Ⅰ 山東濟南農村集體荒山土地使用權出租合同
荒山林地流轉合同
轉讓方（以下簡稱甲方）：
受讓方（以下簡稱乙方）：
為實現地方經濟可持續發展，甲方同意將其依法取得的 畝荒山、林地（林權證號碼： ）的使用權、經營權流轉給乙方進行高產油茶項目開發，甲、乙雙方本著互惠互利、平等協商的原則，現就轉讓荒山、林地用於項目開發涉及的相關事宜自願達成如下條款：
一、流轉荒山、林地的位置、面積、期限及收益分配等事項：
1、荒山、林地的名稱、位置、面積 。
2、流轉期限三十年，自2014年 月 日至2044年 月 日止。
3、乙方按實際開發所獲油茶籽按4：6的比例同甲方分成。即甲方享受茶籽收益40%的利益分成（作為乙方支付甲方的土地流轉價款）、乙方享受茶籽收益60%的利益收成。甲方40%的利益分成不負擔生產經營活動中的任何生產、管理費用。
4、茶場達到開采條件時，開採茶籽由甲方以村組為單位派村組幹部專人每天現場監督過秤，全程監督統計整個村組的茶籽總產量。
5、各村組地塊產量經甲、乙雙方確認後，乙方不能隨意低價變賣茶籽，必須等甲方從鄉村兩級幹部中指派專人了解當年市場價格之後，再共同商定當年茶籽出售價格再進行銷售。否則，需對照市場價進行補差。
6、每年茶籽出售後，乙方負責按照甲方各村組的實際面積一次性支付40%的利益分成給村組集體（不負責分發到戶），再由村組集體負責採取因村制宜的方式分發到戶。
二、雙方的權利與義務
（一）甲方：
1、甲方應確認前述流轉荒山、林地產權清晰，沒有權屬糾紛和經濟糾紛，並無條件協助乙方處理轉讓荒山、山林地可能發生的權屬糾紛。如因轉讓荒山、林地發生權屬糾紛給乙方造成損失，由甲方負責賠償。賠償標准為乙方實際遭受的損失。
3、甲方在本協議簽字生效後30日內，應當依法將轉讓給乙方的荒山、林地上的柴、雜木等清除完畢，如逾期沒有清除的由乙方全權處理。
4、甲方無條件協助乙方將所轉讓的荒山、林地界址確定實際及航測圖上的標記，並協助乙方到林業主管部門辦理好所轉讓荒山、林地使用權過戶手續（在一個月以內林權流轉需到位），辦證的費用由乙方承擔。辦理完流轉手續之後，農戶林權證由甲方派專人保管。
5、甲方無條件協助乙方處理好在開發經營中同周邊村民發生的各種關系，協助乙方對開發的項目開展防盜、防火宣傳及預防工作。
6、因生產經營需求，乙方需建設部分管理用房及通電工程，甲方應積極協調有關部門為乙方辦理相關手續。
7、甲方應尊重乙方的生產經營自主權，保障乙方在轉讓經營期間擁有林地的自主經營權，擁有開發項目的受益權。不得干涉乙方依法進行正常的生產經營活動，不得參與本合同規定之外的任何管理和事務決策，不得以按收益比例分茶籽（只能以現金結算方式分配收益），不得非法變更、解除流轉合同。
（二）乙方：
1、乙方在取得流轉土地經營使用權後，原則上應在簽定合同之日起開始開發種植，一年之內完成。如根據生產經營需要或其他因素，不能在一年內完成，允許採取分年分批開發種植的方式實施，但必須兩年之內全部完成開發種植。
2、為確保在兩年之內完成開發種植任務，乙方需在合同簽定時按40元/年的標准向甲方一次性交納兩年的開發保證金。兩年之內完成，甲方如數退回保證金；如沒有按期完成，則作為林地閑臵損失補償，保證金由甲方發放給流轉村組農戶。第三年再不實施開發種植，則由甲方終止合同。
3、乙方必須維持流轉林地的原始用途，不得改變林地用地性質，只能用於油茶種植；不得擅自流轉，如在經營過程中，確有實際情況需要流轉，必須堅持油茶種植原始業態，不準另搞其他種養殖業，且需經甲方同意方可流轉，否則流轉無效。
4、乙方在流轉期間和生產經營過程中，應落實專業的造林和管護措施，確保流轉農戶在流轉期間盡快盡早獲得業內行規正常水平的收益，必須避免因無心無意經營導致流轉農戶收益微薄或長年無收益。
5、依法保護和合理利用荒山、林地，不得自行或准許他人在流轉林地內毀林開墾、採石、挖沙、取土等給林地造成永久性損害的行為。
6、在流轉林地內發生毀林和亂占濫用荒山、林地行為時，應採取積極措施予以制止，並及時向有關部門報告。
7、依法做好森林防火和林業有害生物防治工作。
8、乙方在生產經營過程中，除專業技術含量較高的栽樹、施肥等工作外，其他如除草、採摘等簡易工作的用工，應優先使用甲方本地，尤其是涉及流轉村組的農工。
9、乙方在生產經營過程中，必須注意保護好現有墳墓，不得隨便動遷或破壞。同時，今後流轉農戶如有葬墳需要的，乙方必須無條件同意落實適當安葬地塊。
三、違約責任
1、轉讓經營期間，甲方未按約履行義務，由此而引起的損失由甲方承擔，損失計算方法按資產評估機構出具的《資產評估報告》中確認的價值計算。乙方另有權拒絕支付甲方享有的分成。
2、乙方未按約履行義務，由此而引起的損失由乙方承擔，損失計算方法按資產評估機構出具的《資產評估報告》中確認的價值計算。
四、其他事項
1、轉讓期內，如國家建設需要徵用所轉讓的荒山、林地，乙方應無條件服從。國家給予的補償費中，土地補償歸甲方所有，開發種植的林木、經濟作物補償全部歸乙方所有。
2、在轉讓期內，乙方有權向銀行和有關部門申報農林開發及產業化項目，甲方需無條件協助，所需費用由乙方自行承擔，所獲國家扶助資金、林業項目補貼歸乙方所有和使用。
3、國家今後對荒山、林地實行政策補貼，歸甲方所有。 4、本合同到期後，甲、乙雙方可採取以下幾種方案：
①流轉到期後，乙方在同等條件下有續簽合同的優先權，收成比例可進行適合調整，合作事項以新合同為准。
②甲、乙雙方到期後如不能續簽，乙方應無條件將所種茶樹、所建設施全部交由甲方所有並處理。
5、本合同未盡事宜，由雙方協商補充，補充協議與本合同具有同等效力。
6、因履行本合同而引起的糾紛，由人民法院裁決。
7、本合同壹式捌份，甲、乙雙方各持貳份，其餘備案。
甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）：
代表（簽字）： 代表（簽字）：
村集體組織（蓋章）：
代表（簽字）：
二0 年 月 日
Ⅱ 法院將如何認定實為土地使用權轉讓性質的股權轉讓協議
法院來觀點：1.雙方簽訂股權轉讓協議的源實際目的是為了受讓部分土地使用權，而補充協議書中有關保留部分土地使用權的約定應屬本次股權轉讓的 核心條款，不能成為相對獨立的合同無效部分，該約定應導致股權轉讓合同書及補充協議書整體無效。
2.有限責任制度的實質是公司股東對公司債務承擔有限責任。 在公司經營期間，公司注冊資本構成公司對外信譽的重要基礎，是公司舉債和債權人實現債權的重要保證。但是，股東出資到位後，公司是以其全部資 產而非注冊資本清償債務。公司名下的土地使用權全部應屬於公司的資 產，而補充協議書中約定將部分土地使用權保留給第三人，並將其產權登記在公司或公司指定的公司名下，會造成公司可以用於履行債務的財產減少，從而嚴重損害公司債權人的利益，違背了我國公司法第二十條第一款關於公司股東不得濫用公司法人獨立地位和股東有限責任 損害公司債權人利益的規定，
Ⅲ 土地轉讓使用權轉讓合同書怎麼填寫
土地使用權轉讓合同範本
合同編號：_________
甲方（轉讓人）：________
法定住址：
法定代表人：_________
通訊地址：________
郵政編碼：_________
電話：________
傳真：________
乙方（受讓人）：______
法定住址：_________
法定代表人：_________
通訊地址：________
郵政編碼：_________
電話：________
傳真：________
甲方擁有位於_________市_________路佔地面積為_________平方米的土地使用權。甲方擬將該土地使用權及與之相關的項目開發權轉讓給乙方。甲乙雙方經友好協商，現根據我國現行土地轉讓及開發的法律法規，結合本合同所指土地及其開發的實際情況，自願達成如下合同，供雙方共同遵照執行。
第一條轉讓土地基本情況
1、土地座落位置：_________
2、土地使用權面積：_________
3、已批準的容積率為：_________
4、已批準的建築面積：_________（其中：非住宅_________平方米，住宅_________平方米。）
5、土地規劃用途：_________
6、土地使用期限：_________
7、土地現狀：_________
8、國有土地使用證號：_________
9、國有土地使用權出讓合同書號：_________
10、地號：_________
第二條其他權利狀況
1、甲方確認本合同所轉讓的土地使用權是其合法擁有，不存在抵押、查封、第三人主張權利等產權瑕疵；
2、甲方確認為取得本合同所轉讓的土地使用權已支付了一切應付款項、費用，不存在債權、債務爭議。並承擔轉讓前所產生的債權債務及一切法律經濟責任。
第三條文件的提供
1、甲方應向乙方提供下列文件：工商行政管理部門核發的甲方營業執照（出示原件或提供復印件）。
2、乙方應向甲方提供下列文件：工商行政管理部門核發的乙方營業執照（出示原件或提供復印件）
第四條轉讓期限
1、本合同所述土地使用權轉讓期限：自______年__月__日起至_____年__月__日止。
2、自合同生效之日起上述第一條所述土地使用權歸乙方所有，其合法權益受國家法律保護。
3、在轉讓期限內，除本合同另有規定外，甲方不得收回土地使用權。
第五條轉讓價格
1、甲乙雙方確認本合同的轉讓價格以甲方已獲得批準的可建築面積為計價面積，轉讓價每平方米人民幣_________元，計人民幣_________元；
2、上述轉讓價格包含甲方轉讓該土地的使用權應付的一切款項、費用；
3、乙方在受讓後獲准增加或減少建築面積，與甲方無關，不作為增加或減少乙方向甲方支付轉讓款的依據。
第六條支付方式
1、支付
（1）在本合同生效之日起_________個工作日內，乙方應支付本合同轉讓價款_________％給甲方。
（2）在甲方將涉及轉讓地塊的使用權資料，包括但不限於土地出讓合同書、紅線圖等原件資料交付後_________個工作日內，乙方應支付本合同轉讓價款的_________％給甲方；
（3）在規劃國土部門根據甲乙雙方共同申請將涉及轉讓地塊的土地使用權辦理到乙方或其指定人名下後_________個工作日內，乙方應支付本合同轉讓價款的_________％給甲方。
（4）在乙方根據項目開發需要，將原規劃的辦公、商場功能報批為商住功能後_________個工作日內，乙方應支付本合同轉讓價款的_________％給甲方。
（5）在乙方獲准開工後_________天內，乙方應支付本合同餘下轉讓價款給甲方。
2、甲方收取本合同轉讓價款的開戶銀行為：_________帳號為：_________；甲方亦可書面通知乙方有關甲方收款或委託第三人收款的新的銀行及帳號：_________。
3、甲方收取乙方款項，應按規定開具發票予乙方或乙方指定的單位或個人。
第七條資料的交付及手續的辦理
1、在本合同生效後_________個工作日內，甲方應將涉及轉讓地塊的土地使用權資料，包括但不限於土地出讓合同書、紅線圖等原件資料給乙方。
2、在本合同生效後_________天內，甲乙雙方備齊有關資料共同向市規劃國土部門申請辦理本合同所指土地的使用權轉讓登記手續更名過戶手續。
第八條稅費的負擔
在本合同土地使用權轉讓更名過戶過程中，涉及到政府主管部門及政府部門指定的機構應收取的各種稅費，均由甲方承擔，如按規定應由甲乙雙方分擔的，亦由甲方以乙方名義支付，乙方應承擔的部分，已由其以轉讓價款方式體現在支付給甲方的價款中。
第九條轉讓的法律狀況
1、甲方轉讓本合同所涉及之土地使用權後，該土地使用權出讓合同及登記文件中載明的權利和義務隨之轉移給乙方；
2、在土地使用權的轉讓登記以前，有關該地塊產權瑕疵所引起的風險、責任，由甲方承擔；自房地產登記機關核准轉讓登記之日起，有關該地塊的風險和責任由乙方承擔。
3、甲方為取得該地塊的土地使用權所需支付的一切款項、費用（包括但不限於政府回填綠化費）、債務、責任，由其自行承擔，不因本合同的生效及轉讓登記手續的辦理而轉移。
第十條甲方的違約責任
1、在本合同生效後，甲方單方面解除本合同，或拖延履行本合同應盡義務超過三十個工作日，視甲方構成根本性違約。甲方應雙倍返還乙方定金，退還已收乙方的轉讓款並按銀行同期貸款利率支付利息給乙方。
2、因甲方隱瞞事實真相，出現第三人對本合同所指的土地使用權出現權利或其他甲方的原因，致使本合同不能履行，視甲方單方違約，甲方按本條第1款規定向乙方承擔責任。
3、甲方遲延履行本合同的規定義務未達到根本性違約，應按乙方已付轉讓款每日萬分之二點一向乙方支付違約金。
4、因甲方原因，在轉讓給乙方的土地使用權設定或債務，影響乙方項目的開展，乙方有權將應付甲方的轉讓價款直接支付給主張權利的債權人，並追究甲方的違約責任。
第十一條乙方的違約責任
1、在本合同生效後，乙方單方面解除本合同，應按本合同總價款的_________％賠償甲方的經濟損失；
2、乙方遲延支付轉讓價款給甲方，應按遲延額每日萬分之_________支付違約金給甲方，逾期三十個工作日，甲方有權解除本合同，乙方應按本合同總價款的_________％賠償甲方的經濟損失。
3、出現上述情況造成本合同終止，乙方需將從甲方處取得的有關本項目的資料原件以及後續開發取得的文件資料無償移交回甲方。
第十二條聲明及保證
甲方：
1、甲方有權轉讓本合同所定地塊，並具有與乙方簽署本合同的完全能力。
2、甲方簽署和履行本合同所需的一切手續（_________）均已辦妥並合法有效。
3、在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對甲方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4、甲方確認並保證，在乙方實際獲得本合同所定地塊的土地使用權之前未設置任何抵押、債權或債務，不被任何第三方追索任何權益。
5、甲方為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成，本合同的簽署人是甲方法定代表人或授權代表人。本合同生效後即對合同雙方具有法律約束力。
乙方：
1、乙方有權簽署並有能力履行本合同。
2、乙方簽署和履行本合同所需的一切手續（_________）均已辦妥並合法有效。
3、在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對乙方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4、乙方為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成，本合同的簽署人是乙方法定代表人或授權代表人。本合同生效後即對合同雙方具有法律約束力。
第十三條保密
甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執行本合同過程中所獲悉的屬於對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料（包括商業秘密、公司計劃、運營活動、財務信息、技術信息、經營信息及其他商業秘密）予以保密。未經該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業秘密的全部或部分內容。但法律、法規另有規定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。
第十四條通知
1、根據本合同需要一方向另一方發出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可採用_________（書信、傳真、電報、當面送交等）方式傳遞。以上方式無法送達的，方可採取公告送達的方式。
2、各方通訊地址如下：_________。
3、一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內，以書面形式通知對方；否則，由未通知方承擔由此而引起的相關責任。
第十五條合同的變更
本合同履行期間，發生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，徵得對方同意後，雙方在規定的時限內（書面通知發出_________天內）簽訂書面變更合同，該合同將成為合同不可分割的部分。未經雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本合同，否則，由此造成對方的經濟損失，由責任方承擔。
第十六條合同的轉讓
除合同中另有規定外或經雙方協商同意外，本合同所規定雙方的任何權利和義務，任何一方在未經徵得另一方書面同意之前，不得轉讓給第三者。任何轉讓，未經另一方書面明確同意，均屬無效。
第十七條爭議的處理
1、本合同受中華人民共和國法律管轄並按其進行解釋。
2、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解；協商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：
（1）提交_________仲裁委員會仲裁；
（2）依法向人民法院起訴。
第十八條不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務，該義務的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。
2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應盡可能在最短的時間內通過書面形式將不可抗力事件的發生通知另一方，並在該不可抗力事件發生後_________日內向另一方提供關於此種不可抗力事件及其持續時間的適當證據及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。
3、不可抗力事件發生時，雙方應立即通過友好協商決定如何執行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除後，雙方須立即恢復履行各自在本合同項下的各項義務。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續履行合同的能力，則雙方可協商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔責任。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。
4、本合同所稱「不可抗力」是指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，並於本合同簽訂日之後出現的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限於自然災害如水災、火災、旱災、台風、地震，以及社會事件如戰爭（不論曾否宣戰）、動亂、罷工，政府行為或法律規定等。
第十九條合同的解釋
本合同未盡事宜或條款內容不明確，合同雙方當事人可以根據本合同的原則、合同的目的、交易習慣及關聯條款的內容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。
第二十條補充與附件
本合同未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，甲乙雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第二十一條合同的效力
1、本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字並加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。
2、本合同正本一式_________份，雙方各執_________份，具有同等法律效力。
甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________
法定代表人（簽字）：_________法定代表人（簽字）：_________
委託代理人（簽字）：_________委託代理人（簽字）：_________
開戶銀行：_________開戶銀行：_________
賬號：_________賬號：_________
簽訂地點：_________簽訂地點：_________
_________年____月____日_________年____月____日
Ⅳ 關於農村集體土地使用權轉讓協議的問題
如果您所說的這地塊在
土地利用總體規劃
的范圍內屬於允許建設區的話，同時這個地塊遲早要被徵用的，拆村進行補償的話，要依照
拆遷補償
協議。辦理
土地使用權證
，您需要和國土部門協調，測定范圍什麼的，有了
土地證
才能辦
產權證
。
Ⅳ 集體荒山地轉讓，沒有土地使用權，沒有房產證，只有一張村上各村民簽字的協議，這協議有效嗎，
集體荒山是哪一級集體所有？是村集體、還是鄉鎮政府？如果是村集體所有，只要村集體三分之二的成員同意，村委會在轉讓協議上簽字蓋章，受讓方簽字蓋章同意，就是有效協議。
Ⅵ 用於農耕的土地使用權轉讓合同糾紛案件如何適用法律問
2012年10月26日，最高人民法院公布了《關於國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同糾紛案件如何適用法律問題的批復》(以下簡稱《批復》)，對國有土地開荒後用於農耕的土地使用權的性質及該土地使用權轉讓合同的效力問題作出了明確規定。為便於審判實踐中正確理解和把握《批復》的有關內容，現就《批復》的起草背景及主要內容作簡要介紹。
一、《批復》的起草背景和過程
對國有的荒地進行開墾利用，對於充分發揮土地效益，實現土地資源的保值增值，促進經濟發展具有重要意義。在我國尤其是中西部地區，開墾利用國有荒地的情形時有發生，由此形成的糾紛案件也不在少數，有關國有土地開荒後用於農耕的土地使用權的性質及該土地使用權轉讓合同的效力問題也一直是困擾司法實踐的一個難題。現行法律對上述問題並無明確規定，導致理論和實踐對此存有較大爭議，影響裁判尺度的統一。
甘肅省高級人民法院(甘高法[2010]84號)《關於對國有土地經營權轉讓如何適用法律的請示》(以下簡稱《請示》)，針對國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同如何適用法律問題向最高人民法院請示。《請示》對此形成了兩種意見：一種意見認為，因案涉土地為國有耕地，不適用與建設用地有關的法律法規及司法解釋，屬於農村土地承包法第二條規定的「其他依法用於農業的土地」，應參照適用該法第三十七條「土地承包經營權採取轉讓方式流轉的，應當經發包方同意」的規定;另一種意見認為，此屬於新類型涉農案件，根據黨的十七屆三中全會及最高人民法院《關於為推進農村改革發展提供司法保障和法律服務的若干意見》(法發[2008]36號)的精神，應當認定該國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同為有效。此為傾向性意見。
最高人民法院研究室經研究後認為，國有土地開荒後用於農耕的土地使用權的性質問題在現行法律中並無明確規定，該土地使用權轉讓合同的效力認定問題不僅與相關當事人利益攸關，而且會影響當事人開墾荒地的積極性，進而影響土地效益的充分發揮。鑒於《請示》所涉及問題在司法實踐中具有一定普遍性，為統一裁判標准，指導各級法院妥善審理相關案件，有必要制定司法解釋予以規范。正式立項後，研究室開展了深入調研，並先後徵求了全國人大常委會法工委、國務院法制辦、農業部、部分專家學者及最高人民法院有關部門意見，起草了《批復》，經最高人民法院審判委員會審議通過，予以發布施行。
二、《批復》的主要內容
關於國有土地開荒後用於農耕的土地使用權是否應當適用農村土地承包法的問題。
對於這一問題，在調研過程中，有關部門及專家學者一致意見認為，開發未確定使用權的國有荒地從事農業生產的，不適用農村土地承包法，而應適用土地管理法及相關行政法規的規定。我們贊成此意見。農村土地承包法第二條規定：「本法所稱農村土地，是指農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用於農業的土地。」鑒於《請示》所涉及的土地為開荒後用於農耕而未交由農民集體使用的國有土地，並不屬於上述規定的農村土地，故不能適用該法調整。此類土地使用權的轉讓，應適用合同法和土地管理法等相關法律規定加以規范。
關於國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同的效力認定問題。
這一問題是《批復》的核心內容。對此，在調研過程中有兩種意見：一種意見認為，國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同的效力認定不能適用農村土地承包法，而土地管理法等法律對於國有農用地使用權流轉並沒有設定行政審批等限定條件，其流轉無需履行審批手續，未取得相關證書或未經有關部門批准，只是土地使用缺乏合法性，並不影響合同本身效力，故國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同應當認定為有效;另一種意見認為，最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對此已有明確規定，其第9條規定：「轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批准權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。」國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同的效力認定問題，可以直接適用此規定，即國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同在起訴前未經有關部門批準的，應該認定為無效。我們經認真研究後認為，對於國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同的效力認定問題，應該根據案情進行具體判斷，對於不違反法律、行政法規的強制性規定的，當事人僅以轉讓方未取得土地使用權證書為由請求確認合同無效的，人民法院應依法不予支持。
1.關於國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同效力的判斷規則。合同法第四十四條第二款規定：「法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。」物權法第十五條規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。」最高人民法院《關於適用合同法若干問題的解釋(一)》第4條規定：「合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。」其第9條第1款規定：「依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准手續的，或者仍未辦理批准、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。」雖然土地管理法第四十條規定：「開發未確定使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，經縣級以上人民政府依法批准，可以確定給開發單位或者個人長期使用。」但是本條規定僅是對國有荒地出讓或劃撥的限定，並非對國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓的禁止性規定，「經縣級以上人民政府依法批准」也不是國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同的生效要件。因此，不能以未經縣級以上人民政府依法批准或者未取得土地使用權證書認定國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同無效。
2.結合具體案情的考量。合同法第一百零七條規定：「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。」《請示》所涉及案件的雙方當事人在土地轉讓契約中明確約定：「待徐某某將所有土地手續辦齊全和土地雙方驗收後付第二次的40萬元。徐某某要盡快辦理土地使用的一切手續,待辦好後交苟某某收存保管。」可見，辦理土地使用權審批手續屬於合同約定的徐某某應當承擔的義務。徐某某未按約定履行該義務，應當承擔相應的違約責任，而不能據此認定該合同無效。
3.從法律效果與社會效果有機統一的辦案目標考量。作為一種新的涉農案件類型，在不違反法律、行政法規的強制性規定的情況下，盡量維持合同效力，不以未辦理相關土地使用權證書或履行批准手續為由認定合同無效，符合合同法、物權法及最高人民法院《關於為推進農村改革發展提供司法保障和法律服務的若干意見》等法律、規范性文件的精神，有利於維持合同關系穩定，促進土地開發和利用，推動農業生產和發展。
關於在國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同糾紛中貫徹物權變動與其原因行為的區分原則的問題。
區分原則是物權法規定的一項重要原則，其第十五條規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。」在物權法施行後，有關土地使用權轉讓的合同效力要與物權變動本身予以區分，未辦理批准登記手續影響的是土地使用權是否變動本身，並不能就此認定合同無效。肯定合同效力，至少可以通過追究違約責任的方式對守約方予以救濟，也符合誠實信用原則的要求。但是若簡單地認定合同有效，在實踐操作上容易與土地使用權轉讓本身相混淆，影響國家的土地管理秩序。從維護合同誠信、公平保護當事人合法權益及鼓勵交易的理念出發，按照區分原則的要求，對國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同的效力認定問題應作以下理解：
1.區分認定該土地使用權轉讓與該土地使用權轉讓合同的效力。轉讓人是否取得土地使用權證書或者其使用該土地是否經有批准權的人民政府批準直接涉及當事人對該土地是否為合法有權使用，當然也是該土地使用權合法有效轉讓的基礎性條件。但這應該與該土地使用權轉讓合同相區分，該合同的效力仍應依據合同法第五十二條等規定從合同本身進行判斷。對於當事人僅以轉讓方未取得土地使用權證書或者其使用該土地未經有批准權的人民政府依法批准為由請求確認該土地使用權轉讓合同無效的，人民法院應當依法不予支持。
2.區分認定該土地使用權轉讓合同的不同條款的效力。合同法第五十六條規定：「合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。」如上所述，轉讓人是否取得土地使用權證書或者其使用該土地是否經有批准權的人民政府批準是該土地使用權合法有效轉讓的基礎性條件。這可以影響該合同項下的土地使用權轉讓部分的效力，但不能影響該合同項下關於當事人履行辦理土地使用權證書義務條款的效力。在此條款不違反法律、行政法規的強制性規定的前提下，有關當事人負有辦理土地使用權證書的義務。而在其履行辦理土地使用權義務並取得土地使用權證書或者經過有批准權的人民政府依法批准後，該合同項下土地使用權轉讓部分的條款當然也就具備了合法有效的基礎。因此，對於未取得土地使用權證書或者未經有批准權的人民政府批準的情況下，將有關土地使用權本身轉讓的條款理解為未生效更為科學合理。這樣規定既充分尊重了當事人的意思自治，又能夠有效維護守約方的合法權益，更是倡導了誠實守信、鼓勵交易的合同法基本價值取向。