① 已批準的建設用地未取得土地使用權如何辦理改變土地用途手續
依法辦理改變用途批准手續，需要重新簽訂並收回原合同，如果依法辦理改變規劃條件手續，可以簽訂變更合同，與原合同一並使用，或者按新規劃條件重新簽國有建設用地使用權出讓合同，並收回原合同
② 建設用地使用權如何取得
建設用地是建造建築物、構築物的土地。按其利用方式，可分為商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地等。按權屬，建設用地分為國有建設用地和農村集體建設用地。《土地管理法》第43條規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。但法律另有規定的除外。
國有建設用地使用權取得方式：
國有建設用地使用權可採取出讓、轉讓、租賃或者劃撥等方式取得。
國有建設用地使用權取得涉及佔用集體所有土地，應當辦理徵收的，要先辦理土地徵收審批；涉及佔用農用地的，須同時辦理農用地轉用審批。
依法開展農用地和未利用地轉用，要按規定繳納新增建設用地土地有償使用費。如果不按國家規定繳納，則一律不能下發農用地轉用和土地徵收批准文件，否則以違法批地處理。
農村集體建設用地使用權取得方式：
根據《土地管理法》第43條、第59條等條款的規定，鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施、公益事業、農村村民住宅等鄉（鎮）村建設，可以按規定申請農村集體建設用地使用權。農村集體建設用地使用權可分別按照如下方式取得：
國土資源管理實用手冊
鄉鎮企業用地。農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，持有關批准文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批准許可權，由縣級以上地方人民政府批准。
鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設需要使用土地的，經鄉（鎮）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批准許可權，由縣級以上地方人民政府批准。
申請農民宅基地的，需經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准。
上述建設佔用土地，涉及佔用農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。
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鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業的含義
鄉鎮企業必須是以農村集體經濟組織或者農民投資為主，在鄉鎮（包括所轄村）舉辦的承擔支援農業義務的企業
鄉（鎮）村公共設施包括鄉村級道路、鄉村級行政辦公、農技推廣、供水排水、電力、電訊、公安、郵電等行政辦公、文化科學、生產服務和公用事業設施等
鄉（鎮）村公益事業包括學校、幼兒園、托兒所、醫院（所）、敬老院等教育、醫療衛生設施
③ 未辦理土地使用權證會怎樣
第一，不辦理土地使用權證，難以知曉在土地使用權上設定抵押權的情況。
有些房地產開發商由於資金不足，便用建設用地土地使用權到銀行做貸款抵押。而根據《物權法》第一百八十二條規定，以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。購房人如果不要求辦理土地使用權證，就不容易了解到在土地使用權上設定的抵押，也就無法及時規避風險。一旦房地產開發商無力償還銀行貸款，銀行將依法拍賣該土地使用權，並從價款中優先受償。而此時房地產購買者的合法權益將很難得到維護。
第二，不辦理土地使用權證，難以發現開發商違規用地的事實。
有些開發商一味追求經濟利益，在建設用地手續不全甚至沒有建設用地使用權的情況下就進行房地產開發。購房者不注意辦理土地使用權證，就無法發現自己購買的是無土地使用權的違規建築。此時開發商或是逃之夭夭或是無力賠償，最後受損失的還是購房者。
第三，不辦理土地使用權證，無法進行二手房交易。
《城市房地產管理法》規定，房地產上市交易，必須出示房屋所有權證和國有土地使用權證。許多業主在進行二手房交易時，方才想到去找開發商要求辦理土地使用權證，但此時開發商多已人去樓空。這就給想要交易的房主帶來了很大麻煩，也影響到了二手房市場的發展。
第四，不辦理土地使用權證，在拆遷補償時會遭受損失。
建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》第三條規定，房屋拆遷評估價格為拆遷房屋的房地產市場價格。因此，拆遷補償金不僅包含房屋所有權價值，還包含了土地使用權價值。消費者在購買房地產時，就已經支付了相應的土地使用費。但是購房者如果未辦理土地使用權證，在拆遷過程中就可能得不到關於土地使用權的相應補償。因為沒有土地使用權證，動遷單位就無法確認業主對土地的合法使用權利。
第五，忽視土地使用權內容，容易遭受意外損失。
土地使用權依據用途可以分成住宅用地、工業用地、福利性項目用地及綜合類性質用地等類別。我們通常購買的商品房都是建造在住宅性用地上。但是近些年興起了一些所謂「單身公寓」、「酒店式公寓」或是商住兩用樓，開發商以商住兩用或是酒店式管理來吸引購房者，有時卻是給消費者設下的陷阱，因為此類樓盤有些是建設在公共性建設用地上。由於建設用地的用途不同，購買此類房地產會給消費者帶來許多意想不到的損失。諸如，房屋分攤的公共面積較大;交易契稅較普通的住宅樓要高;物業管理費用較高;按揭貸款的年限較短等。更為重要的是，此類樓盤通常並不認為是住宅，因此一般不允許落戶。所以，購買商品房時，還應關注建設土地用途。
④ 公路建設未取得合法用地手續未報即用怎麼處理
規定中指出：土地使用者依法取得土地使用權後，未經原批准用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地屬於閑置用地。
所以該用地是否屬於閑置用地在於是否開工建設，如果已開工建設，但未報建，那就屬於未批先建項目，不屬於閑置用地，若未開工建設，則屬於閑置用地。
處理辦法：
修訂草案規定，構成閑置土地的，縣級以上地方國土資源主管部門應當下達《責令限期動工通知書》，督促土地使用者及時糾正。土地使用者在接到《責令限期動工通知書》後，應當在3個月內動工開發建設。
修訂草案規定，縣級以上地方國土資源主管部門應當與土地使用者協商，共同擬訂閑置土地處置方案，閑置土地處置方案可以選擇下列方式：延長動工開發建設期限，改變土地用途，安排臨時使用，協議有償收回國有建設用地使用權，置換土地。
修訂草案還規定，國土資源主管部門與土地使用者協商未能就處置方式達成一致的，土地閑置滿1年的，經批准後可按土地出讓或者劃撥土地價款的20%征繳土地閑置費；未動工開發建設，土地閑置滿2年的，經准後可無償收回土地使用權。
對依法收回的閑置土地，可以依據國家土地供應政策，確定新的土地使用者開發利用；納入政府土地儲備；對耕作條件未被破壞且近期無法安排建設項目的，由縣級以上地方國土資源主管部門委託有關單位組織恢復耕種。
⑤ 在沒有取得土地使用權的情況下能進行規劃嗎
在沒有取得土地使用權證的情況下，作為開發商可以預先按政公布的控制數據進行規劃以了解開發收益等內容，用來決定是否競拍該地塊，但規劃沒有法律效力。政府對城市用地（無論是否土地使用證），都有必須進行城市總體規劃和控制性詳細規劃，以確定城市土地性質和開發強度。除重點工程、市政設施、公益建設等財政投資的項目外，政府一般不會進行修建性詳細規劃。
⑥ 未取得土地使用權建房時哪個部門的責任
未取得土地使用權建房，涉嫌未經批准佔地建房，由縣級以上人民政府土地行政回主管部門進行處答理。
根據《土地管理法》第七十六條規定，未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法佔用的土地，對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法佔用的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法佔用的土地上新建的建築物和其他設施，可以並處罰款；對非法佔用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
超過批準的數量佔用土地，多佔的土地以非法佔用土地論處。
⑦ 未取得土地使用權的土地轉讓是否有效
未取得土地證，沒有土地使用權，轉讓和出讓無效。
根據《土地版管理法》第七十三條規權定，買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施；可以並處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
⑧ 集體建設土地使用權價格如何評估及評估方法
集體建設土地使復用制權價格如何評估及評估方法？對於集體土地的評估，其評估思路，山東舜德土地房地產資產評估有限公司認為：比如待評估對象為生地(農用地或是未利用地)，通過層層開發建設資金的投入，最終形成可利用地塊所付出的直接費用，即土地取得費，或者是農用地取得費(含征地費、補償費、青苗費)，而對集體建設用地呢，此部分價值的測算可理解為農用地轉為建設用地後耕種該宗地的損失，還得考慮相關稅費、土地增值收益等等，其中土地增值收益：在國有土地評估中，應該是集體土地被國家徵用後，由於土地用途的改變(如變為商業、住宅、工業用途的土地)，土地價格往往會成倍增長的收益。而在集體土地評估中土地增值收益是指土地使用方式的改變(如播種農作物變為建造商品住宅、作為土地資源參與工業產品的生產)，土地價格也會相應增長。然後根據用途特性，通過相關因素修正從而得出集體土地宗地使用權價值。
⑨ 未取得土地證轉讓出讓土地使用權是否有效
未取來得土地證，沒有土地源使用權，轉讓和出讓無效。
根據《土地管理法》第七十三條規定，買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施；可以並處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
⑩ 國有建設用地使用權； 國有土地使用權； 這2個區別是什麼
1．含義上的區別。建設用地使用權是因建築物或其他工作物而使用國家的土地的，而國有土地使用權是使用者向國家交付費用後國家將土地使用權出讓給土地使用者的行為。
2．用途主體的區別。建設用地使用權是國家的土地之上的物權，使用集體土地來進行建設的，而國有土地權的主體則是政府。
3．目的不同。前者的目的是保存建築物或者其他工作物的，而國有土地權是在法律允許的條件下便可以使用，無目的而言。
建設用地使用權與國有土地使用權的區別和聯系：
一、區別
1．含義上的區別。建設用地使用權是因建築物或其他工作物而使用國家的土地的，而國有土地使用權是使用者向國家交付費用後國家將土地使用權出讓給土地使用者的行為。
2．用途主體的區別。建設用地使用權是國家的土地之上的物權，使用集體土地來進行建設的，而國有土地權的主體則是政府。
3．目的不同。前者的目的是保存建築物或者其他工作物的，而國有土地權是在法律允許的條件下便可以使用，無目的而言。
二、聯系建設用地使用權要先明確所要徵用的土地使用性質是建設用地，也是在辦理國有土地使用權前提條件，而國有土地使用權的范圍較廣，包括工業、商業用地及集體個人等等。
(10)未取得建設用地使用權土地如何評估擴展閱讀
建設用地特點
1、建設用地是生活場所、操作空間和工程的載體，不是直接利用土壤，與土壤肥力沒有關系。
2、可逆性差。農用地要變為建設用地較為容易，建設用地變為農用地卻較為困難。
3、土地利用價值高。可以產生更高的經濟效益。
4、區域選擇性強，在地域上選擇性很強。
根據《土地管理法》第8條和《土地管理法實施條例》第2條規定，下列土地屬於全民所有土地即國家所有土地：
1、城市市區的土地；
2、農村和城市郊區中已經依法沒收、徵收、征購為國有的土地；
3、國家依法徵用的土地；
4、依法不屬於集體所有的林地、草地、荒地、灘塗及其他土地；
5、農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬於其成員集體所有的土地；
6、因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地遷移後不再使用的原屬於遷移農民集體所有的土地。