公寓使用權風險

❶ 開發商要求客人開公司購買公寓合法嗎

您好：
合法，但會因此產生很多問題。
針對公寓不能出售給個人，只能賣給公司。新政將對公寓銷售帶來一定影響。
走訪1：刪掉廣告 關閉樣板房
在海珠區的一個項目的銷售中心，銷售人員告訴記者，賣的是辦公樓與寫字樓，而且只針對公司和企業購買。銷售人員很堅定地稱項目從來沒有賣過公寓，但記者其後在銷售中心外的巨幅宣傳板上，看到介紹項目的「創業商業 城市廣場 寫字樓」字樣後面貼著一塊綠色膠帶，揭下膠帶，宣傳板上寫著「定製loft公寓」。
同在海珠區的另一個項目的銷售人員表示， 目前項目的公寓只能公司買，而且不能按揭。目前該項目把居住用的樣板房關閉，只開放辦公用的樣板房。
走訪2：可「賣」使用權 實為租賃
番禺區興南大道附近的一個公寓項目的銷售人員則表示該項目「不限購、不限貸」，個人可以「購買」使用權。記者仔細了解發現，原來該項目是村集體用地，開發公司只是與該村簽訂土地租賃合同，擁有該地塊的使用權和租賃權，產權仍為村集體擁有，並且不能分割。因此客戶只是與開發公司簽訂租賃合同。銷售人員說，開發公司擁有使用權至2045年，客戶與公司簽訂長期租賃合同，可獲得27年使用權，其中租賃合同期限簽20年，之後7年「續約，不再簽合同」。不過記者其後了解到，根據我國合同法，租賃合同的租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
走訪3：一條龍服務注冊公司
記者走訪時，位於新港西路的一家中介的工作人員極力推薦位於逸景路附近的一個公寓項目，並稱自己直接對接開發商，一條龍服務客戶注冊公司。
其後記者電話咨詢該項目銷售人員，銷售人員表示該項目的「北區」仍在銷售，公司有專人幫助客戶注冊公司，需要繳納幾千元的注冊公司費用，另外需要客戶到銀行開戶和提供身份證復印件，35天左右可成功注冊。該銷售人員還表示，以公司名義和以個人名義買賣公寓稅費不會差太多，但如果以轉讓股權的方式轉讓，可以省不少稅費。
業內人士：公司名義購房稅費成本高
克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉告訴記者，用法人單位名義購買公寓，持有和轉讓的成本都將增加。比如持有期間每年要繳納房產稅和土地使用稅，轉讓時也要繳納企業所得稅、土增稅等，企業所得稅稅率要比個人所得稅的稅率要高，消費者要注意項目的投資收益的風險。
公寓持有期間，每年還需要繳納房產稅和土地使用稅。按照目前廣州市的規定，公司名下的房產，每年需繳納房產稅具體為：每年房產原值 70% 1.2%。若房產出租，則按房產租金收入計算繳納房產稅，稅率為12%。土地使用稅則按土地級次繳納，每平方米年稅額在3~27元之間，按年繳納。而個人所有非營業用的房產免徵房產稅和土地使用稅，若個人出租房產則亦需繳納房產稅和土地使用稅。
公司名下房產轉讓時，還要繳納企業所得稅、增值稅及附加，以及土地增值稅。與個人相比，企業所得稅25%的稅率要比個人所得稅20%的稅率要高。
律師：「購買」公寓使用權存在法律風險
另一方面，通過長租的方式「購買」公寓使用權也存在一定風險。肖文曉指出，此類項目的地塊一般是集體用地，消費者要搞清楚用地性質到底是商業服務、工業用地還是農地；另一方面開發商的報建手續是否齊備，會不會存在違建現象；此外，還要看清楚租賃合同的條款，避免違約風險。
記者了解到，公司購入公寓比個人繳納的稅費要多，在購買時要繳納契稅、印花稅，其中契稅與個人購買公寓一樣，不能享受減半優惠，需要按轉讓價的3%繳納契稅。

❷ 只有使用權的公寓買的過嗎

合法的，但是沒有產權證，無法辦理按揭，投資這樣的房產風險很大，主要專原因是產權得屬不到保障。

只有使用權證，沒有產權證，那麼房屋還是有所有權人的，但是如果賣方沒有經過所有權人同意進行出賣的，屬於無權處分，所有權人可以收回。

你們之間簽訂的合同是合法有效的，權利義務責任以合同約定為准，但是產權是拿不到的，因此具有風險，賣方只是將使用權轉給了你。

(2)公寓使用權風險擴展閱讀

根據《城市房屋權屬登記管理辦法》

第四條

國家實行房屋所有權登記發證制度。

申請人應當按照國家規定到房屋所在地的人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱登記機關）申請房屋權屬登記，領取房屋權屬證書。

第五條

房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。

依法登記的房屋權利受國家法律保護。

第六條

房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。

第二十一條

有下列情形之一的，由登記機關依法直接代為登記，不頒發房屋權屬證書：

（一）依法由房地產行政主管部門代管的房屋；

（二）無人主張權利的房屋；

（三）法律、法規規定的其他情形。

❸ 40年使用權商品公寓房到底好不好

不劃算的，建議最好不要買這種40年、50年產權的公寓。
50年（40年）產權住宅房屋與70年產權住宅房屋區別：
70年產權住宅，土地使用權性質和房地產使用性質均為住宅，設計用途也是住宅。
50年（40年產權也是一樣）產權住宅（一般開發商叫公寓），其土地使用權性質和房地產登記用途為辦公或者公寓（商業），設計用途為住宅。這種房子的實際規劃用途是辦公（50年）或者商業（40年）用途，只是開發商認為住宅比商業和辦公的利潤更高，才開發成住宅用途的。
50年（40年）產權劣勢：
1水、電、煤氣、物業費用都按商業用途收取，比一般普通住宅（70年）的高一倍以上。
2交易稅費按商業用房交易收取，一般交易需要繳納稅費達到10%-15%之間（無論滿多少年均需要繳納這個么），比一般普通住宅交易繳納稅費要搞出1倍甚至2倍以上。
3一般這種產權的房屋都是超高層、公攤面積特別大，戶型比70年的會差很多，通透性也會比70年的差很多。
50年（40年）產權優勢：
50年（40年）產權房屋唯一的優勢是可以辦理營業執照和公司注冊地址。

❹ 公寓是否有風險

公寓和住宅一樣的，也是不動產權，只是年限的問題。現在政府的公寓的限制越來越小了，40-50年產權到了以後可以繼續簽續約合同可以繼續續約20-30年，如果在產權內被拆遷，政府會以1：3所以是不會有風險的。

❺ 公寓只有使用權是什麼意思

正常來說我們購買到公寓會有使用權跟產權。只有使用權意思就是您拿不到這個公寓的產權，行使不了佔有、收益和處分的權利。

❻ 公寓項目產權上會不會有風險

商業產權的公寓有的叫LOFT，有的叫SOHO。其實都是一種過渡產品。首先我們來了解一下為什麼會有這種產品及為什麼說它是過渡產品？地方政府賣地的時候，強行規定開發商建造一定比例的商業用房（不要問我為什麼，自己想）但是這塊地不適合蓋綜合商業體及建寫字樓怎麼辦？這個時候酒店式公寓從天而降。

大家請看：

1、不限購、不限貸。

2、標的小。

3、可以偷面積（挑高4.5米，可以隔2層。可以做飄窗）

4、商住2用（適合一些創業階段的公司）。

❼ 只有使用權的公寓什麼情況下可以買，或者說需要注意什麼呢

只有使用權的公寓最好不要購買，因為萬一以後出現什麼事情的話，可能就會被收回的

❽ 購買只有使用權的公寓是否合法

不受法律護保

❾ 購買小產權公寓有什麼風險

一、什麼是「小產權房」？

通俗點說，國家發產權證、能交易買賣的叫大產權房，平時我們能買到的普通商品房都屬於大產權房，其中包括70年產權、50年產權、40年產權三種。

小產權房定義相對於城市建設用地的商品房。就是一些開發商跑到農民家花極低價錢搞些地，然後在上面建的房。

這類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給你備案，根本就沒有產權這一說。

其與農村宅基地上農民自建的房子是存在本質區別的，農村現在推行土地權屬認證工作，農民的房子是有產權。集體以外人員聯建，違建的房子爭議實質是產權之財產價值的爭議，與物權歸屬無關。

二、買「小產權房」有什麼風險？

1、無法辦理房產證、產權證

小產權房，沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，當然購房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個合法合規，有效的房產證。這是小產權房最大最嚴重的問題。

2、無法進行銀行貸款和抵押貸款

購買小產權房沒有房產證，沒有經過備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款；

同樣未來也不能拿這個房子去銀行做抵押。

3、小產權房交易難

小產權房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產證而無法完成產權過戶，小產權房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益根本得不到保證。

4、拆遷補償難，質量沒保證

因不是房屋合法所有人，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者將來遇到拆遷，將得到補償，你的孩子就不能成為」拆二代「。且小產權房屋違反國家政策被強拆後，購房人很可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的艱難局面。

另外開發商在建設小產權房屋時，為賺錢會偷工減料，職能部門也一般不會監管這些房子，在實際使用中很多小產權房出現牆體裂縫、房屋漏水等質量問題，一旦發生房屋質量糾紛，購房者基本無法維權，最終只能自行承擔損失。

未來悅項目的平層公寓即為「小產權房」，無獨立房本，雖然均價較低，但後期交易風險會比較大；如果出於投資的打算，不建議購買此類型的房子，還是選擇有獨立房本的房子更靠譜。