岸線使用權未納入評估的理由

㈠ 海域使用權需要港口非深水岸線么

海域使用權與岸線來使用權源是兩個不同的概念；海域使用權是由於項目的需要，需要改變海域現狀或者功能，由項目單位徵用及擁有使用權；岸線是規矩港口開發規劃有港口建設單位按著設計使用，建設符合設計要求的港口設施，岸線使用目前不收費。徵用岸線的建設項目必然徵用相應的海域作為港池和調頭區；徵用海域建設項目或者開發旅遊等不一定徵用岸線。

㈡ 資產拍賣，未納入評估的樹木怎麼處理

園林內觀賞樹木資產價值評估觀賞樹木主要由園林提供,用專業園林種植觀賞樹,逐漸成為一種新興產業。園林內觀賞樹木(以下簡稱觀賞樹木)作為一種實物資產,可以用於市場交易、投資以及銀行貸款抵押、擔保等經濟行為,這些經濟行為都需要對其價值進行評估。因此,對觀賞樹木價值的評估也逐漸成為資產評估機構一項新的業務。觀賞樹木不同於一般的經濟林木、森林資源資產,其具有集中種植在特定的園林內,一般是人工移植栽培,品種規格型號多,樹種名貴稀少,造型新穎奇特,生產周期較短,用途單一,單位經濟價值大,成本高等特點。因此,觀賞樹木評估不能簡單地套用《森林資源資產技術規范〔試行〕》的評估操作規程和評估方法,現在有關部門還沒有制定觀賞樹木的評估操作規程和評估方法。結合實際,對觀賞樹木評估應關注的問題談幾點體會。一、觀賞樹木產權的歸屬觀賞樹木產權歸屬是由多種因素共同決定的。在實際工作中主要應關注:1、建立園林的土地使用權歸屬。觀賞樹木資產離不開生存的載體——建立園林所佔用的土地,這一載體是觀賞樹木生存的條件,也是觀賞樹木產權歸屬的決定因素。由於土地關系的流轉,建立在特定土地上的園林內的觀賞樹木產權也會隨之發生變化。在現實生活中,取得建立園林土地使用權的途徑很多,有通過土地出讓的方式取得國有土地使用權,有直接承包、租賃村組集體土地方式取得集體土地使用權以及通過向村民租賃所承包的集體土地使用權的方式取得土地使用權等途徑。因此,在觀賞樹木資產評估時,必須弄清楚委託人建立園林土地使用權的取得方式,並收集完整齊全的法律依據。不同的取得方式,收集證明土地使用權的歸屬的法律依據也不同。例如,通過出讓方式取得建立的園林,主要收集以委託人名義取得的國有土地使用權證書;村民在依法承包本村(組)集體土地上建立的園林,主要收集政府頒布的村民承包土地的依據;委託人通過轉承包、租賃村民依法承包本村(組)集體土地建立的園林,主要應收集村民的土地承包依據和委託人與村民簽訂的土地轉承包、租賃協議、所在地村組的證明文件等法律依據和轉承包、租賃費用的支付憑證等。2、園林內觀賞樹木產權的歸屬。一般,園林所佔土地的使用權歸誰,建立在該土地上園林觀賞樹木的產權就歸誰。但也不能排除在委託人取得該土地使用權前,尤其是直接承包經營的老園林,該土地(園林)內就存在與委估對象相同的觀賞樹木,這部分觀賞樹木在沒有特別證明的情況下,不能簡單地確認屬於委託人所有。為了證明觀賞樹木產權的歸屬,應收集土地所有權人、土地(園林)出租人、發包人關於發包、出租給委託人的土地內新建立的園林、承包經營老園林內的全部觀賞樹木產權歸屬的證明文件。例如土地所有權人、土地出租(發包)人、老園林發包人,以及所在鄉、村(組)基層政權組織關於委託人園林內觀賞樹木產權歸委託人所有的書面聲明、證明文件等,取得這些證明文件是確認觀賞樹木產權歸屬的另一關鍵。3、觀賞樹木購買時的相關資料。園林內樹木除極少部分速生樹是委託人自種外,其餘絕大部分樹種一般都是外購移栽到園林,經過一段時間的人工培育,就對外出售。一般從購進移栽到出售的間隔時間為3-5年,因此委託人一般都有相應的購買依據,如發票(包括運輸發票、收據)、協議合同、支付價款依據等,可以從一個側面證明產權歸屬。評估時應對委託人的單位實行會計核算。對沒有實行會計核算的,應向委託人索取購買樹木的購買依據,還應向出售方發函詢證,將購買依據、詢證回函,再加上評估人員現場勘查的結果,用發票載明的購入時間、品種與委估對象核對,分析判斷產權的歸屬。一般購進時間在3年以上5年以內(從購入到移栽培植到對外銷售,一般都應在3年以上5年以內,如果3年以下不符合園林觀賞樹木的生長規律,除極少數品種外,5年以上不出售,也不符合園林經營者的經營實際)、品種相同,符合園林內觀賞樹木的一般生長規律,要證明產權歸屬委託人所有;對會計核算規范的,應通過查閱委託人的財務會計資料,如會計憑證、資產明細賬等獲取相關資料。用收集到的會計資料加上評估人員現場勘查的結果,與納入評估的觀賞樹木進行核對,分析判斷產權是否歸屬委託人。二、現場勘查和觀賞樹木的技術鑒定1、對委估觀賞樹木的品種、規格型號,以及樹齡、樹形、樹冠徑等技術指標進行鑒定核實。這些技術指標的情況比較復雜,鑒定識別的技術難度大。在實際工作中:(1)要具備專業知識和技能。評估人員不但要具備相關的專業知識和鑒定識別的基本技能,還要求評估人員能夠通過多種渠道,包括委託人在內,廣泛收集與評估對象相同的觀賞樹木的技術資料,了解委估對象的基本特徵、主要技術參數等方法技巧,才能夠更准確地識別其品種、規格型號,以及鑒別樹齡、樹形、樹冠徑等技術指標。(2)必須在現場進行識別鑒定。現場勘查時要求委託人派本園林有經驗的技術人員參加,用掌握的技術資料,包括技術標准、主要技術參數、典型的識別特徵、測量鑒定的基本方法,對申報評估的各項技術指標在現場逐一進行測量、鑒別、確認。(3)在鑒別過程中評估人員要注意聽取技術人員的意見,取得識別鑒定的一致意見,識別鑒定結果要經參加鑒定各方人員的簽字認可。(4)對個別確認難度大、技術人員與評估人員對識別鑒定存在分歧意見的,還應聘請有關部門的權威專家進行必要的技術鑒別確認。(5)評估人員要按照現場鑒別確認的結果對申報資料進行調整確認。2、對申報評估觀賞樹木的數量進行清點核實。一般委託人納入評估的觀賞樹木品種、規格型號、數量都不多,而且園林本身的規模有限,可以進行逐一清點。在核實數量時,應按品種、規格型號,以棵、株、叢為單位逐一地進行清點核實,不能採用丈量推算、憑經驗估計,更不能直接以申報數為核實數確認。對已鑒別、清點的委估對象應做好明顯的標記,防止重復清點。數量清點與技術鑒別確認應同步進行,減少重復工作,提高工作效率。三、觀賞樹木評估價的確認1、評估方法——「現行市價法」。觀賞樹木的價值主要是通過市場交易來實現的,而且用途單一,不由成本及其他因素來決定。因此,觀賞樹木的評估方法一般都採取「現行市價法」。「現行市價法」是以市場相同觀賞樹木(參照物)的現行市場價為比較基礎,用因素差異作調整來估算評估價值的方法。即委估對象的評估單價,以評估基準日市場上同類型或相近觀賞樹木(參照物)的市場實際平均單價為依據,並結合委估對象的評估目的、地理位置、運輸條件、市場環境、評估節令等因素差異作調整確定。計算公式:評估值[p]=數量[s]x參照物的市場平均單價[v]x(1±因素差異調整%)。2、評估單價確認的一般原則。一是按照評估目的來確認。觀賞樹的評估價值還要受評估目的影響,同一觀賞樹木用於不同評估目的,其評估價值也不完全相同。一般用於為委託人了解市場價值提供價值參考為目的的評估,委估對象的評估單價一般應與市場平均價接近。其中:距離城市遠、運輸條件差的評估單價要低於市場平均價。反之,評估單價要接近市場平均單價。在地理位置、運輸條件等因素相同的條件下,用於為委託人的投資行為提供價值參考為目的的評估,委估對象的評估單價應適當低於為了解市場價值為目的的評估單價,這是為了降低評估和投資的風險。二是參照物及參照物的市場平均單價的確定。一般應以本地市場確認參照物及參照物的市場平均單價(含委託人近期的實際銷售均價),如果本地市場不足以滿足確認要求,則應以外地市場確認。三是要充分考慮觀賞樹木的季節性。觀賞樹木的移栽受季節性的限制,評估基準日在植樹季節的評估價值一般要高於植樹淡季。3、評估單價確認。首先確定參照物及參照物的平均市場單價。評估人員應通過多種渠道,廣泛收集市場價格信息,一個委估對象至少要收集市場上5個以上相同觀賞樹的信息資料,並對信息資料進行綜合分析研究,剔除異常信息,從中篩選並確定出一個市場均價,相對比較公允地作為評估的參照物,並以該參照物的平均單價作為評估的比價基礎。市場價格信息的渠道很多,一般應先從本地市場收集,包括委託人近期的實際交易資料,在本地市場價格信息無法確認的情況下,再參考外地市場價格信息資料。在實際工作中,(1)要通過審閱委託人的會計資料、合同協議、管理資料、宣傳廣告等資料,從中了解近期與委估對象相同類型觀賞樹木的實際交易價格。(2)要深入多家交易市場,實地了解市場價格行情,廣泛收集不同商家的市場指導(參考)價格信息。(3)利用網路傳媒,從網上收集外地市場交易指導(參考)價和商家對外發布的銷售指導價。(4)從本評估事務所過去的評估檔案資料中整理出相同對象的評估單價資料。(5)借鑒本地同行的相關資料。(6)對所收集到的資料進行綜合分析,研究市場的發展趨勢,並結合評估人員的經驗綜合考慮確認參照物及參照物的市場價。其次確認因素差異調整幅度(%)。因素差異調整,是以確認的參照物為基礎,將委估對象與參照物的可比因素進行比較,確定兩者差異的程度(%)。在實際工作中,一要客觀地確認委估對象與參照物可比差異因素的具體內容。二要對確認的差異內容以參照物為標准逐一進行全面的分析比較,確定因素差異的差異幅度(%)。三要綜合分析確認總的差異控制幅度,各項差異因素差異的幅度的總和一般應控制在10%左右,最多不超過15%比較適宜,如果超過15%,則應考慮重新確認參照物。

㈢ 河流可以評估使用權價值嗎

您好，評估什麼的價值，如果是河流，那就是無價的，望採納

㈣ 海域使用權評估

需要找抄我

申請抵押登記資料清單
1、海域使用權抵押登記申請書一式兩份（抵押雙方簽注印章）；
2、抵押雙方當事人證明材料（委託他人辦理抵押登記的，應同時提交本條第3、4項材料）；
1）抵押雙方法定代表人資格證明書和身份證明；
2）抵押雙方企業營業執照或機構代碼證；
3）抵押雙方海域使用權登記委託書；
4）抵押雙方委託代理人身份證明。
3、借款合同
4、海域使用權抵押合同；
5、海域使用權證(正副本)；
6、海域使用權抵押價值評估報告；
7、海域使用金繳納憑證；
8、屬於為他人擔保抵押的，應提交抵押人、抵押權人和第三人三方簽訂的抵押合同和擔保合同；
9、企業股東會決議、公司章程；
10、金融機構金融許可證；
11、其他有關抵押海域使用權價值的文件與證明等。

㈤ 港口岸線使用權屬於無形資產嗎

港口岸線使用權是不可再生的資源，超過壹萬噸級由交通部審批，一萬專噸以下由各屬個省市自治區交通廳審批，是港口企業最重要的無形資產。但是，由於這種使用權不可以變更使用人，不可以轉讓，即使是建設單位變更名稱都要重新申報，所以也就沒有市場和價值，一般財務上不作為無形資產處理，也沒有攤銷。

㈥ 用土地使用權出資必須進行評估嗎

【解答】根據《中華人民共和國公司法
》第二十七條規定，股東可以用貨幣版出資權，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價並可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；但是，法律、行政法規規定不得作為出資的財產除外。
對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。法律、行政法規對評估作價有規定的，從其規定。
全體股東的貨幣出資金額不得低於有限責任公司注冊資本的百分之三十。
《中國注冊會計師審計准則第1602號驗資
》也規定，以知識產權、土地使用權等無形資產出資的，應當審驗其權屬轉移情況，並按照國家有關規定在資產評估的基礎上審驗其價值。
也就是說，如果沒有評估就無法取得土地使用權出資的驗資報告，自然也就無法完成正常出資行為。

㈦ 土地使用權的評估價值若不加契稅，有沒有什麼好的理由

我近日也遇到此類問題，很是困惑，如果按基準地價修正評估，根據基準地價內內涵，沒有容契稅一說，可是，單位賬面值中包含了契稅、耕地佔用稅等，往往造成評估減值，主要原因是沒有考慮契稅，到底應怎樣做，行業也沒統一的慣例，我覺得，還是結合一下價值類型和評估目的，和委託方商議一下為妥！

㈧ 土地使用權評估增值需要做賬嗎，如何做

不需要做賬。

企業必須依法進行資產評估，注冊資本不能隨意調整。企業在未發生法定版資產評估權經濟行為的情況下，產權未發生直接變動，不能按評估增值增加資本公積直接轉增注冊資本。

參照規定企業僅在發生法定重估和產權變動情況下才可對評估增值做賬，未發生法定資產評估和企業產權變動情況下，資產評估增值不能做賬。

(8)岸線使用權未納入評估的理由擴展閱讀：

注意事項：

根據寧地稅發[2000]293 號、國稅發[2000]84號文的規定，納稅人的存貨、固定資產、無形資產和投資等各項資產成本的確定應遵循歷史成本原則。納稅人發生合並、分立和資本結構調整等改組活動，有關資產隱含的增值或損失在稅收上已確認實現的，可按經評估確認後的價值確定有關資產的成本。

有關資產隱含的增值或損失在稅收上已確認實現的，可按經評估確認後的價值確定有關資本的成本 是指這部分資產的增值或損失已確認為應納稅所得額，並已按稅法規定繳納稅款的，可按經評估確認後的價值確定有關資產的成本。否則一律按資產的歷史成本價入賬。

㈨ 海域使用權 評估

海域使用權評估對象應該是一種「權益性資產」。
這個對象有幾個與其他資產不同的地方：
一是，它跟土地使用權的性質一樣，只是一定期間內的使用權，所以，有關權益問題的年限就非常有必要搞清的，這種權益未必與企業經營期限相對應，但可能與權利的承繼有關聯，有必要閱讀權益文件和相關的協議；
二是，清查比較困難，也就是范圍方面的，但這個問題可以以權證為依據；
三是，海域使用權目前估計交易或購買的案例不多，運用市場比較法評估可能不合適，同時，其達到什麼樣的開發程度可能也缺少依據性的東西，不象土地使用權還有「五通一平」或「七通一平」之類的標准，所以，很難採用類似土地使用權評估中的基準地價法評估。
關於評估方法的選擇問題：
海域使用權的基本估價方法通常可選擇採用市場比較法、收益法、成本法、剩餘法等。但必須考慮根據委估具體對象的權屬特徵、開發狀況、資料取得等因素選擇最適合的估算方法。
1、市場比較法是在同一市場條件下，根據替代原則，以條件類型或使用價值相同的士地交易實例與委估對象加以對照比較，在兩者之間就影響該海域使用權的交易情況、期日、區域及個別因素等進行修正，求取委估使用權在評估基準日表現的價格的方法。但就委估對象而言，一是可能存在類似交易案例的缺乏或者面積等差異過大而缺乏可比性，二是可能存在較長時期的不可撤消的投資協議約定的交易制約影響以及海域使用權的面積、開發程度等因素的差異較大，修正的參數的准確確定有一定難度。我個人感覺，不適宜採用該種方法。
2、剩餘法又稱假設開發法，是將待估海域使用權及其范圍內的相關設施銷售價格減去正常建造成本、正常利潤、稅金、利息，從而求得該海域使用權價格的一種估價方法。我們知道，減號後面的可能比較容易取得，但海域使用權及其上的相關設施的銷售價格可能還存在著市場信息不足的情況，所以這種方法可能難以適用。
3、成本法的基本思路是把對海域使用權的所有投資，包括最初的取得費和相關圍攔等基本設施開發費兩大部分，作為「基本成本」，加上基本投資所應產生的相應利潤和利息，組成海域使用權價格的基礎部分。並同時根據國家對海域所有權在經濟上得到實現的需要，加上海域所有權應得收益（即類似於出讓金），從而求得海域使用權價格。但該種方法使用的前提條件――類似的出讓金之類的資料可能未必能夠取得。
4、收益法，也稱權益性資產的資本化法，是在考慮海域使用權還原率的基礎上，將其在將來所能產生之期待純收益折算現值的總和，求取委估資產價格的方法。根據本次委估目的看，在長期合同約定下，其產生的收益與業務經營內容和相關產品市場存在著對應的關系，其收益的估算需要考慮一些假設的條件，比如相關產品的市場走勢，經營實體本身經營方向和戰略上不存在重大變動、不可抗力的因素（如海蟹、台風等）、從該評估目的為銀行抵押貸款之目的看，銀行最為關注的恐怕是收益及其歸還能力吧。在具體評估中，可能還需要藉助有關海產品養殖專家的意見，比如了解每公頃的投入產出經驗性數據，海產品的苗和產品的價格等等，另外，在折現率的選取方面，可能需要針對其較大的風險因素而作就高不就低考慮。