① 土地使用權的變更登記流程是什麼，有哪些法律法規
申請→受理→審查→審核→公告→審批→登記→交費→發證
主要法律依據：《中華人民共和國土地管理法》
② 土地使用權能隨意更改
簡單地說： 土地使用權出讓是一級土地市場，這個市場由國家壟斷，只能由政府將一定年期的土地使用權賣給土地使用人的行為，這個市場賣方只有一個就是國家。通過這種方式取得的土地使用權都是最高使用年期，例如住宅70年，工業、綜合50年
土地使用權轉讓是二級土地市場，這是指已獲得土地使用權的人或單位將土地轉賣給其他人的行為，通俗地說就是炒地行為，這個市場賣方就是很多個了。通過這種方式取得的土地使用權使用年限都是剩餘年限，就是土地的最高年限扣除已使用的年限
在中國，土地使用權的主體是廣泛的。國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序都可以取得土地使用權，成為土地使用權的主體。引土地使用權可以出讓、轉讓、買賣、出租、抵押。①土地使用權出讓是國家以土地所有人的身份將土地使用權在一定期限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓有拍賣、招標和協議三種方式。②土地使用權轉讓是指通過出讓方式取得國有土地使用權的單位和個人，將土地使用權再轉移的行為，如出售、交換、贈與等。土地使用權的出讓構成土地使用權流轉的一級市場，土地使用權的轉讓構成土地使用權流轉的二級市場。集體土地使用權的轉讓，目前情況比較復雜，在法律中並無系統的規定，各地的做法也不一致。從原則上講，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農建設。因此，集體土地使用權的轉讓，目前一般是指不改變農用地性質的承包和轉包。通過土地劃撥及建設用地程序取得的使用權是無限期的，通過土地使用權出讓取得使用權的，按照土地的用途不同，使用權的年限也不同。③土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。④土地使用權買賣是土地使用權人以獲取價款為目的將自己的土地使用權轉移給其他公民或法人，後者獲得土地使用權並支付價款的行為。⑤土地使用權交換是相鄰的集體所有制單位，為了改變土地利用的缺點、機械化作業條件和水利灌溉條件，進行局部土地界線的調整與交換部分土地。經調整後，土地利用條件得到改善。土地使用權的交換必須在自願基礎上產生，在平等互利的原則上協商解決，因而可由交換單位提出申請，在土地管理部門指導下，經協商提出方案，經縣級以上地方人民政府批准後，進行劃界，申請辦理變更登記。土地使用權可以作為抵押權的標的物，以土地使用權設定抵押權時，其地上的建築或其他工作物也隨之抵押；當地上的建築或其他工作物抵押時，其適用范圍內的土地使用權也隨之抵押。⑥土地使用權變更指國有土地使用權、集體土地使用權在初始登記後發生的變更，主要有以下幾種類型：a.國有土地劃撥、集體土地內部劃撥；b.依法通過土地有償出讓、轉讓取得土地使用權；c.因贈與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起；d.因土地交換、機構調整、企業兼並等原因引起；e.因宗地合並或分立引起；f.因處分抵押財產取得土地使用權；g.更改土地使用者名稱、地址等。⑦土地使用權贈與是土地使用權人將土地使用權無償地轉移給相對人，相對人予以接受的行為。⑧土地使用權繼承指公民按照法律規定或者合法有效的遺囑取得死者生前享有的土地使用權的行為。繼承人除繼承土地的使用權外，其地上附著物的所有權也隨之得到繼承。⑨土地使用權劃撥是指國家依法按照一定的程序將國有建設用地的使用權無償地轉移給建設用地者。土地使用者以無償方式取得土地使用權，但需要支付給原土地使用者拆遷安置及各項補償費用。⑩土地使用權終止指因某種原因造成土地使用權的結束或停止，一般有四種情況：a.使用年限屆滿，未經批准續期，土地使用權即告停止；b.情況特殊，根據社會公共利益的需要，國家在給予合理補償的前提下，依法提前收回土地使用權；c.土地滅失；d.土地使用權受讓人逾期未全部支付出讓金的，出讓方依照法律和合同規定，終止其土地使用權
③ 因公司分立發生土地轉移的是否適用相關法律規定
問：甲公司合法公開取得一宗出讓土地。不久，公司發生分立，由甲公司分立出一個新公司乙公司。按照分立協議，土地歸乙公司。但是當甲乙公司到登記機關辦理轉移登記時，登記機關卻以甲公司土地投資未達到《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定的25%不能轉移為由，不予以辦理變更登記。請問因公司分立導致土地轉移的是否應當適用《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條的規定？辦理此類登記時，是否需要當事人提供投資已達25%的投資額度證明？
答：雖然《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定：「以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：……（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，……」但是，筆者認為，因公司分立導致土地使用權轉移的不應當適用該條規定。理由如下：
（1）不符合立法的宗旨。①《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定的目的在於防止炒賣土地。而因公司分立導致的土地使用權轉移與土地使用權的正常轉讓有區別，主要體現在以下幾點：一是內容不同。土地使用權轉讓屬於資產的轉讓，轉讓方將土地轉讓他人後會獲得相應的對價，轉讓方的資產總額不變；而分離土地使用權不會獲得對價，資產總額因此減少。二是對股東地位的影響不同。土地使用權轉讓影響的只是交易雙方的資產形態，而公司分立直接影響股東的地位。在存續分立中，原公司的股東對原公司的股權將減少，相應地獲得分立出來的公司的股權；在解散分立中，原公司股東的股權因原公司的消滅而消滅，相應地獲得分立出來的公司的股權。三是法律性質不同。公司分立將產生公司人格的變化，而土地使用權轉讓的本質是有償交易。②按照《中華人民共和國物權法》的規定，互換、出資、贈與或者抵押都不屬於轉讓。法律條文中，轉讓與互換、出資、贈與或者抵押是並列的概念。
（2）不符合常理。公司分立一般分為存續分立和解散分立兩種形式。存續分立（派生分離）是指一個公司分離成兩個以上公司，本公司繼續存在並設立一個以上的新公司；解散分立（新設分立）是指一個公司分解為兩個以上公司，本公司解散並設立兩個以上新的公司。《中華人民共和國公司法》第一百七十五條第一款規定：「公司分立，其財產作相應的分割。」土地只是公司分立時需要分割的財產之一，不應當受到限制。
（3）辦理因公司分立而產生的土地變更登記時不應當審查投資額度。《土地登記辦法》（國土資源部令第40號）第四十一條明確規定：「因法人或者其他組織合並、分立、兼並、破產等原因致使土地使用權發生轉移的，當事人應當持相關協議及有關部門的批准文件、原土地權利證書等相關證明材料，申請土地使用權變更登記」，沒有要求當事人提供投資額度證明。實際上，不少地方在辦理過程中也沒有規定要求提供投資額度證明。
④ 合作建房過程中怎麼變更土地使用權手續
屬於合作建房，一方出土地，一方出資金，建成後按比例分房自用的暫免徵收土地增值內稅甲一開始提供合作容建房的土地實際上並沒有發生土地使用權的轉移，所以不用交，建成後分房應該說發生了轉移，但是這時候有規定暫免徵收，所以不征。你可以看一下財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)規定，對於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵土地增值稅，建成後轉讓的，應徵收土地增值稅
⑤ 公司存續分立辦理房產過戶需要什麼手續
一、分立條件
外商投資企業分立，合營各方投資者必須按照合同、章程規定繳清出資，提供合作條件且已實際開始生產、經營。
二、分立形式
企業分立可以採取存續分立和解散分立兩種形式。
採取存續分立的，存續的企業辦理變更登記，因分立而新設的企業辦理設立登記。採取解散分立的，原企業解散辦理注銷登記，並設立兩個以上的新企業。
三、分立後的注冊資本
分立後各企業的注冊資本額之和應為分立前企業的注冊資本額。
四、外商投資企業分立應提交文件、證件
（一）採取存續分立的，存續企業辦理變更登記，應提交以下文件、證件：
1、企業法定代表人簽署的《外商投資企業變更登記申請書》；
2、審批機關的批准文件和《批准證書》；
3、企業最高權力機構關於企業分立的決議；
4、因企業分立而擬存續企業和新設企業所涉及的各方投資者簽訂的企業分立協議（加蓋分立各方股東公章，自然人投資者簽字）；
分立協議應包括下列主要內容：
（1）分立協議各方擬定的名稱、住所、法定代表人；
（2）分立後企業的名稱、住所、法定代表人；
（3）分立形式；
（4）分立協議各方對擬分立企業財產的分割方案；
（5）分立協議各方對擬分立企業債權、債務的承繼方案；
（6）職工安置辦法；
（7）違約責任；
（8）解決爭議的方式；
（9）簽約日期、地點；
（10）分立協議各方認為需要規定的其他事項。
5、省級以上公開發行的報紙登載的三次公告的報樣（詳述分立後情況及分立後存續的公司注冊資本變更情況）；
6、分立後存續企業的合同、章程或合同章程修改協議；
7、企業的債權人名單；
8、分立後企業的驗資報告；
9、企業的資產負債表及財產清單；
10、《指定（委託）書》；
11、因分立涉及登記事項發生變化的，應提交相應的文件、證件。
（二）因分立而新設企業除提交上述2、3、4、5、6、7、8、9、10項文件、證件外，還應提交《外商投資企業設立登記申請書》、投資者的合法開業證明、合同、章程、《名稱（變更）預先核准申請書》、《企業名稱預先核准通知書》及其他名稱預先登記材料。
五、內資公司分立應提交文件、證件
（一）採取存續分立的，存續公司辦理變更登記，應提交以下文件、證件：
1、公司法定代表人簽署的《企業變更（改制）登記申請書》；
2、公司股東會關於公司分立的決議；
3、因公司分立而擬存續、新設公司所涉及的各方投資者簽訂的公司分立協議（加蓋各投資方公章，自然人投資者簽字）；
分立協議應包括下列主要內容：
（1）分立協議各方擬定的名稱、住所、法定代表人；
（2）分立後公司的名稱、住所、法定代表人；
（3）分立形式；
（4）分立協議各方對擬分立公司財產的分割方案；
（5）分立協議各方對擬分立公司債權、債務的承繼方案；
（6）違約責任；
（7）解決爭議的方式；
（8）簽約日期、地點；
（9）分立協議各方認為需要規定的其他事項。
4、省級以上公開發行的報紙登載的三次公告的報樣（詳述分立後情況及分立後存續公司的注冊資本變更的情況）；
5、分立後存續公司的章程或章程修正案；
6、分立後公司的驗資報告；
7、《指定（委託）書》；
8、因分立涉及登記事項發生變化的，應提交相應的文件、證件。
（二）因分立而新設公司除提交上述2、3、4、5、7項文件、證件外，還應提交《企業設立登記申請書》、股東的資格證明、章程、《名稱（變更）預先核准申請書》、《企業名稱預先核准通知書》及其他名稱預先登記材料。
⑥ 土地使用權權屬變更問題
你說的不夠清楚，抄不知A公司和B公司是合並成立C公司還是出資後成立第三個公司C公司，而A、B公司仍然是獨立的法人單位？如果是第一種情況，則持合並相關手續到國土部門直接辦理土地證到C公司名下；如果是第二種情況，則應辦理土地證到A公司名下，再轉移登記在C公司名下。