房地產公司土地使用權增值稅

A. 非房地產企業出讓土地使用權的土地增值稅如何計算

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，納稅人為轉讓國有土地使版用權及地上建築權物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。

計算公式
應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數。

計算方法
土地增值稅實行四級超率累進稅率：
按照土地增值稅稅率表，增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%。
增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除項目金額 100%的部分，土地增值稅稅率為 40%。
增值額超過扣除項目金額 100%、 未超過扣除項目金額 200%的部分，土地增值稅稅率為 50%。
按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%。

B. 國有土地使用權出讓時增值稅怎麼算的

一、凡轉讓國有土地使用權並取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務人，轉讓非國有土地和國家以土地所有者的身份出讓國有土地的行為不征土地增值稅。其計稅依據為轉讓土地使用權所取得的增值額。

1、稅率為：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

2、增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

3、增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

4、增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

二、納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便演算法：

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

(一)增值額未超過扣除項目金額50% 土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

(四)增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。

(2)房地產公司土地使用權增值稅擴展閱讀:

（1）以房地產進行投資聯營

以房地產進行投資聯營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯營條件，免徵收土地增值稅。其中如果投資聯營的企業從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資聯營的就不能暫免徵稅。

（2）房地產開發企業將開發的房產轉為自用或者用於出租等商業用途，如果產權沒有發生轉移，不徵收土地增值稅。

（3）房地產的互換，由於發生了房產轉移，因此屬於土地增值稅的征稅范圍。但是對於個人之間互換自有居住用房的行為，經過當地稅務機關審核，可以免徵土地增值稅。

（4）合作建房，對於一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅；但建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。

（5）房地產的出租，指房產所有者或土地使用者，將房產或土地使用權租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產企業雖然取得了收入，但沒有發生房產產權、土地使用權的轉讓，因此，不屬於土地增值稅的征稅范圍。

（6）房地產的抵押，指房產所有者或土地使用者作為債務人或第三人向債權人提供不動產作為清償債務的擔保而不轉移權屬的法律行為。這種情況下房產的產權、土地使用權在抵押期間並沒有發生權屬的變更，因此對房地產的抵押，在抵押期間不徵收土地增值稅。

（7）企業兼並轉讓房地產，在企業兼並中，對被兼並企業將房地產轉讓到兼並企業中的，免徵收土地增值稅。

（8）房地產的代建行為，是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成後向客戶收取代建收入的行為。對於房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬於勞務收性質，故不在土地增值稅征稅范圍。

（9）房地產的重新評估，按照財政部門的規定，國有企業在清產核資時對房地產進行重新評估而產生的評估增值，因其既沒有發生房地產權屬的轉移，房產產權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬於土地增值稅征稅范圍。

（10）土地使用者處置土地使用權，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，

只要土地使用者享有佔用、使用收益或處分該土地的權利，具有合同等到證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地並取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等。

C. 房地產企業的土地增值稅和所得稅的區別

根據《國家稅務總局關於印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知》（國稅發[2009]31 號）和《國家稅務總局關於印發土地增值稅清算管理規程的通知》（國稅發[2009]91號）的規定，對房地產開發企業徵收的企業所得稅和土地增值稅在扣除項目方面有如下的異同。

1）兩者的相同點

企業所得稅和土地增值稅兩個稅種都是以所得額（增值額）為計稅依據。房地產企業的企業所得稅每年均按開發產品銷售收入（或完工前銷售收入）減扣除項目後的應納稅所得額征稅。土地增值稅按收入減扣除項目後的增值額征稅。

2）兩者的不同點

⑴土地價款列支項目不同。土地增值稅將取得土地使用權所支付的金額單列一項，而企業所得稅則計入開發產品計稅成本支出的「土地徵用費及拆遷補償費」中。

⑵房地產開發費用准予扣除形式不同。房地產開發企業在計算其企業所得稅應納稅所得額的扣除項目時，主要包括成本、費用、稅金、損失和其他支出等內容。而土地增值稅扣除項目則包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金和加計 20%的扣除等內容。

在土地增值稅扣除項目中，與企業所得稅不同的地方，表現在房地產開發費用（管理費用、銷售費用、財務費用）上，它不是按實際發生數額扣除，而是按一定比例計算扣除（10%以內）。加計扣除部分，也不是按實際發生的成本費用，而是按土地成本和開發成本合計數的20%計算扣除。

在企業所得稅的計稅成本中，可以按照稅法規定計算預提部分費用。國稅發[2009]31 號文件第三十二條規定，除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應是實際發生的成本，即：（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的 10%.（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

⑶地價款分攤方法不同。在企業所得稅的計稅成本中，國稅發[2009]31 號文件第三十條規定，企業下列成本應按以下方法進行分配。土地成本，一般按佔地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。土地開發同時連結房地產開發的，屬於一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意後可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。

在土地增值稅扣除項目中，按照《土地增值稅暫行條例》及其實施細則有關規定，納稅人取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用及土地徵用和拆遷補償費，如果土地是分期分批開發的，就按佔地面積法進行分配，確定每個項目的土地扣除項目金額；對同一項目中，既有普通標准住宅，又有非普通標准住宅的，應當按建築面積法分攤扣除項目，分別核算增值額。

⑷借款利息扣除不同。在企業所得稅匯算中，計算借款利息時，分為資本化和費用化兩種處理方式，即企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計准則的規定進行歸集和分配，其中屬於財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。

而土地增值稅清算中，利息支出只能單獨計算扣除，企業要將計入成本中的利息費用從成本中剔除，與計入財務費用中的利息費用合並計算扣除。利息費用符合一定條件的，可以選擇據實扣除；不符合條件的，也可以選擇計算扣除。對此可詳見下節：利息支出的分攤及扣除問題。

⑸扣除項目對合法憑據的要求不同。在企業所得稅匯算中，國稅發[2009]31 號文件第三十四條規定，企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。

而土地增值稅清算中，國稅發[2009]91 號文件第二十一條規定，在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。

⑹項目成本核算方法不同。在企業所得稅匯算中，國稅發[2009]31 號文件第二十九條規定，企業開發、建造的開發產品應按製造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬於直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的單位成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。

而在土地增值稅清算時，國稅發[2009]91 號文件第十七條規定，房地產開發項目應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對於分期開發的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

D. 房地產開發企業土地增值稅的會計處理

1、扣除項目金額=（500+1500）*（1+5%）+120=2220。

2、加計扣除金額=2000*20%=400。

3、增值額=5000-（2220+400）=2380。

4、增值率=2380/2220=117%。

5，該項目的土地增值稅=2380*50%-2220*15%=1190-333=857萬元。

轉讓舊房的土地增值稅：

1、扣除項目金額=1200*45%+80+20=640。

2、增值額=1000-640=360。

3、增值率=360/640=56.25%。

(4)房地產公司土地使用權增值稅擴展閱讀：

小范圍納稅人提供給稅處事，試點期間憑據營業稅改徵增值稅有關劃定答允從銷售額中扣除其付出給非試點納稅人價款的，按劃定扣減銷售額而減少的應交增值稅應直接沖減「應交稅費——應交增值稅」科目。

企業接受應稅處事時，按劃定答允扣減銷售額而減少的應交增值稅，借記「應交稅費——應交增值稅」科目，按實際付出或應付的金額與上述增值稅額的差額，借記「主營業務成本」等科目，按實際付出或應付的金額，貸記「銀行存款」、「應付賬款」等科目。

對付期末一次性進行賬務處理懲罰的企業，期末，按劃定當期答允扣減銷售額而減少的應交增值稅，借記「應交稅費——應交增值稅」科目，貸記「主營業務成本」等科目。

E. 房地產土地增值稅與增值稅區別

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額後的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈予方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。征稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出後的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出後的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大於20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據專家測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
增值稅稅率，銷售貨物、勞務、有形動產租賃服務或者進口貨物，稅率為13%。銷售交通運輸、郵政、基礎電信、建築、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為9%：銷售服務、無形資產，除本條第一項、第二項、第五項另有規定外，稅率為6%。納稅人出口貨物，稅率為零;境內單位和個人跨境銷售國務院規定范圍內的服務、無形資產，稅率為零。

F. 問答土地使用權增值稅問題

持法院的判決可以直接去土地部門辦理變更手續，應該沒有稅

G. 房地產開發企業土地增值稅如何計算

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率。

公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額，納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部規定的其他扣除項目。

(7)房地產公司土地使用權增值稅擴展閱讀：

土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：

（1）有利於增強國家對房地產開發商和房地產交易市場的調控；

（2）有利於國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；

（3）有利於增加國家財政收入為經濟建設積累資金。

征稅范圍：

（1）土地增值稅只對「轉讓」國有土地使用權的行為征稅，對「出讓」國有土地使用權的行為不征稅。

（2）土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建築物及其它附著物產權的行為征稅。

H. 非房地產企業出讓土地使用權的土地增值稅如何計算

房地產企業土地增值稅的計算 土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及附著物並取得收入的單位和個人,就其轉讓房地產所取得的增值額徵收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超串累進稅率,計算起來比較麻煩,特別是房地產企業,計算尤為復雜。筆者認為,應從以下幾點著手,才能更好的把握其計算。 一、把握兩個概念 (1)增值額,即轉讓土地使用權、地上建築物及附著物取得收入與扣除項目金額之間的差額。(2)扣除項目金額,即稅法規定準予納稅人從轉讓收入額中減除項目的金額,它包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金及其他扣除項目等。 二、掌握稅率 土地增值稅實行的是四級超率累進稅率:(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%,速算扣除數為0;(2)增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%,速算扣除數為5%;(3)增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%,速算扣除數為15%;(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%,速算扣除數為35%。 三、確定應稅收入 包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉讓土地使用權、房屋產權而收取的價款。實物收入是轉讓房地產取得的各種實物形態的估價收入。其他收入是轉讓房地產取得的無形資產或非專利技術等的評估收入。 四、確定扣除項目 (1)取得土地使用權所支付的金額,包括支付地價款和有關登記、過戶手續費;(2)房地產開發成本,包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費和開發間接費用;(3)房地產開發費用,主要包括利息支出和其他房地產開發費用。其中其他房地產開發費用按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規定:納稅人能銨轉移房地產項目計算分攤利息支出,並能提供金融機構證明的,可按利息加上上述第(1)和(2)項合計的5%以內計算扣除,否則按上述第(1)和(2)項合計的10%以內計算扣除;(4)轉讓房地產有關的稅金支出。包括營業稅、城建稅、印花稅、教育費附加等;(5)其他扣除項目。這條主要是針對房地產企業規定的,對專門從事房地產開發的企業可以按20%計算扣除。這條規定對於房地產開發企業特別重要,計算時千萬不能遺漏。

I. 房地產公司取得土地使用權要繳納土地增值稅嗎

要交的，土地如果是轉讓的還需要交一大筆轉讓金，還要注意你如果是從另一個公司轉過來的土地，你一定要先把他們以前的土地稅收核實完在交易，否者，光是交稅你都會吐血滴。

1、納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算（三大條件）
（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
（3）直接轉讓土地使用權的。
納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料
1、土地增值稅清算表及其附表。
2、房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。
3、項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。
4、納稅人委託稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》

J. 房地產開發企業要交土地增值稅還是土地使用稅，分別是在什麼時候交拿到土地後要交什麼稅

這兩種稅房地產抄企業都要交。如襲果取得了土地使用權，則在每年3、6、9、12月份征期交納土地使用稅，稅率按當地規定每平方米X元，乘以土地面積確定。土地增值稅是按開發項目交納，分為預交和匯算清繳。具體可參閱有關稅務文件規定。