土地使用權在不動產登記中的作用

❶ 不動產登記中產權用途按什麼確定

不動產用途越來越受到社會的重視，不僅僅有其自然屬性，同時還被賦予和承載了更為重要的社會屬性。筆者歸納了一下，主要有以下幾個方面的需要：
1．繳稅的需要。以二手房交易繳納契稅為例，90平米以下普通住房為全額的1％，而非普通住房為3％，許多二手房在初始登記時就沒有明確房屋用途，地稅部門在征稅時通常以不動產登記簿的記載為依據，如果登記簿缺乏記載則繳納無所適從。
2．徵收(拆遷)補償的需要。不動產徵收補償時，徵收部門一般是根據不動產用途確定補償標準的，商業用途與住宅用途徵收補償標准相差好幾倍，而徵收部門依據的往往是不動產權證上的記載。
3．工商注冊登記的需要。一般來說住宅用途的房屋作為經營場所受限制會比較多，許多沿街房屋的實際用途是商業，但以前的登記用途卻往往不明確。
4．戶口遷入的需要。現在人們常常通過購房入戶的方式來解決孩子的入學問題，但是入戶一般僅限於購買用途為住宅的房屋，而商業等其他用途的房屋一般無法入戶。
5．其他需要。行業收費也是區分用途而定的標准，以登記費為例，住宅為80元／套，非住宅為550元／套，用途不明確則會造成收費缺乏依據。
我們可以簡單回顧一下權屬證書關於用途的演變歷程：從上世紀80年代到1999年，當時建設部頒發的房屋所有權證上並沒有關於用途的記載；1999年到2009年，房屋所有權證上記載的是「設計用途」；2009年到2015年，房屋所有權證上記載的是「規劃用途」；國土資源部最新頒發的不動產權證書上記載的是「用途」，其中明確房屋用途填寫規劃用途。從近30年權屬證書的演變歷程來看，房屋用途這一概念，經歷了從無到有、從模糊到逐漸清晰的過程，不僅僅是行業主管部門，應該說全社會都在認識上經歷了這一逐漸變化的過程。正是歷經了這幾個階段，在不同時期對於不動產用途的汜載要求不盡相同，從而導致了目前需要明確用途的情況很多。
1．歷史房屋登記沒有記載用途。這主要是上世紀80、90年代登記的房屋，檔案材料中有規劃用途的需要補上用途，沒有有效文件明確房屋用途的則登記機構無法登記其用途。
2．規劃文件記載的房屋用途模糊。以前規劃文件上經常出現「商住樓」的概念，到底哪些基本單元是商業用途的，哪些是住宅用途的，並沒有明確。相關部門的解釋也出現了分歧，有的解釋為「商業住宅樓」，有的解釋為「商品住宅樓」。又如，某大型項目規劃用途為「商業商務文化娛樂」，具體到每一棟房屋，每一個基本單元，規劃用途都是「商業商務文化娛樂」，而「商業商務」和「文化娛樂」卻分別屬於不同的用途分類。
3．土地用途記載模糊。與房屋規劃用途相類似，以前的土地證上也經常出現「商住用地」的概念，就宗地而言是確切的，但對於每個單元而言，又是相當模糊的。
4．土地與規劃用途記載完全不匹配。這種情況在早期的登記中出現的比較多，比如土地用途為「公共建築用地」，房屋規劃用途為「職工住宅」，這兩個用途顯然不匹配；又如土地用途為「工業用地」，規劃用途為「加油站」，作為房屋登記機構登記時就不知所措了。
5．房地用途分類標准不統一。不動產統一登記以後，房屋填寫規劃用途，土地按《土地利用現狀分類》填寫二級分類，由於兩者分類標准不統一，涉及兩種用途的，用「／」分開。例如，從事電訊與信息工作所用的房屋，規劃對應的用途分類是商業金融信息，而土地對應的用途分類是市政用地。類似的情況還有很多，表面看來這些情況似乎只是名稱不統一而已，但真正較真起來還是難以作出完善的解釋。
由於社會-亡的各種現實需要，使得不動產用途的重要性不斷提高；與此同時，不動產登記在用途上卻還面臨著許多問題。以房屋徵收補償為例，某地塊面臨徵收，沿街房屋底層實際均用作商鋪，這些房屋建於90年代，規劃用途為「商住樓」，當時沒有登記房屋用途，現在業主們要求將底層房屋用途明確為商業。業主們的訴求有一定的道理，因為當時購房合同卜寫的是商鋪，契稅是按照商業的標准繳納的，甚至水電費都是按照商業水電費的標准交的。地方政府在協調處理此事的時候也犯了難，如果確定為商業用途，政府將付出巨大的徵收成本，但這還不是最壞的結果；如果確定為住宅用途，20多年多收的稅費、水電費怎麼辦?如何平息業主們持續不斷的群訪?
要解決不動產登記過程中遇到的用途問題，筆者認為應當做好兩方面的工作。
一是要抓好首次登記。要認真核對土地使用證明和規劃證明，正確記載土地用途和房屋的規劃用途，不僅如此，還要看土地用途和房屋的規劃用途是否匹配，至少兩者不能沖突，如前者是商業用地，後者卻是住宅用途。如果遇到工業用地上出現加油站這樣的類似情況，登記機構就應當進一步核實，把好首次登記的關，不留後遺症。
二是房屋用途通常以規劃為依據。對於用途空白的，應當查閱原始資料，找到規劃用途的依據，將用途補充進去；對於規劃模糊的，應當進一步核實，盡快明確用途。房屋用途以規劃為依據是我們的工作原則，對此我們應當保持嚴謹的態度。另外，《物權法》第七十七條規定「業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意」，這就意味著我們在做住宅改為經營性房屋用途變更登記時，不僅要有規劃調整的證明文件，還要有利害關系業主同意的證明文件。
不動產登記中的用途問題主要是由於歷史原因、土地和規劃用途分類口徑不同造成的，我們應當實事求是地面對和解決問題，對於房地用途分類標准不統一的問題，應在更高的層面加以研究解決。

❷ 不動產登記有什麼作用

不動產登記有什麼作用？
首先，我們要明確不動產統一登記的功能。不動產統一登記制度是基於健全市場經濟需
求。有關人士認為，統一的不動產登記制度是市場經濟的一項基礎性制度，和每個人的切身利益息息相關。這是制度本身的價值，是基本功能。嚴格地講，是制度的
經濟學價值，服務於市場經濟。不動產登記制度首先要實現其主導價值，發揮其經濟學價值。如果主導價值都不能實現或者無法實現，這項制度以及此項工作自然會
「功敗垂成」，何言其他價值？
不動產登記有什麼作用？
其次，我們要明確不動產統一登記的用途——為全國統一的不動產交易市場的形成構建明晰的產權基礎。同時，可以適度挖
掘不動產登記的衍生價值。很多制度之間是有關聯的，可以相互補充、取長補短。反腐敗制度建設與完善，不是「單打獨斗」，應該利用一切當今的與正在建立的制
度資源，應該是「組合拳」。關注權力的「制度籠子」，不只是單純的反腐防腐制度，還有其他制度的幫襯與堵漏，形成制度的疊加，更加嚴絲密縫，不給權力留下絲毫機會。
制度設計很關鍵。不以反腐需求為初衷建立統一的不動產登記制度，這種思路是有道理的，但是也不能諱言該制度附帶的反腐敗功能。應將反腐敗基因注入該項制度的設計中，至少要預留一定的預期與空間，這並不會消解它的市場經濟的核心價值
（以上回答發布於2015-08-07，當前相關購房政策請以實際為准）
搜狐焦點為您提供全面的新房、二手房、租房、家裝信息

❸ 不動產登記中建設用地的用途怎麼確定

不動產登記的作用主要體現在維護房地產交易安全，保護權利人的合法權益。
房屋是重要的財產，屬於民法上的不動產的范疇。房地產登記是公示房地產物權變動情況，保障房地產交易安全的一項基礎性法律制度。動產以佔有作為權利歸屬的判定標准，以交付轉移佔有來認定所有權轉移而房屋不可移動，其所有權歸屬和轉移難於以佔有來判定，其認定標准和動產必然有所區別。房屋的權利狀況不能通過佔有來進行判定，其交易風險自然高於動產，為了避免交易過程中可能出現的風險，當事人就要對房屋權利狀況進行詳細調查，而這種由交易各方自行進行的調查，勢必要花費大量的時間和精力，大大增加交易成本。因此，需要建立房屋登記制度來明確房屋的權利狀況，這樣既可以保障房屋權利人的權利得到登記機構的公示，也方便相關的利害關系人對房屋權利現狀進行了解，有利於保護房地產交易的安全。
1．規范房屋登記行為。通過《不動產登記辦法》的實施，確立房屋登記機構及其工作人員開展房屋登記工作的具體標准，明確房屋登記機構應當嚴格遵守的登記程序和履行的職責，保證登記機構在房屋登記實踐中能夠准確地進行房屋登記。
2．維護房地產交易安全。通過《不動產登記辦法》的實施，保證公示的房屋權利狀況等房屋登記記載事項的准確性和有效性，有利於維護當事人之間房屋交易的安全和便捷。《物權法》專節規定登記制度、賦予登記以公信力，目的就是保護交易安全。同時，保護交易安全，也就意味著對善意第三人權益的保護。
3．保護權利人的合法權益。《不動產登記辦法》應當從方便權利人進行登記和切實保障其權利出發來設計房屋登記程序。登記是不動產物權的法定公示手段，《物權法》規定，「不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據」，這確立了登記的權利推定規則，凡是記載於登記簿的權利人即被推定享有該項權利。因此，在我國房地產市場發展迅速、房地產交易法律關系和權屬變化復雜的情況下，登記法律制度的完善對於維護當事人的合法權益，具有重要的作用。

❹ 不動產登記證和房產證土地證有什麼區別

房產證抄與不動產證區別襲：不動產統一登記是將原來分散在土地、房屋、草原、林地等多個部門的不動產登記職責整合到一個部門，核發統一的不動產權證書。房產證與不動產證的區別：原本，購房者買房後辦理產權證，需要辦理房屋所有權證和土地使用證。不動產登記開始後，房屋所有權證和土地使用證合二為一，統一登記到不動產權利證書上，也就是說，兩證變成一證。《不動產登記暫行條例》從2015年3月1日起施行，今後，包括集體土地、房屋建築所有權等在內的十類不動產將在全國范圍內進行統一登記。「房產證」將逐漸換發成「不動產證」，如果全國全面實行不動產統一登記，將對樓市進行全面摸底。其實除了《房產證》，還有《國有土地使用證》、《房地產權證》、《他項權證》、《林權證》、《海域使用證》等證書以後都不再頒發，將統一頒發《不動產權證書》和《不動產登記證明》；

❺ 房屋所有權和土地使用權有什麼關系

首先抄，在權利性質上，土地使用權與房屋所有權是相互獨立的物權。土地使用權和房屋所有權是兩種不同性質的，不能相互替代的，各具價值的物權。土地使用權屬於民法上的用益物權，是以取得物的使用價值為目的的物權。而房屋所有權屬於自物權，也即所有權，可以一發對房屋享有佔有、使用、收益和處分的權利。並且國家把土地和房屋作為兩類不同的資源和生產資料、生活資料，設立了不同的部門進行管理。

❻ 不動產登記到底是什麼對老百姓有什麼好處

不動產登記為物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載於不動產登記簿的事實。作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。不動產登記的范圍包括：房屋、土地、山林、海域等定著物。
對老百姓的好處有：第一，便於切實維護所有權人及利害關系人的合法權益，結束對不動產登記管理的混亂狀況。第二，便於提高行政管理機關效率，保證物權狀況的公開和明示，防止行政機關濫用職權，損害權利人的利益。第三，便於維護社會公平，促進物盡其用，定分止爭。對老百姓來說，私人財產權屬明晰，創造積累財富的勁頭會更足，將會給老百姓帶來一份實實在在的實惠。

❼ 不動產登記有什麼好處

不動產登記是《中華人民共和國物權法》確立的一項物權制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載於不動產登記簿的事實。

作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生司法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。

統一的不動產登記制度是市場經濟的一項基礎性制度，和每個人的切身利益息息相關。這是制度本身的價值，是基本功能。嚴格地講，是制度的經濟學價值，服務於市場經濟。

不動產登記標識不得用於商業活動或者私人行為。各級不動產登記機構可以在登記服務大廳、登記窗口顯著位置張貼或懸掛標識標牌。標識也可用於不動產登記機構工作人員證件、崗位牌、胸章以及內部辦公、文書報告、宣傳材料等。

(7)土地使用權在不動產登記中的作用擴展閱讀：

不動產登記的作用：

1、規范房屋登記行為。

通過《不動產登記辦法》的實施，確立房屋登記機構及其工作人員開展房屋登記工作的具體標准，明確房屋登記機構應當嚴格遵守的登記程序和履行的職責，保證登記機構在房屋登記實踐中能夠准確地進行房屋登記。

2、維護房地產交易安全。

通過《不動產登記辦法》的實施，保證公示的房屋權利狀況等房屋登記記載事項的准確性和有效性，有利於維護當事人之間房屋交易的安全和便捷。《物權法》專節規定登記制度、賦予登記以公信力，目的就是保護交易安全。同時，保護交易安全，也就意味著對善意第三人權益的保護。

3、保護權利人的合法權益。

《不動產登記辦法》應當從方便權利人進行登記和切實保障其權利出發來設計房屋登記程序。

登記是不動產物權的法定公示手段，《物權法》規定，「不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據」，這確立了登記的權利推定規則，凡是記載於登記簿的權利人即被推定享有該項權利。

因此，在我國房地產市場發展迅速、房地產交易法律關系和權屬變化復雜的情況下，登記法律制度的完善對於維護當事人的合法權益，具有重要的作用。

參考資料:網路：不動產登記