無使用權的凈地

『壹』 在土地招拍掛工作中，毛地和凈地出讓有什麼不同

夾江縣，在易漕三隊開發中還有8戶人沒有拆遷就出讓了土地，施工方進場施工，今內天我們去阻止他施容工保護我們的承包土地可警察和特警以我們阻工為由要抓人。我請問一下我們拆遷徵收還沒有完成他們就出讓了土地並進場施工嚴重違被了凈土掛拍之規定，侵害了我們的利益。我們阻工他說我們違法，他們在我們的承包土地上施工就沒違法嗎。我們該怎麼辦。

『貳』 什麼叫凈地

凈地出讓中相關問題的探討

唐鋒 浙元律師事務所

內容簡介 隨著城市化建設的推進，徵用集體所有土地進行項目建設越來越多，在土地出讓時使用凈地出讓的方式也逐漸增多，本文擬就凈地出讓時對國家徵用制度的濫用侵犯被拆遷人利益、土地儲備中心作為拆遷人是否適格等問題發表自己的看法，以期對規范集體所有土地的征使用有所幫助。

關鍵詞：征地拆遷 凈地出讓 公共利益 土地儲備中心

一、凈地出讓的概念及目的

凈地的概念是相對於毛地來說的，「毛地」和「凈地」都是俗稱。從形態上看，毛地指地上存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地；凈地指國家在土地出讓時，已經完成拆除平整，不存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地。凈地出讓是指國家在完成征地拆遷、土地平整後將土地出讓給使用人的一種出讓方式。《杭州市國有土地使用權招投標拍賣管理辦法》中也出現了凈地出讓的概念。從目前來看，全國各地在土地出讓時均大力推行凈地出讓制度，誠然凈地出讓確有許多好處，例如，可以縮短開發商項目開發的周期，節省開發費用等。但筆者在辦理涉及征使用集體所有土地案件中卻發現在實行凈地出讓過程中尚有許多法律問題尚需解決。

二、國家徵用制度的濫用和被拆遷人利益的保護問題

目前，商業用地拆遷日益增多，國家在土地出讓時，往往採用凈地出讓的方式，而如前所述，凈地出讓人是國家，拆遷人也是國家，而徵用集體所有土地上的房屋拆遷案件中很大部份是商業用地的拆遷，但動用的往往都是國家徵用制度，這就非常由必要對國家直接介入徵用地拆遷領域進行必要的限制。我國的憲法明確規定，「國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地補償徵收或徵用並給予補償」，同時憲法又規定「保障公民的私人合法財產」，公民的私人財產除了房屋所有權外也包括土地使用權。在市場經濟的條件下，許多拆遷的項目並不是用於公共建設，而是作為商事主體的項目開發商，政府則以統一規劃建設為由進行工作，動用強制搬遷的程序將土地拆遷完成後凈地交付給開發商，筆者認為這種征地出讓行為是值得商榷，因為拆遷活動應當是平等的拆遷人和被拆遷之間的民事活動，拆遷補償價格應當允許拆遷人和被拆遷人在相關補償標準的基礎上進行充分協商，而如果以國家名義進行拆遷，就直接剝奪了被征地百姓與開發商就補償價格進行協商的權利，此對被征地百姓權益的一種踐踏。

憲法中對國家徵用制度作了嚴格的規定，第一、必須以社會公共利益為目的；第二、必須遵守法定程序；第三、必須給予公正補償。目前，在法律對社會公共利益還沒有明確的界定，而實踐中打著公共利益的幌子大肆徵用土的行為泛濫。而商業用地動用國家徵用拆遷制度，顯然違反了憲法規定，因此筆者認為，商業用地應當禁止採用凈地出讓的方式。如果是為了公共利益而進行的開發，國家可以採用應該執行嚴格的徵用程序。如果對公共利益有不同的理解，有關糾紛也只能由法院來裁決，法院進行裁決時應當要求開發單位對項目是否屬於公共利益進行舉證，將對公共利益界定的舉證責任歸於開發單位。如果確屬於公共利益，在賠償的標准上應盡量達到公正，使被征地者能夠達到徵用之前相等的經濟條件，同時在被征地者的起訴等權利實施之前，征地方不得動用強制拆遷權。如果為了商業利益的開發，政府則應該退出。補償價格、補償方法，應由開發商與拆遷戶作為平等的民事主體進行協商，個人利益只能通過交換而取得，不能達成協議的，再由法院解決。

三、土地儲備中心等國家機關作為拆遷人資格問題

筆者在代理的徵用集體土地案件中，部分的房屋拆遷人是土地儲備中心。對土地儲備中心是否具有拆遷人資格問題，實踐中有不同的觀點。一種觀點認為，根據《城市房屋拆遷管理條例》第十條第二款規定，房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，根據《杭州市徵用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第五條規定：「拆遷人是指取得集體所有土地房屋拆遷許可證的建設單位和個人。」因此，拆遷人必須是建設單位和個人，而土地儲備中心並不是建設主體，例如杭州土地儲備機構的性質的基本定位。根據《杭州市土地儲備中心工作章程》（試行）第二條規定：「市土地儲備中心是受市政府委託，在杭州市土地收購儲備管理委員會的領導和監管下，代表政府實施土地收購、儲備、出讓前期准備工作的指定運作機構。」第三條規定：「市土地儲備中心為相當正處級全民所有制非盈利性事業單位，具有獨立的法人地位，隸屬於杭州市土地管理局領導。」可見，土地儲備中心屬於全民性質的事業單位，是作為國土資源局的一個部門在開展工作。而拆遷主管部門也是各級國土資源部門，土地儲備中心作為拆遷人就是自己許可自己的拆遷行為。如果引起拆遷裁決，更有自己給自己裁決之嫌，政府自己充當裁判員又充當運動員，這不符合法律上的公正原則。因此，產生糾紛時，法院應以拆遷人資格不合格為由判決予以撤銷。

除此之外，還有另一種觀點認為土地儲備中心按照市場機制，按照土地利用總體規劃，對通過收回、收購、轉換、徵用等方式取得土地進行前期開發，並予以儲備以供應和調控各類建設用地需求。世界上許多國家將土地儲備機制稱為「土地銀行」，並已在世界各地普遍採用。土地儲備中心是一個事業單位，土地儲備在我國起步較晚，目前正在探討和試點之中。從上海、深圳、杭州、青島等城市的初步動作來看，這項工作已經成為政府調控土地市場優化配置土地和保證國有土地資產保值的重要舉措，在一些城市的實際操作中獲得成功。由此，將土地儲備中心作為拆遷人，並不違反法律規定。

筆者比較贊同第一種觀點，目前的低價拆房高價賣地的土地儲備制度不僅違反《行政許可法》規定的必要性原則，也不符合建立土地儲備制度的初衷，更是與政府自身定位有著本質的背離。因為政府行為不應有自身利益，土地儲備機構是不以贏利為目的的公共機構，除經濟目標之外，還有生態目標和社會目標。即使基於公共利益，如公路建設的需要拆除房屋的，也不能通過讓被拆遷人承擔損失方式來實現。被拆遷人也是公共利益的受益者，所謂的公共利益不能是虛幻的，要具體落實在每一人身上，因此，從嚴格意義上講基於所謂的土地儲備需要對房屋拆遷也不具備合法性。在筆者代理的幾拆遷糾紛案件中，在審理過程中，法院對此類案件的拆遷人主體資格問題的審查都予以通過。但筆者以為土地儲備必然涉及到房屋拆遷，土地儲備中心如果基於儲備土地為目的作為拆遷人的，只要土地儲備部門不是自己許可、自己裁決，並符合其他的法定條件，土地儲備中心還勉強可以成為拆遷人，如根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十五條第三款的規定，由人民政府作出裁決。但是如果是國土資源管理部門作出裁決，既違背法律上的公正原則，也與《城市房屋拆遷管理條例》第十條第二款的規定立法精神相違背，人民法院應判決撤銷或確認違法。同時，如果土地儲備中心是以盈利為目的而充當拆遷人的，則應該以拆遷人主體資格不符而予以撤銷。

結語

基於上述論述，筆者認為正是由於凈地出讓時國家扮演了拆遷人的角色，不僅被拆遷人的權益往往不能得到充分的保證，而且國家機關作為拆遷人本身就存在諸多問題，因此筆者以為在實行凈地出讓時應當對項目是否屬於公共利益要做出正確認定，以免損害被拆遷人的合法權益

『叄』 怎樣界定「凈地」概念

國有土地使用權將實行凈地出讓 以出讓方式取得土地使用權要求改變用途的，屬於房地產開發項目，應當實行招、拍、掛。因特殊原因需要協議出讓的，交納的出讓金也不能低於同等地域地塊招拍掛底價 為貫徹國家土地政策，節約高效利用土地，哈爾濱市國土局將通過加強土地出讓金的管理、實行土地年度供應計劃制度、陳欠土地出讓金的清繳等措施進一步規范土地管理。 今後哈市的國有土地使用權原則上實行凈地出讓。經批準的單位自建房，交納的土地出讓金原則上不能低於同等條件下的地域地塊招拍掛的底價。以出讓方式取得土地使用權要求改變用途的，屬於房地產開發項目，應當實行招、拍、掛。因特殊原因需要協議出讓的，交納的出讓金也不能低於同等地域地塊招拍掛底價。房地產開發項目應由市政府統一平衡、統一規劃、統一運作。各區政府不能再搞以房地產項目招商。 通過實行土地出讓金和城市配套費一口收費，堅決杜決減、免、緩，防止國有資產的流失。 實行土地年度供應計劃制度。嚴格執行年初確定的土地供應計劃，對供應計劃指標實行指令性管理，不得突破，沒有農用地轉用計劃指標的，不予批准農用地轉用。超年度計劃用地的，經市政府批准後，繳納土地收益費。為了保證城市建設及各業用地的需求，今後，將改革土地年度供應計劃編制辦法，每年第四季度由市國土局會同相關部門，根據全市國民經濟和社會發展規劃、城市總體規劃等因素擬訂下年度的土地供應計劃。 開展陳欠土地出讓金的清繳工作。今年5月9日，國土局與規劃、房產、財政、建設、監察等部門聯合發布了《關於清繳拖欠土地出讓金和城市基礎設施配套費的通告》。至目前仍有相當一部分企業沒有履行承諾。對此市委、市政府決定，逾期不交的，將採取行政、經濟、法律等手段追繳。 （黑龍江日報） 本回答由企業管理分類達人 李雪推薦

『肆』 政府在掛牌出讓土地時所指的凈地是什麼意思

從形態上看，凈地指已經完成拆除平整，不存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地。
從產權和法律關繫上看，凈地出讓則往往是政府已經完成了出讓前的土地使用權收回和拆遷補償工作，法律關系相對簡單。

『伍』 關於無主土地的使用權

或者說現在是有使用權。我可以明確一下對這塊土地國家有沒有明顯的防禦推進。

『陸』 凈地是什麼概念是生地、毛地、還是熟地

凈地反映的是土地的權益狀況，指該地的使用權為單獨所有，沒有設立地役權、抵押權或其他任何形式的他項權利，且開發建設過程中的立項、規劃、用地審批等手續齊全，產權明確。生地、毛地、熟地是對土地開發程度的劃分。

『柒』 何時規定要以凈地出讓

一、各地要嚴格按照《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第5號）和《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發〔2006〕37號）有關閑置土地處置的規定，加快處置利用閑置土地。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的百分之二十徵收；依法可以無償收回的，堅決無償收回。對於違法審批而造成土地閑置的，要在2007年年底前完成清退。能夠恢復耕種的要恢復耕種，不能恢復耕種的納入政府土地儲備，優先安排開發利用。

二、實行建設用地使用權「凈地」出讓，出讓前，應處理好土地的產權、補償安置等經濟法律關系，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發，防止土地閑置浪費。

三、合理確定建設用地使用權出讓的宗地規模，縮短開發周期。未按建設用地使用權出讓合同約定繳清全部土地價款的，不得發放土地使用證書，也不得按土地價款繳納比例分期發放土地使用證書。

四、各省、自治區、直轄市國土資源管理部門要結合實際，切實加強本地區

『捌』 什麼是凈地出讓制度

凈地出讓，指在土地出讓中，已經完成拆除平整，不存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地。在此基礎上完成的土地出讓就是凈地出讓。

凈地指已經完成拆除平整，不存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地。與之相對的是毛地出讓，毛地指地上存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地。

產權和法律關繫上看，二者有明顯不同：

毛地出讓往往是政府出讓土地時尚未完成國有土地使用權收回和拆遷補償工作，涉及多方法律和經濟關系，需要銜接好國有土地使用權收回、補償和出讓等方面的法律關系；

凈地出讓則往往是政府已經完成了出讓前的土地使用權收回和拆遷補償工作，法律關系相對簡單。

『玖』 生地、熟地、毛地、凈地的區別與聯系是什麼

一、區別

1、概念不同

生地：國土局尚未出讓、拍賣、劃撥土地使用權的土地。

熟地：經過征地、拆遷和市政基礎設施投入，可直接用於建設的土地。

毛地：在城市舊區范圍內，尚未經過拆遷安置補償等土地開發過程、不具備基本建設條件的土地。

凈地：已經完成拆除，地面平整，並且不存在未被拆除的建築物、構築物等其他設施的土地。

2、重點不同

一般而言，生地、熟地重點著眼於建設；而毛地、凈地更多著眼於出讓。

二、聯系

從生地到熟地的過程就是土地一級開發的訴求。土地一級開發，是由政府或其授權委託的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地（毛地）、鄉村集體土地（生地）進行統一的征地、拆遷、安置、補償，使之成為凈地；

並進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到「三E通一平」(通水、 通電、通路和土地平整)，「五通一 評」(通水、通電、通路、通訊、通氣、土地平整)，或「七通一平」(通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力、土地平整)的建設條件(熟地)， 再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。

(9)無使用權的凈地擴展閱讀

一般而言，「熟地」多見於評估中，而「凈地」是俗稱，於近年來出讓中出現的。如：評估人員視之為「熟地」的土地，出讓者卻可能表述為「凈地」，也就是說兩者可能是同樣地塊不同階段、不同人員的不同表述；當然兩者之間也可能存在區別。

熟地與凈地區別在於：

1、用途不用。前者服務於評估，後者用於出讓。

2、內涵不同。兩者基礎設施配套方面不一定一致。

3、開發程度不同。前者已形成建設用地條件，後者則不一定。

『拾』 何時規定要以凈地出讓

一、各地要嚴格按照《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第5號）和《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發〔2006〕37號）有關閑置土地處置的規定，加快處置利用閑置土地。

土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的百分之二十徵收；依法可以無償收回的，堅決無償收回。對於違法審批而造成土地閑置的，要在2007年年底前完成清退。能夠恢復耕種的要恢復耕種，不能恢復耕種的納入政府土地儲備，優先安排開發利用。

二、實行建設用地使用權「凈地」出讓，出讓前，應處理好土地的產權、補償安置等經濟法律關系，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發，防止土地閑置浪費。

三、合理確定建設用地使用權出讓的宗地規模，縮短開發周期。未按建設用地使用權出讓合同約定繳清全部土地價款的，不得發放土地使用證書，也不得按土地價款繳納比例分期發放土地使用證書。

四、各省、自治區、直轄市國土資源管理部門要結合實際，切實加強本地區

(10)無使用權的凈地擴展閱讀：

土地使用權轉讓未凈地的相關法律規定

1、土地使用權劃撥對象和劃撥用途具有特定性，建設項目均具有公益性和非營利性，因此，作為劃撥土地使用權人，不得擅自改變批準的土地用途，更不能允許將無償或者低償取得的土地使用權，直接進入房地產開發市場，或通過轉讓謀取經濟利益。

2、但是，考慮到我國採用劃撥方式供應土地復雜的歷史背景以及許多劃撥土地實質上的非公益性，特別是採用劃撥方式供應土地普遍存在「少建多報」，即建設單位申請用地時往往虛報建設項目，盡量多要土地，故劃撥用地被閑置和低效利用非常普遍。

如果採取一刀切的方式，一律禁止劃撥土地轉讓並不現實，而且會使國有土地資源長期閑置和浪費。因此有關法律法規並未絕對禁止劃撥土地使用權的轉讓，只是在允許轉讓的同時規定了較為嚴格的條件。

3、1990年國務院發布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(以下簡稱《暫行條例》)第45條規定：「符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：

(1)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;

(2)領有國有土地使用證;

(3)具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明;四依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地4、市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權出讓金。」

參考資料：網路-土地管理法