企業出讓土地使用權如何納稅

A. 土地使用權出讓應交納哪些稅費

土地轉讓需要繳納營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅、所得稅、契稅。詳情如下：

1、營業稅。凡轉讓土地使用權的單位和個人為營業稅的納稅義務人。以轉讓土地使用權收取的全部價款和價外費用，按5%稅率計算繳納。單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權購置或受讓原價後的余額為營業額。

2、城建稅、教育費附加、地方教育附加。以轉讓土地使用權實際繳納的營業稅為計稅依據。城建稅的稅率。納稅人在市區為7%;在縣城、建制鎮的為5%;不在上述地區的為1%。教育費附加的徵收標准為3%，地方教育附加徵收標准為2%。

3、土地增值稅。凡轉讓國有土地使用權並取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務人，轉讓非國有土地和國家以土地所有者的身份出讓國有土地的行為不征土地增值稅。其計稅依據為轉讓土地使用權所取得的增值額。
稅率為：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

4、所得稅。個人轉讓土地使用權，取得的轉讓所得按「財產轉讓所得」計征個人所得稅，差價的20%。單位轉讓土地使用權，取得的轉讓所得計入應納稅所得額計征企業所得稅。

5、印花稅。土地使用證，每本貼花5元;土地使用權轉讓合同按產權轉移書據徵收印花稅，按合同載明轉讓金額0.5‰繳納。

6、契稅。在我國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。土地使用權出售按成交價格的3%繳納;土地使用權贈與、交換按徵收機關參照土地使用權出售的市場價格核定金額的3%繳納。

參考資料：新華網

B. 營改增後企業轉讓土地使用權交什麼稅

營改增之後轉讓土地使用權應繳納增值稅、城建稅和教育費附加、土地增值稅、印花稅。

（一）營業稅及附加（出讓方）：

1、按轉讓價與購置價的差價繳納5%的營業稅。

2、按繳納的營業稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。

（二）印花稅和契稅（雙方）：

1、按產權轉移書據（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。

2、按成交價格（合同）繳納3%的契稅（有的地方是5%）。

（三）土地增值稅（出讓方）：

1、按取得收入減除規定扣除項目金額後的增值額，繳納土地增值稅。

2、規定扣除項目：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；與轉讓房地產有關的稅金等。

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土地使用權出讓注意事項

一、注意收回土地條件和時限

1、土地使用權出讓合同應明確規定收回土地的條件，即使土地使用權出讓合同沒有明確規定收回土地的條件，政府仍然可以依據法定條件收回閑置土地。

2、以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。

①超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。

②滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

③因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

二、出讓價格

1、無論是通過招拍掛取得的土地還是協議出讓的土地，簽訂土地使用權出讓合同時，出讓價格不得低於同類用地的最低價標准，否則就屬於違背行政法規禁止規定的無效條款。

2、如果土地使用權出讓合同約定出讓價格不得低於同類用地的最低價標准，出讓方或者受讓方可以請求按照訂立合同時的市場價格交納土地使用權出讓金，若是受讓方不同意市場評估價格補足出讓金，受讓方有權請求解除合同並要求出讓方對由此造成的損失按過錯承擔責任。

C. 企業轉讓土地使用權應繳納哪些稅

根據現行《企業會計制度》規定，企業購入的土地使用權，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，按照實際支付的價款和繳納的稅費作為實際成本，並作為無形資產核算；待該項土地開發時，再將其賬面價值轉入相關在建工程。
一、取得土地使用權，按照現行稅法規定，應當依法繳納契稅、印花稅。
1、契稅
根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條規定：在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。
因此，取得土地使用權，承受者人（購買人）為契稅的納稅人，應當依法繳納契稅。
契稅是以土地的成交價依照契稅稅率計算繳納，即：應納契稅=成交價*適用稅率。
其中：契稅稅率，根據《契稅暫行條例》第三條規定，契稅稅率為3%-5%。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。

由於我無法獲得您的信息，不知道您所在省份。因此，您所在省份的具體契稅適用稅率，請到主管地稅局咨詢。

2、印花稅
根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則規定，轉讓土地使用權所立的書據屬於產權轉移書據，應當按照土地成交價依照萬分之五稅率貼花或匯總計算繳納。應納印花稅=成交價*5/10000。

3、耕地佔用稅
如果貴公司徵用的是耕地，應當繳納各地佔用稅
根據《中華人民共和國耕地佔用稅暫行條例》第四條規定，耕地佔用稅以納稅人實際佔用的耕地面積為計稅依據，按照規定的適用稅額一次性徵收。
耕地佔用稅=實際佔用的耕地面積*適用稅額
各地適用稅額，由省、自治區、直轄市人民政府確定，具體的適用稅額，您可以到主管地稅咨詢。

編制會計分錄如下：
借：無形資產-土地使用權
貸：銀行存款
附件：國有土地使用權出讓合同，土地出讓金、土地補償費、安置補助費、青苗及地上附著物補償等收據（或土地轉讓成交的發票），耕地佔用稅、契稅、印花稅稅票等

二、購買土地後，應當繳納土地使用稅
根據國有土地使用權拍賣程序，競價成功後，出讓人與競得人簽訂成交確認書及《國有土地使用權出讓合同》。根據合同約定成交時間，為實際取得了土地使用權時間。《中華人民共和國土地使用稅條例》第九條第二款規定：徵用的非耕地，自批准徵用次月起繳納土地使用稅；徵用的耕地，自批准徵用次年起繳納土地使用稅。

土地使用稅=實際佔用土地面積*單位稅額
單位稅額根據國家稅務總局確定的幅度內由土地所在地市（縣）人民政府確定的，土地使用稅按年計算，分期繳納，具體納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府確定的，因此，具體的單位稅額和納稅期限，您可以到主管地稅咨詢。
計提
借：管理費用-土地使用稅
貸：應交稅費-應交土地使用稅
上交
借：應交稅費-應交土地使用稅
貸：銀行存款

三、交由開發商開發土地
借：在建工程
貸：無形資產-土地使用權
此時只有貴公司與開發商簽訂的建安合同需要繳納印花稅，按照合同簽訂金額依照萬分之三計算繳納或貼花，
借：管理費用-印花稅
貸：銀行存款
暫無其他稅費繳納情形，待開發完工後，視不同情形依照稅法規定確定是否應當繳納稅費。

D. 營改增後，企業轉讓土地使用權要怎樣繳稅

轉讓土地使用權按11%征稅.

E. 納稅人轉讓土地使用權，應如何計稅

小規來模納稅人將取得源的土地使用權未經開發直接轉讓的，為銷售土地使用權，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照3%的徵收率計算應納增值稅稅額。小規模納稅人將取得的土地使用權經開發後轉讓的，為轉讓建築物或者構築物時一並轉讓其所佔土地的使用權，按照銷售不動產徵收增值稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納增值稅稅額。

F. 非房地產企業出讓土地使用權的土地增值稅如何計算

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，納稅人為轉讓國有土地使版用權及地上建築權物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。

計算公式
應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數。

計算方法
土地增值稅實行四級超率累進稅率：
按照土地增值稅稅率表，增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%。
增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除項目金額 100%的部分，土地增值稅稅率為 40%。
增值額超過扣除項目金額 100%、 未超過扣除項目金額 200%的部分，土地增值稅稅率為 50%。
按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%。