土地使用權分割合並的的規定

A. 國有土地可以分割土地使用權嗎

國有土地使用權可以分割的，就比如開發商蓋好樓盤後分割土地給各戶一樣

國有土地分割轉讓登記 辦事指南
一、適用范圍
變更土地登記
二、主要依據
1、《物權法》；
2、《土地管理法》；
3、《土地登記辦法》；
4、《**省土地登記條例》。
三、申請人
申請人為國有土地分割轉讓權利轉讓人和受讓人。
四、申請人應提交的資料
1、土地登記申請書（原件）；
2、申請人身份證明；
3、地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標；
4、國有土地使用證或登記證（原件）；
5、國土和建設部門出具竣工驗收報告；
6、法律法規規定的完稅或減免稅憑證；
7、國有土地分割轉讓許可證；
8、建設部門出具建築物面積核定資料；
9、其他文件資料。
五、鄉（鎮）國土資源所提交的材料（報件份數：紙質1套或電子版本1套）
1、地籍調查表（要求填寫完整，必須兩個人經辦並簽字）；2、宗地圖（加蓋公章、丈量人和調查人同時簽字）；3、鄉（鎮）國土資源所提供的土地登記審批表初審意見欄填寫規范並對土地權屬來源合法性、界址是否清楚和有無爭議，面積是否准確以及辦證程序是否合法詳細說明，同時提出能否辦證意見，負責人簽字並加蓋公章；4、登記卡、歸戶卡必須填寫完整並經兩個人簽章。申請表用碳素筆填寫工整、清楚、申請人簽章。
六、辦理結果
1、審核合格，頒發土地使用證；
2、審核不合格，復函說明並退還資料。
七、收費項目
見《收費指南》。
八、辦理時限
20個工作日
九、注意事項：
1、申請人屬法人的出具法人代表證明書、法定代表人身份證有效證件；
2、本指南「申請人應提交的資料」：凡未註明原件的，申請人提交原件、復印件均可，但提交復印件的必須提供原件核對；凡未註明電子版本份數的無須提交電子版本資料。
3、委託他人辦理的，除提交委託書原件外，還應提交委託兩方的營業執照、身份證等證件復印件和具體經辦人身份證復印件，並提供原件核對。
4、地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標可委託有資質的專業技術單位進行地籍調查獲得。
5、本指南所列辦理時限均為工作日，內部管理時限不計入對外公布的辦理時限。

B. 因公司分立發生土地轉移的是否適用相關法律規定

問：甲公司合法公開取得一宗出讓土地。不久，公司發生分立，由甲公司分立出一個新公司乙公司。按照分立協議，土地歸乙公司。但是當甲乙公司到登記機關辦理轉移登記時，登記機關卻以甲公司土地投資未達到《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定的25%不能轉移為由，不予以辦理變更登記。請問因公司分立導致土地轉移的是否應當適用《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條的規定？辦理此類登記時，是否需要當事人提供投資已達25%的投資額度證明？

答：雖然《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定：「以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：……（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，……」但是，筆者認為，因公司分立導致土地使用權轉移的不應當適用該條規定。理由如下：

（1）不符合立法的宗旨。①《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定的目的在於防止炒賣土地。而因公司分立導致的土地使用權轉移與土地使用權的正常轉讓有區別，主要體現在以下幾點：一是內容不同。土地使用權轉讓屬於資產的轉讓，轉讓方將土地轉讓他人後會獲得相應的對價，轉讓方的資產總額不變；而分離土地使用權不會獲得對價，資產總額因此減少。二是對股東地位的影響不同。土地使用權轉讓影響的只是交易雙方的資產形態，而公司分立直接影響股東的地位。在存續分立中，原公司的股東對原公司的股權將減少，相應地獲得分立出來的公司的股權；在解散分立中，原公司股東的股權因原公司的消滅而消滅，相應地獲得分立出來的公司的股權。三是法律性質不同。公司分立將產生公司人格的變化，而土地使用權轉讓的本質是有償交易。②按照《中華人民共和國物權法》的規定，互換、出資、贈與或者抵押都不屬於轉讓。法律條文中，轉讓與互換、出資、贈與或者抵押是並列的概念。

（2）不符合常理。公司分立一般分為存續分立和解散分立兩種形式。存續分立（派生分離）是指一個公司分離成兩個以上公司，本公司繼續存在並設立一個以上的新公司；解散分立（新設分立）是指一個公司分解為兩個以上公司，本公司解散並設立兩個以上新的公司。《中華人民共和國公司法》第一百七十五條第一款規定：「公司分立，其財產作相應的分割。」土地只是公司分立時需要分割的財產之一，不應當受到限制。

（3）辦理因公司分立而產生的土地變更登記時不應當審查投資額度。《土地登記辦法》（國土資源部令第40號）第四十一條明確規定：「因法人或者其他組織合並、分立、兼並、破產等原因致使土地使用權發生轉移的，當事人應當持相關協議及有關部門的批准文件、原土地權利證書等相關證明材料，申請土地使用權變更登記」，沒有要求當事人提供投資額度證明。實際上，不少地方在辦理過程中也沒有規定要求提供投資額度證明。

C. 土地法律法規關於分地是怎麼規定的

我國法律法規關於土地所有權歸屬的規定及解讀

《土地管理法》第八條

城市市區的土地屬於國家所有。

農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。

(我國的土地所有權主體只有兩個，即國家和農民集體。對於二者分別享有的土地所有權《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《確定土地所有權和使用權的若干規定》做出了詳細規定。土地所有權存在爭議時則可參照《確定土地所有權和使用權的若干規定》第十八條處理。)

一、關聯依據

1.《土地管理法實施條例》(2011年1月8日修訂)

第2條下列土地屬於全民所有即國家所有：

(一)城市市區的土地;

(二)農村和城市郊區中已經依法沒收、徵收、征購為國有的土地;

(三)國家依法徵收的土地;

(四)依法不屬於集體所有的林地、草地、荒地、灘塗及其他土地;

(五)農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬於其成集體所有的土地;

(六)因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移後不再使用的原屬於遷移農民集體所有的土地。

2.《確定土地所有權和使用權的若干規定》(1995年3月11日〔1995〕國土[籍]字第26號2010年12月3日修訂)

第二章國家土地所有權

第3條城市市區范圍內的土地屬於國家所有。

第4條依據1950年《中華人民共和國土地改革法》及有關規定，凡當時沒有將土地所有權分給農民的土地屬於國家所有;實施1962年《農村人民公社工作條例修正草案》(以下簡稱《六十條》)未劃入農民集體范圍內的土地屬於國家所有。

第5條國家建設徵收的土地，屬於國家所有。

第6條開發利用國有土地，開發利用者依法享有土地使用權，土地所有權仍屬國家。

第7條國有鐵路線路、車站、貨場用地以及依法留用的其他鐵路用地屬於國家所有。土改時已分配給農民所有的原鐵路用地和新建鐵路兩側未經徵收的農民集體所有土地屬於農民集體所有。

第8條縣級以上(含縣級)公路線路用地屬於國家所有。公路兩側保護用地和公路其他用地凡未經徵收的農民集體所有的土地仍屬於農民集體所有。

第9條國有電力、通訊設施用地屬於國家所有。但國有電力通訊桿塔佔用農民集體所有的土地，未辦理徵收手續的;土地仍屬於農民集體所有，對電力通訊經營單位可確定為他項權利。

第10條軍隊接收的敵偽地產及解放後經人民政府批准徵收、劃撥的軍事用地屬於國家所有。

第11條河道堤防內的土地和堤防外的護堤地，無堤防河道歷史最高洪水位或者設計洪水位以下的土地，除土改時已將所有權分配給農民，國家未徵收，且迄今仍歸農民集體使用的外，屬於國家所有。

第12條縣級以上(含縣級)水利部門直接管理的水庫、渠道等水利工程用地屬於國家所有。水利工程管理和保護范圍內未經徵收的農民集體土地仍屬於農民集體所有。

第13條國家建設對農民集體全部進行移民安置並調劑土地後，遷移農民集體原有土地轉為國家所有。但移民後原集體仍繼續使用的集體所有土地，國家未進行徵收的，其所有權不變。

第14條因國家建設徵收土地，農民集體建制被撤銷或其人口全部轉為非農業人口，其未經徵收的土地，歸國家所有。繼續使用原有土地的原農民集體及其成員享有國有土地使用權。

第15條全民所有制單位和城鎮集體所有制單位兼並農民集體企業的，辦理有關手續後，被兼並的原農民集體企業使用的集體所有土地轉為國家所有。鄉(鎮)企業依照國家建設徵收土地的審批程序和補償標准使用的非本鄉(鎮)村農民集體所有的土地，轉為國家所有。

第16條1962年9月《六十條》公布以前，全民所有制單位，城市集體所有制單位和集體所有制的華僑農場使用的原農民集體所有的土地(含合作化之前的個人土地)，迄今沒有退給農民集體的，屬於國家所有。

《六十條》公布時起至1982年5月《國家建設徵用土地條例》公布時止，全民所有制單位、城市集體所有制單位使用的原農民集體所有的土地，有下列情形之一的，屬於國家所有：

1.簽訂過土地轉移等有關協議的;

2.經縣級以上人民政府批准使用的;

3.進行過一定補償或安置勞動力的;

4.接受農民集體饋贈的;

5.已購買原集體所有的建築物的;

6.農民集體所有制企事業單位轉為全民所有制或者城市集體所有制單位的。

1982年5月《國家建設徵用土地條例》公布時起至1987年《土地管理法》開始施行時止，全民所有制單位、城市集體所有制單位違反規定使用的農民集體土地，依照有關規定進行了清查處理後仍由全民所有制單位、城市集體所有制單位使用的，確定為國家所有。

凡屬上述情況以外未辦理征地手續使用的農民集體土地，由縣級以上地方人民政府根據具體情況，按當時規定補辦征地手續，或退還農民集體。1987年《土地管理法》施行後違法佔用的農民集體土地，必須依法處理後，再確定土地所有權。

第17條1986年3月中共中央、國務院《關於加強土地管理、制止亂佔耕地的通知》發布之前，全民所有制單位、城市集體所有制單位租用農民集體所有的土地，按照有關規定處理後，能夠恢復耕種的，退還農民集體耕種，所有權仍屬於農民集體;已建成永久性建築物的，由用地單位按租用時的規定，補辦手續，土地歸國家所有。凡己經按照有關規定處理了的，可按處理決定確定所有權和使用權。

第18條土地所有權有爭議，不能依法證明爭議土地屬於農民集體所有的，屬於國家所有。

第三章集體土地所有權

第19條土地改革時分給農民並領發了土地所有證的土地，屬於農民集體所有;實施《六十條》時確定為集體所有的土地，屬農民集體所有。依照第二章規定屬於國家所有的除外。

第20條村農民集體所有的土地，按目前該村農民集體實際使用的本集體土地所有權界線確定所有權。

根據《六十條》確定的農民集體土地所有權，由於下列原因發生變更的，按變更後的現狀確定集體土地所有權。

(一)由於村、隊、社、場合並或分割等管理體制的變化引起土地所有權變更的;

(二)由於土地開發、國家征地、集體興辦企事業或者自然災害等庳因進行過土地調整的;

(三)由於農田基本建設和行政區劃變動等原因重新劃定土地所有權界線的。行政區劃變動未涉及土地權屬變更的，原土地權屬不變。

第21條農民集體連續使用其他農民集體所有的土地已滿20年的，應視為現使用者所有;連續使用不滿20年，或者雖滿20年但在20年期滿之前所有者曾向現使用者或有關部門提出歸還的，由縣級以上人民政府根據具體情況確定土地所有權。

第22條鄉(鎮)或村在集體所有的土地上修建並管理的道路、水利設施用地，分別屬於鄉(錤)或村農民集體所有。

第23條鄉(鎮)或村辦企事業單位使用的集體土地，《六十條》公布以前使用的，分別屬於該鄉(鎮)或村農民集體所有;《六十條》公布時起至1982年國務院《村鎮建房用地管理條例》發布時止使用的，有下列情況之一的，分別屬於該鄉(鎮)或村農民集體所有：

1.簽訂過用地協議的(不含租借);

2.經縣、鄉(公社)、村(大隊)批准或同意，並進行了適當的土地調整或者經過一定補償的;

3.通過購買房屋取得的;

4.原集體企事業單位體制經批准變更的。

1982年國務院《村鎮建房用地管理條例》發布時起至1987年《土地管理法》開始施行時止，鄉(鎮)、村辦企事業單位違反規定使用的集體土地按照有關規定清查處理後，鄉(鎮)、村集體單位繼續使用的，可確定為該鄉(鎮)或村集體所有。

鄉(鎮)、村辦企事業單位採用上述以外的方式佔用的集體土地，或雖採用上述方式，但目前土地利用不合理的，如荒廢、閑置等，應將其全部或部分土地退還原村或鄉農民集體，或按有關規定進行處理。1987年《土地管理法》施行後違法佔用的土地，須依法處理後再確定所有權。

第24條鄉(鎮)企業使用本鄉(鎮)、村集體所有的土地，依照有關規定進行補償和安置的,土地所有權轉為鄉(鎮)農民集體所有。經依法批準的鄉(鎮)、村公共設施、公益事業使用的農民集體土地，分別屬於鄉(鎮)、村農民集體所有。

第25條農民集體經依法批准以土地使用權作為聯營條件與其他單位或個人舉辦聯營企業的，或者農民集體經依法批准以集體所有的土地的使用權作價入股，舉辦外商投資企業和內聯鄉鎮企業的，集體土地所有權不變。

3.《最高人民法院行政審判庭關於對農民長期使用但未取得合法權屬證明的土地應如何確定權屬問題的答復》(1998年8月17日〔1997〕行他字第17號)

根據《憲法》、《土地管理法》關於土地所有權規定的基本精神，對土地所有權有爭議，但不能依法證明土地屬農民集體所有的土地，應依照(土地管理法實施條例》第三條第(三)項的規定，並參照原國家土地管理局確定土地所有權使用權的有關規定確定土地所有權。

此外，考慮到該案的爭議土地系農民長期使用，但未取得合法權屬證明的特殊情況，建議你院向政府提出司法建議，即：如果國家使用該爭議地，應參照國家徵用土地的有關規定給予適當補償。

二、理解與適用

我國土地的所有權主體只有兩個：一個是國家，一個是農民集體。這兩個主體都可以依法佔有其所有的土地，並可以使用和處分該土地，還可以享有該片土地上產生的收益。

[農民可不可以買賣其自用的宅基地、自留地、自留山?]

我國的《憲法》第10條第4款以及《土地管理法》第2條笫3款都明確禁止任何單位和個人以任何方式買賣土地。農民雖然可以在宅基地上修建住宅並用於居住，也可以在自留地、自留山上進行經營並將所獲得的產品歸其個人所有，但該農民對於該宅基地、自留地、自留山只享有使用權，不享有所有權，因為其所有權屬於農民集體享有。所以，即便是自用的宅基地、自留地或自留山，農民也不可以擅自買賣。

來源找法網：網頁鏈接

[帶地入社土地的權屬性質如何確定?]

根據(國土資源部辦公廳關於帶地入社土地確權問題的復函》(2002年12月31日，國土資廳函〔2002〕437號)，按照《農村人民公社工作條例修正草案》第二十一條「生產隊范圍內的土地都歸生產隊所有」的規定，經過了帶地入社和1962年的「四固定」，生產隊范圍內的土地，無論其是否原為國有，都應確定為集體所有。

D. 一宗土地進行多塊分割，有沒有法律條文支持

有法律條文支持，只要確定該宗土地是否足額繳納土地出讓金、是否辦理土地使用證，權屬是否有糾紛就可分割。

首先准備分割的土地使用權分割前和分割後的土地使用權人分別是誰，需要出具單位的機構代碼證或者營業執照，法人代表身份證件，單位關於分割該宗地的請示，如果是股份有限公司的，需要出具股東大會決議，地籍勘測圖，准備完善之後就可以向國土局提出分割。

根據我國《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

第二十五條

土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。

土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依照規定辦理過戶登記。

(4)土地使用權分割合並的的規定擴展閱讀：

房產土地分割案例：

一則廣州「天價學位房」叫價10萬元/平方米的消息迅速引爆了廣州二手樓市，而業主通過把一套30平方米的私房分割成三間9平方米的房產以謀取更高利潤的「發達秘笈」，也引發了各界的關注。

記者昨日從廣州市房地產交易登記中心了解到，對於成套住宅而言，近年來有不少市民想嘗試進行分割登記，但如果要分割，需要過規劃、消防、鄰里等多重關口，存在極大的難度，實務操作中幾無可能。

而「天價學位房」能夠分割登記成功，主要是由於其屬於非成套住房，可以按層來進行分割，而且該樓也是佔地面積只有十多平方米的「牙簽樓」，屬於同一業主擁有的私房，不涉及改變規劃，所以才可以順利分割。

E. 確定土地所有權和使用權的若干規定的國家規定

確定土地所有權和使用權的若干規定
（1995年3月11日國家土地管理局[1995]國土籍字第26號發布）
目 錄
第一章 總 則
第二章 國家土地所有權
第三章 集體土地所有權
第四章國有土地使用權
第五章 集體土地建設用地使用權
第六章 附 則

F. 土地使用權的取得和分離應注意什麼法律問題

你看一下吧，主要就是下面的規定
土地登記辦法 第三十九條依法以出讓、國有土地租賃、作價出資或者入股方式取得的國有建設用地使用權轉讓的，當事人應當持原國有土地使用證和土地權利發生轉移的相關證明材料，申請國有建設用地使用權變更登記。
第四十條因依法買賣、交換、贈與地上建築物、構築物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當持原土地權利證書、變更後的房屋所有權證書及土地使用權發生轉移的相關證明材料，申請建設用地使用權變更登記。涉及劃撥土地使用權轉移的，當事人還應當提供有批准權人民政府的批准文件。
第四十一條因法人或者其他組織合並、分立、兼並、破產等原因致使土地使用權發生轉移的，當事人應當持相關協議及有關部門的批准文件、原土地權利證書等相關證明材料，申請土地使用權變更登記。
第四十二條因處分抵押財產而取得土地使用權的，當事人應當在抵押財產處分後，持相關證明文件，申請土地使用權變更登記。
第四十三條土地使用權抵押期間，土地使用權依法發生轉讓的，當事人應當持抵押權人同意轉讓的書面證明、轉讓合同及其他相關證明材料，申請土地使用權變更登記。
已經抵押的土地使用權轉讓後，當事人應當持土地權利證書和他項權利證明書，辦理土地抵押權變更登記。
第四十四條經依法登記的土地抵押權因主債權被轉讓而轉讓的，主債權的轉讓人和受讓人可以持原土地他項權利證明書、轉讓協議、已經通知債務人的證明等相關證明材料，申請土地抵押權變更登記。
第四十五條因人民法院、仲裁機構生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權，當事人申請登記的，應當持生效的法律文書或者死亡證明、遺囑等相關證明材料，申請土地使用權變更登記。
權利人在辦理登記之前先行轉讓該土地使用權或者設定土地抵押權的，應當依照本辦法先將土地權利申請登記到其名下後，再申請辦理土地權利變更登記。
第四十六條已經設定地役權的土地使用權轉移後，當事人申請登記的，供役地權利人和需役地權利人應當持變更後的地役權合同及土地權利證書等相關證明材料，申請辦理地役權變更登記。
第四十七條土地權利人姓名或名稱、地址發生變化的，當事人應當持原土地權利證書等相關證明材料，申請姓名或者名稱、地址變更登記。
第四十八條土地的用途發生變更的，當事人應當持有關批准文件和原土地權利證書，申請土地用途變更登記。
土地用途變更依法需要補交土地出讓價款的，當事人還應當提交已補交土地出讓價款的繳納憑證。

G. 土地確權合並了怎麼分割

您好，
將自家農村土地確權後，如果土地面積發生變化，或者土地承包方的戶主、代表人發生改變，只要農民家庭成員無異議，變更人可以到登記機構申請進行變更登記，也就是說，土地歸屬人是可以變更的。
具體怎麼進行變更：
根據《關於變更土地登記的若干規定 》，初始土地登記後，土地所有權、使用權及他項權利發生轉移、分割、合並、終止，登記的土地用途發生變更，土地所有者、使用者、他項權利者更改名稱或通訊地址的，除按規定辦理有關手續外，應及時辦理變更土地登記。 以出讓方式取得國有土地使用權的，土地使用權受讓人在繳納全部土地使用權出讓金後十五日內，持土地使用權出讓合同、出讓金繳付憑證向土地管理部門申請變更土地登記。
如果未按照規定及時進行變更，可能會涉及到土地糾紛。這時建議參考《土地管理法》第十六條規定： 「土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。 當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴。」
這里需要注意，在爭議解決之前，任何一方不得改變土地利用現狀

H. 出讓國有土地使用權分割轉讓需要審批嗎

劃撥土地復轉讓必須辦理出讓手續。
按照制相關規定，土地使用者需將劃撥土地使用權進入二級市場用於以下行為的，必須辦理出讓手續：

1、將空地整幅地塊的劃撥使用權轉讓或部份分割轉讓;
2、將一幅地塊內的劃撥土地權連同地上建築物整體轉讓或部份分割轉讓;
3、抵押劃撥土地使用權後，因不能履行抵押合同而導致土地使用權轉移;
4、以劃撥土地使用權為條件與他人合資合作建房，獲取房產分配或其他經濟收益;
5、以其他形式轉讓劃撥土地使用權的。
攀枝花建設工程李明華律師解答

I. 關於土地使用權的分割

你好，你可以直接到國土資源部門咨詢。

免費知識產權法專律咨詢就到法幫網屬 http://www.fabang.com/ask/browser.php?tid2=21