集體建設用地使用權流轉政策

⑴ 集體建設用地使用權流轉需滿足哪些條件

農村集體建設用地使用權符合下列條件的，可以出讓、轉讓、出租和抵押，並享回有與城鎮國有土地使答用權同等的權益：
（1）經依法批准使用或取得的建設用地。
（2）符合土地利用總體規劃和城市、村鎮建設規劃。
（3）依法辦理土地登記，領取土地權屬證書。
（4）界址清楚，沒有權屬糾紛。
依法應當進入土地交易機構公開交易的，按照《廣東省土地使用權交易市場管理規定》辦理。通過出讓、轉讓、出租和抵押方式流轉農村集體建設用地使用權的，其地上建築物、其他附著物所有權隨之流轉。

⑵ 農村集體建設用地的暫行辦法是什麼

主要指導思想：

一、嚴格執行土地用途管制制度；

二、嚴格規范使用農民集體所有土地進行建設；

三、嚴格控制農村集體建設用地規模；

四、嚴格禁止和嚴肅查處"以租代征"轉用農用地的違法違規行為；

五、嚴格土地執法監管。

⑶ 該集體建設用地使用權能否流轉

問：A企業是鄉鎮企業，經批准取得某集體建設用地使用權。2014年，A企業因融資想把該地轉讓給B企業，雙方簽訂了轉讓協議。B企業支付了相應款項後未實際佔用該地塊，也未實施建設。B企業能否取得該地塊的建設用地使用權？

答：（1）集體建設用地有特定的使用范圍。集體建設用地，是指鄉（鎮）村集體經濟組織和農村個人投資或集資、進行各項非農業建設所使用的土地。集體建設用地主要有三種類型：鄉鎮企業用地、宅基地和公共設施、公益事業用地。此外，依照《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。這就從法律上明確了集體建設用地使用權原則上不允許出租、出讓或者轉讓，只有在企業發生破產、兼並或資產轉移的情形下才可以轉移集體建設用地使用權。此外，《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發〔2007〕71號）也明確嚴格控制集體所有建設用地使用權流轉范圍。本案中，A企業並未破產、兼並，不能將建設用地使用權轉讓給B企業。B企業無法取得該地塊的建設用地使用權。

（2）本案中轉讓合同屬成立但未生效的合同。《中華人民共和國土地管理法》第十一條規定，農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。第五十九條規定，建設用地應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，並依照第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規定辦理審批手續。《中華人民共和國物權法》第一百四十五條規定，建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。據此，集體建設用地使用權須經縣級或縣級以上人民政府審批登記、核發證書後方能取得。B企業若是在A企業破產、兼並的情形下取得該地塊，也應履行相應的審批手續才能取得建設用地使用權。本案中A企業與B企業僅簽訂了轉讓協議，並未進行審批登記，不發生集體建設用地使用權轉移的效力。

至於轉讓協議的效力問題，《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准手續的，或者仍未辦理批准、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效。據此可知該協議雖經雙方達成意思表示的一致，但仍屬於成立但未生效的合同。雙方還要承擔合同可能最終無法獲得審批登記而歸於無效的風險。

（3）試點地區的集體建設用地使用權可依相關規定流轉。2015年2月27日第十二屆全國人大常委會第十三次會議通過了《關於授權國務院在北京大興區等三十三個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定》。在試點地區暫時調整實施《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》關於集體經營性建設用地入市的有關規定。因此，該決定實施後，在試點地區進行的流轉可按照試點地區集體經營性建設用地入市的相關規定進行認定。

⑷ 集體建設用地使用權的集體建設用地使用權的流轉

中共來十八屆三中全會審議通過的《中源共中央關於全面深化改革若乾重大問題的決定》。《決定》指出，建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價 。
《中共中央關於全面深化改革若乾重大問題的決定》中指出，必須健全體制機制，形成以工促農、以城帶鄉、工農互惠、城鄉一體的新型工農城鄉關系，讓廣大農民平等參與現代化進程、共同分享現代化成果。 在符合規劃和用途管制前提下，允許集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。

⑸ 《物權法》對集體建設用地使用權流轉有什麼規定

A 物權法》對集體建設用地使用權流轉有什麼規定？

《物權法》對建設用地使用集體所有的土地的流轉僅做了原則性規定，如第151條規定：「集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。」

總的來說，根據現行法律法規的規定，集體建設用地使用權的取得及流轉有嚴格的條件限制，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。除耕地外，農民集體所有的土地只能用於鄉鎮村企業、鄉鎮村公共設施和公益事業以及農民住宅建設。近年來。我國土地制度改革不斷深化，國務院先後出台了一系列涉及農村集體建設用地的規定。國務院關於2005年深化經濟體制改革的意見中明確指出，進一步研究探索農村集體建設用地使用權進入市場。土地行政主管部門一直將加快集體建設用地使用制度改革作為工作的重點，在對集體建設用地進行嚴格管理的同時，也允許一些地區開展集體建設用地流轉方面的試點，2004年，國務院頒布《關於深化改革嚴格土地管理的決定 》，其中關於「農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉」的規定，強調「在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。」

同時，在中國廣東、浙江、江蘇、上海、安徽、天津等地的農村建設用地使用權流轉開始了局部或區域試驗，並發展出了重慶農地入股、廣東海南出租農地、北京郊區等地小產權房等模式。

⑹ 集體建設用地使用權轉讓轉租有哪些規定

集體建設用地使用權轉讓、轉租應當簽訂書面合同。
集體建設用地使用權轉讓的，原受讓方的版權利、義務隨之轉移權；集體建設用地使用權轉租的，轉租人應當繼續履行原出租合同。
集體建設用地使用權轉讓、轉租的年限為原土地使用年限減去已使用年限後的剩餘年限。
集體建設用地使用權轉讓、轉租的，當事人雙方應當持集體土地使用權屬證明和相關合同，到市、縣人民政府國土資源管理部門申請辦理土地登記和領取相關權屬證明。市、縣人民政府國土資源管理部門應依法給予辦理。

⑺ 在哪些情況下集體建設用地使用權不得流轉

有下列情形之一的，集體建設用地使用權不得流轉：
（1）不符合土地利用版總體規劃、城市規權劃或村莊、集鎮規劃的。
（2）土地權屬有爭議的。
（3）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權利的。
（4）村民住宅用地使用權因轉讓、出租和抵押地上建築物、其他附著物而導致住宅用地使用權轉讓、出租和抵押的除外。村民出賣和出租住房後，不得再申請新的宅基地。

⑻ 集體建設用地使用權流轉都有什麼方式

職能部門：集體建設用地使用權流轉，必須實行有償和有限期使用制專度，必須通過屬有形市場進行。關於集體建設用地使用權流轉的方式和條件，《辦法》規定，集體建設用地使用權的流轉方式為四種： 第一種：轉讓。集體建設用地所有權人將一定年期的集體建設用地使用權讓渡給土地使用人使用，並向使用人一次性收取該年期內的土地收益。 第二種：出租。集體建設用地所有權人將建設用地使用權以出租方式提供給土地使用人使用，並定期向土地使用人收取土地租金。 第三種：作價出資或入股。集體建設用地所有權人以一定年期的集體建設用地使用權作價，以出資或入股方式投入新設立的企業。 第四種：合作或聯營。集體建設用地所有權人以一定年期的集體建設用地使用權作為條件，與其他單位或個人合作、聯營，共同舉辦企業。

⑼ 集體建設用地流轉的配套改革

集體建設用地使用權流轉制度的建立是一項系統工程，涉及集體土地所有權實現形式等一系列制度的改革，需要一項一項抓落實，一點一滴去完善。
（1）完善農村土地產權體系
明晰的產權界定是進行市場交易的基礎性條件。當前集體土地所有權和集體建設用地使用權的界定不清、權利設置不完整以及權利內容不全，從根本上限制了集體對其所擁有的土地所有權行使設定權利。因此，依法明確集體土地的所有權和建設用地使用權主體及權能也就成為了集體建設用地使用權流轉制度的基礎。農村集體土地所有權證書，是保障產權主體產權和利益的憑證。因此，我們可以借鑒蘇州等地試點的經驗，切實加快農村集體土地所有權登記發證步伐。通過發證工作，明確土地所有權的主體，增強農民對土地財產權的控制、流轉以及收益的行為能力，從根本上促進農村集體建設用地的「公開、公平、公正」流轉。同時要加強集體土地使用權登記工作和信息公開制度建設。
（2）完善價格形成機制
在集體建設用地流轉前對資產價值進行評估，一方面可以為集體土地市場的建立和發展提供地價標准和宏觀導向；另一方面也是實現地產公平交易、合理徵收土地稅費的基礎。當前集體土地市場正處於蕷步階段，有意識的根據當前國有土地流轉市場的經驗，為集體建設用地流轉市場價格形成機制的建立創造條件是當前准備工作必不可少的內容，同時也是建立城鄉統一的土地市場的必然要求。因此，要在總結現有估價實踐經驗的基礎上，建立與當前國有建設用地定級估價技術規范與規程相適應的估價規則體系，為城鄉統一的土地市場的建立構建基礎。集體建設用地流轉時，應由具備資質的地價評估機構進行評估確定。對於不同的集體建設用地流轉方式應區別對待。
（3）加強土地用途管制與利用規劃
土地用途管制是為了保護土地資源和耕地，國家以管理者身份對土地採取保護性措施而行使的一項管理職能。但農村集體建設用地由於點多面廣，土地管理部門往往無力顧及，由此造成的多佔、亂占、占而不用的現象普遍存在。所以嚴格控制新增建設用地的總量因市場的開放而驟增無疑是需要解決的首要問題。這就需要我們土地管理部門在搞好產權發證工作的同時，必須強化土地利用規劃的作用和地位，發揮規劃在管理中的基礎性作用。在科學規劃的引導下，配合用途管制制度的實施，嚴格控制農用地轉非農建設的數量和速度，確保耕地保護工作的落實。
（4）改革完善集體建設用地流轉市場監管體系
在這方面，一是要建立完善城鄉一體化的建設用地招、拍、掛制度，集體建設用地凡是用於工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地的，一律以招拍掛方式出讓或租賃；二是要建立完善土地交易許可管制制度，對集體建設用地流轉市場准入要堅持維護農村穩定的原則，防止農村集體組織負責人提供虛假證明騙取審批，甚至擅自處置農村集體土地資產，要求在辦理集體建設用地流轉前必須由土地所有權單位召開村民代表大會或股東代表大會，經2/3以上代表同意並形成決議後，方可辦理。三是對各類違法違規形成的集體建設用地要進行清理和處理，嚴格限定集體建設用地流轉的條件。只有符合土地利用規劃、用地性質合法、用地手續齊全、不存在權屬爭議的集體建設用地，才能經交易許可後依法流轉。不符合條件的違法違規用地、用地手續不全的用地、不符合規劃的用地等，在進行處理前一概不準流轉。
除此之外，還需要農村經管部門積極配合對集體建設用地流轉收益的合法、合理使用進行監督，民政部門要進一步強化和推進農村村務公開、財務公開等。農村集體建設用地流轉是一項系統工程，必須調動各方面的力量，正確引導，嚴格規范，才能促使其依法流轉，為農村經濟又好又快發展提供強有力的發展後勁。