樓盤未建設好先售使用權

『壹』 開發商售房時,未繳清建設用地使用權約定金額,購房合同有效嗎

開發商售房時未繳清建設用地使用權約定的金額，購房合同是有效的，未繳清建設用地使用權約定金額是開發商和政府建設用地單位的事情，和購房合同沒有因果關系。開發商後期可以通過補交形式交清約定金額。

『貳』 我簽了認購書交了一萬元定金後才知道樓盤的土地使用權只有51年但事先售樓人員並沒告知，請問怎樣要回定金

定金你是要不回來了，因為產權為50、40年的樓房多的是了，並不是所有的房子土地使用權都是70年60年。這是正常現象。

『叄』 剛買了部隊和開發商合作對外銷售的新樓盤（使用權70年），部隊的地。這種房子有什麼問題以後怎麼交易

新的《物權法》出台了。第五十二條規定 國防資產屬於國家所有。第一百三十八條採取版招標、拍賣、協議等權出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當採取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。開發商與其簽訂協議，購買了這宗地的使用權，應該有繳納土地出讓金證明，並且到當地登記機構進行建設用地使用權登記，登記機構給開發商發放建設用地使用權證書。第一百四十九條 住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。對於土地徵用這一塊，《物權法》也有規定，不過我忘記是第幾條了，大體是徵收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。以後交易的問題，房產是對外銷售的，那就都有房產證，可按照正常的交易渠道操作。如果是對內銷售的公房，一般是沒有房產證的，它都是按照建房的成本價賣給你，是不允許上市交易的。

『肆』 開發商在樓盤已經開售且未告知全體業主的情況下,私自與第三者簽訂轉讓紅線范圍內土地使用權的合同合法嗎

你說得很清楚：轉讓。
顯然，土地使用權是開發商擁有。權利擁有者，如何處分權利，不需要第三方知情和同意。

『伍』 房子只建了幾層，開發商就開始賣了，這樣合法嗎

如果房子取得了預售許可證，開放商是可以進行房子預售的。

購房者如買未取得預售許可證的房屋，會承擔更大的風險：

第一，根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。

第二，無預售許可的項目尚未納入預售款監管系統，購房人所交資金極易被挪用，或因開發商資金鏈斷裂造成項目爛尾等現象，致使合法權益無法維護。

第三，無預售證的房屋脫離監管，房屋性質不確定因素較多，如果出現與承諾不符的情況，極易產生糾紛。

購買商品房時一定要精挑細選，選購「五證」齊全的房子。

(5)樓盤未建設好先售使用權擴展閱讀：

相關法規

依據中華人民共和國《城市房地產管理法》第四十五條：商品房預售應當符合下列條件：

一已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

二持有建設工程規劃許可證；

三按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；

四向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

國務院令第248號《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條：

一、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

二、持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

三、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金 達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度 和竣工交付日期；

四、已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

建設部令第131號《城市商品房預售管理辦法》第六條：商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

『陸』 樓盤未竣工房產證就「早產」 背後有何貓膩

廣西平樂縣一房地產開發商資金鏈斷裂，為幫助深陷泥潭的開發商獲得銀行貸款，以償還拖欠的工程款，當地住建部門在明知樓盤未竣工的情況下為其辦理了房產證。房產證的「早產」過程有何貓膩？

樓盤未竣工房產證提前「出生」

記者了解到，「早產」房產證涉及的樓盤是位於平樂縣南洲新區的農貿市場小區和祥和小區。記者近日在農貿市場小區看到，房屋的外牆已經完成粉刷，用於施工的塔吊還未拆除，有的道路還未硬化，房屋之間雜草叢生，整個小區只有一家小賣部入駐靠近馬路的鋪面，場面十分冷清。

「正常情況下，這個樓盤是辦不出房產證的，因為我們的施工資料還沒有交上去。」施工方負責人介紹，農貿市場小區從2012年開始開工建設，2013年11月施
工基本完成，之後因為開發商拖欠工程款，項目陷入停滯狀態，至今還未安裝護欄、水電和消防等設施，更不可能通過驗收。

在幾百米外的祥和小區，記者看到，小區前面的市政道路泥濘不堪，無法下腳，樓盤更名為山水城並已開盤，幾名工人正在緊張施工。售樓人員告訴記者，新的開發商已經接手樓盤，桂林科賽在此之前已經辦好了房產證。

祥和小區施工方負責人表示，桂林科賽至今仍拖欠了約2200萬元工程款，其中包括500多萬元的農民工工資。

針對房產證「早產」事件，平樂縣紀委已經立案調查。平樂縣紀委辦案人員向記者證實，桂林科賽在樓盤尚未通過竣工驗收、手續不全的情況下，提前拿到了部分房產證，包括農貿市場小區的131套住宅房屋和2套商鋪，祥和小區的288套住宅房屋和12套商鋪。

先辦證後補材料 規制任性的「特事特辦」

全國律協建設工程與房地產專業委員會副主任、北京大成律師事務所律師袁華之指出，根據房地產開發的一般流程，開發商必須在項目通過竣工驗收，並經過房產測繪後才能申領房產證，需要提交房屋已竣工的證明、房屋測繪報告和建設用地使用權證明等材料。

記者調查發現，房產證「早產」問題的出現，與當地住建部門的違規操作、「特事特辦」有關。

平樂縣紀委辦案人員介紹，桂林科賽在南洲新區開發過程中資金出現問題，為獲得銀行貸款渡過難關，2013年9月，平樂縣住建局時任局長李某某組織房管所所長
賴某某、桂林科賽總經理鄭某某召開協調會，討論有關抵押辦證的問題。會議討論決定，在沒有竣工驗收和質檢驗收材料的情況下，先為桂林科賽辦理房產證，並讓
其在兩個月內把材料補齊。

隨後，平樂縣房管所按照領導「先辦證、後補材料」的指示，為農貿市場小區和祥和小區部分住房和商鋪辦理了房產證。桂林科賽用房產證作為抵押，獲得了2億元的銀行貸款。但是，桂林科賽並未按之前的約定在兩個月內補齊材料。

平樂縣紀委調查發現，平樂縣住建局時任局長李某某在明知相關手續不全、不能辦理房產證的情況下，仍主持開協調會，為桂林科賽辦理兩個樓盤的部分房產證，屬於失職的行為。鑒於李某某、賴某某與開發商之間不存在經濟利益往來，2人都受到了黨內警告處分。

加強監管審核 讓「早產」房無處遁形

袁華之指出，房產證「早產」現象在我國目前的房地產行業較為常見，這是權大於法的直接表現，會導致地方政府濫用職權和腐敗的滋生，不利於房地產市場的規范管理。

北京航空航天大學廉潔研究與教育中心主任任建明認為，「早產」房具有很大的危害性，未經驗收的房屋可能存在質量問題，侵害購房者的住房安全和合法權益。

業內專家建議，應該加強對相關部門的監管懲戒，嚴格審核開發商資質和實力，實行房產證發放情況披露制度，銀行嚴格審查房產證抵押貸款，才能解決房產證「早產」的問題。

袁華之說，要加強對政府相關部門的監管，禁止向不滿足條件的房屋頒發房產證。同時要出台相關制度，依法嚴懲開發商提交錯誤、虛假材料以及政府相關部門濫用職權、違規頒發房產證的行為。

「在不侵犯個人隱私或泄露商業秘密、國家秘密的前提下，政府相關部門應在其官網或其他平台上對房屋產權證書的登記發放情況實行披露制度，做到房屋登記公開透明。」袁華之認為，公眾的共同監督有助於讓「早產」房無處遁形。

（以上回答發布於2016-03-03，當前相關購房政策請以實際為准）

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『柒』 房子還沒建就要交定金了，同時房地產公司就說要開盤了，請問合理嗎

按你說這個情況，開發商很有可能就是現在資金不足，收取的首付款應該是用來做工工程用的。開發商還沒有打地基，也就是說現在還沒有銷售許可證，這樣是沒法簽購房合同的，所以收取30%的首付是不合理的。多數開發商採取的是收取定金的形式，首付是在可以簽合同時交付的。國內曾經有過開發商卷錢走人的事。建議向當地相關土地管理部門咨詢一下其合法性，在做判斷。

『捌』 新樓盤在建設到什麼階段可以辦理房地產銷售許可證

您好，得商品房預售許可證一般應當具備下列條件：

（一）預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照；

（二）按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書；

（三）持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，並已辦理建設工程質量和安全監督手續；

（四）已確定施工進度和竣工交付使用時間；

（五）七層以下（含本數）的商品房項目，已完成結構工程並封頂；七層以上（不含本數）的商品房預售項目，已完成三分之二結構工程；

（六）已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用賬戶；

（七）預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。

『玖』 樓盤預售許可證什麼時候下來如果在預售許可證還沒下來的時候交房子的定金 我、有風險嗎

樓盤預售許可證在滿足備案條件以後審批發證，沒有預售的房子不能交定金，禁止買賣。

• 依據中華人民共和國《城市房地產管理法》第四十五條:商品房預售應當符合下列條件:一已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;二持有建設工程規劃許可證;三按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期;四向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

• 國務院令第248號《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條:一、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;二、持有建設工程規劃許可證和施工許可證;三、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期;四、已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

• 建設部令第131號《城市商品房預售管理辦法》第六條:商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

『拾』 我簽了認購書交了一萬元定金後才知道樓盤的土地使用權只有50年但事先

售樓處都有5證公示的
你這個理由退不了房子的
定金多半要不回來的