新房土地使用權縮水

1. 新房土地使用年限縮水是怎麼回事

土地使用年限縮水，可以上訴。如果只是口頭之言，開發商辯懶也不一定。法庭上重證據，以合同為主看合同，有可能也不是您一家受此矇混。可聯幾家購房業主聯合告之。

2. 房屋產權年限縮水20年問題大不大

土地使用年限是自土地競拍之日起計算，從土地拍得到建成房屋出售，至少版要花費3至5年時間，權這也意味著所有樓盤的產權年限都不可能達到標准年限，因此縮水5年至8年並不鮮見。
但縮水10年、20年以上的則是人為因素造成，有的開發商因資金不到位，相關證件未辦齊等因素，導致開發周期延遲；有的開發商由於市場定位不準確等原因，讓建成房屋滯銷或閑置。

3. 新房入住後，發現房子面積縮水，對於房屋「面積縮水」的問題，怎麼解決

出現的合同約定面積與實際面積不一致情況,在房屋買賣中相對是比較多的,也常常發生糾紛引起訴訟。 最高人民法院 於2003年專門出台了《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》來處理這方面問題,其中第十四條規定:「出賣人交付使用的房屋套內建築 面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,

應該按照每平米6000元的價格返還,計2.25萬元;對3%以外部分(4.25平方米)應按照每平米12000元的價格返還,計5.1萬元;故購房者有權要求開發商返還房屋面積差價款共 計7.35萬元。提醒各位購房者,面積差異處理是以合同約定計價面積與產權登記面積之差異進行計算,因此,購房人在簽訂合同時要注意是按套計價、按建築面積計價、還是按套內建築面積計價。

4. 小心！這類房子土地使用權會大幅縮水

近日，有人報料稱，買的一手新房，發現土地使用權只有30年。而據他了解，一般住宅土地使用年限是70年。為何如此大幅「縮水」？到期後怎麼辦？這些成了正在買房看房的人們熱切關注的問題。

以前買房，很多人除了看價格、看地段、看戶型、看配套，直接忽略了土地使用權年限。不過近年來，隨著消費者越來越理性，加上存量房較多，土地使用權期限越來越受關注。

貓膩：許多住宅用地使用年限不同程度「縮水」

去年，陳先生以每平方米近5000元的價格在某樓盤買下一套三居室。但等他加入業主群，才發現有人提出土地使用年限問題，明明自己買的是新房，其實是已經擁有十幾年「地齡」的老盤。該樓盤的銷售人員跟他解釋，這種情況在各地樓市相當普遍，有的開發商從拿地到開發，周期從三五年到十年都很常見。

事實上，開發商坦言，在目前一手房的交易過程中，購房者對所購商品房的土地使用年限提出異議的很少。

「一般情況下，我們房子預售時會提供5證，其中會註明房子使用期限。不過，很少有看房者和購房者關注土地使用年限，也不問。即使偶爾有問的，我們會告訴他，按照政策，可以自動續期，大多數客戶也不會深究。」新城一知名樓盤工作人員介紹。

據了解，很多購房者在買房時，更多的是關注售價、地理位置、配套等，關心的是房子的價值和增長空間。

「我以為所有的房子買下來都是70年的產權，所以去年買房的時候壓根就沒有問過關於土地使用年限的問題。」李小姐表示，她買房時更關注價格，而不怎麼注意使用年限。

「畢竟房地產作為固定資產，它的投資屬性不會因為產權年限的影響產生太多改變。」投資者老張對房地產產權縮水問題持樂觀態度，按照現在的建築物使用壽命和城市的更新速度來看，很可能不到70年，一棟建築就會被重建。

不過，仍有不少業主憂心使用權「縮水」問題。「同樣的價錢，當然希望買個年限長點的，況且到時候期滿了怎麼辦呢？」陳先生擔心。

究因：房產周期開發、閑置轉賣等耽擱銷售

據了解，根據相關規定，住宅的土地使用年限為70年，綜合類土地使用年限多為50年。記者走訪發現，部分樓盤或多或少都存在土地使用年限縮水等問題。如有的樓盤2000年左右開發，至今已經15年過去了，項目仍沒未開發完畢。還有新城多個樓盤，因為土地轉手幾次才進入樓盤開發期，土地使用許可權也只剩下30多年。

不過，據了解，土地使用權縮水表現最為明顯的是早期一批住宅用地，其總共使用年限只有50年，這和早期政策有關。因為各種原因，有的推遲了10年才開發，有的項目大，持續開發了十多年，因此使用權可能只有30多年。

采訪還了解到，從開發商獲得土地使用權開始，正常的房產規劃、開發和銷售等過程，一般需要兩到三年的時間，有的甚至會拖上三四年。或者是體量較大的樓盤還將分多期開發，等到項目的後期時，往往土地使用年限有不同程度「縮水」。

新城一開發商相關人員表示，「如果在開發過程中再遇到一些資金不到位，或者是相關證件未辦理好等客觀因素，開發周期還將繼續延長。」因此，適當「縮水」屬於正常現象。不過，他還表示，不排除另外一種情況。即在過去十年，房價飛漲，土地迅速增值，溢價高，一些所謂房企做起了土地買賣生意，即通過土地高溢價獲利，而且風險小，有的土地甚至被轉賣了很多次，在不斷的轉賣中耽擱了開發，從而縮短了使用期限。

房子沒有了？照樣要交管理費

萬一房子還沒到70年便成為危房，或者因為其他原因被拆了，那還有原來業主的事嗎？有律師認為，盡管我國有土地使用權的限制，但是，業主資格的取得，不僅基於權利人對房屋的所有權，也基於權利人對房屋所對應土地的使用權。也就是說，房子沒有了，業主依然還是業主。

舉一個極端的案例：上海湯臣高爾夫園區物業狀告業主張某，要求張某繳納物業管理費，但事實上，該地塊上的別墅已經被拆除，成為空地。法院最終認為：不存在房屋實體，不能成為免除業主交納物業管理費義務的理由。即使房子沒有了，業主的身份卻不會改變，業主還是照樣要交納物業管理費。

你知道嗎？房子也有黃金年齡

購房不僅要注意產權期限，還有特別注意樓齡，房子也有黃金年齡。

二手中介的統計數據顯示，10年樓齡是房子的一道坎，排除地段、學位等因素，樓齡超過10年的房子的各項設備已經進入老化期，價值也開始走下坡路，很多投資客不會買超過10年樓齡的房子。當然，假如有名校學位支撐，「二三十歲」的老房子仍可能大有擁躉。

房屋產權到期要這么辦

土地使用權和房屋所有權的區別在於：房屋所有權(即房產權)是永久的，沒有期限限制，只要房產沒有完全毀損滅失就能一直享有，「房產證里是沒有期限登記欄的」；土地使用權是有期限的。國家通過土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權。

（以上回答發布於2017-02-16，當前相關購房政策請以實際為准）

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5. 新購房屋土地使用年限縮水

土地使用年限縮水，可以上訴。但所告知您70年可能是口頭之言，開發商辯懶也不一定。法庭上重證據，看合同，有可能也不是您一家受此矇混。可聯幾家購房業主聯合告之。

6. 房屋產權年限怎麼算 年限縮水損失誰埋單

房屋產權年限指：房屋建築產權的歸屬年限，包括：民用住宅建築，商用建築，工業用建築。按建築用類型有所不同，一般民用住宅建築權屬年限為70年，商用房屋建築權屬年限為40年。
房屋產權年限性質
我國現行的法律規定了建設用地使用權的期限，居住用地是70年，工業用地50年，商業用地40年，綜合用地50年。而房屋的使用壽命通常長於這個年限。這個問題對於私人購房尤其顯得重要，不少業主在購房時不禁產生疑問：當使用期限到了之後，房子還屬於自己嗎？
《物權法》第一百四十九條規定：住宅建設用地使用許可權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
住宅建設用地使用權期間屆滿，自動續期，這使得住宅業主感到安心。自動續期解決了土地使用權和房屋所有權在期限上的沖突問題，消除了二手房購買者對土地使用權年限的後顧之憂，將促進二手房的流轉，有利於提高房屋和土地的利用效率。雖然《物權法》沒有提及續期後的費用及相關問題，對商業和綜合建設用地如何處理，能否自動續期也沒有具體規定，不過，隨著後續法律法規的完善，配套法律、法規將對《物權法》相關部分進行補充。
房屋產權年限區別
目前，我們通常所說的房屋產權大致分為：
1.）住宅用地，產權年限是70年； 2.）綜合用地，產權年限是50年； 3.）商業用地，產權年限是40年。
50年產權住宅，從嚴格意義上來說，屬於房地產開發過程中出現的土地規劃用途與開發用途並不完全一致的情況，用40或者50年產權的公建用途土地開發住宅 物業只是其中的一種，在房地產市場上，還存在著其他的類似情況，例如工業用途土地開發辦公物業，70年居住用途土地開發辦公物業等等。
使用年限是根據不同的土地性質來決定，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二行規定：「土地使用權出讓年限按下列用途確定：
（一）居住用地70年；
（二）工業用地50年；
（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；
（四）商業、旅遊、娛樂用地40年；
（五）綜合或者其他用地50年。」
50年產權住宅與普通住宅項目的不同：
很多購房者渴望了解「50年產權住宅」項目與普通住宅項目有什麼不同。主要以下五點主要區別：
一、未來使用費用不確定。前者如按公建用途規定，其水、電、暖等使用費用都將採取商用價格。所以，對於購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發商大多在前期開發中採取相應的補救措施，能按民用價格繳納。
二、相關稅費的差異。普通住宅項目初次購買和未來轉讓時契稅為1.5%，而50年產權的住宅，其契稅按3%繳納。
（以上回答發布於2018-10-30，當前相關購房政策請以實際為准）

7. 購房者注意了 你的房子可能在這5方面縮水！

在這個高房價時代，多數購房者買房時最關注的就是價格，但是買到房子後很少有人去關注房子的「縮水」問題！購房者可能不知道買房置業時房子「縮水」的現象很常見也很嚴重！

有的「縮水」會讓購房者面臨嚴重的經濟損失，有的「縮水」會很大程度上影響購房者日後的居住舒適度，所以購房者買房一定要注意房子的「縮水」問題，下面購房指南就來給大家說說買房有可能遇到的五大房屋「縮水」陷阱！希望能夠引起購房者們對房屋「縮水」問題的重視。

陷阱1：樓盤規劃縮水

有些開發商在售樓手冊中描繪了美好的遠期規劃，並在合同中對後期規劃做了免責條款或者約定了很輕的違約責任，以獲取較小的違約成本與小區規劃變更間的差額利益，比如規劃中的巨大假山景觀竟被開發商擅自變成了一棟樓房。

面對樓盤規劃縮水的情況，最好的辦法是購房者在簽訂合同時要把開發商的規劃作為補充條款寫入合同，並約定較高的違約金，這樣既可以更好的約束開發商也有利於保證自己的權益。

陷阱2：房屋面積縮水

房屋面積縮水是大家最熟悉也是最常見的一種情況，一般來說，房屋在交付時實際面積都會與合同中約定的面積有些誤差。

當房屋套內面積或建築面積與約定面積有誤差時，合同有約定的就按約定執行，無約定的誤差比在3％以內的則雙方據實結算。如果誤差比絕對值超過3％，買方可要求退房並要求開發商返還已付購房款及利息。所以，購房者在簽訂合同時要約定好建築面積與套內面積。

陷阱3：配套設施縮水

很多購房者在簽合同時很少約定配套設施等事項，特別是關於明確違約責任這部分，在出現問題時，往往維權失敗，比如說好1500㎡的游泳池，建好後僅僅只有1000㎡，配套設施面積縮水合同中卻沒有違約責任的相關約定會讓購房者損害自身的利益。

因此，購房者在簽訂合同時要對物業配套設施作出明確詳細的條約規定，比如交付時間、服務功能、服務對象等，同時也要明確約定好違約後開發商應承擔的相應責任。

陷阱4：房間層高縮水

房屋層高的縮水相信是很少購房者所注意的地方，然而，現實情況是房間層高往往也會有不同程度的縮水，比如房屋質量保證書上寫著層高為2．8－2．9米，然而自己親測時，層高卻只有2．6－2．62米，需要特別提醒的是購買頂層的購房者要尤其注意層高縮水的情況。

對於層高縮水，購房者也要注意合同中是否有關於層高的明確規定及違約責任和賠償的相關條款。

陷阱5：產權年限縮水

雖然住宅產權年限都是70年，但是時間是從開發商拿地時開始計算的，等到你手裡時，房屋產權年限也許只有65年甚至更短。所以購房者在簽約前，最好到相關部門就土地性質與房屋土地使用權起始年限了解清楚。

（以上回答發布於2017-12-25，當前相關購房政策請以實際為准）

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8. 新房產權年限「縮水」怎麼辦

有關抄房子產權問題襲，一定要和開發商溝通。如果銷售，購房人較好在購房合同中明確標明這些事項和處理方法。一定要白紙黑字寫的明明白白。如果房子縮水較大，自己還是非常喜歡這個小區，那麼可以與開發商在價格上進行一些協調；也可以選擇實際使用年限較長的樓盤，不要一棵樹上弔死。

9. 二手房過戶後，為什麼土地證上的土地使用權面積縮水

你買的小產權房？只有房子是自己的，土地使用權沒有，那拆遷的時候，應該不會向你賠償，國家劃撥的土地，說明房子可能是單位分房所來，國家如果徵用土地，只會賠償一點房屋拆遷費，不會得到太多。我學得這個專業

10. 土地使用權的問題，年限嚴重縮水

一般都存在這個問題，拍下地到交房總有那麼幾年時間，但是你版這個時間還真有點權長，不過是住宅沒什麼關系，50年足夠了，你肯定住不到50年，中國住宅平均壽命不超過30年，而且物權法中也提到了土地使用權到期後的問題，你住著沒人能把你趕出來。