❶ 怎樣做個合法的「釘子戶」
從物權法看「釘子戶」中的法律問題
汪震宏 北京航空航天大學法學院
上傳時間:2007-9-4
瀏覽次數:1006
字體大小：大 中 小
關鍵詞: 房屋拆遷/公共利益/拆遷補償
內容提要: 城市房屋拆遷行為本質上應屬於民事法律行為，但是現行法律對拆遷行為性質認識的錯位，行政權力的不當介入和拆遷補償的不到位是當前拆遷中公民私權屢受侵犯的根源所在。在界定公共利益時，必須堅持合法合理性、公共受益性、公平補償性、公開參與性、權力制約性、權責統一性六條判斷標准。在拆遷房屋過程中，必須注重保護好被拆遷人的合法權益，給予公平合理的安置補償。只有這樣，才能徹底消除「釘子戶」現象，構建一個公平正義、民主法治的和諧社會。
引言：重慶「釘子戶」事件
自今年3月份以來，引起中外媒體廣泛關注的重慶「釘子戶」事件，終於在2007年4月2日以和解的方式塵埃落定。但是，主人公楊武站在房屋頂上揮舞五星紅旗的畫面，以及他打出的一面寫有「公民的合法的私有財產不受侵犯」的標語，依然歷歷在目。
這一事件之所以倍受關注，成為各界談論的焦點，一個重要原因就是它適逢《物權法》通過。有學者將其作為物權法實施的標志性事件，它對普及物權法所起的巨大作用，可以說是無法估量；其對人心的深刻影響，是多少堂課、多少本書都難以企及的。而如果就重慶「釘子戶」事件展開更為長遠的思考，我們將獲益更多。
透過事件的背後，我們可以看出其中主要涉及到以下這么幾個問題：第一，城市房屋拆遷行為的性質到底是行政行為還是民事行為？第二，如何界定公共利益，有什麼判斷標准？第三，在拆遷過程中，如何保障被拆遷人的合法權益？本文主要圍繞以上問題一一展開論述。
一、 城市房屋拆遷行為的法律性質
（一）拆遷行為的定義及性質
房屋拆遷是指拆遷人根據城市規劃要求和拆遷許可證，依法拆除批準的建設用地范圍內的房屋及其他附屬物，並對被拆遷人進行補償、安置的行為。
我國現行房屋拆遷制度,主要由國務院制定的《城市房屋拆遷管理條例》（下稱《條例》）來規范。對於房屋拆遷的法律性質定位,代表性的觀點是「城市房屋拆遷既具有行政法律關系的性質,又具有民事法律關系的性質,是行政行為和民事行為的混合。」[1]依據《條例》的規定，此兩種性質具體表現為：第一是行政法律關系，即行政主管部門向拆遷人頒發拆遷許可證的法律關系。在這一個法律關系中，政府履行的是行政管理職能，雙方當事人是管理與被管理的關系；第二是民事法律關系，即拆遷人與被拆遷人之間的平等的法律關系。被拆遷人和拆遷人之間的地位是平等的，雙方只要符合拆遷法規的規定，就可以進行房屋拆遷的法律性質定位是房屋拆遷法律制度的基石，這將直接影響到房屋拆遷具體法律制度的構建。從某種意義上講，《條例》對房屋拆遷法律性質的認識錯位，是導致現行房屋拆遷制度存在瑕疵、乃至房屋拆遷糾紛不斷、野蠻拆遷時有發生的根源所在。所以，我們有必要正本清源，重新審視房屋拆遷的法律性質。恢復房屋拆遷行為的真實屬性,並在此基礎上完善我國的房屋拆遷制度,確保拆遷當事人的合法權益。
筆者認為,房屋拆遷行為是民事法律行為,應受民法規范的調整,並由此產生一系列民法上的權利義務關系。理由如下：
1、從房屋拆遷行為的主體來看,拆遷行為當事人是平等的。房屋拆遷行為的主體包括拆遷人和被拆遷人，拆遷行為當事人的法律地位應該是平等的。首先,拆遷人和被拆遷人都具有獨立的法律人格。二者不存在任何隸屬關系，既不存在職務上的上下級關系,也不存在一方當事人可以依據職權而支配對方的情形。其次,拆遷雙方當事人的意思都應是自由的。盡管雙方的經濟實力相差懸殊,但是一方均不能將自己意志強加於對方。最後,拆遷人和被拆遷人都具有彼此獨立的利益，雙方依法取得的合法權益受到法律同等地保護。
2、從房屋拆遷行為的內容來看,房屋拆遷本質上是拆遷人為了獲得土地使用權而依其與被拆遷人平等協商達成的協議,對被拆遷人的房屋及其附屬物進行拆除,並依協議對被拆遷人進行補償、安置的法律行為。從被拆遷人的角度而言,就是被拆遷人處分其土地使用權和房屋所有權的法律行為。拆遷當事人進行拆遷的目的是追求和實現民事利益的最大化;拆遷行為的對象是被拆遷人的私有房屋及其附屬物;拆遷的實現手段是拆遷當事人間的民事權利的變動。可見,拆遷行為僅僅涉及拆遷當事人的民事利益，完全發生在民事生活領域,與國家利益和政府行政權力的行使無關。
3、從房屋拆遷行為的法律效果來看,作為一種法律行為,拆遷行為會引發一系列法律上的效果,即引起房屋拆遷法律關系的產生、變更、消滅。拆遷行為引發的法律關系的內容,也即拆遷當事人在拆遷法律關系中的權利義務主要包括：對拆遷人而言,其權利主要為可以依其與被拆遷人達成的協議對被拆遷人所有的房屋及其附屬物進行拆除;其義務主要為按照補償協議對被拆遷人進行補償。就被拆遷人而言,其權利主要為可依照補償協議要求拆遷人補償;其義務主要為在其與拆遷人達成協議的期限內進行搬遷,對拆遷人進行必要的協助,並容忍拆遷人對其所有房屋及其附屬物的拆除。可以看出,這些拆遷當事人間的權利義務表現為平等主體間的財產關系,屬於典型的民事法律關系的范疇。
（二）確認拆遷為民事法律行為的優越性分析
1、有利於雙方處於平等的對話地位
眾所周知，拆遷人與被拆遷人在經濟實力，資源佔有等方面均處於不平等的地位。拆遷人一般是實力雄厚的大公司、大企業，擁有大量的資金，擁有專業的處理糾紛的法律人才，擁有信息資源的優先佔有權，更重要的是擁有政府部門的潛在支持。政府為了招商引資、促進城市經濟發展、更為甚者為了個人的政績往往對拆遷人持大力支持的態度。而被拆遷人一般都是普通公民，無論從財力還是資源佔有率上講都處於弱勢地位，根本無法與拆遷人抗衡，只能是任人擺布。在這種狀況下，要實現社會整體公平正義，必須從立法、司法和執法多個層面確認拆遷行為的法律性質為民事行為。只有這樣才能使拆遷人與被拆遷人處於平等的對話地位，我們認為任何一項涉及雙方的制度要想順利實行，平等的對話機制都是最好的途徑。當前的拆遷糾紛之所以層出不窮，一個重要的原因就是拆遷雙方沒有處於平等的對話地位，雙方沒有很好的溝通，只是矛盾沖突不斷。
2、有利於對被拆遷人利益的保護
當前社會在承認合法的財產進取心的同時，必須注意到弱勢群體，有效控制貧富過分差距。弱勢群體並不是天生打下了烙印，而是在某一個具體的社會關系當中才體現出來。在拆遷關系當中，被拆遷人就是弱勢群體。被拆遷人的財產權利和人身權利不斷遭到侵害。首先，由於拆遷的公共目的和商業目的的模糊導致很多本來是出於商業目的的拆遷徵收，卻披上了公共目的的外衣，導致拆遷補償費用很低，使得被拆遷人的財產權利遭到巨大損害；其次，補償標准不合理，本來是被拆遷人世代居住的房屋，具有很大的綜合價值。但是拆遷人卻將其作為一般的建築拆除，並給與不合理的補償，被拆遷人無法用這點補償費用再買新居；最後，在拆遷過程中的粗暴、野蠻行為極大的損害了被拆遷人的人身權利。拆遷人用釘子戶的稱謂侮辱了被拆遷人，將被拆遷人爭當合法維護自己財產權利的行為視為阻礙經濟建設和改革開放的行為。據此對被拆遷人的人身進行攻擊，甚至利用一些社會閑散人員對被拆遷人進行人身迫害。出現這些現象的一個重要原因就是傳統認為拆遷就是一個服從的關系，被拆遷人只能無條件服從。確認拆遷為一個民事法律行為，將雙方處於一個平等的地位，給與被拆遷人眾多的民事救濟途徑，有利於被拆遷人利益的保護。
3、有利於建立法治政府
在拆遷活動中，政府的不當地位，不當作用一定程度上為拆遷人的違法行為提供了保護傘，進而容易產生腐敗現象。因為在政府的權威下實施拆遷，減少補償費用進而能夠節省巨大的成本，但是政府已是一個「經濟人」，政府也不會憑空的為拆遷人服務。這樣就容易產生拆遷人賄賂政府官員，產生腐敗。如果確認了拆遷是一個民事行為，那麼所有的拆遷行為都要按照民事規范來進行，政府也不能違反這些民事規則，否則也要受到相關的制裁。民事規則是市場規則，一切按照市場經濟的要求進行，權力在民事規則的規范下只有很小生存空間。我們要建立法治政府，就是要讓政府的權力「有所為，有所不為」，該由市場來調節的政府不要輕易干預，要充分發揮市場的功能。我們必須拋棄萬能政府的想法，建立法治政府。
4、有利於社會的穩定
近些年，城市化進程加快了速度，社會矛盾也呈上升之勢。我們不斷地看到群體性上訪事件，數百名被拆遷人圍住政府大門抗議，我們也看到被拆遷人為了保護自己的私有財產不惜傷害自己的生命。這一幕幕令人心寒的情景與我們的和諧社會是多麼的不和諧，長此以往必將造成社會動盪，這必須引起我們的注意。要知道「財產對於人來說是多麼的重要，人為了維護自己的財產是會失去理智的。」黨中央提出了建立社會主義和諧社會，就要解決這些不和諧的因素，確認拆遷是民事行為將有益於社會的穩定與持續發展。
二、公共利益的界定
重慶「釘子戶」事件爭執的一個焦點，是對於公共利益的認定。對公共利益和公民合法的私人利益實行平等保護，是物權法的一個基本原則。但這個原則要能夠落實，前提必須是對公共利益做相對精確的界定。
所謂公共利益，是指不特定的社會成員所享有的利益。[2]我國現行法律關於「公共利益」的規定主要有：《憲法》第10條：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行徵收或者徵用並給予補償。《憲法》第13條：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行徵收或者徵用並給予補償。《土地管理法》第2條：國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行徵用。《城市房地產管理法》第19條：國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回。《物權法》第42條第1款：為了公共利益的需要，依照法律規定的許可權和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。
在物權法制定過程中，就物權法是否應當界定公共利益的概念，產生了激烈的爭議。許多學者認為，鑒於一些地方政府以公共利益的名義濫用行政權力，非法征地拆遷，侵害了公民的財產權利，引發了一些社會矛盾，所以，物權法有必要對「公共利益」的概念作出明確界定，以充分保護公民私有財產權。但是，《物權法》仍然沒有對公共利益作出界定，只是對徵收的目的作了原則規定。理由是：「在不同領域內，在不同情形下，公共利益是不同的，情況相當復雜，物權法難以對公共利益作出統一的具體界定，還是分別由土地管理法、城市房地產管理法等單行法律規定較為切合實際。」[3]
公共利益是一個高度抽象、彈性極大的概念,是一個國家在特定時間、特定條件下和特定問題上的重大或根本利益所在,是一國法律規范的安全閥，其實質是一種對整個法律秩序起調控作用的手段。在當前的房屋拆遷糾紛中，有很大一部分是因為公共利益界定不明確所引起的。房屋拆遷的目的主要分為兩種：一個是出於公共利益需要；一個是出於商業目的需要。在現實中這兩種常常混淆不清。開發商往往買通政府官員，打著公共利益的需要拆遷，付出極小的成本，而實質上是用於商業目的，給公民的財產造成極大的損害。因此有必要明確公共利益的內涵，不能使公共利益成為拆遷人獲取暴利的幌子，更不能使公共利益成為公民私權利遭到侵害的禍根。法律規定的模糊性在實踐中產生了極大的負面影響，如果不嚴格限定，極易出現濫用現象。筆者認為在理解和運用公共利益這個概念時，應堅持如下六條判斷標准：
（一）合法合理性
財產權是公民不可侵犯的基本權利，只有在法定條件下才可出於公共利益的考慮依法對基本權利加以克減和限制，故須堅持法定與合法原則，也即法律保留和法律優先。各國立法中關於公共利益的表述，主要有概括規定、列舉規定、概括與列舉相結合的規定等三種方式，其共性是必須具有「公眾的或與公眾有關的使用」之內涵。此外，關於公共利益的考慮，還應符合比例原則，具有必要性與合理性。如果徵收徵用之目的可通過其他代價較小的方式實現，則無必要徵收徵用。
（二）公共受益性
縱觀各國立法和行政實務，許多國家對於公共利益之「公共性」的理解都日益寬泛，凡國家建設需要、符合一般性社會利益的事業，都被認為具有公共性，例如國民健康、教育、公共設施、公共交通、公共福利、文物保護等公共事業發展的需要。公共利益的受益范圍一般是不特定多數的受益人，而且該項利益需求往往無法通過市場選擇機製得到滿足，需要通過統一行動而有組織地提供。政府就是最大的、有組織的公共利益提供者，它運用公共權力徵收徵用土地為全社會提供普遍的公益性服務。
（三）公平補償性
天下沒有免費的午餐。運用公共權力追求公共利益必然會有代價，這就造成公民權利的普遍犧牲（損害）或特別犧牲（損害）。有損害必有救濟，特別損害應予特別救濟，才符合公平正義的社會價值觀，這是現代法治的一個要義。這種救濟主要表現為法定條件下的公平補償和事先補償，它體現了現代法治的基本要求——實體公正。與正當補償、適當補償等提法相比，公平補償的提法也許更合乎市場機制的要求，更接近私權利與私權利之間的交往法則。事先補償則體現了政府誠信和法安定性的要求。
（四）公開參與性
以公共利益為由採取強制規劃、徵收、徵用等特殊行政措施，會嚴重影響到公民的基本權利，必須做到決策和執行全過程的公開透明，依法保障被拆遷人的知情權、聽證權、陳述權、申辯權、參與決策權等程序權利和民主權利的有效行使。如果在考量土地、財產徵收徵用措施的必要性、公益性及其補償的公平性的過程中，利害相關的民眾卻不能表達意願、協商條件、參與決策、尋求說法，這肯定不符合現代法治的又一基本內蘊——程序公正和參與民主的要求。
（五）權力制約性
以公共利益為由強制克減和限制公民權利，極易造成政府與人民之間的緊張關系，尤其是在出現公共危機而行使行政緊急權力時更易於以公共利益之名越權和濫用公權力，故須進行有效的監督制約，這是建設有限政府、法治政府的要求。除了把以公共利益為由行使公權力納入輿論監督、社會監督等民主監督視野中，更需要加強對於這一公權力行使過程的違憲審查、司法審查、上級監督、專門監督等國家權力性監督，這是「以權力監督權力」的機制和判斷標准。國內外的行政訴訟實踐證明，通過司法審查來監督和判斷行政徵收徵用措施的是否真正符合公共利益的要求，就是一種有效的監督制約機制。
（六）權責統一性
如果行使公權力後不承擔責任，任何公權力掌控者都會濫用權力，故須完善相應的責任機制。當某個公權力掌控者以公共利益為由克減和限制公民的基本權利，之後通過監督機制判定所謂公共利益之理由不成立，則應嚴格追究且能夠追究其責任，包括法律責任、政治責任、道義責任、社會責任，使其付出相應代價。這是建設責任政府、法治政府的要求，也是最有威懾效力和普遍適用、自動適用的控權機制與判斷標准。
三、房屋拆遷中的私權保護及拆遷安置補償
（一）房屋拆遷過程中的私權保護
隨著社會的發展，對私權保護的呼聲越來越高。法治社會應該是一個充分確認私權和保護私權的社會。市場經濟是權利經濟，是充分認同和尊重私權利的經濟。我們要保護人民的追求財產的進取心，所謂「有恆產者有恆心」。只有每個人都富裕了，國家才算真正的富裕。在房屋拆遷過程中就涉及到了私權保護問題，當前拆遷糾紛不斷，主要原因就是政府對公民私權利的保護不到位，政府職能的不當行使讓平等的民事關系權力化、政治化了，所以政府應該轉變理念，運用法律和經濟的手段履行社會管理職能，充分尊重和保護人們的私權利。
首先，公權力不應當介入私權領域。物權法和條例的沖突，主要是法律理念上有沖突，「物權法相對於現行的其他民事法律，更加重視私人合法財產的保護。沒有足夠充分且正當的理由，不能限制權利人的物權。但是在條例裡面，公權力過多地介入了私人權利領域。」[4]公權力的不當介入，是導致矛盾的根源。
其次，將「保護被拆遷人的合法房屋所有權與土地使用權」明確地寫入拆遷立法中,作為拆遷法律制度的立法宗旨和指導思想,以向世人昭示私權的神聖,同時增強人們的私權意識。在具體制度的構建上應圍繞著保障公民私權來展開,合理配置拆遷當事人的權利義務,充分保障被拆遷人的合法權益。城市房屋拆遷屬民事范疇，應遵循「有償」、「公平」、「平等」的原則，最大限度降低當前拆遷安置工作中存在的拆遷人與被拆遷人經濟利益和法律權利上的不平等因素。
最後，在房屋拆遷制度的構建中正確處理公平與效率的關系。效率應當建立在私權平等保護的基礎上,以無正當理由或者無法理依據地損害他人應當獲得保護的私權為代價產生的效率,並非是法律應當給予保護的效率。 所以,在房屋拆遷制度的構建中應將公平放在第一位,在充分保護私權的前提下保障效率,實現私權保護公平與效率的和諧。
（二）公平合理的拆遷安置補償
拆遷補償安置事關被拆遷人利益的實現，是城市房屋拆遷制度中的核心問題，當前拆遷糾紛主要集中在補償不合理上，主要體現在兩個方面：第一，以公共利益掩蓋商業目的，壓低補償費用；第二，拆遷人利用其優勢地位降低補償標准。我們必須用法律的手段確定補償標准，給與被拆遷人合理公平的補償。在這一方面我們應該借鑒國外的先進經驗，在補償范圍、補償標准方面進行科學的界定，給與被拆遷人充分的合理的補償，以達到社會之公正。
針對當前的拆遷補償安置制度的缺陷，筆者認為應從以下幾個方面著手改造拆遷補償安置制度：
1、擴大拆遷補償的范圍，確立充分補償的原則。在拆遷活動中,被拆遷人喪失的不僅是房屋及其附屬物的所有權，還有房屋及其附屬物所佔土地的國有土地使用權。從法律上講，土地使用權是對應於土地所有權的一種物權。[5]在原有對房屋及其附屬物補償的基礎上，建議將拆遷房屋的補償范圍擴大到包括對房屋及其附屬物所佔土地的國有土地使用權的損失，以充分保護被拆遷人的財產權利。
2、提高拆遷補償安置的費用和標准。當前的拆遷補償安置標准較低，不符合市場價值規律。拆遷當事人之所以難以達成補償安置協議,就在於對被拆遷人的補償不合理、不充分,侵犯了被拆遷人的財產權。而政府的不當干預往往加大了這種不合理的補償。只有通過提高拆遷補償安置的標准才能填補被拆遷人因拆遷而受的利益損失。
3、由政府先行補償安置。即在拆遷人和被拆遷人經過協商達成拆遷補償安置協議後，由政府負責先行對被拆遷人進行補償安置。政府根據拆遷當事人達成的拆遷補償安置協議向被拆遷人撥付補償安置費用，其後政府再要求拆遷人在領取拆遷許可證的同時向其支付因補償安置而開支的費用，否則不予發放拆遷許可證。
4、建立拆遷安置補償費用專項監管制度，切實保證被拆遷人的補償金及時足額到位，同時加速建立有效的監督機制。針對現實生活中補償不到位和侵佔補償費用的行為，物權法第42條第4款明確規定：「任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費等用。」
四、結語
房屋是人類安身立命之本，是私人生活的載體和公民隱私權、財產權及其他權利的落腳點。所謂「無財產即無人格」，對房屋以及其他必需物品的佔有和支配是人們社會生活的基本條件。尤其是在轉型時期的中國，住房對於大部分的普通百姓來說都具有更為重要的意義，並成為民生發展的標志與民權保障的核心問題。因而，城市房屋拆遷在我國也越來越成為人們關注的熱點。隨著物權法的頒布和實施，公眾的物權觀念逐步強化，在房屋拆遷中的維權意識愈加凸顯。
房屋拆遷歷來是城市建設的一大難題，它關乎大眾的根本利益、社會的公平正義、人民的安居樂業和國家的長治久安。現行房屋拆遷制度的基點仍是拆遷行為屬於行政行為和民事行為的混合行為性質，難以從根本上保障被拆遷人的合法權利。只有正本清源,明確拆遷活動民事行為的法律性質，高揚私權神聖的大旗。對現行房屋拆遷制度做根本性變革，切實保障被拆遷人的合法權利，才能消除「釘子戶」現象，構建一個公平正義、民主法治的和諧社會！
注釋:
[1]符啟林：《房地產法學》[M]，北京：法律出版社，2002，174。
[2]王利明：《界定公共利益：物權法不能承受之重》[J]，《法制日報》，2006年10月21日。
[3]全國人大常委會法制工作委員會民法室編：《中華人民共和國物權法條條文說明、立法理由及相關規定》[M]，北京：北京大學出版社，2007，60。
[4]陳默：《物權法效力已經發酵，建設部擬修訂拆遷條》[J]，《21世紀經濟報道》，2007年5月10日。
[5]馮俊：《正確處理城市房屋拆遷中效率與公平的關系》[J]，《法制日報》，2004年3月25日。
❷ 如何對待「釘子戶」，現行法律有無明確規定強行拆遷是否合法
如何看待「釘子戶」，現行法律有無明確規定？強行拆遷是否合法嗎？
釘子戶是指的那些因為拆遷賠償不合理、賠償金額太少等原因不願意拆遷這些人。
對於強行拆遷「釘子戶」咱們國家現行法律是沒有明確規定的，都是各地城市管理執法局來處理的。
還有的是是誰找來的地痞流氓和社會閑雜人員加入強行拆遷隊伍這種行為一看就是違法行為。
我認為、強行拆遷不合法。
全國各地因為強行拆遷死了多少人？都是某些部門來強行拆遷帶了一些社會閑雜人員釘子戶不願意搬遷後、這些人就開始用不道德手段來處理釘子戶。
我覺得咱們國家現行法律必須對強行拆遷制定一個法律。釘子戶不願意搬遷的可以耐心說服不要用粗暴手段解決。
這些「釘子戶」也有不對的地方：
1、首先，就是國家賠償問題，國家給拆遷賠償一般都是幾十萬、幾萬元不等；對於普通家庭幾十萬元、幾萬元這個是不小的數目。國家賠償怎麼多錢？你還嫌棄不多這些釘子戶就是在錢和賠償款不合理等問題和國家對著干；
2.其次，這些「釘子戶」你和強行拆遷的那些人硬碰硬幹嘛呀？讓你搬遷你就搬遷唄。避免與那些社會閑雜人員發生肢體沖突，那些社會閑雜人員下手狠不置人於死地心不該。搬遷後，認為國家給的拆遷補償款不合理的話，你可以到人民法院申請行政訴訟或者建設局提起行政復議。
3、最後，也是最重要的。就是人身安全比什麼都重要。如果碰到好一些的人，一起進屋把釘子戶架出來、執法人員和公安人員把屋子裡傢具、生活用品全部搬出來。推土機、挖掘機、工程車輛一起上三下五除二將房子拆了。（指的是城管執法局、公安局、建設局三家執法單位一起行動。）
如果碰到、私人或者房產開發商找的社會閑雜人員來強拆那就危險了。這些人會用不道德的手段對付釘子戶。
釘子戶不願意拆遷和國家對著干。那麼我只能說：「你連國家補償款都得不到、弄不好就會被行政拘留十五天。」
❸ 什麼叫釘子戶
釘子戶，用來指代某些由於種種原因沒有拆遷，而又身處鬧市或開發區域的房屋。《現代漢語詞典》中的解釋是，指由於某種原因在徵用的土地上不肯遷走的住戶或單位，也泛指拒絕配合某項工作而成為障礙的單位或個人。
詞語釋義
現多用來特指代某些由於種種原因應該搬遷而沒有拆遷，而又身處鬧市或開發區域的房屋的所有人。
這些年來，大拆遷是全國許多城市的普遍現象。「釘子戶」之所以成為釘子戶，一般是認為拆遷補償不多，要從發展商那裡取得更符合自己的利益。釘子戶現象現在在中國比較突出，其中牽涉很多復雜問題。
形成成因
隨著城市化的加速，城市的地域性正逐步擴大，新城建設舊城改造是整個城市建設的主要問題。然而在征地賠償問題上，政府、開發商與拆遷戶卻難以達成一致，導致拆遷戶不願意拆遷，成為所謂的」釘子戶」，究其原因，主要有以下幾個方面。
拆遷評估隨意性大，政府幹預多
拆遷評估是否准確，關繫到拆遷補償是否公平、公正，關繫到被拆遷人的合法權益是否得到有效保證。有些評估機構經不住利益的誘惑，按照委託人的要求，做不實評估，評估價格與市場價格差距較大，損害被拆遷人的合法權益。有的城市拆遷評估獨家經營，被拆遷人對評估結果有異議時，缺乏有效的監督、仲裁、協調機制。有的城市由政府公布區位價、房屋重置價補償，同時，裝修補償標準的調整也不及時，造成補償標准嚴重背離市場價格。
拉大旗作虎皮，搞霸王拆遷
拆遷問題的核心是平等協商，但是在拆遷過程中，往往是開發商打著公益事業的旗幟，以「整體利益」迫使拆遷戶無條件服從，同時，在補償問題上一般是開發商「一口價」，沒有商量的餘地，拆遷戶只能被動挨打，絲毫沒有平等協商的權力。
況且依照拆遷管理條例規定，在維護被拆遷人與拆遷人雙方合法權益的原則上，作為拆遷行政主管部門在拆遷雙方長時間協商未能達成拆遷安置補償協議的情況下，可以依照法定程序向司法機關申請強制拆遷，以保障該建設工程順利推進。拆與不拆，什麼時候拆，開發商掌握全部主動權，拆遷戶最基本的平等對話權利就此喪失。
賠償過低，拆遷戶安置無房
城市居民的房產往往是一個家庭的命脈，而拆遷方給予的補償標准往往過低，或者不履行協議，被拆遷居民又大多是收入不高的中低收入家庭，拆遷後選擇購房范圍多為普通商品房、經濟適用房或二手房。再加上政府部門建設規劃不合理，一些城市房地產市場中低價位的商品房、經濟適用房供應不足，房子一旦被強拆很容易引發家庭地震和社會沖突。從拆遷上訪戶每年同比上升50%的數據分析，補償款不合理、不到位是拆遷戶難以接受拆遷的重要原因。
公共、私人利益混淆，腐敗拆遷現象嚴重
現在全國蔓延開來的暴力拆遷使強製成為習慣、違法成為平常，這實際上是開發商與腐敗分子大規模實施的刑法意義上的危害社會的犯罪行為，但可怕的是，刑法在這一領域的調整功能幾近喪失。在一些地方，只要是打著拆遷的幌子，打砸搶幾乎可以免於制裁。
從某種意義上來說，這是一些利益集團以國家建設名義挾持了「國家」進行牟取私利的犯罪。違法拆遷對憲法以及土地管理法、城市房地產管理法、民法、刑法等大量的國家基本法造成了嚴重損害，對國家的法律利益、社會的法律秩序以及公民的基本權利造成了嚴重損害。拆遷戶普遍對借拆遷之名行商人之事的政府拆遷行為感到非常反感，加之補償款的常常不到位，強制拆遷房屋，把拆遷戶逼上樑山。
❹ 開發商沒有拿到土地使用權，為何有權在釘子戶房子周圍挖水溝暴力拆遷侵犯公民的私有財產，為何不上訴呢
問題1回答：開發商不具有土地所有權，所有權屬於國家，是否在別人的土地上要依據開發商的用地范圍紅線來確定，如果河道不在用地紅線內的話，應當按照土地管理法中第42條進行恢復。
問題2回答：只有國家才有權利進行土地徵收，國家徵收土地，對被徵收者補償，土地作為商品進入市場流轉是土地管理法明確的，原地回遷是補償的一種變通形式。原因在於，回遷可以更加節約集約的利用土地，也可以在其他地方在符合供地政策的情況下新建，我們經常聽到的拆遷安置等就屬於新建。釘子戶經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准，可以在原地重建。農村宅基地一般屬於劃撥用地，不參與土地流轉（不得變更用途），需擴建，如佔用農用地、涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。
❺ 請教專業人士，上海市區使用權房與產權房在拆遷中有什麼區別，想請教一下，注意非專業人士請繞道！！！！
動遷的房子大多都是使用權的，你轉成產權沒有什麼意義，最多到回時候補貼給你一點合理的轉答產費用，我以前接觸過動遷組的人，獲取最大利益的原則很簡單，房子大戶口少，就談面積！房子小戶口多，就談戶口!照目前來看，你已經有6個戶口了，也沒必要再去轉成產權了！如果戶口本上有人享受過一次動遷政策的話，那你就要三思了，他是不能夠在享受第二次了（以家庭為單位）！現在都是陽光的動遷政策，做釘子戶也沒意義，就看你怎麼和動遷組談，以爭取到在本該屬於你們的那部分上在加上些許的合理補助！
PS：這只適用於這兩年，以後再有什麼政策，我也無從知曉了！希望能夠對你有所幫助！
❻ 釘子戶是什麼意思
指在城市建設徵用土地時，討價還價，不肯遷走的住戶。
❼ 北京通州小產權房快要拆遷了，我如果做釘子戶，能不是補償我一套房！！！
可以的 、我一個朋友當時他們拆遷、他就坐釘子戶 到最後一個小破屋子倉庫（違建的大約5平米） 賠了它26W