溫州住宅使用權

1. 住宅土地使用權到期怎麼辦國土部明確答復!

長安君今年4月,一條消息震驚整個溫州房產市場。溫州出現一部分市民,他們正常買賣二手房後卻無法完成交易,原因是土地到期了。如果要續期,必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。聽到這個消息以後,我和我的小夥伴都驚呆了。本來就買不起房,現在有了房子到期還要花一大筆錢,請讓我吃包辣條冷靜一下。幸好國土部給了明確答復,到底土地使用權到期要不要花錢,看完你就知道了。

23日上午,國土資源部召開《自然資源統一確權登記辦法(試行)》新聞發布會,國土資源部副部長王廣華在發布會上透露,對於少數住宅建設用地使用權到期問題如何處理,國土資源部出台了過渡性措施,即業主不需要提出續期申請,不需要繳費,可正常辦理交易和登記手續。

國土部談溫州住宅土地使用權到期問題:自動續期不收費

11月27日,中共中央國務院發布了《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》,提出要研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排,推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。《意見》發布後,社會各方很關注,一些媒體關注溫州等地出現的少數住房的國有建設用地使用權到期問題。

近期,國土資源部收到了浙江省國土資源廳《關於如何處理少數住宅用地使用權到期問題的請示》,溫州當地群眾期盼盡早解決20年住房土地使用權到期問題,方便其辦理住房交易、過戶以及不動產登記手續。為解決這些群眾當前面臨的實際問題,維護其應有權益,國土資源部和住建部協商之後,復函並抄送各地國土資源管理部門,地方在相關法律安排明確之前,可以採用「兩不一正常」的過渡性辦法處理:

一、不需要提出續期申請。少數住宅建設用地使用權期間屆滿的,權利人不需要專門提出續期申請。

二、不收取費用。市、縣國土資源主管部門不收取相關費用。

三、正常辦理交易和登記手續。此類住房發生交易時,正常辦理房地產交易和不動產登記手續,涉及「土地使用期限」仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期,並註明:「根據《國土資源部辦公廳關於妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的復函》(國土資廳函〔2016〕1712號)辦理相關手續」。

國土資源部提出「兩不一正常」的過渡性辦法,是貫徹《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》的要求,主要考慮是便民、利民,在相關法律安排出台前,由地方根據本地實際,先解決一些群眾當前面臨的住房不能過戶等實際問題,維護群眾權益,解決行政管理部門在房地產交易和不動產登記等工作中遇到的操作難題。

之所以是過渡性辦法,一方面是溫州這次出現的問題,牽扯麵小,只涉及少量住房,屬於改革初期先行先試造成的個別情況,有其特殊性,另一方面是相關法律安排尚未出台,地方行政管理部門先按此辦法操作,待相關法律安排出台後,再與之做好銜接。

對帶有普遍性的70年住宅土地使用權期間屆滿的續期問題,關繫到廣大人民群眾的切身利益,國土資源部高度重視,將繼續加強調查研究,在相關工作中積極建言獻策。

溫州部分住宅土地使用權到期事件回顧

今年4月,一條消息震驚整個溫州房產市場。溫州出現一部分市民,他們正常買賣二手房後卻無法完成交易,原因是土地到期了。如果要續期,必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。其中,不少市民發現,他們持有的土地證上寫著土地年限20年到期。

據報道,經當地國土資源局初步排查,溫州市鹿城區內即有600餘宗(套)。而從去年開始,20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期。而且,這次市區一批上世紀90年代初期住宅用地使用權到期面臨續期的問題,在全國可能也屬先例。

國務院1990年發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中明確,土地使用權出讓最高年限按用途確定,其中居住用地70年、工業用地50年、商業旅遊娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。

當時,為了順利推進國有土地使用權出讓工作,在不超過居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分檔,由受讓方自行選擇辦理出讓手續,並交納相應的土地出讓金額。

70年住宅土地使用權到期之後怎麼辦?

從全國范圍內來看,大部分住宅的土地使用權年限都是70年。公眾關注,不論是最高年限70年,還是低於這個年限,到期了該如何續期呢?

11月27日,《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》發布。《意見》明確提出:研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排,推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。

北京大學法學院教授常鵬翱認為,《意見》尊重並回應了民意,傳遞了一個重要信號:既然研究的是續期的法律安排,並強調形成受保護的良好和穩定預期,那麼就意味著,對於個人住宅土地使用權到期後政府會收回的擔心是不必要的。

中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說,目前,關於住宅用地使用年限續期的法律依據主要是《物權法》第一百四十九條規定,「住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期」。目前的法律條文由於缺乏細則,如何「自動續期」存在不確定性,難以操作。

楊立新認為,續期問題可以從三個方面來考慮:一是不夠70年的,到期後必須都續期到70年；二是70年到期後自動續期,相當於住宅建設用地使用權是一個無期限的物權,即一次取得永久使用,國家不必每次續期每次都收費；三是到期後經過自動續期變成永久性建設用地使用權之後,應當確定使用權人與國家所有權人之間的關系,可以考慮收取必要而不過高的稅金,但應當經過立法機關立法決定。

看點

自然資源確權登記不會損害既有權利人合法權益

國土資源部副部長王廣華在新聞發布會上介紹了《自然資源統一確權登記辦法(試行)》出台的背景、意義與主要內容。

王廣華說,自然資源統一確權登記是深化生態文明制度改革、建設美麗中國、落實新發展理念的一項重要舉措,制定《辦法》也是中央確定的2016年重要改革任務之一。

制定《辦法》對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源進行統一確權登記有利於進一步推進產權制度改革、構建系統完整的生態文明制度體系、推進國家治理體系和治理能力現代化,是一項功在當代、利在千秋的工作,意義重大。

王廣華特別強調,開展自然資源統一確權登記,不會限制地方發展空間,不會影響現有自然資源管理體制和格局,不會損害既有權利人合法權益,不會搞重復登記。

（以上回答發布於2016-12-27，當前相關購房政策請以實際為准）

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2. 最新消息！國土部就房屋產權到期問題作解釋

最近，溫州出現20年住宅用地使用權年限到期,居民要花幾十萬元「延期」的新聞驚爆網路。很多人看到這條新聞後憂心忡忡，雖然自己的房屋產權還沒到期，但是早晚得到期啊。到期後還要花幾十萬去續期，這不都相當於再買一套房子啦！

23號上午，國土資源部召開了一個關於「自然資源統一確權登記」的新聞發布會，在發布會即將結束的時候，國土部副部長王廣華「主動爆料」談及了這個問題。

據王廣華介紹，最近國土部給浙江了一個答復，裡面提出了處理這個問題的「過渡性措施」，這個措施應該會適用其他地方的類似情況。雖然是「過渡性措施」，但其中的導向耐人尋味。

今年4月，一則消息震動了全國：在溫州鹿城區有大約600套商品住宅，面臨土地使用權到期的問題，因為當年它們獲得的土地使用權只有20年。媒體稱，如果這批房子申請土地續期，可能要繳納相當於房價30%的費用。隨後，溫州官方否認了這個說法。但媒體不斷挖掘，發現在深圳等多個城市，事實上已經處理過類似的問題，但收費各不相同。

據王廣華副部長介紹，11月27日，中共中央國務院發布了《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》，提出要研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。目前，有關方面正著手開始研究相關問題。在正式方案出台之前，需要有一個臨時性的、過渡性的辦法。

為此，國土資源部和住建部協商之後，復函浙江並抄送各地國土資源管理部門，提出可以採用「兩不一正常」的過渡辦法處理：

第一，尊重《物權法》149條的規定，少數住宅建設用地使用期間屆滿的權利人不需要專門提出續期申請，自動續期。

第二，續期不收取費用。

第三，「正常」辦理交易和登記手續。此類住房發生交易時，正常辦理房地產交易和不動產登記手續，涉及「土地使用期限」仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期，並註明：「根據《國土資源部辦公廳關於妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的復函》（國土資源廳函[2016]1712號）辦理相關手續」。

王廣華介紹說，國土資源部提出「兩不一正常」，主要考慮便民利民；另一方面，過渡措施不能給下一步相關部門作出法律安排不一致或者設置障礙。

也就是說，國土部、住建部聯合給出的過渡方案，並沒有在「不動產登記證上解決土地續期的問題」，只是讓土地使用權到期了的住宅可以繼續擁有完整的產權，可以交易、過戶。

也許有人會說，這算什麼？問題不還是沒有解決嗎？其實不然！

這個過渡措施的推出，至少盤活了這部分特殊房屋的產權，讓一些遇到特殊情況的家庭獲得變現的機會。

我認為，這種處理方式整體而言，對樓市是一大利好。

首先，過渡措施尊重了《物權法》149條的「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」的規定，這為以後制定正式的解決方案提供了良好的框架。

對於「《物權法》149條」規定的實質，有很多人就理解為：既然是自動續期，就不用申請，當然也就不用交費。如果國土部門要收新一輪地價，那麼如果業主不交怎麼辦？如果不交就不給續期，顯然違反了《物權法》。

在實踐中，以深圳為代表的一批城市則採取了低價續期的方式，也得到了市民的認可。也就是說，在一些城市，新一輪地價的補繳方式帶有象徵性。

其次，過渡方案給出了「不繳費」的先例，當然也沒有完成相關房屋的實質性續期，事實上讓這批房子在「土地使用權到期」的情況下繼續獲得確權和交易、登記資格。對老業主的延續性確權帶有被動的含義，但對於發生交易行為的仍然給予確權登記，顯然帶有主動承認的意味。

房屋土地續期的核心問題，是個人和國家之間的利益劃分問題，或者說是稅的問題、錢的問題。土地所有權保留在國家這邊，可以每70年收取一次地價；如果放在個人這邊，則可以名正言順地收取房地產稅。從實質上看，這兩種方式沒有本質區別。

所以我認為，未來存在這種可能性：國家明確把繳納了70年土地使用權的住宅用地，直接授權給個人。也就是說，未來當我們買下住宅的時候，同時獲得了土地的所有權。這樣做有一個好處，解決了開征房地產稅法律依據不足的問題。

當然，這涉及到中國土地制度的核心問題，如果變更則需要修憲。但如果在城市建設用地和商品房買賣中率先實施，可以進一步明確產權，激發社會創造財富、擁有財富的熱情，何樂而不為呢？

（以上回答發布於2016-12-26，當前相關購房政策請以實際為准）

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3. 溫州部分土地使用權到期 續租須三分之一房價

據媒體報道，連日來，溫州部分市民因土地使用年限到期或即將到期，面臨要花費數十萬元高額土地出讓金「買地」才能重新辦理土地證的遭遇，在社會各界引發熱議和關注。許多市民紛紛致電，咨詢有關土地使用權的各種問題。

昨天上午，記者來到市國土資源局，土地利用管理處處長張少清接受了記者的采訪。

歷史原因造成20年期限

去年開始陸續到期

記者（下簡稱記）：近期市區部分市民發現持有的土地證面臨土地年限20年到期，經初步排查，鹿城區內即有600餘宗（套），這個問題是怎麼產生的？

張少清（下簡稱張）：要回答這個問題，首先要從國家土地政策講起。

1990年5月19日，國務院頒布了55號令《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（下簡稱《條例》），開始對城鎮國有土地使用權實行出讓制度；第八條規定：土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為；第十二條規定：居住用地出讓年限最高為70年。

《條例》發布後，溫州市區開始實施國有土地使用權出讓工作。上世紀90年代初期，市區在辦理劃撥國有土地使用權轉讓交易時，將劃撥性質的國有土地使用權轉為出讓性質的國有土地使用權，並收取土地出讓金。

當時，為了順利推進國有土地使用權出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續，並交納相應的土地出讓金額。而從去年開始，20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期。我們已經關注到這個問題，今年開始逐漸增多。

土地使用權價值被低估

群眾心理預期有差距

記：國土部門去年關注到這批20年期限土地證到期的情況後，有沒有通過公告或其他形式告知社會公眾，盡到必要的宣傳和提醒的義務？比如說對於土地證到期，要續期，目前就要繳納很高額土地出讓金的情況？

張：國家每一部與土地有關的法律法規出台，都會對國家土地政策進行大量宣傳，國有土地有償有限期使用的原則，我們認為是深入人心的，社會公眾應當知曉。目前房地產市場透明度不足，很多買房人可能沒有意識到土地使用權年期對房產價值的意義，房子本身說白了就是磚塊水泥，房產的價值很大一部分是來自於土地的價值。房地產市場信息不對稱，導致土地使用權價值被低估，對於續期，群眾的心理預期還是存在差距的。

這次市區一批上世紀90年代初期住宅用地使用權到期面臨續期的問題，在全國可能也屬先例。我們也沒有什麼可資借鑒的經驗。這次媒體報道了此事，我們覺得這是個好事，增加了市場透明度。

出讓年限到期後如何續期

現行法律法規存在滯後

記：有關土地出讓年限到期後，應當如何續期？

張：《中華人民共和國物權法》（下簡稱《物權法》）第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。但《物權法》只規定了「自動續期」，該如何續期，需不需要交納土地出讓金以及交納標准都沒有明確。到目前，國家也尚未出台關於出讓土地續期的實施細則，更沒有對出讓土地使用權續期出讓金收取標准作出規定。立法的滯後，使得基層國土部門在實際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關續期手續，給群眾帶來不便。

在國家沒有具體實施細則的情況下，目前我們基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構評估土地價格，根據單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權出讓合同。

正起草地方普惠政策建議

想要續期隨時歡迎

記：面臨20年期限到期或即將到期的市民，很多都是工薪階層，甚至收入偏低群體，要一次性繳納高額土地出讓金，對他們是很重的負擔，況且他們都是從房開或者他人手裡買過來的房子，對於這些群體，國土部門有沒有考慮減免等優惠政策？

張：溫州在實行國有土地有償使用初期，在辦理劃撥轉出讓手續時，在一定范圍存在土地使用人為了少繳出讓金而選擇以較短受讓年限取得出讓土地使用權的現象。現在讓受讓人承擔，確實有點不公平。我們也在研究這個問題，並採取了三個做法，一是積極向上面反映，這個制度需要頂層設計，我們突破不了。到目前為止還沒有收到很明確的答復；二是我們也在研究作為溫州地方的普惠性政策及解決意見方案，目前已著手起草政策建議的初稿，近期會組織相關人員進行討論後提交給上級，妥善化解這類問題。但這個普惠性政策，也要在法律框架范圍內制定；三是對於現在想要續期的市民，我們隨時歡迎，並給予優先辦理。

好比新車與二手車的區別

土地使用期限決定物權價值

記：之前業主了解到，續期要繳納的土地出讓金動輒就是幾十萬，而他們房產交易價也才不超過100萬，也就是說，如果要續期，繳納的土地出讓金要佔到房產交易價1/3到一半左右，為什麼要這么貴？

張：國有建設用地使用權有償有限期使用，是我國國有建設用地管理的基本制度。一般講，不同用途、區位、土地利用條件，以及不同使用年限的土地，其土地使用權價值是不同的。土地使用權評估也不是我們做的，是由第三方評估機構做出來的。

媒體報道中的王女士，之前也找我咨詢過，我對她的遭遇深表同情。當時我給她打了個可能不太貼切的比方，土地使用權70年的房子，好比4S店裡的新車，而只剩兩三年使用權的房子，好比開了10多年的二手車，這兩者的價值哪個高哪個低，大家一看就知道。所以王女士當初買房的時候，就好比她用高價買了輛快報廢的二手車。

在國有建設用地使用權出讓中，出讓年限不同，土地使用人需要繳納的出讓金也是不同的。所以在相關政策明確前，建議市民在住房的買賣過程中提前關注土地使用權年期的問題，不要讓自己買虧了。來源：溫州網–溫州日報

（以上回答發布於2016-04-15，當前相關購房政策請以實際為准）

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4. 小區公共區域使用權有沒有伏先與非優先之歷

小區公共區域屬於業主共有。
根據《物權法》：
第七十條業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十一條業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
公用建築面積的分攤原則如下：
(1)商品房公用面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建築面積為本幢內的公用建築面積，與本幢不相連的公用建築面積不得分攤到本幢房屋內;
(2)為整幢商品房服務的公用建築面積，由該幢樓各套商品房分攤;為局部范圍服務的公用建築面積，由受益的各套商品房分攤;
(3)公用建築面積分攤後，不劃分各套商品房攤得建築面積的具體部位，但任何人不得侵佔或改變原設計的使用功能。
第七十二條業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓
公攤面積的產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。
一般情況下，開發商沒有權利決定公共區域面積給誰使用。
第七十三條建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
(4)溫州住宅使用權擴展閱讀：
近日，溫州市鹿城區嘉鴻花園業主大會將房開公司起訴到了法院，要求法院確認該小區內1015.64㎡的會所所有權屬於全體業主共有。
溫州市鹿城區人民法院公開審理此案。值得關注的是，這起案件的原告是溫州市鹿城區嘉鴻花園業主大會，該業主大會是2013年3月25日由溫州市鹿城區民政局核准登記的社團法人，具有獨立法人資格。
「嘉鴻花園」是位於溫州市鹿城區學院中路的住宅小區。其中，該小區在5-6幢102室、207室、208室、209室、210室建有會所，合計建築面積1015.64㎡。
該小區業主大會在訴狀中稱，當時建立小區的時候，溫州市規劃局、溫州市發展計劃委員會在對該住宅小區開發建設的批復中，核定建設會所是作為居委會、公廁、物業等配套用房。
業主們認為，當時房開公司在購房合同中關於基礎設施、公共配套建築正常運行的約定條款中承諾「監控系統、小區綠化、會所在該商品房交付使用後九個月內達到使用條件。」
房產交付之後，小區裡面的業主們都把上述會所當做文娛活動場所使用。但是到了2015年，業主們得知開發商正在向溫州市房屋登記中心申請，將會所的所有權登記在房開公司的名下。業主們認為，開發商的行為違背了當時行政部門的審批規定，侵害了全體業主的利益。
2015年8月18日，作為全體業主的代表，嘉鴻花園業主大會以獨立法人資格向鹿城區人民法院遞交了民事訴狀，要求法院判令涉案會所屬於小區公共配套建築，應當屬於全體業主共有。
庭審從上午9點到下午1點結束，鹿城法院將擇期宣判此案。
參考資料來源：網路-物權法
推薦於 2019-08-02
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1條評論
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我們是單位蓋的樓房但是我們都是自己出錢買的，有房產證土地證，可是小區里的公共用地單位說是單位的，單位這樣說對嗎？
— 你看完啦，以下內容更有趣 —
小區里的公共區域是屬於小區還是業主
人民法院關於審理建築物區分權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋中： 除法律、法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分： （一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分； （二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人的場所及設施等。 建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬於業主專有的整棟建築物的規劃佔地或者城鎮公共道路、綠地佔地除外。
3贊·461瀏覽2017-11-16
小區業主佔用公共區域怎麼辦？
公共區域屬於全體業主共同所有，任何業主不得侵佔，如果個別業主侵佔公共綠地，小區的業主委員會可以要求其停止侵害、賠償損失； 如果個別業主拒絕業主委員會的要求，業主委員會可以向人民法院提起訴訟，維護其他業主的合法權利。 依據《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第4條規定:「業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。小區業主私自佔用公共區域，既是一種違反管理規約的違約行為，同時也是一種違反土地管理法、城市規劃法等相關法律、法規的規定的違法行為。在此情況下，物業公司有權代表全體業主提起訴訟要求違法、違約業主停止對公共區域的侵佔，這既是物業公司的權利，同時也是義務。 拓展資料：《物權法》第66條規定：私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、破壞。  《物權法》第83條規定：業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者雜訊、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。 《物權法》第97條的規定：處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。 參考資料：網路_中華人民共和國物權法
90贊·21,477瀏覽2019-11-05
小區的公用建築產權歸屬
小區的公用建築產權屬於小區業主。 《物權法》第七十三條 「建築區劃內的場所歸屬建築區劃內的道路」，除城市公共道路外，屬於業主共有。建築區劃內的綠地屬於業主共有，但城市公共綠地和個人綠地除外。建築區劃內的其他公共場所、公共設施和物業服務用房屬於業主共有。 第七十二條 業主對共有部分的權利義務 業主對建築物專有部分以外的共有部分享有權利和承擔義務，不得放棄權利和不履行義務。業主轉讓建築物內的住宅、商品房時，轉讓共有權和共有管理權。 (4)溫州住宅使用權擴展閱讀： 小區公用建築產權所有者的權利： 從法律調整的角度看，建築區劃外的「業主」權利只能依據房地產所有權的一般規定；建築區劃內的「業主」權利需要專門的規則來確認和保護。眾所周知，隨著人口的增加、城市化進程的加快和土地緊張程度的加劇，以土地使用權共享為基礎的高層建築或復合建築越來越普遍。 在建築區域（通常稱為小區）內，許多業主在一個區域內形成了強大的公共社會關系。在這樣的社會條件下，有必要重新定位所有權的概念。 參考資料來源：網路-中華人民共和國物權法 參考資料來源：網路-業主權
5贊·6,861瀏覽2019-09-25
小區哪些屬於公共區域
《物權法》有規定的，小區內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房均屬於業主共有。還包括小區的排水系統、配電房、天然氣管道、小區出入口、路燈、溝渠、圍牆、電梯、水箱等。
8贊·2,260瀏覽2018-01-08
業主有權使用小區公共用地嗎？
住宅小區內的道路、綠地，為小區公共用地，小區全體業主對其擁有建築物區分所有權。 我國《物權法》第七十三條規定建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。 根據國務院《物業管理條例》第51條的規定，業主、物業管理企業不得擅自佔用、挖掘物業區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。業主因維修物業或者公共利益，確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業管理企業的同意。 由於業主對物業的共用部位、共用設施設備共同擁有所有權，共同決定如何對其使用、收益以及收益的分配等，因而業主個人或物業管理企業佔用小區物業的共用部位、共用設施設備包括利用其經營的，應當徵得業主的同意。至於商業化經營所得收益，應當歸業主所有，由共同擁有所有權的業主決定如何利用。 相關法條：《物權法》第七十三條建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

5. 房產證和國土證上都是城鎮住宅用途!為什麼只有五十年產權

因為這里的五十年，指的是住房所屬土地使用權年限，並不是本人的住房產權。

住房產權，自你買下房子，辦理完畢房產證，產權永遠是你的，

而證書上標注的年限，是建房子開發商在得到土地開發權時候，繳納土地出讓金多少，來決定，因為開發商繳納五十年土地出讓金，所以年限只有五十年。

(5)溫州住宅使用權擴展閱讀：

相關案例：

央廣網北京消息(記者陳璽宇 汪伶俐 陳向陽)據經濟之聲《天下財經》報道，買了房，卻被告知土地使用權到期了——這種情況你聽說過嗎？

有溫州市民最近真就遇到了這個問題：原以為70年的使用期限「縮水」成20年，土地證到期，房子過不了戶，也沒法辦理銀行相關貸款。這是怎麼回事兒？戶主又該如何處理？

買房過戶才發現土地使用權「縮水」了

溫州市民王先生今年3月份購買了一套位於溫州水心住宅區的二手房，房屋建造時間是上世紀90年代。本月初，王先生到市房產交易中心辦理了房產過戶手續，並將60多萬元的購房款存入銀行第三方監管賬戶。

繳納完契稅後，王先生也順利拿到了房產證。可是，在辦理土地證過戶時，王先生卻意外發現原房東的土地證已於2016年3月4號過期。

王先生：我們的想法都是70年，並不知道有過期這回事，我們想都沒想到過。現在我們房產過戶來了，契證過戶來了，土地證卡在裡面，土地過不來。

對於土地證過期一事，當地房屋中介也覺得聞所未聞：

中介：我干中介差不多有6年了，從來沒有碰到過這種事情。我們印象當中房子的土地使用年限是70年，誰會注意到這個問題呢。

不少民眾也發出質疑：根據現行規定，居住用地的土地使用期限一般是70年，如果倒推回去，難道王先生買的是1946年的房子嗎？

20年期限的住宅土地打哪兒來？

對此，溫州國土資源局方面解釋說，現在住宅土地的使用年限的確一般是70年，但上世紀八九十年代收取土地出讓金的做法剛開始，可能存在操作不規范。

當時也是為了緩解開發商的資金壓力，有的沒有交足70年，溫州的規定是最少交20年。也就是說，王先生買的這種房子，就屬於使用期限只有20年的住宅土地。

續期繳費標准亟待確定

王先生的經歷並非個案。經過溫州市國土部門初步摸底、排查，溫州市區土地使用年限在2017年底到期的房產有600多套。那麼，這些業主該如何給到期的房產續期？續期繳費的標准又如何劃定？

《物權法》第149條明確規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。但具體怎麼操作，目前國家並沒有出台補充性文件或者明確的實施細則。溫州市國土資源局鹿城分局局長徐長波告訴記者，目前最棘手的就是不知道該如何劃定續期繳費的標准。

徐長波：到期的話，按照法律規定，應該向國土部門提出申請續期，補繳出讓金去申請；但是這個問題的根源在於：怎麼續期，怎麼補繳，相關的標准都沒有，國家、省、市層面都沒有明確的確定。

未來土地到期將越來越多

根據溫州市國土資源局統計，截止到2019年年底，市區將有約1700多套商品房土地使用證過期。清華大學房地產研究所所長劉洪玉建議，購房者在決定購房前，一定要摸清房屋的產權狀況；他同時呼籲國土部門，盡快出台具體方案，應對未來越來越多的住宅土地使用到期問題。

劉洪玉：首先你要搞清楚房子的產權狀況，包括看清楚土地的使用權當前是什麼狀態，如果像這次溫州的這種情況，很短時間就會到期，那你也去支付一個十足的市場價格，可能就會存在比較的風險。

另外一方面，這種土地到期的情況未來會越來越多，對於住宅用地目前還沒有一個統一的規則，國土部門應該盡快制定解決方案；這個解決方案不能局限於某地，必須針對全國，因為這涉及到總體的制度安排。

6. 溫州普通住宅與非普通住宅如何區分

（1）住宅小區建設容積率在1.0以上

（2）單套建築面積暫定在144平方米（含）以下的

（3）實際成交價格在同級別土地平均地價的1.2倍以下

同時滿足以上三個標準的為普通住宅，反之為非普通住宅！

7. 土地使用權到期後房子怎麼辦

今年年初，在哈爾濱工作了5年的楊國光通過公積金貸款買了一套商品房，50平方米的房子雖然面積不大，卻讓他感到滿足。當時，他還沒有考慮過70年以後房子的命運。

4月，溫州住宅建設用地使用權年限到期一事引起了全國關注，楊國光也不例外。溫州一位市民購買了一套二手房，辦理房產證時卻發現，所購買的房產因土地使用權已經過期無法過戶。資料顯示，這套房子的土地使用期限只有20年，且土地使用證已經過期。一時，房子土地使用權到期後如何續期、要不要補繳地價款等，成為人們討論的焦點。

「不管20年還是70年，一旦到期，買下的房子會如何，又該做點啥？」想到這里，楊國光心裡有些不踏實。他向律師請教後了解到，我國土地使用權出讓最高年限是居住用地70年，待期滿後土地收歸國有，地上建築物仍屬於業主。

溫州的情況並非個例，在國內，深圳、青島、重慶等地都存在類似問題。在青島，一些住宅用地使用權期限也只有20年或30年，其中部分土地使用年限已到期。

一些網友認為，土地使用權到期關繫到千家萬戶的切身利益，應引起有關方面的重視，並回到法律的源頭妥善解決。

研究續期法律細則，是給群眾的「定心丸」

對多數人來說，房子是家庭最重要的財產。但土地在使用期滿後該如何續期，卻一直是法律上的一個「模糊點」。

黑龍江省聞明律師事務所主任王文明說，早在物權法立法的時候，對土地70年大限後的處理就引發過廣泛爭論。最終物權法第149條規定，「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」。但由於法律條文缺乏細則，對續期方式、補繳標准等未明確，公眾對永久擁有住宅的預期存在不確定性。

針對土地使用權到期，部分城市進行了地方政府層面的探索，但缺乏頂層設計。

中國政法大學終身教授江平表示，物權法涉及的自動續期是一個重大問題，應在全國范圍內有統一的法律解釋。這個問題不能由地方政府來做，否則各地出現不同的規定，容易引發更多問題。

不少專家和網民對此次保護產權的意見持正面看法，認為是對民意的尊重和回應。作為我國首次以中央名義出台的產權保護頂層設計，意見中明確提出，「研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。」

中國(海南)改革發展研究院院長遲福林說，有恆產者有恆心，物權法明確了「自動續期」，而意見提出對土地使用權續期的法律安排開展研究，並強調良好和穩定的預期。盡管沒有出台具體內容，但特別重要的是，指明了要向有利於財產保護的方向進行制度設計。

制定細則還需「以民為本」

業內專家建議，土地使用權續期問題無法迴避，需慎重對待。一方面，藉助保護產權的意見出台契機，對續期的細則解釋盡早提上日程，給出具體的法律注腳，消除「模糊空間」。另一方面，以「以民為本」為基本原則做好頂層設計，增強公眾對國家相關制度的信心。

中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說，土地使用權續期的關鍵是繳費問題。如何續期？有償還是無償？有兩個辦法：一是免費，讓利給業主；二是費改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設用地使用權的權利人向國家繳納稅金。

「應把利益免費讓給業主。」黑龍江大學政府管理學院教授曲文勇認為，購房者買房時房款已包含為取得土地使用權而付出的合理部分，即獲得了相當於永久性使用權。從這個角度看，應讓利於民，也符合意見「對公民財產長久受保護的良好和穩定預期」要求。

網友呼籲，立法部門應該盡快就土地使用權到期後如何續期做出詳細司法解釋，建議原則是自動免費續期，如果一定要收費，也應合理。

多位專家表示，把一次性繳納土地使用權費用改為定期繳納低額稅收模式，也是自動續期的一種探索方式。

（以上回答發布於2016-11-30，當前相關購房政策請以實際為准）

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8. 70年住宅土地使用權到期怎麼辦

房屋產權70年到期怎麼辦：土地使用權70年到期後 真的不用繳費了嗎？
12月23日，國土資源部副部長王廣華在《自然資源統一確權登記辦法(試行)》新聞發布會上表示，針對溫州當地20年住房土地使用權到期問題，國土資源部和住建部會商後回復，可以採用「兩不一正常」的過渡性辦法處理，即不需要提出續期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續，涉及「土地使用期限」，仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期。
對於此事，一些媒體和專家將之視為土地使用權到期後，在實踐和政策層面的一大突破。新華社評論：「溫州一小步，中國一大步。這一相關法律安排出台前的過渡性安排，符合中央精神，順應群眾期盼，對面臨不動產過戶、交易、登記困難的群眾來說，是一場及時雨，對所有公民來說，是傳遞春天信息的最早一縷暖風。」甚至有人想當然地認為，土地使用權70年後自動免費續期的問題其實已經解決了。
眾所周知，今年4月，溫州一些20年住宅土地使用權到期的房屋，被當地有關部門告知需要繳納高達三分之一房價的費用，引發了國人的震驚。最後被國土資源部叫停，使得70年土地使用權的問題再次牽動了國人的神經。很多人意識到，土地使用權的70年大限問題，並非那麼遙不可及，一旦真的到期高額續費，對於很多人而言都難以接受。可以說，正是這個案例，給全國所有的房屋產權人敲響了警鍾：你們不過是住在租了70年的房子里而已，一旦到期，如果高額續費，房子將如何安放?
在發布會上，盡管王廣華表示，有關住宅建設用地使用權到期問題，是落實黨中央《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》所採取的過渡性措施。但很顯然，如果就此認為以後土地使用權到期後不繳費自動續期的觀點仍然是一種過於樂觀的誤讀。
首先，國土資源部的這個決定和處理辦法，僅僅是針對「溫州當地20年住房土地使用權到期問題」這個特例，而不是「土地使用權70年」的普遍情況。國土資源部在解釋「不需要提出續期申請」時特別強調針對的是「少數住宅建設用地使用期間屆滿的權利人」。未來其他相似的土地產權情況，未來也參照這個辦理，參照的依據是《國土資源部辦公廳關於妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的復函》。
其次，徹底解決70年的問題，需要修改中國當下的《土地管理法》，需要解決《物權法》和《土地管理法》之間的矛盾和沖突。如果按照《物權法》「自動續期」的規定，所謂自動，當然不需要走其他程序，不需要續費。但了解《物權法》立法過程的人知道，關於是否「續期」的問題，在《物權法》立法的時候就爭論很大，最早的草案是「自動免費續期」，但因為意見不統一，最後就模糊處理，只規定「自動續期」，至於是否收費，以及如何收費，推到以後再處理。
當時立法者可能認為70年的問題沒有那麼迫切，為了不影響《物權法》的出台，所以算一個妥協的安排。但在居民財富的絕大部分都和房子有關的時候，這個問題已經到了必須解決的時候。但不管如何，要麼修改《物權法》，要麼在《土地管理法》或者《城市房地產管理法》中予以明確。
在法律出台之前，70年的問題等於沒有解決。而國土資源部解決的，不過是屬於特例的，牽扯麵小，只涉及少量住房，屬於改革初期先行先試造成的個別情況的溫州20年土地使用權的問題。這個問題和普遍性的70年土地使用權的問題還是有很大的不同。考慮到過去在這個問題上的激烈博弈，我對這個問題在短期內解決其實並不樂觀。

當然，必須承認，《中共中央、國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》中提出的「研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期」，的確為解決這個懸而未決的問題提供了一個很好的時間窗口。但考慮到這個問題涉及部門利益、涉及土地公有制、涉及未來房產稅的合法性，必須承認，這是一個極其考驗高層智慧的重大命題。

中國民眾對「70年」大限的恐懼，一是基於對高房價的恐懼，無論政府和開放商如何互相推卸責任，但一個不爭的事實是，高房價離不開高地價的助推，在當前民眾對房價和地價都沒有任何博弈能力的語境下，用終其一生的收入購置房產之後，還要在70年後續交高昂的土地出讓金，這無法讓民眾不焦慮;二是基於對公權力的恐懼，在公權和私權沖突的情況下，公權顯然是神聖不可侵犯的。基於這兩點，每一次法律對「70年大限」的完善，都意味著民眾要經受一次精神的折磨和制度性焦慮，這是必然的。
必須承認，不管是基於良好的產權預期，還是為未來的房產稅鋪路，住宅土地使用權到期後，高價續費，既違背情理，也和基本的法治精神背道而馳。筆者過去一直強調：如果承認房子是有限的租期，那根本沒有任何理由未來還要徵收什麼房產稅，如果要徵收房產稅，就請把房子的「永久產權屬性」還給老百姓。所以筆者一直堅持，對於70年後的問題，必須遵照《物權法》關於「自動」續期，以及象徵性收費的原則。在這個問題上，想無償收回，讓民眾的房子飄在空中，或者高價續期，再賣一次地皮，都是民眾無法接受，更是中國社會的穩定所不允許的。
國土資源部這次通過靈活的辦法，以自動續期不收費的形式解決了溫州土地使用權到期後的難題，的確是一個進步。再加上有高層對產權問題的高度重視，這無疑是從法律上徹底解決70年問題的最佳時間窗口。筆者呼籲有關各方加快調研和立法的步伐，明確廢除1990年國務院關於土地70年的相關規定，啟動《土地管理法》的修訂，並在《土地管理法》中明確規定土地使用權到期後自動續期的具體規則，無償續期無疑是最好的選擇，即使退一萬步要「有償續期」，也應該是象徵性的收費，而不是再一次「剪羊毛」。