① 取得掛牌出讓土地使用權需產生哪些稅和費
包括納稅人以出讓或者轉讓的方式取得土地使用權的，出讓或者轉讓協議上註明的價款以及受讓方按規定繳納的契稅，協議上未註明價款或者未簽訂出讓或轉讓協議的，以納稅人實際支付的價款為准。
我國土地增值稅實施細則規定，對從事房地產開發的企業，在繳納土地增值稅時允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。由於房地產開發成本費用繁多，核算比較麻煩，房地產開發企業在開展土地增值稅清算時，特別是加計20%的扣除時，需要特別注意。
一、取得土地使用權
(一)根據《關於印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國稅函發[1995]110號)規定，在具體計算增值額時，要區分以下幾種情況進行處理：
1.對取得土地或房地產使用權後，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。顯然，這種情況沒有規定加計扣除項目。
2.對取得土地使用權後投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用、開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。這種情況雖然可以加計扣除，但在計算轉讓土地使用權加計扣除項目時，僅是對開發成本加計扣除，對土地成本價款不加計扣除。
(二)取得土地使用權時所繳契稅
《關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第五條規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同「按國家統一規定交納的有關費用」，計入「取得土地使用權所支付的金額」中扣除。根據上述規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應計入「取得土地使用權所支付的金額」，可作為加計扣除20%的基數。
(三)土地閑置費
《關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第四條規定，房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。因此，在計征土地增值稅時不能予以加計扣除。
(四)取得土地使用權時政府以各種形式減免或者返還的金額
在計算土地增值稅時，取得土地使用權支付的地價款，應以納稅人實際支付土地出讓金減去因受讓該宗土地時政府以各種形式支付給納稅人的經濟利益。按照房地產企業財務會計制度規定，以上支出在「開發成本」中列支，收到返還的上述資金應沖減開發成本，在進行土地增值稅清算時，應將上述實際支付的政府代收費用從「開發成本」調入「財政部規定的其他扣除項目」，不享受加計20%扣除的優惠。
二、房屋裝修
(一)裝修費用
《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第四條第(四)款規定，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本，作為土地增值稅的扣除項目。既然規定裝修費用可以計入開發成本，則應當允許土地增值稅加計扣除。
(二)精裝修費用
如果屬於與房屋不可分離，一旦分離將會導致房屋結構、功能損壞的部分，應當允許土地增值稅加計扣除。但是，對於電視機、壁式空調等可以分離的部分，不得作為房地產開發成本，且不得加計扣除。
(三)舊房的裝修費用
財稅[2006]21號文規定：納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條(一)、(三)項規定的扣除項目的金額可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。既然房屋的裝修是作為評估其交易計稅價格的因素之一，那麼在計算土地增值稅的扣除項目時也應該把房屋的裝修成本和費用計入這個建築物的「購建成本」，即對應《條例實施細則》第七條中的(二)項。所以，財稅[2006]21號文中所規定的「每年加計5%」的基數應該包含「購房發票」和「裝修發票」的金額。國稅發[2006]187號文就規定：房地產開發公司銷售精裝修房，裝修成本可以作為「開發成本」加計扣除。從政策的公平性角度考慮，舊房的裝修費用，應該從裝修完工取得裝修發票的時間開始「每年加計5%「扣除。
三、代收費用
實際支付的代收費用可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。《國家稅務總局關於印發〈土地增值稅清算鑒證業務准則〉的通知》(國稅發[2007]132號)第二十五條規定，對納稅人按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用，應區分不同情形分別處理。
(一)代收費用計入房價向購買方一並收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。
(二)代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
四、營銷設施費用
在主體建築內修建的售樓部、樣板房等營銷設施而發生的費用，可以加計扣除。根據國家稅務總局納稅服務司於2010年08月23日在《房地產企業單獨修建的售樓部等營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除?》的回復內容，房地產企業單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，應分不同情況處理：
(一)房地產企業在開發小區內、主體外修建臨時性建築物作為售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產銷售費用扣除。售樓部、樣板房內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用中列支。
(二)房地產企業在主體內修建臨時售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，建成後有償轉讓的，應計算收入並准予扣除。
(三)房地產企業利用規劃配套設施發生的售樓部、樣板房的設計、建造、裝修等費用，如果建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;如果建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除;如果建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。
② 轉讓土地使用權要怎麼進行稅務處理
未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發，利用土地的，土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉讓時、土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物的所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。
政策依據：
根據《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》規定，納稅人轉讓土地使用權，增值稅稅率為11%。具體到實務操作中，仍需區分一般納稅人、小規模納稅人，是否征免稅及對取得土地使用權的時間，也應區別對待。
一、一般納稅人適用一般計稅方法
一般納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可選擇適用一般計稅方法，一般納稅人轉讓2016年5月1日後取得的土地使用權，則必須採用一般計稅方法。
存在問題：上述採用一般計稅方法可否扣除土地價款呢？根據《國家稅務總局關於發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。這里並未規定轉讓土地使用權也可以扣除土地價款計算銷售額。所以筆者認為應當全額計算納稅。
二、一般納稅人適用簡易計稅方法
根據《財政部、國家稅務總局關於進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第三條規定，納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。
三、小規模納稅人適用簡易計稅方法
小規模納稅人無論轉讓2016年4月30日前或2016年5月1日後取得的土地使用權，既可以適用3%的徵收率全額計稅，也可以根據財稅〔2016〕47號文件規定適用5%的徵收率差額計稅。
四、免徵增值稅
根據財稅〔2016〕36號文件附件3《營業稅改徵增值稅試點過渡政策》的規定，下列土地使用權轉讓行為免徵增值稅。
1．將土地使用權轉讓給農業生產者用於農業生產。
2．涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。
家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。
3．土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。
五、不徵收增值稅
根據財稅〔2016〕36號文件附件3《營業稅改徵增值稅試點過渡政策》的規定，在資產重組過程中，通過合並、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一並轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。
③ 轉讓國有土地使用權、出讓國有土地使用權，哪個要繳土地增值稅，兩者有什麼區別
轉讓國有土地使用權才需要繳納增值稅，出讓無需交稅
根本上是要區分「出讓」和專「轉讓」的區別
出讓僅指國屬家（市、縣（市）人民政府）在土地的一級市場上，採取招拍掛的方式將一定年限的國有土地使用權「賣」給單位和個人的行為。
由於出讓只可能是國家行為，而稅收的核心是為國家（政府）籌集收入，因此，對於出讓環節是沒有必要課稅的。因為如果該環節交稅就好比國家把錢從左兜掏出了裝進了右兜，總量沒有改變，卻浪費時間和經歷。所以出讓方是不繳納任何稅款的。
轉讓是指取得國有土地使用權的單位和個人在二級市場上將其目前持有的一定年限的該土地使用權（「用益物權」）轉讓給第三方的過程。屬於是再轉讓行為。
這個環節，賣方是要交稅的，包括：增值稅及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅等等。
④ 土地及地上建築物轉讓稅務問題
您好： 一、土地增值稅1、按取得收入減除規定扣除項目金額後的增值額，繳納土地增值稅。內2、規定扣除項容目：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；與轉讓房地產有關的稅金等。 二、增值稅根據財稅【2016】36號第一條 在中華人民共和國境內銷售服務、無形資產或者不動產的單位和個人，為增值稅納稅人，應當繳納增值稅，不繳納營業稅。第十五條（二）轉讓土地使用權，稅率為11%。納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。 根據以上規定，出售土地使用權應繳納增值稅。如果你出售的是2016年4月30日前取得的，則可以選擇按購銷差價依5%計算增值稅。 根據以上規定，二者的扣除項目不一樣，增值稅只可以扣除土地使用權和建築物的原價。 三、在轉讓土地使用權及地上建築物時，一般需要交增值稅及附加、印花稅、土地增值稅及企業所得稅。
⑤ 政府出讓土地使用權，是否屬於營業稅的征稅范圍
根據國家稅務來總局《關源於印發〈營業稅稅目注釋〉（試行稿）的通知》【國稅發[1993]149號】的規定，轉讓土地使用權，是指土地使用者轉讓土地使用權的行為。土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還土地所有者的行為，不繳納營業稅。
⑥ 轉讓外購的土地使用權及地上建築物，可否差額交增值稅
不能，不屬差額征稅范圍
⑦ 「土地出讓為國家將土地使用權出讓，不征稅"這句可從哪查到出處
1、《中華人民共和國營業稅暫行條例》和《中華人民共和國營業稅暫行條版例實施細則》，只對轉權讓土地使用權徵收營業稅，土地使用權的出讓是不征營業稅的。
土地儲備中心是代表國家對土地進行管理的，其拍賣土地行為屬於國有土地使用權的出讓，因此是不徵收營業稅的
2、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條：轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。土地儲備中心一級市場拍賣土地屬於國有土地使用權的出讓，而不是轉讓，因此不徵收土地增值稅
3、土地出讓後，國有土地使用權發生轉移，因此，對土地儲備中心和土地購買人都應徵收「產權轉移書據」印花稅。
⑧ 土地增值稅是對有償轉讓土地使用權及地上建築物和其他附著物的單位和個人徵收的一種稅
應該是：土地增值稅是對有償轉讓土地使用權及地上建築物和其他附著物並取得收入的單位和個人徵收的一種稅。
這句話少了「。。。並取得收入」
⑨ 銷售不動產同時轉讓其佔有的土地使用權，土地使用權這部分如何征稅
根據《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財版稅〔2016〕36號）附權件1《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》附《銷售服務、無形資產、不動產注釋》規定：「：「三、銷售不動產銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產，是指不能移動或者移動後會引起性質、形狀改變的財產，包括建築物、構築物等。轉讓建築物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建築物或者構築物所有權的，以及在轉讓建築物或者構築物時一並轉讓其所佔土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。」