資產評估執業准則土地使用權

① 關於資產評估的幾個問題 （需闡述相關的法律依據）（就是根據資產評估准則哪一條判斷的）

1. 您說的技術方案，不是放在評估計劃中的。

根據《資產評估基本准則》第十二條和《資產評估執業准則——資產評估程序》第十一條、資產評估專業人 員應當根據資產評估業務具體情況編制資產評估計劃，並合理確定資產評估計劃的繁簡程度。資產評估計劃包括資產評估業務實施的主要過程及時間進度、人員安排等。

2.不需要約定價值類型。

根據《資產評估執業准則——資產評估委託合同》中沒有提及需要約定價值類型。

3.可以。

根據《資產評估職業道德准則》第十三條資產評估機構不得分別接受利益沖突雙方的委託，對同一評估對象進行評估。

4.建議是迴避，如果評估公司和個人可以確定具有獨立性，也可以承接該項目。

根據《資產評估職業道德准則》第四章 獨立性。

② 資產評估師可以評估土地使用權嗎

資產評估師，不可以評估土地使用權。

土地使用權是依法在土地局登記確認的，不是資產評估師可以改變的。

③ 無形資產評估准則

資產評估准則——無形資產

1.本准則規范無形資產的評估和相關信息的披露。

2.本准則不涉及土地使用權的評估。

定 義

3.本准則所稱無形資產，是指特定主體所控制的，不具有實物形態，對生產經營長期發揮作用且能帶來經濟利益的資源。

無形資產分為可辨認無形資產和不可辨認無形資產。可辨認無形資產包括專利權、專有技術、商標權、著作權、土地使用權、特許權等；不可辨認無形資產是指商譽。

基本要求

4.注冊資產評估師應當經過專門教育和培訓，具有專業技能和經驗，能夠勝任無形資產的評估工作。

5.注冊資產評估師應當恪守獨立、客觀、公正的原則，保持應有的職業謹慎，不得求證客戶授意的評估價值。

6.注冊資產評估師應當謹慎區分可辨認無形資產與不可辨認無形資產。

7.注冊資產評估師應當獨立獲取評估所依據的信息，並確信信息來源是可靠和適當的。

8.注冊資產評估師使用的假設應當合理，不得使用沒有依據的假設。

9.注冊資產評估師可以利用專家協助工作，但應當對專家工作的結果負責。

評估要求

10.當出現無形資產轉讓和投資、企業整體或部分資產收購和處置等經濟活動時，注冊資產評估師可以接受委託，執行無形資產評估業務。

11.注冊資產評估師在執行無形資產評估業務前，應當確定下列事項：

（1）無形資產的性質和權屬；

（2）評估目的；

（3）評估基準日；

（4）評估范圍。

12.注冊資產評估師在進行無形資產評估時，應當考慮下列事項：

（1）有關無形資產權利的法律文件或其他證明資料；

（2）無形資產的性質、目前和歷史狀況；

（3）無形資產的剩餘經濟壽命和法定壽命；

（4）無形資產的使用范圍和獲利能力；

（5）無形資產以往的評估及交易情況；

（6）無形資產轉讓的可行性；

（7）類似的無形資產的市場價格信息；

（8）賣方承諾的保證、賠償及其他附加條件；

（9）可能影響無形資產價值的宏觀經濟前景；

（10）可能影響無形資產價值的行業狀況及前景；

（11）可能影響無形資產價值的企業狀況及前景；

（12）對不可比信息的調整；

（13）其他相關信息。

13.無形資產的評估方法主要包括成本法、收益法和市場法，注冊資產評估師應當根據無形資產的有關情況進行恰當選擇。

14.注冊資產評估師使用成本法時應當注意下列事項：

（1）無形資產的重置成本應當包括開發者或持有者的合理收益；

（2）功能性貶值和經濟性貶值。

15.注冊資產評估師使用收益法時應當注意下列事項：

（1）合理確定無形資產帶來的預期收益，分析與之有關的預期變動、受益期限，與收益有關的成本費用、配套資產、現金流量、風險因素及貨幣時間價值；

（2）確信分配到包括無形資產在內的單項資產的收益之和不超過企業資產總和帶來的收益；

（3）預期收益口徑與折現率口徑保持一致；

（4）折現期限一般選擇經濟壽命和法定壽命的較短者；

（5）當預測趨勢與現實情況明顯不符時，分析產生差異的原因。

16.注冊資產評估師使用市場法時應當注意下列事項：

（1）確定具有合理比較基礎的類似的無形資產；

（2）收集類似的無形資產交易的市場信息和被評估無形資產以往的交易信息；

（3）依據的價格信息具有代表性，且在評估基準日是有效的；

（4）根據宏觀經濟、行業和無形資產情況的變化，考慮時間因素，對被評估無形資產以往交易信息進行必要調整。

17.當對同一無形資產使用多種評估方法時，注冊資產評估師應當對取得的各種價值結論進行比較，分析可能存在的問題並作相應調整，確定最終的評估價值。

披露要求

18.注冊資產評估師應當在評估報告中聲明下列內容：

（1）評估報告陳述的事項是真實和准確的；

（2）對評估所依據的信息來源進行了驗證，並確信其是可靠和適當的；

（3）評估報告的分析和結論是在恪守獨立、客觀和公正原則基礎上形成的，僅在假設和限定條件下成立；

（4）與被評估無形資產及有關當事人沒有任何利害關系；

（5）利用了專家的工作，並對專家工作的結果負責（如果沒有利用專家工作，則不用聲明）；

（6）評估報告只能用於載明的評估目的，因使用不當造成的後果與簽字注冊資產評估師及其所在評估機構無關。

19.注冊資產評估師應當在評估報告中明確說明有關評估項目的下列內容：

（1）無形資產的性質；

（2）評估目的；

（3）評估基準日；

（4）評估范圍；

（5）重要的前提、假設、限定條件及其對評估價值的影響；

（6）評估報告日期。

20.注冊資產評估師應當在評估報告中明確說明有關無形資產的下列內容：

（1）無形資產的權屬；

（2）使用的信息來源；

（3）宏觀經濟和行業的前景；

（4）無形資產的歷史狀況；

（5）無形資產的競爭狀況；

（6）無形資產的前景；

（7）無形資產以往的交易情況。

21.注冊資產評估師應當在評估報告中明確說明有關評估方法的下列內容：

（1）使用的評估方法及其理由；

（2）評估方法中的運算和邏輯推理方式；

（3）折現率等重要參數的來源；

（4）各種價值結論調整為最終評估價值的邏輯推理方式。

施行日期

22.本准則自2001年9月1日起施行。

④ 資產評估：根據資料計算土地使用權價格

(1)選定方法 收益法
(2)計算總收益=50*900*12*(1-10%)=486,000
(3)計算總費用
①年管理費=486,000*3.5%=17,010
②年維修費=2500*900*1.5%=33,750
③年稅金 =20*900=18,000
④年保險費=2500*900*0.2%=4500
年總費用=17,010+33,750+18,000+4500=73,260
(4)計算房地產的純收益
房地產純收益=486,000-73,260=412,740
(5)計算房屋純收益
房屋現值=房屋重置價格-貶值額
=2500*900-(2500*900/48)*4
=2,062,500
房屋的純收益=房屋現值*房屋資本化率
=2,062,500*8%
=165,000
(6) 計算土地的純收益
土地的純收益=房地產的純收益-房屋的純收益
=412,740-165,000=247,470
(7)計算土地使用權價值
首先剩餘的使用年期為50-2-4=44年
P=247,470/7%[1-(1+7%)-44]
=7,214,868.8(元)
單價=7,214,868.8/500=6,717.67(元/平方米)

⑤ 資產評估時，土地使用權已出讓，可以評估嗎

誰出讓給誰？如果是政府出讓給你們，那可以評估。如果是你們出讓給其他人了，再納入你們的資產評估范圍內那就違法了。

⑥ 資產評估：土地使用權評估計算題

1. 設計最佳開發方案：(1)由於覆蓋率為≤50%，房屋建築物一版層面積為1000*50%=500平方米；(2)由於容積率為6，房屋建築物總面權積1000*6=6000平方米;(3)房屋建築物層數為6000/500=12層。最佳開發方案為商業用房1-4層2000平方米，住宅5-12層4000平方米。

2. 樓價現值見下表：

希望能夠幫助到您！

⑦ 資產評估土地使用權的市場法,收益法,成本法的案例分析題（一個例題包含三種演算法便於比較）

太狠了吧，這是什麼方法

⑧ 土地使用權評估的原則有哪些

為了確保評估工作的順利進行，確保評估結果的准確，在土地使用權評估過程中應當遵循一定的原則。一般而言，土地使用權的價格的評估應當掌握以下的原則：
1.合法公正的原則
土地評估機構是一種中介服務結構，具有相應的行業要求。由於其評估的結果將直接對當事人起到參照的作用，有時甚至成為確定土地使用權價格的最終依據。這就要求評估機構在評估工作中應當盡量客觀公正，其評估的結果能夠真實地反映土地使用權的價值。否則，土地使用權評估也就是喪失了其應有的意義，土地評估機構也就喪失了其存在的理由。為了保證評估結果的客觀公正，土地使用權的價格評估工作，首先要遵循合法的原則，即必須遵循我國有關土地管理的法規和資產評估的法規的規定。其次要力求公正，做到符合客觀實際，按照科學的估價標准、評估方法和程序來評估。目前土地評估大量存在的問題就是評估機構評估過程不客觀，過於考慮當事人的主觀意願因素。
2.有利於開發利用的原則
土地使用權出讓以及其出讓前的評估工作，應當在服從城市規劃的前提下，有利於擴大土地開發、利用的廣度和提高土地開發、利用的強度，亦即土地使用權價格的評估工作要考慮到有利於土地的開發利用。
3.區別對待
土地使用權價格的評估，應按照不同區域以及各塊土地的經濟價值和效用的大小來確定。例如上海的土地在市區分為六塊，郊區分為三塊。因為土地使用權的價格是由多種因素決定的。土地是不動產，其價格當然與其所處的地理環境息息相關，位於不同地理位置的土地當然具有不同的價格。
4.最大使用效益的原則
同一塊土地由於用途的不同而取得經濟效益就會不同，因此應當在服從城市規劃的前提下，選擇取得「最大使用效益」的用途或者項目評估其出讓價格。最大使用效益有時動態的、發展的，最大使用效益也不是一成不變的。這一項原則比較難掌握，要求評估機構有較豐富的經驗，同時對於相關的信息業要有很好的了解。