㈠ 房屋未過戶，房屋買賣合同是否有效
案情簡介
張先生為了工作方便想在自己工作的城市買套房產，但考慮到新房房貸壓力，於是想購買一套二手房，經過幾番篩選，最終選擇了趙先生房子。兩人與2014年7月20日簽訂了一份房屋買賣協議，約定：趙先生將其名下所有的一套商品房出售給張先生，房屋總價款80萬元，合同簽訂當日張先生預付房款60萬元，餘款與同年10月20日之前交付房屋時一次付清。趙先生承諾於10月20日房屋交付後三天內辦理房屋過戶手續。協議簽訂後，張先生按約定付清了房款，趙先生也交付了房屋。後趙先生反悔，不想把房子賣給張先生。2014年10月23日，張先生依約要求趙先生辦理房屋過戶手續遭趙先生拒絕，並說願意退房款給張先生，張先生不同意退房，兩人協商未果。後趙先生起訴至法院，以房屋未辦理房產過戶手續要求法院判令張先生歸還房屋，並表示願意退還房款本息，現張先生接到法院傳票為此咨詢我們的法律服務熱線，該如何維權？
案件分析
由於近年來房價不斷攀升，成就了二手房火熱市場。有些房屋出讓者在已簽訂房屋買賣協議後，未辦理過戶手續之前反悔，想將房屋出售給另外的出價高者，從而侵害了買方利益。但法律是公正的，當出現這樣情況時，法律對此也作出了明確規定。
根據最高人民法院《全國民事審判工作座談會議紀要》以及《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定：「審理房地產案件，應尊重合同雙方當事人的意思表示。只要雙方當事人的約定不違反法律政策，不損害國家利益、公共利益和他人利益，就應維護合同的效力。」「當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。」 所以，產權過戶登記是只是履行房屋買賣合同、實現合同目的的行為，未進行產權過戶登記不發生產權轉讓的效果，但並不影響房地產轉讓合同的成立和生效。
根據合同法的規定，合同生效的要件包括：主體適格；行為人意思表示真實；內容合法。本案中，雙方當事人均具有締約能力，並就買賣房屋達成的協議均為雙方自己的真實意思表示，且不違反法律和社會公共利益。況且，王某按合同約定交付了大部分房款，張某也交付了房屋的鑰匙，應視為雙方已履行合同。因此，張先生與趙先生簽訂的房屋買賣協議合法有效，依法成立的合同，受法律保護，雙方當事人應該繼續履行合同，趙先生應當協助張先生辦理過戶手續。
我國《物權法》規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。因此, 在商品房買賣中,未辦理房屋過戶手續,只是物權未生效,所有權未發生轉移,並不影響合同效力。
在實踐中,經常會出現一房二賣的情形,如果賣方將房屋產權過戶於購房者之一,另一購房者與出賣方簽訂的房屋買賣合同仍屬有效,但由於房屋已經過戶於他人,其不能實現購房的目的,但其可以依照有效房屋買賣合同向出賣方追究違約責任。
㈡ 《物權法》規定：沒有過戶的房屋不屬於自己的了嗎
挺同情樓主的遭遇，因為我也覺得房屋產權只房於權屬登記人，即產權證上的人，唉。。。。。所以是不是當時要是去公證了就有法律效力？？？？
㈢ 房屋買五年未過戶，產權歸誰
房屋買五年未過戶，根據房地產法的規定產權沒有轉移、還是屬於原來產權人，建議盡快辦理過戶手續，如下；
1、買賣雙方身份證明、房權證、戶口本、結婚證、買賣合同、過戶確權審批表到房管部門網簽，之後到房管部門測繪公司申請測繪，出具新的測繪圖；
2、雙方帶著（1）所述材料，到房管部門和稅務部門委託的評估公司申請評估；評估公司受理後按評估程序對所委託評估房屋出具評估報告，繳納評估費。
3、雙方帶著（2）所述材料，到稅務部門申請繳納契稅；稅務部門受理後認真審核，出具契稅單，繳納契稅；申請繳納（或減免）營業稅、個稅，稅務部門受理後認真審核，符合規定的出具納稅單（免稅單）；
4、雙方帶著（3）項材料到房管部門申請辦理，房管部門審批核准後，繳費取證。
㈣ 房屋未過戶能否買賣呢，買賣協議還有效嗎
簽訂合同生效有抄兩種襲情況：一是必須依法辦理批准、登記等手續才生效，以辦理該手續為確認生效的時間。在這種情形下當事人雙方在簽訂合同後，須將合同在規定的部門辦理批准或登記，合同才能生效。二是合同一經雙方當事人簽訂，即立刻具有法律效力，其合同本身不需要批准或登記。房屋買賣合同屬於第一類買賣合同。
同時需要注意，合同的生效與所有權的轉讓之間是有本質區別的。我國《民法通則》第七十二條規定：「按照合同或者其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。」從這條規定可以知道，如果我們購買動產，比如說手機、電視、傢具等生活用品，當買家向我們交付這些產品時，其所有權便歸我們所有，無需去辦理其他的手續;但如果我們購買如房子等不動產時，則情況就不同，即屬於「法律另有規定」的情況。依據我國《土地管理法》、《城鎮私有房屋管理條例》等規定，不動產的所有權變動應登記才生效，也就是過戶登記手續的完成。《合同法》也將房屋買賣合同的效力與房屋所有權轉移的效力區分開來，規定該類買賣合同從依法成立時成立並生效，所有權從登記過戶生效。
㈤ 未過戶的房屋買賣合同糾紛
1.未過戶，即房抄屋未辦理登襲記，根據《物權法》，該房屋現未發生所有權轉移，房屋還是原所有權人的，即該房屋還是房屋所有權證上記載的人的。2.房屋原所有權人是誰？即房屋所有權證上記載的所有權人是誰，這是回答你的問題的關鍵和基礎。3.如果房屋所有權證上記載的所有人是你父親，那麼你父親簽字的轉讓協議生效，對方可以要求履行合同，即要求辦理過戶手續，對方也可主張違約責任。4.如果房屋所有權證上記載的所有人不只是你父親，而還有其他共有人，則要根據所有權比例等情況判斷協議效力。5.總結：房屋所有權未發生變更，所有權人仍為房屋所有權證上記載的人，協議效力需要根據具體情況判斷，但你現在提供的信息不全面，無法判斷。6.特別提示，請你和你的家人謹慎處理該糾紛，你和你的家人可能涉及合同詐騙罪，是要判刑的。7.建議你聘請律師，或去律師事務所進行咨詢。以上表述僅供參考，如有不是，概不負責！
㈥ 房子未過戶有房產證，所有權歸屬
根據我國現有的法律規定和相房地產管理部門管理的規定，房產的歸屬以房產證上面的歸屬為准，這是大方向但是也有很多分支，比如你給我買房子，我把房產證給你，並且去房管局辦理公證，你就可以自己去過戶和處理這個房子了，而且房子的主人也是你，你也可以不去辦理過戶程序，但是其中有一個風險就是比如我跟人家債務糾紛的情況下，法院凍結我的財產，他是不會理會咱們做的公證的，還是會凍結你這套房子的，但是法院還是會承認咱們的買賣和合同的的有效性，你可以找我索賠
㈦ 房屋買賣合同履行後未過戶，能確認權屬嗎
物權以登記為准，未經登記的，無法確權。
可以起訴，要求對方協助辦理房屋過戶手續。判決書生效後申請強制執行，法院出具協助執行通知書，房產局就可以直接辦理房屋過戶手續了。
《中華人民共和國物權法》第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
《民事訴訟法》第二百五十一條 在執行中，需要辦理有關財產權證照轉移手續的，人民法院可以向有關單位發出協助執行通知書，有關單位必須辦理。
㈧ 買賣房屋沒過戶,法律生效嗎
給你看個例子你就明白了
張某於2006年2月與王某簽訂房屋買賣合同，將80平方米的房屋賣給王某，王某當即支付了全部36萬元的房款，張某也在2月5日將房屋交給了王某。當時雙方為了逃避繳納營業稅、契稅等費用，就房屋買賣合同進行公證，但卻沒有辦理房屋產權過戶登記。2007年5月，張某因其他財產糾紛被訴至人民法院，法院根據生效判決執行張某的財產，對王某居住卻登記為張某名下的房屋進行查封，並准備拍賣。王某情急之下致電本報律師熱線，咨詢如何維護其權益。調查：購房不登記情況很普遍
《物權法》第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外；第十四條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
針對上述規定，記者對成都二手房交易市場進行一番調查采訪後發現，目前市場上的二手房，大部分是購買住房不足5年就欲轉手交易的新房或次新房。有不少中介公司的銷售代表向記者介紹，如果想購買二手房，但又不想交納去年出台的「國六條」規定的營業稅，交易雙方可以簽訂合同並經過公證處進行公證，待房屋達到「國六條」規定的期限後，再辦理過戶手續。並表示，合同經過公證後就具有法律效力。為打消記者的顧慮，不少銷售人員還介紹，通過這種方式進行房屋交易的現象比較普遍，已經銷售了很多套房屋。律師：不登記房屋產權不屬於你
針對上述案例以及記者調查的情況，四川致高律師事務所副主任林方平律師認為，房屋作為不動產，變更其所有權必須在法定登記機構進行變更登記，且變更所有權的法律效力是自登記時生效。林律師分析說，去年國家出台「國六條」，要求對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅。為了避稅，上述案例中的情況就自然發生了。上述案例中，張某與王某簽訂了房屋買賣合同，經公證但未辦理房屋過戶登記，該房屋買賣合同依法為有效。但公證機構並非不動產登記機關，依照物權法規定，該房屋的所有權仍歸張某，張某對他人負債，其他人有權要求執行該房屋。
四川致高律師事務所宋關平律師指出，預告登記制度是不動產登記制度中的一項特殊規定，旨在規范出售期房以及其他暫時不能辦理過戶登記房屋的行為。預告登記並不能立即發生物權效力，而是為了保障將來能實現物權，物權法第九條規定的「登記制度」是能立即產生物權效力的。提示：房屋轉讓應依法登記
針對時下不少人認為房屋買賣合同雙方已經簽署並且經公證，就合法有效，受國家法律保護，而辦理房屋過戶登記則會繳納金額不菲的營業稅、契稅，加大交易成本，於是選擇簽訂合同卻不辦理過戶登記。宋關平律師指出，這種認識是對法律的誤解，正如上述案例中，張某與王某簽訂的房屋買賣合同確實合法有效，但其所產生的是債權效力，王某的目的卻是想獲得該房屋的所有權（物權），僅僅擁有合同並不意味著對房屋擁有所有權，即便經過公證也未改變房屋的物權狀態。一旦出現案例中的情況，張某被強制執行財產，該房屋作為張某所有的財產將可能被查封甚至拍賣，王某的權益將只能依據有效的房屋買賣合同要求張某賠償損失，承擔違約責任。
因此，四川致高律師事務所的律師提示廣大購房者，在進行房屋等不動產交易時應當切實履行合同義務，按照法律規定辦理變更登記手續，以實現購房者取得房屋所有權的目的，切勿因貪圖「小利」而喪失「重要權利」。
㈨ 房屋已賣給他人,未過戶,房主以物權法為由房屋仍歸自已所有,理由能/成立嗎
對方能拿出買你房子的證據，沒過戶房子也是他的。
㈩ 房屋被出賣但未過戶又抵押，抵押權有效嗎
房屋被出賣但未過戶又抵押，抵押權無效。
我國《物權法》從正、反兩個方面對抵押財產的范圍進行了界定，根據《物權法》第一百八十四條第(四)項規定：所有權、使用權不明或者有爭議的財產不得抵押。對於有爭議的房屋是法律明確規定的、不得抵押的財產，因此，該房屋抵押權的設立因違反法律禁止性規定而無效。
從合同法的角度，商品房買賣合同簽訂時間與抵押合同簽訂時間的先後順序，直接影響抵押合同的效力。如果抵押合同在先簽訂，抵押人在簽訂抵押合同時對該房屋具有完全的處分權，抵押合同有效。
如果抵押合同簽訂在後，抵押人與房屋買受人已經簽訂了房屋買賣合同，買受人也履行了合同主要義務，支付了房價款、進行了網簽，則出賣人對該房屋不再享有完全的處分權，出賣人(抵押人)簽訂抵押合同的行為將直接影響買賣合同的履行，損害買受人合法權益。
根據我國《合同法》第五十二條第(二)項規定，惡意串通、損害國家、集體或第三人利益的合同屬於合同無效的法定情形，其抵押合同也會因此無效。
根據不同登記申請就申請登記事項進行核查時登記機構應依法履行的義務。本案中，房屋是否存在財產爭議時登記機構進行抵押權登記時應當審查的重要事項。
(10)房屋未過戶享有物權嗎擴展閱讀
2016年11月底，王先生定購了秀峰區一處樓盤的一套房屋及一個地上車位，並與房產公司簽訂了《定購協議書》，約定購房定金為5萬元並於簽署協議書時支付。王先生當天通過POS機刷卡和現金方式向該房產公司交納定金5萬元。
但當時王先生並不知道，早在2016年1月，該房產公司就已經將包括王先生所購房屋在內的37套房產抵押給了銀行。之後不久，王先生知道了自己所欲購買的房屋已被抵押，無法辦理過戶等手續。
於是拒絕在《定購協議書》中約定的時間內與該房產公司簽訂《商品房買賣合同》，並將該房產公司訴至秀峰法院，要求與該公司解除《定購協議書》，並返還雙倍定金10萬元。秀峰法院認為，房產公司與王先生簽訂《定購協議書》時，並未如實告知其涉案房屋已被抵押的事實。
致使王先生購買房屋的目的無法實現。法院對王先生要求解除《定購協議書》的請求予以支持。基於雙方在協議書中約定預交的5萬元性質為定金，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關規定。
雙方當事人未能訂立商品房買賣合同的原因在於該房產公司對王先生隱瞞了涉案房屋被抵押的事實。作為收受定金的一方，房產公司應當向王先生雙倍返還定金10萬元。因此，秀峰法院作出了上述判決。