而發生的行為效力，合同以約束對物的使用轉借贈與，出售等等的權利為前提。
2.一樣的呀，合同效力依然約束物權的轉移，也就是基於物權的基礎，從而行使合同權。

『陸』 無權處分的房屋買賣合同效力及物權效力的認定

【案情】
雷某與樊某系夫妻關系，雙方婚後共同購買了位於重慶市長壽區的商品房一套（全款支付），登記在雷某名下。2016年5月，王某因做生意需要流動資金，與歐某簽訂了《房屋買賣合同》，約定將房屋以35萬元的價格賣給歐某，對此合同，樊某不知情。後因房屋過戶問題產生糾紛，雷某以房屋系其與樊某的夫妻共同財產，自己無權單獨處分為由，主張合同無效。歐某以房屋登記在雷某名下，不知是雷某與樊某的夫妻共同財產，且自己支付了合理對價，已善意取得該房屋為由，起訴至法院，請求：1.確認《房屋買賣合同》有效；2.雷某協助辦理房屋過戶登記手續並交房。

【分歧】

第一種觀點認為：合同無效；歐某不構成善意取得，無權要求雷某辦理房屋過戶登記手續並交房。
第二種觀點認為：合同有效；歐某構成善意取得，有權要求雷某辦理房屋過戶登記手續並交房。
第三種觀點認為：合同有效；歐某不構成善意取得，無權要求雷某辦理房屋過戶登記手續並交房。

【評析】
筆者同意第三種觀點。

根據《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定，“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。”可知，買賣合同並不因無權處分而無效。本案中，雷某擅自處分其與樊某的夫妻共同財產是無權處分，但是這並不影響其與歐某簽訂的《房屋買賣合同》的效力，即該合同有效。故法院對歐某要求確認合同有效的請求應予支持。
根據《中華人民共和國物權法》第一百零六條的規定“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。”可知，本案歐某主張善意取得該房屋須同時具備三個要件：1.簽訂房屋買賣合同至辦理過戶登記時是善意的，即對雷某無權處分該房屋不知情且不應當知情；2.支付了合理對價；3.已經辦理了房屋過戶登記手續。但是，本案中買賣的房屋並未辦理產權過戶登記手續，且在糾紛發生時歐某對該房屋是雷某和樊某的夫妻共同財產已知悉。所以，歐某雖然支付了合理對價，但是因不具備其他兩個要件而不能構成善意取得。故對歐某的第二個訴訟請求應予駁回。
綜上所述，《房屋買賣合同》有效；歐某不構成善意取得，無權要求雷某辦理房屋過戶登記手續並交房。
（作者單位：重慶市長壽區人民法院）

『柒』 《物權法》房屋買賣——公證效力

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『捌』 房屋買賣合同不是有效就是無效當然不是！

一、 買賣合同未採用書面形式

按照《合同法》第十條規定，「當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定採用書面形式的，應當採用書面形式。當事人約定採用書面形式的，應當採用書面形式。」由此可見，房屋買賣合同應採用書面形式。

但是，根據《合同法》第三十六條規定，「法律、行政法規規定或者當事人約定採用書面形式訂立合同，當事人未採用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。」由此可見，房屋買賣合同即使未採用書面形式，也未必會無效。如買賣雙方實際履行了主要義務，又沒有其他違法行為，應認為買賣關系有效。

二、賣方轉讓沒有所有權證書的房產

根據《城市房地產管理法規定，未依法登記領取權屬證書的房產，是不能轉讓的。但是，根據《合同法》第一百三十一條規定，「出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。」

可見，只要標的物合法且有權處分，對於標的物是否有相關證照，合同法並無特別要求。如果買賣雙方在簽訂協議時對房屋權屬證書尚未領取的狀況是明知的，且當條件或期限成就時就能辦理過戶手續，產權亦無其他爭議或購買的房屋已交付入住時，一般應認定為有效。

三、房屋共有人擅自轉讓房產

根據《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十九條規定，「共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償」。

也就是說，只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時出於善意，不知有其他共有人或無從審查是否有其他共有人或有充足的理由人認為其他共有人並不反對，支付了合理的對價，並進行了登記，則應當認定合同有效。

四、沒有辦理過戶手續而引起一方反悔

根據《物權法》第十五條規定，「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。」

也就是說，房屋買賣合同是否進行登記並不是生效條件，只要雙方簽訂的不動產轉移合同依法有效，雙方就應按合同約定和法律規定辦理不動產登記手續。因合同一方原因未辦理過戶登記手續的，人民法院應責令其繼續履行，辦理過戶登記。

（以上回答發布於2017-03-30，當前相關購房政策請以實際為准）

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『玖』 物權法頒布之前房屋買賣合同是否有效

物權法頒布之前，房屋買賣合同仍然有效，房屋買賣合同不受物權法是否內頒布的影響。容
房屋買賣合同，屬於民事法律行為，受《民法通則》的調整，而且我國的《合同法》也涉及了買賣合同的內容，可以作為房屋買賣合同的法律依據。因此，無論《物權法》是否已經頒布實施，都不影響房屋買賣合同的效力。