農村集體土地使用權的執行問題

1. 農村集體土地如何查封

法院對來村集體土地可以查封。
根據最源高人民法院頒布的《關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》 第 24 條的規定： 「人民法院執行集體土地使用權時， 經與國土資源管理部門取得一致意見後， 可以裁定予以處理， 但應當告知權利受讓人到國土資源管理部門辦理土地徵用和國有土地使用權出讓手續， 繳納土地使用權出讓金及有關稅費。 對處理農村房屋涉及集體土地的， 人民法院應當與國土資源管理部門協商一致後再行處理。

2. 農村集體土地使用權

農村集體土地使用權現在正在回收，並且許多的地方都已經開始實行了。

3. 農村建築用地的使用權有哪些常見的問題

涉及農村集體土地的性質與使用權流轉有關的法律主要有《憲法》、《民法》、《村民委員會組織法》以及一部專門的《土地管理法》，但是這些有關農村集體土地流轉的法律仍然無法解決現實中建設用地流轉存在的問題：
(一)現行法律制約問題
1、現實中集體建設用地使用權流轉與現行法律規定沖突。《中華人民共和國土地管理法》第43條規定：「任何單位和個人進行建設需要使用土地的，都必須依法申請使用國有土地。但本集體經濟組織成員使用本集體經濟組織土地辦企業或建住房除外」 同時，該法第63條規定：「集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設。但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設土地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外」。按照前述規定，集體經濟組織成員可以使用本集體經濟組織的土地辦企業或建住房，但不得出讓、轉讓、出租，因此集體建設用地使用權流轉在法律上是被禁止的，農村集體建設用地使用權流轉的現實情況與現行法律的規定發生明顯沖突。
2、法律上雖規定了集體建設用地使用權流轉的特殊情形，但缺乏相應的規定。如《物權法》第183條規定：「鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。」既然允許這部分集體建設用地使用權抵押，那麼一旦抵押權實現，就會出現集體建設用地使用權發生轉移的現象。但對於因實現抵押權而發生轉移的建設用地使用權應如何處置、受讓主體是否有限制等法律並沒有明確。同時針對《土地管理法》第63條的規定，實踐中沒有任何關於此情形下建設用地使用權發生轉移時的具體操作性規定。
(二)產權制度上的問題
城鄉分割的二元土地制度及農地產權的界定不清，極大限制了農村建設用地的流轉，並導致了一系列違背法律與政策初衷的社會經濟後果。我國現行的土地法律制度來看，實行的是城市土地國家所有和農村土地集體所有的二元土地制度。長期以來，我國《憲法》、 《土地管理法》以及其它土地管理法規對這兩種土地所有權是作了不同規定的，尤其是在兩種土地使用權方面，國家土地使用權和集體土地使用權存在很大的區別。按照《土地管理法》規定，國有土地使用權可以出讓、轉讓、出租、抵押，即法律按不動產用益物權的模式設計運作;但對集體建設用地使用權來說，則不能享有用益物權的處分權能，權利人只有在出資、入股、聯營等特定情況下才能發生權利轉讓，原則上集體建設用地使用權不能出讓、轉讓、出租和抵押。同時，現行農地制度還存在產權模糊、所有權主體虛位的問題。現行的農村土地制度，雖然明確規定土地歸集體所有，即集體擁有產權，但是集體指向不明確，究竟誰是農村集體土地所有權的代表模糊不清。鄉鎮政府、村委會、村民小組及農民個人都享有土地的某一方面權能，但都不是所有權主體。有的地方為解決土地產權主體不明確或權屬來源不清、權屬界限不明的問題時，為方便組織管理將村民小組集體或鄉鎮農民集體所有的土地所有權確定為村農民集體所有，從而造成了土地產權關系的混亂。
(三)相關利益沖突問題
目前農村建設用地流轉中最突出的問題是農民、集體和地方政府三者圍繞土地增值所引發的利益沖突。隨著農村建設用地的流轉，由於土地的功能已經從傳統的「生產」功能向「資產」功能轉變，工業化城市化進程中的土地需求，把農民集體土地產權和農民利益的矛盾在制度層面上凸現出來。
1、地方政府憑借「公共權力」獲取了農村建設用地流轉增值的大部分。由於中央政府嚴格的土地管制、審批程序、土地監管和財稅政策約束，地方政府土地徵用成本的增加客觀上推動了集體建設用地的流轉。對於開發商即土地使用者而言，征地預批和報批手續繁瑣且時間成本大，迫使他們願意直接從集體手中取得土地。集體建設用地使用權流轉可以迴避征地的復雜程序、不受「用地指標」的約束，很大程度上已經是對土地徵用制度的一種替代，地方政府憑借「公共權力」在農村建設用地流轉中直接參與土地流轉收益的分配。因此，農村建設用地流轉的最大收益主體是地方政府。
2、農民在農村建設用地流轉中的收益和其擁有的土地權利不對稱。作為土地所有者和土地使用者雙重身份的農民，其權益在農村建設用地流轉中並沒有完全實現。無論是作為所有者的村農民集體還是范圍更小的村民小組農民集體，都缺乏對管理者的有效約束機制。因此農民作為農民集體的成員，難以保障從集體建設用地使用權流轉中獲得相應的收益。
3、農村集體組織的「管理者」作為分利集團獲取了農村建設用地流轉的巨大收益。經營管理農村土地的基層組織在土地增值的驅使下，已經成為農村集體建設用地使用權流轉的主要推動者和既得利益者。最終農村土地流動的利益主體和集體土地流轉的最終受益者是「鄉、村」級基層組織。他們既是「集體所有權」的代表者，又是聯系地方政府掌握上級政策的信息優勢方，最終成為農村建設用地流轉的主體。作為集體土地所有權的管理者掌握著集體土地所有者所享有的大部分增值。

4. 簡述我國農村集體土地使用權流轉的現狀,存在的問題和深化改革的建議

農村土地規范流轉，既是推進農業結構調整、促進農業規模經營的基本途徑，也是提高資源配置效率,促進農民增收的重要途徑。因此，正確分析當前農村土地流轉過程中存在的主要問題，處理好其中的各種主體的利益關系，制定有效推進農村土地流轉的政策措施，是推進現代農業、統籌城鄉發展的必然要求和重要方面。
當前農村土地承包經營權流轉呈現流轉數量增長，流轉規模擴大，流轉形式多樣，流轉對象多元，管理服務加強等趨勢和特點。同時存在一些值得關注的問題，如流轉管理工作還不規范，流轉服務體系尚不健全，流轉利益糾紛仍時有發生，流轉土地使用與農業宏觀調控目標也有差異，應當引起高度重視。中央對農村土地承包經營權流轉問題一向高度重視，政策是明確的、一貫的。黨的十七屆三中全會在保持農村土地承包經營權流轉政策連續性的基礎上，總結了近年來各地土地承包經營權流轉的經驗，系統完整地提出了土地承包經營權流轉的政策。
農村土地承包經營權流轉存在的問題
一是土地流轉意識有待進一步增強。一是農民自覺流轉意識不強,一些農民對國家土地承包和流轉政策理解不夠,擔心土地流轉出去後會喪失土地經營權,失去生活依靠,寧願土地拋荒也不願流轉出,還有些業主怕政策不穩,擔心投入無回報而不敢經營流轉的土地。二是農民大局觀念和法制意識不強。個別農民對縣里的農業產業化政策不支持不理解,對涉及土地流轉的農業產業項目,惡意刁難,百般阻撓。個別農民法制意識不強,簽訂土地流轉合同後毀約,侵害業主利益。三是基層幹部工作熱情不高。鄉村幹部對土地流轉，工作不力,情況不清,工作缺乏積極性和主動性,造成土地流轉行為不規范,矛盾糾紛隱患多。
二是土地流轉行為不規范。一是流轉程序不規范。部分土地流轉項目存在由鄉鎮政府或村級組織出面租賃農戶的承包地再進行轉租或發包的「反租倒包」現象,與政策相違背,也容易引起損害農民利益行為的發生。二是流轉協議訂立不規范。有相當部分的土地流轉只是口頭約定,沒有簽訂書面合同,有些雖簽訂書面合同的,條款也多不規范,內容過於簡單,對雙方權利義務及違約責任規定不具體,且大部分流轉合同沒有通過職能部門鑒證和備案,存在糾紛隱患。三是土地流轉價格存在不合理現象。
三是土地流轉機制不完善。一是土地流轉無章可循。土地流轉處在摸索和嘗試階段,配套政策措施尚未出台,流轉無具體的操作辦法,土地流轉費的確定沒有可操作的價格標准,容易出現競相壓低租金,損害農戶利益以及個別農戶漫天要價,阻礙土地流轉的行為。二是土地流轉信息不暢。土地流轉和租賃市場沒有形成,無中介組織,出租方找不到承租方,承租方又難以找到有流轉土地意向的對象。三是土地流轉管理不規范。三是土地流轉管理不規范。由於鄉鎮農經站工作人員職責不清,土地流轉管理職責不明確,土地承包流轉合同管理難到位。四是土地流轉扶持措施尚未出台。土地流轉項目激勵措施、土地流轉補償制度、土地投資補償制度等優惠政策有待進一步建立健全。
四是土地承包流轉政策不配套。一是土地流轉工作難度大。各級政府在實施農業產業項目過程中,個別農戶因思想不通，不願流轉規劃區內的承包土地，甚至惡意阻礙農業產業化經營的現象,影響項目的實施。由於土地流轉應遵循自願原則,對這些不願流轉土地的農民無計可施。二是拋荒地難處理。由於農業比較效益低、耕地毀壞嚴重、水利設施落後等原因,造成棄耕拋荒。這些拋荒耕地的流轉難度大,因為一些外出打工、經商的農民把土地看作是今後生活的退路和保障,寧願荒地也捨不得將土地流轉出去,而政府對拋荒行為制止有限,既不能強制收回或強制流轉拋荒地,又沒有進行處罰的法律依據,從而造成了拋荒的蔓延。
正確處理農村土地承包經營權流轉中的各項關系
一是正確認識和處理土地承包經營權流轉與堅持農村基本經營制度的關系。以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制，是適應社會主義市場經濟體制要求、符合農業生產特點的農村基本經營制度，必須毫不動搖地堅持。堅持農村基本經營制度是進行土地承包經營權流轉的制度基礎，要保持現有土地承包關系穩定並長久不變，完善土地承包經營權權能，依法保障農民對承包土地的佔有、使用、收益等權利，搞好農村土地確權、登記、頒證工作，夯實土地承包經營權流轉的制度基礎。
二是正確認識和處理土地承包經營權流轉與發展現代農業的關系。一方面，要看到集約經營和規模經營是現代農業的重要特點，土地承包經營權流轉是發展現代農業的客觀要求和必然趨勢，隨著農村勞動力的轉移和農業物質技術裝備水平的提高，通過土地承包經營權流轉可擴大土地經營規模。另一方面，也要看到在我國發展規模經營是一個長期過程，且土地承包經營權流轉不是實現規模經營的唯一途徑，建設現代農業應當著力推進家庭經營、統一經營「兩個轉變」，不可一味追求土地集中的規模經營。
三是正確認識和處理土地承包經營權流轉中政府與市場的關系。土地承包經營權流轉是生產要素合理配置的需要，本質上是一種市場行為，要建立健全土地承包經營權流轉市場，充分發揮市場機制的基礎性作用。土地承包經營權屬於承包土地的農民，土地承包經營權流轉必須堅持依法有償自願的原則，尤其要尊重農民的意願，不得強迫或阻礙農民流轉土地承包經營權。政府是公共服務的提供者，也是市場的監管者，要依法規范市場規則和流轉行為，加強流轉管理和服務，不斷優化流轉環境，健全糾紛調處體系，確保土地承包經營權流轉健康有序進行。
四是正確認識和處理土地承包經營權流轉中國家、承包者和經營者的關系。在土地承包經營權流轉中，要正確處理這三者的關系，統籌協調國家糧食安全利益、承包者權益、經營者收益，確保土地承包經營權流轉不改變土地集體所有性質，不改變土地用途，不損害農民土地承包權益，既遵循市場經濟規律，又符合國家宏觀調控取向。

5. 法院對村集體土地是否可以查封

法院對集體土抄地可以查襲封。根據最高人民法院頒布的《關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》 第 24 條的規定： 人民法院執行集體土地使用權時， 經與國土資源管理部門取得一致意見後， 可以裁定予以處理， 但應當告知權利受讓人到國土資源管理部門辦理土地徵用和國有土地使用權出讓手續， 繳納土地使用權出讓金及有關稅費。 對處理農村房屋涉及集體土地的， 人民法院應當與國土資源管理部門協商一致後再行處理。

6. 法院可以強制執行農村的土地嗎

可以

根據最高人民法院頒布的《關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》 第 24 條的規定： 「人民法院執行集體土地使用權時， 經與國土資源管理部門取得一致意見後， 可以裁定予以處理

但應當告知權利受讓人到國土資源管理部門辦理土地徵用和國有土地使用權出讓手續， 繳納土地使用權出讓金及有關稅費。 對處理農村房屋涉及集體土地的， 人民法院應當與國土資源管理部門協商一致後再行處理。

被執行人的農村土地承包經營權，在人民法院在保留被執行人生產、生活所必須之外，對其部分承包土地的經營收益權（收益權），可以進行強制執行的，以經營收益權（收益權）抵償義務人應履行的債務。

債務人的農村土地承包經營權，可以作為執行標的進行執行的理由如下：

一、盡管目前我國的執行法律、法規、司法解釋對執行標的范圍沒有具體、明確界定和說明，但總體上還是劃了個框框的。

最高人民法院《關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題意見》第254條規定：「強制執行的標的應該是財物和行為」，這就是說，只要是財物和行為，除法律有禁止性規定的以外，都可以作為強制執行的標的。

財物泛指財產，包括物權和債權，從民法理論上講，物權和債權是構成財產權的兩大基石。財產是民事強制執行的標的，這一點無可非議的，對被執行人的財產及財產權益進行強制執行，以滿足債權人實現債權體現了權利義務對等與司法公正原則。

農村土地承包經營權是指公民、集體對於集體所有的土地或者國家所有由集體使用的土地進行佔有、使用、收益的權利。

農村土地的所有者是集體，承包方不是土地的所有權人，不能對其承包經營的土地行使處分權，只能行使佔有、使用、收益權，這種承包經營權屬於物權法上所指的他物權、用益物權，是與財產所有權有關的財產權，農村土地承包經營者享有的這種物權，可以產生收益，轉換為財產，作為強制執行的標的。

二、現實生活中，一些被執行人對人民法院的執行不是採取積極配合的態度，而是推、拖、躲、懶，以各種方式對抗執行，有的為了逃避執行，怠於行使權利，有商不經、有桑不織，有田不耕，有勞不為，致使人民法院無法執行。

這樣，一方面損害了權利人的利益，另一方面放任了逃避債務、對抗執行的義務人，更主要是破壞了法律的嚴肅性，動搖了社會對法制的信心。

對於這些人，只能是直接剝奪他們在承包土地上的佔有、使用、收益的權利，對其土地承包經營權進行強制執行，也只有這樣，才能實現權利人的權利，使義務人對其應履行的義務避而不及，逃之不掉，張顯法律的公平與正義。

三、《中華人民共和國土地管理法》第63條規定「農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設」；

《中華人民共和國農村土地承包法》第9條規定「國家保護集體所有者的合法權益，保護承包方的土地承包經營權，任何組織或個人不得侵犯」；

《中華人民共和國民法通則》第80條第2款規定「公民、集體依法對集體所有或者國家所有由集體使用的土地承包經營權受法律保護」，這些規定都不是對執行標的限制和禁止，不屬於強制執行禁止性規范，人民法院依法進行的強制執行行為，並沒侵犯，更沒有突破法律禁限。

四、人民法院執行土地承包經營權，實質上是執行承包土地上的收益（或者說收益權），不是執行土地本身。

土地的性質不改變，土地的用途不改變，土地的所有者、承包者的主體資格不改變，只是為了防止義務人怠於行使對承包土地的經營權，損害權利人利益，從而將義務人對承包土地的勞作、管理、收獲的權利通過法律程序移轉給權利人，以抵償義務人應履行的義務的一種強制執行方法。

(6)農村集體土地使用權的執行問題擴展閱讀

個案執行中應注意以下幾個方面：

1、釐清權屬關系。

《物權法》第 9 條規定「不動產的設立、 變更、 轉讓和消滅， 經依法登記， 發生效力; 未經登記的， 不發生效力; 但法律另有規定的除外。 」

2、征詢土地管理部門和集體經濟組織的意見。

由於農村房屋是建在集體土地上， 集體土地的使用權屬農村集體組織。

而土地使用權的轉讓， 一種方式是通過集體土地性質改 變為國有土地; 另一種方式是在本集體組織成員間轉讓， 但該種轉讓受到宅基地「一戶一宅」 的限制。 因此， 處置集體土地上的房屋必須征詢土地管理部門的農村集體經濟組織的意見。

3、對買受人范圍作出一定的限制。

國務院國辦發[1999] 39 號通知規定「農民的住宅不得向城市居民出售， 也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅， 有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。 」 國發[2004] 28 號也規定「加強農村宅基地管理， 禁止城鎮居民在農村購買宅基地。 」

《土地管理法》第 62 第規定， 農村房屋只能在本集體經濟組織成員之間轉讓， 且受到一戶一宅的規定。

由於上述的限制， 在處置時必須規定嚴格的買受條件。 四是查明是否存在執行豁免。

依最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、 扣押、凍結財產的規定》 和《關於人民法院執行沒定抵押的房屋的規定》 ， 對農村房屋執行受到以下限制：

第一， 對被執行人及其扶養的家屬生活必須的房屋， 法院可以查封， 但不得拍賣、 變賣或者抵債; 第二， 對被執行人及其扶養的家屬生活必須但已設定抵押的房屋， 在給予被執行人一定的寬限期並由申請執行人或集體經濟組織提供臨時性住房後可以拍賣、變賣或抵債。

實行家庭承包的，按下列程序頒發農村土地承包經營權證：

1、土地承包合同生效後，發包方應在30個工作日內，將土地承包方案、承包方及承包土地的詳細情況、土地承包合同等材料一式兩份報鄉(鎮)人民政府農村經營管理部門。

2，鄉(鎮)人民政府農村經營管理部門對發包方報送的材料予以初審。材料符合規定的，及時登記造冊，由鄉(鎮)人民政府向縣級以上地方人民政府提出頒發農村土地承包經營權證的書面申請;材料不符合規定的，應在15個工作日內補正。

3、縣級以上地方人民政府農業行政主管部門對鄉(鎮)人民政府報送的申請材料予以審核。申請材料符合規定的，編制農村土地承包經營權證登記簿，報同級人民政府頒發農村土地承包經營權證;申請材料不符合規定的，書面通知鄉(鎮)人民政府補正。

農村土地承包經營權證所載明的權利有效期限，應與依法簽訂的土地承包合同約定的承包期一致。

7. 關於農村集體土地的問題。

，嚴格按照此銷售條款與相關法律法規是非法的，因此是無效的。只享有佔有和使用權的宅基地權利的村民不被任意處罰。本來房屋過戶手續無法辦理，以便傳輸到房管部門的程序是違法行政。
主要是基於以下幾點：

「物權法」規定：設立房地產

第九條，變更，轉讓和消滅，登記法後，才能生效;未經登記，做不生效，法律另有規定的除外。

登記機關第十二條應當履行下列職責：

（一）鑒定申請人提供所有權和其他必要的證明材料;

（二）申請人詢問有關登記事項;

的真實，及時登記有關事項（三），其他職務

（四）法律，行政法規的規定。

申請不動產登記需要的情況進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時進行現場觀看。

第152條土地使用權人依法享有佔有的土地集體所有權，有權合法使用的土地，房屋及附屬設施的建設權和使用。

第153條取得土地使用權，行使和適用法律和國家土地管理法的有關規定轉移。

「土地管理法」規定：

國有土地和農民集體所有的土地可以依法對單位或個人來決定第九條。使用土地的單位和個人，有保護，管理和合理利用土地。

的農民集體所有的土地第十條依法屬於村農民由村集體經濟組織或者村民委員會經營集體所有的，已經屬於農民集體在村裡兩個以上農村集體經濟組織由村農村集體經濟組織或村民小組的經營和管理;農民集體已經屬於鄉（鎮）全部由鄉（鎮）執行農村集體經濟組織，管理工作。

第六十二條農村村民一戶只能擁有一宅基地面積不得超過標準的省，自治區，直轄市。

農村住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，並盡可能使用原有的宅基地和閑置土地的村莊。

土地建房，鄉（鎮）人民政府批准，由縣級政府，其中涉及佔用農用地的，依照本法規定辦理審批手續的第44條。

村民出售或出租的住房，再申請宅基地的，不予批准。

國土資源部「查處違法違規用地立案標准」規定：「一，（五）轉讓住房（包括其他建築物，構築物），或者其他與土地相關，並建立實物住房分配，利潤，或者以土地投資入股，聯營公司及共同開展經營活動，或者以置換土地等形式非法轉讓土地使用權的;「

國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策（國辦[2007] 71）規定：「農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到購買農村宅基地農民住宅或」小產權

國務院關於深化改革嚴格土地管理「。」的決定（國發[2004] 28號）規定：「宅基地審批制度改革，改進和加強農村宅基地管理，禁止購買城鎮居民在農村宅基地。」

國土資源部關於加強農村宅基地管理的意見（國土資函[2004] 234號）規定：「任何城鎮居民在農村購置宅基地，非城鎮居民購買和違法建設發出的農村宅基地使用證「。

國土資源部對於進一步加快土地使用權登記發證的通知（國土資發[2008] 146號）規定：「（二）嚴格執行城鎮居民的規定可以不買違法建設住房在農村與城鎮居民購買農村..和違法建設的住宅用地使用權登記申請書「

建設部」不予受理房屋登記「第87條規定：」申請登記房屋所有權的農村村民轉讓，受讓方不屬於房子的農村集體經濟組織的成員，除法律，法規的規定位置，否則，房屋登記機構應當不適用「。

總之，房屋和土地不可分離因為房屋買賣對立合同的特徵應是無效的。

2，作為在村裡人的村莊直銷簡單的宅基地，事實並非如此。因為宅基地作為一種特殊用途的集體土地使用權，也有很多國家規定，應用和宅基地的轉讓也有嚴格的限制。
「物權法」規定：。 「要取得土地使用權，行使和土地管理法律及其他適用法律及有關規定轉讓」和「土地管理法」規定：「農村家庭只能有一個在宅基地面積不得超過標準的省，自治區區，市，農村村民出售或出租的住房，再申請宅基地的，不予批准。「根據這些法律原則的精神，在黨中央，國務院（中[1997] 11號），通知明確規定：「農村居民應嚴格按照住宅建築所在省，自治區，直轄市，每戶獲得宅基地依法農村居民可以有不超過一個標準的宅基地，宅基地更標准，法律收歸集體。除了徵用，集體土地使用權不得授予，不得用於經營性房地產開發，也不得轉讓，出租用於非農業建設。 「國土資源部還設法加強農村宅基地意見指出：」農村家庭只能有一個房子，面積不得超過「的多戶住宅」規定的標准各省（自治區，直轄市）和空置。住房，各地要制定激勵措施，鼓勵農民騰退多餘宅基地。舊宅基地，其中將要採取新的住宅，合同等措施，確保如期拆除舊房，交出舊宅基地後應退出。 「在國土資源部和進一步加快土地使用證書的通知權登記是進一步指出：」嚴格執行農村戶口的可以有宅基地的法律，除了繼承，農戶申請宅基地使用的第二種情況。權登記的，不予受理。 「

8. 我國農村集體土地使用權存在的問題

農村土地使用權流轉，是我國農村生產力發展過程中的新事物、新課題，對問題與探討，是理論和實踐的要求。
一、農村土地使用權流轉中的問題
1．認識不，政策不
實踐證明，認識問題是制約農村土地使用權流轉的首要問題。一，農民很強的戀地情結。長期的對土地的依附性，農民想將承包土地的使用權流轉而又心有疑慮，害怕徹底失去土地，當其外出打工或無力耕種時，往往選擇私下協商代耕，臨時性轉包，甚至乾脆撂荒，也不願意放棄土地使用權，讓其流轉，農民把土地在行業混不下去時的退路。另一，幹部對土地使用權流轉的必要性認識，不支持，不，無所，聽其自然；規范工作性、超前性，必要的行政。政策法規不健全，不、不配套，無章可循，地方政策違規。地方所謂的招商引資，置黨和的承包土地30年不變的政策不顧，擅自延長承包期，耕地租包期長達 50年、70年，甚至地非耕地包租期長達120年，作了若干代人以後的事，「超前」得令人啼笑皆非。
2．機制不健全，土地使用權流轉中自發性和強制性
農村土地使用權流轉已農村經濟發展中的，但土地流轉有形無形市場都尚未，轉出、轉入之間足夠的信息，阻礙著土地流轉在更大的范圍和更高的層次上。轉包費、租賃費科學依據，也市場機理，在許多地方都還與土地使用權流轉聯的評估、咨詢、公證、仲裁等中介機構，監督管理機構不健全，體制不順。政策和法規賦予了農業主管對農村集體土地的管理職能，但職責並不，無法地行使監督管理職責。，土地本身涉及到國土、農業、林業、水利等眾多職能，而又各有各的法律和政策，使得土地流轉之間法律、政策制約、互相掣肘再所難免。土地、荒山、水面、林地等的流轉包租，需要哪些審批，辦理何種手續才合法性、權威性，承包者和包租者都不清楚。機制不健全，管理不順，了土地使用權流轉實踐中的自發性和強制性並存。工作位，乏力，鄉和村社集體經濟組織對土地流轉聽之任之，放任自流，完全自發狀態，流轉主要在農戶之間自發地。與此相反，地方鄉和村社集體經濟組織，出於產業結構，生產規模而急於求成，不尊重農民的意願，隨意收回農民的承包地，重新發包，出租或集體經營，鄉和村社集體經濟組織扮演了土地流轉的主導者角色，強制性土地流轉。地方使土地連片，在農戶不情願的情況下服從多數的辦法強行，或者以人子的土地向外出租。
3．合同不科學，流轉不規范，業主經營的盲目性
農村土地使用權流轉合同不科學，不的，合同內容和規范。據調查，地方農村土地流轉無約定或口頭約定合同的佔到了60％，簽訂合同但並未經合同管理機構審查監證的佔1/4，也說，法律的無效合同幾乎佔到土地流轉合同的近90％。還有地方的土地流轉合同業主與農戶之間的責、權、利關系都的規定，也無違約責任和保障條款，流轉期限與土地輪承包期不，也考慮今後市場的因素。合同業主的生產費的負擔主體和業主所的臨時建築物將來復耕費用的負擔主體，合同甚至與現行的法律、法規、政策相違背。並且，大多數的合同在租金、生產性、公益性投入、基礎設施投入、稅費等重大問題上都長遠考慮，留下了許多隱患。與之聯，農村土地流轉也不規范。一是流轉的程序不規范。不村社集體經濟組織確認便私自轉包租賃土地者有之，不村民大會或村民代表大會便將集體的「四荒地」與機動地轉出去的村集體經濟組織亦有之。另一是流轉的主體不規范。在地方，業主與農村集體經濟組織、農戶等農村土地經營者、使用權擁有者簽訂協議，而是與鄉鎮或縣級某簽訂協議，與農村土地集體所有制及的法律、政策相違背。業主並不熟悉農業生產過程，在項目選擇上並未的市場調查，在品種選擇上科學性，既不經引種試驗，又不經當地農技推廣認可，盲目的從外地，從差異甚大的不同氣候類型區引進並大面積種植，必要的技術。此外，還業主管理低，項目選擇不準，科技含量不高，產業趨同，品種單一，了種植失敗、經營虧損，投資無法收回，租賃費無法兌現。經營盲目性、項目無利可圖，使得業主撕毀合同撒手而去，給農民丟下了爛攤子。
4．農民的合法權益保障，著土地農業用途的
農民了土地使用權，擁有對承包土地自主經營的權利及其利益。而現實是，外來企業不願與村社及眾多農產打交道，鄉鎮急於招商引資，不經農戶同意擅自與業主簽訂土地包租合同，並代企業先行墊付土地租金；還有村社以集體的名義隨意終止承包合同，無償收回或強迫農民轉讓、出租承包地，從而使承包農戶的土地經營權、使用權無形中被基層剝奪了。，農民的經濟利益也保障。如外來業主開發、租賃農民和集體的土地，出於自身經濟利益的預期，對農戶和集體土地收益的補償絕大多數都一年一給付的辦法，農業的自然風險是市場風險，業主一旦經營失利，多數情況下是逃之夭夭，合同義務，無法兌現農民的承包和補償費用。並且，許多地方在轉讓、租賃土地時價格偏低，而且一訂20年、30年、50年，農民眼前了實惠，但從長遠看，在業主經營收益大幅度增長時，農民的土地租金卻只能維持原來的，農民的長遠利益。的是，業主成片租賃土地後，擅自在耕地上建造永久性固定建築物，甚至乾脆租用耕地辦廠，從上了土地的農業用途。
二、農村土地使用權流轉的對策措施
1．認識，，把農村土地流轉納入各級黨和的工作日程
土地使用權流轉，已在事實上我國農村經濟發展新的增長點，，認識，是農村土地使用權健康流轉的前提。各級黨和應「」的要求，把農村土地使用權流轉到農村家庭聯產承包制的發展和，改造傳統農業、現代農業，農業結構，產業化經營，土地，農民收入的，擺上農村工作的日程。抓住有利時機，以開拓創新的精神，放活農村土地使用權的途徑。的主要要過問，分管直接抓，農業主管抓，抓，典型的帶動和示範效應，為土地流轉必要的外部環境和條件，農業增效、農民增收和農村生產力發展。
2．制定政策和法律，規范、農村土地使用權流轉
農村土地使用權流轉已農村經濟發展的，而且勢必農村生產力的發展，政策扶持、法律規范和已是當務之急。在調查的基礎上，有性地制定出與土地使用權流轉相的政策措施，土地使用權、健康、迅速流轉。在平等協商、自願有償，保護農民的承包權和流轉利益，不土地集體所有性質和農地用途，流轉期限不超過承包期限，受讓人具備經營農業的能力等原則的基礎上，任何企業和個人，不受地域和所有制限制，都可以到農村合法的途徑土地使用權，開發農業項目。「誰投資，誰所有，誰受益」的原則，到農村土地使用權的、組織、個人農業開發的投資與收益受法律保護；在合同期內，土地使用權可以繼承、參股，經發包方同意的前提下可以再轉讓；合同到期後同等條件下有優先延租權。土地使用權流轉後，遇到徵佔或退耕還林，其土地補償費或退耕還林補償歸原承包戶，土地上附著物補償歸經營業主。獲農村土地使用權開發經營耕地或「四荒」地，前3年免徵農林特產稅。業主在使用權的土地修建直接用於生產和管理服務，且與使用年限相同的非永久性建築物及設施，佔地不視為建設用地，免去手續和費用。對到農村經營土地的業主，各的收費能減的要減，能免的要免。金融要政策對經營土地的業主盡的信貸支持。對撂荒土地，集體應收回使用權重新發包與流轉。《農業法》、《土地管理法》、《農業承包合同管理條例》等法律修改時，農村土地使用權流轉及其內容納入。條件成熟時應考慮制定《農村土地使用權流轉條例》等法律，把土地使用權流轉的原則、方針、程序、合同規范、監督管理、雙方的責權利及法律責任等用法律的固定下來，有法必依，農村土地使用權流轉有序、、健康、地。
3．把土地使用權流轉與轉移安置農村勞動力有機起來
農村土地使用權流轉為農業勞動力轉移了條件，，農業勞動力了穩定、大規模的轉移，才能農村土地使用權流轉進程，土地適度、規模經營。農村勞動力新的非農就業崗位，即使有可以維持生活的土地流轉收益，無所事事的農村勞動人口過多農村社會不穩定的隱患，而且很整個社會不穩定的因素。，城市(鎮)發展進程，努力發展二、三產業，農業非農化、農村城市(鎮)化，著力解決農村勞動力的非農就業問題。大規模地農民，是農村土地使用權大規模流轉的基礎。各級都應機構，和組織農村勞務輸出，勞動力需求的市場調查，市場需求對勞動力就業培訓。勞動力轉移的組織工作，把有組織、成建制的勞務輸出與農民自發性轉移輸出起來，依法保護外出務工人員的合法權益。發展二、三產業，著力抓好中、小城市，是建制鎮和農村集鎮建設，為農村勞動力就地、就近轉移條件。城鄉通開，允許、鼓勵在城市有謀生手段和能力的農民進城落戶，城鄉一體化發展。
4．營造外部環境，業主開發，土地流轉
實踐表明，業主已農村土地使用權流轉的途徑，營造業主開發的外部環境和條件，業主農村土地使用權流轉意義。，安排好農業項目資金，業主投資硬環境。調查表明，農業基礎設施好，硬環境好的地區，業主的性就高，土地流轉的步伐就快。相反，自然條件和基礎設施較差的地方，土地流轉就且緩慢。調動業主經營土地、開發農業項目的性，應各地的搞好農村經濟發展區域規劃，選好支柱產業，把農業綜合開發資金、扶貧和以工代賑資金區域規劃內的基礎設施建設上，注重項目資金的投資效益，農業的綜合生產能力。要加大對農村交通、水利、電力、通訊等的投入，路通、水通、電通、電話通，為業主開發的硬環境。，服務工作，為業主開發的軟環境。在業主證照辦理，協議(合同)公證，鑒證、資產評估等要簡化辦事程序，一站式服務，只收工本費。用稅收優惠鼓勵和支持符合產業化經營的土地流轉。把業主私營企業主對待，掛牌保護，依法打擊破壞業主合法經營的犯罪。把業主經營土地的水利灌溉、中低產田地改造等設施納入扶持的范疇。金融要對符合貸款條件的業主的信貸支持。農民的思想教育和管理工作，尊重雙方的權利和義務，業主的正當權益。，土地權屬，業主投資權益。凡所有權屬於村社集體經濟的非耕地流轉應徵得農民同意。
5．尊重農民意願，保護農民的合法權益
土地是農民的命根子，不農民最的生產資料，農民最的生活保障和社會保障，是農民最大的利益所在，農村最大的穩定因素。，尊重農村生產力自身發展規律，尊重土地流轉的內在規律，尊重農民的意願，從各地的條件，因地制宜，穩妥，任何和個人，都強迫命令，一刀切、刮風式地強制性土地流轉。土地流轉的價格機制，農民持續增收。的土地流轉價格體系，才能統籌兼顧、科學地土地流轉，進而從整體上土地的使用效益。流轉土地的價格，應合同雙方協商議定，兼顧雙方利益的公平原則，為防止因農產品漲價而損害農民利益，可考慮以穀物量為計價。土地流轉的價格機制，土地流轉價格測評工作，農業可持續發展思想，以經濟效益、生態效益、社會效益相和眼前利益與長遠利益相兼顧的原則，不同的土地類型、區位條件，使土地的價值較為客觀的體現。市場供求、經濟運行狀況和受讓方的投資收益情況，的收益分配辦法，不但要的反映投資成本，而且要農民收益穩定增長，使農民和長遠都能增收。業主投資金。農業是周期長，投資風險大的產業，一旦經營失敗，業主的投資無法收回，而且農民的土地租金也會落空，基礎設施將給農民收回土地後復耕帶來不便。為防止業主經營失敗對農民利益的傷害，建議向業主收取每年每畝的風險金，從而使農民的利益損失補償和農民承包地復耕保障。
6．、健全農村土地使用權流轉的機制，強化管理與服務
、健全機制，強化管理，是合同管理，服務與質量，是農村土地使用權流轉步伐的關鍵環節。，應當農村土地使用權流轉管理機構。農業主管為土地流轉的管理主體，並設置機構，的關系，土地流轉管理、業主開發和招商引資的中介服務工作，合同(協議)的監督和管理工作。、健全土地流轉市場及其聯的信息、咨詢、評估系統，土地流轉和業主開發的規范化、有序化。，合同管理。土地流轉按法律程序合同手續，在流轉主體雙方協商的基礎上，經集體經濟組織同意後簽訂流轉合同，報鄉鎮農業合同管理鑒證備案後生效。應以縣(區)為，制定的流轉合同文本和土地流轉證書，土地流轉合同的簽訂、鑒證的程序，搞好造冊登記工作，搞好調查，調解合同糾紛，合同嚴肅性。，服務與質量。農業、林業、水利、國土及其，通力合作，協助農業主管為土地流轉服好務，與監督，幫助土地經營開發者解決問題與，嚴禁任何和在土地流轉中借機亂收費和亂攤派。

9. 農村集體土地所有權和使用權糾紛

你說的這條太寬泛，法律是不會有這樣的條款的。前面的徵用是有規定的，但是什麼叫閑置不用或用不上的呢？
一般徵用土地的時候已經支付了土地徵用的補償費用了，所以土地已經不是你們的了，就算他不用也不用退還給你們。

10. 在農村集體土地使用權問題

這是不合理的。表面上他們的做法貌視合法，因為不取得審批，任何單位與個人不專得私屬自開工建設工程。但2004年國務院下發的依法行政實施綱要明確載明，政府行政的基本要求有六點，第一是行政合法，第二是行政合理，顯然你們本地政府的行政行為不符合行政合理原則。本來農民可以申請宅基地，但因為你要開發而不給申請，又不給調換政策，養殖戶養殖的牲畜又不批圈養場所，不是沒有場所，而是因為要動遷而不批，那當然不合理。
雖然有種種問題，但與政府相比較來說，我們民眾處於弱勢，有些事情認真不得。如果他們審批了，你取得使用權，最好馬上去辦理營殖工商執照，再辦動物檢疫檢驗證明。即使以後你土地方面無法得到補償，但對養殖部分會有補償。