1. 評估土地使用權價值
1.選定評估方法
該宗房地產有經濟收益，適宜採用收益法。
2.計算總收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。
年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.計算總費用。
（1）年管理費=486000×3.5%=17010（元）
（2）年維修費=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年稅金=20×900=18000（元）
（4）年保險費=2500×900×0.2%=4500（元）
年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.計算房地產凈收益。
年房地產凈收益=年總收益-年總費用
=486000-73260=412740（元）
5.計算房屋凈收益。
（1）計算年貶值額
年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小於房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》第二十一條規定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。因此，房地產使用者可使用的年限為50-2=48年，並且不計算殘值。本例中，房地產使用權年期屆滿，地上建築物一並由政府無償收回。
年貶值額=建築物重置價/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）計算房屋現值。
房屋現值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）計算房屋凈收益（假設房屋收益年期為無限年期）。
房屋凈收益=房屋現值×房屋資本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.計算土地凈收益。
土地年凈收益=年房地產凈收益-房屋年凈收益
=412740-165000=247740（元）
7.計算土地使用權價值。土地使用權在2008年3月的剩餘使用年期為50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
單價=3358836.15/500=6717.67（元）
8.評估結果
本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元
2. 房屋租賃權如何評估
【轉自網路】
（一）市場法
市場法是房屋租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種方法。評估時應廣開信息渠道，可查閱有關報刊中租賃信息，收集房地產交易展示會資料，了解房地產中介租售行情等。在調查房地產租賃市場交易實例時，不僅應了解交易實例的租金及房地產狀況，如坐落、面積、結構、交通條件等，還應記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進行市場比較時的不可或缺的比較項目。只有全面而准確地選取可比實例及其實例比較項目，並在此基礎上進行適當修正調整，才可能得出反映市場價值標准和估價對象特點的租賃價格。
（二）收益法
收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關鍵仍然是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入（主要為有效毛租金收入及租賃保證金、押金等的利息收入）扣除維修費、管理費、保險費和稅金等四項稅費。四項稅費的取捨，應根據租賃契約規定的租金含義決定。如四項稅費全部由出租方承擔，應將其全部扣除。如部分為出租方承擔，則只扣除出租方承擔部分。在選定報酬率時，應考慮不同地區、不同用途、不同時期的租賃房地產風險程度。
（三）成本法
在市場難以提供類似估價對象的可比實例，也不易准確預測凈收益時，成本法可以作為主要的估價方法。成本法是採用成本累加的方法計算房屋租賃價格的一種方法。成本法評估房屋租賃價格由八項因素構成：折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。採用該方法估價時，應先求取建築物的重置價格。一般通過政府公布的房屋重置價格標准確定；也可採用按工程造價估算等方法求取。
［案例3-7］
××市××區××巷××號辦公用房房地產租賃價格評估結果報告（節選）
一、委託人（略）
二、估價機構（略）
三、估價對象
委估房屋位於寧波市××區××巷××號，為一幢六層磚混結構房屋，該地段系寧波市一類地段，房屋西面緊臨××巷，東面為××住宅小區內的綠地，南、北面為住宅小區，交通便捷，附近公共配套設施齊全，主要以商業服務業為主，有寧波市××廣場辦公大樓、寧波市××××辦公大樓、寧波市××××大廈等。
該房屋建於九十年代中期，水、電；衛齊全，有室內樓梯一部，衛生間每層共用。委估房屋位於第一層至第三層，三層以上為普遍多層住宅，房屋共計建築面積936．55㎡，每層建築面積相等，房屋坐東朝西，東、西朝向。房屋完損等級為基本完好房，工程質量和維護保養狀況較好。該房屋現空置，房屋所有權人為甲公司，目前無租賃、抵押、擔保等他項權利的設定。該房屋原為甲公司的辦公用房，1996年作簡單辦公裝修，目前裝修已非常陳舊。來源建設工程教育網
委估房屋佔有范圍內的土地系國有劃撥取得，土地用途為辦公用地，國有土地使用權面積為148．5㎡，由於佔有范圍內的土地使用面積較小，空場地小，停車位較緊張。
四、估價目的：為委託人了解房地產的租賃價格作參考
五、估價時點：2006年1月6日
六、價值定義
本報告評估的是寧波市××區××巷××號國有出讓辦公用地上936．55㎡辦公用房的中長期（6～8年）的月市場租金，以人民幣為價值標准。
七、估價依據（略）
八、估價原則（略）
九、估價方法
由於寧波市該類房地產在近期有一定量的租賃實例，故本估價報告採用市場法評估。同時，該房地產屬收益性房地產，所以也可用收益法來評估。
具體評估時先假設估價對象為國有出讓辦公用地上的辦公用房，用市場法和收益法評估出國有出讓土地上房地產的租賃價格，再計算出租賃價格中所含的因國有劃拔土地而需上交國家的土地收益值。
十、估價結果
本估價公司根據評估目的、遵循估價原則、按照評估工作程序、選取科學的評估方法、在認真分析現有資料的基礎上，經過周密、准確的測算，並結合估價經驗和對影響房地產價值的因素分析，確定寧波市××區××巷××號辦公用房，建築面積為936．55㎡房地產在估價時點2006年1月6日的租賃價格為：人民幣25812元/月，大寫人民幣貳萬伍仟捌佰壹拾貳元每月，單價：27．56元/㎡?月。其中所含的土地收益值為4451元/月，大寫人民幣肆仟肆佰伍拾壹元每月，該土地收益值由房地產管理部門代收代繳。
十一、估價人員（略）
十二、估價作業日期
2006年1月6日至2006年1月20日
十三、估價報告使用期限
本估價報告使用期限自出具之日起為六個月。如超過該期限，本估價報告的房地產價值應作相應調整或重新評估。
十四、有關說明
由於寧波市出租房屋土地收益金的收取還按市房［1995］127號文件的規定執行，根據該文件計算的土地收益值為936元/月，和本公司評估計算的4451元/月相距甚遠，這主要是由於1995年至今已有十多年，房地產價格已發生了巨大的變化，如仍沿用1995年的土地收益金收取標准，將造成國家土地收益的大量流失。所以本公司對租賃價格中所含的土地收益值進行了重新評估，供委託人及房地產管理部門參考。
寧波市××區××巷××號辦公用房房地產租賃價格評估技術報告
一、個別因素分析
該大樓建於九十年代中期，為一幢多層住宅下面的一至三層磚混結構辦公樓，總建築面積為936．55㎡，有一部室內樓梯，衛生間每層共用，層次偏低，環境一般，辦公大樓前空地較少，停車困難，但旁邊有××廣場的停車場。
辦公樓內部設施較簡單，僅有水、電、衛、電話、寬頻。內部布局古板且難以改變，所以總體上該辦公樓檔次較低。
根據委託人的要求，本公司評估的是估價對象整體出租6年至8年的租賃價格，整體出租面積較大，年限較長。租賃對象可以定位為需要大面積辦公場所的長期租賃客戶。由於租賃期限較長，承租人會對房屋作一定的裝修、裝飾。
二、區域因素分析
該地段為寧波市一類地段，處於××區××社區內，附近公共配套設施齊全，主要有××廣場、××中心、××商座等高檔的辦公大樓，但估價對象處於××巷的小巷中，小區位狀況較差，又處於住宅區中，整體檔次不高。
根據估價對象的區域特點，租賃對象可以定位為對地段要求較高，辦公場所鬧中取靜的外界干擾較少的企事業單位。
3. 土地價值的評估方法有哪些可以通過租金算嗎（比如租金50元/平方米）
土地價值的提法不準確，應該是土地使用權價格。
評估方法很多種：基準地價法、市場法、收益法、剩餘法、 成本法、路線價法。前5種方法常用。
收益法和剩餘法可用租金除以還原率返算收益。具體估價方法里有案例，你可以參考一下
4. 租賃土地 房地產評估
租賃土地使用權價格評估
1、估價依據：
租賃土地使用權價格評估除應依據《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》外，還應執行地方關於土地租賃的管理規定。
2、價值標准：
租賃土地使用權的價值實質是土地使用權在租賃期限內年租金的貼現之和，但要考慮地方對租賃期限內土地使用權的限制。
3、估價方法：
（1）市場比較法。若租賃期限內的土地使用權權利與出讓土地使用權相同，則可以正常情況下的出讓或市場交易實例為比較案例，採用市場比較法評估，但要進行年期修正。（2）收益還原法。以年租金為土地純收益，按照租賃年限還原出地價。應注意使用期限內有無其它費用。
4、注意事項：（1）租金評估與租賃權評估是兩個不同的概念，要加以區分。租賃權指承租人所享有的權利的價值，即所謂租金溢利現象。（2）以營利為目的出租劃撥土地上的房屋，其租賃價格評估應另外給出租金中所含的土地收益值，並應注意國家對土地收益的處理規定，同時在估價報告中予以說明。
國有承租土地使用權的價格評估問題。思路如下：
1.首先設定該宗地為出讓國有土地使用權，採用基準地價系數修正法、成本逼近法等2種方法評估出50年的地價。
2.其次，評估土地年市場租金。市場租金＝50年出讓土地使用權地價×土地還原利率/[1-1/(1+土地還原利率)的50次方]。
3.第三，評估土地的盈餘租金。盈餘租金＝市場租金－合同租金（即租賃合同中確定的租金）。
4.第四，評估承租土地使用權剩餘年期的地價。地價＝盈餘租金/土地還原利率×[1-1/(1+土地還原利率)的5次方]。式中的5為剩餘土地使用年期。
集體土地租賃權思路為：
1.首先評估出集體土地使用權的地價。採用的方法為直接採用基準地價系數修正法或收益還原法等方法。建議是不要扣除出讓金或者土地補償費、勞動力安置補助費。
2.其次，評估市場租金，方法同"國有承租土地使用權的價格評估,2"。
3.第三，評估盈餘租金，方法同"國有承租土地使用權的價格評估,3"。
4.第四，計算地價，方法同"國有承租土地使用權的價格評估,4"。。
根據《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2001）第9.1.2條第（3）款規定：承租土地使用權的投資風險比出讓土地使用權大，收益不確定性高，因此，在運用收益還原法評估時，承租土地使用權還原利率一般比出讓土地使用權還原利率高1個百分點左右。
5. 如何評估劃撥國有土地使用權價格
新的《城鎮土地估價規程》明確提出了「劃撥土地使用權價格」的概念，在對劃撥土地使用權評估時最常用的是基準地價法。為了確切掌握劃撥土地的價值構成，首先需要了解基準地價的價值構成。根據國土資源部對城市基準地價內涵的統一規定，即各土地級別或均質區域內的，「五通一平」（或「七通一平」）土地開發程度下，平均容積率下，同一用途完整土地使用權的平均價格。基準地價法是根據各個城市和地區確定的城市基準價格，通過對不同類別和級別的基準地價的修正，得到委估對象評估價值的方法。基準地價測算的土地價格可以分為樓面熟地價、地面熟地價、樓面毛地價、地面毛地價四種類型。基準地價的表達方式可以有級別基準地價、分區基準地價和路線價。在實際運用中，如果沒有特別說明，基準地價一般是指具有級別的地面熟地價。對於地面熟地價而言，其價值構成基本由3大部分組成：土地取得成本、土地開發成本以及土地所有者權益。由於土地所有者權益一般通過出讓金的形式體現，所以劃撥用地的價值主要由前兩項構成，土地取得成本和土地開發成本，如果劃撥用地是生地，則其基本價值構成是土地取得成本。
對於劃撥用地的估價，同樣可以套用其他常用基本估價方法，例如在用成本法計算出讓土地價格時，劃撥土地使用權價格應為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本，包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息和利潤。 在用收益還原法估算劃撥用地的價值時，用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經過區域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益，劃撥土地使用權價格等於劃撥土地的純收益除以土地還原利率。在用市場比較法估算劃撥用地的價值時，可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權價格。出讓土地比較法是根據與委估對象類似的出讓土地價格，通過對扣減出讓金，得到委估對象評估價值的方法
綜上所述，劃撥土地使用權價值評估可以用一句話概括：在假設劃撥用地可以自由轉讓的前提下，遵循評估的一般原則，圍繞評估目的，充分考慮企業改制中的各方面因素，以保守性評估為指導思想測算得出的規劃土地用途下，以估價時點為起始日期的同用途法定最高出讓使用年限下的不包含土地出讓金的土地使用權價格。
6. 評估，工業用地中，如果是集體租賃土地，抵押評估時，一般比出讓土地低多少謝謝
租賃土地使用權價格評估
1、估價依據：
租賃土地使用權價格評估除應依據《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》外，還應執行地方關於土地租賃的管理規定。
2、價值標准：
租賃土地使用權的價值實質是土地使用權在租賃期限內年租金的貼現之和，但要考慮地方對租賃期限內土地使用權的限制孩戶粉鞠莠角瘋攜弗毛。
3、估價方法：
（1）市場比較法。若租賃期限內的土地使用權權利與出讓土地使用權相同，則可以正常情況下的出讓或市場交易實例為比較案例，採用市場比較法評估，但要進行年期修正。（2）收益還原法。以年租金為土地純收益，按照租賃年限還原出地價。應注意使用期限內有無其它費用。
4、注意事項：（1）租金評估與租賃權評估是兩個不同的概念，要加以區分。租賃權指承租人所享有的權利的價值，即所謂租金溢利現象。（2）以營利為目的出租劃撥土地上的房屋，其租賃價格評估應另外給出租金中所含的土地收益值，並應注意國家對土地收益的處理規定，同時在估價報告中予以說明。
國有承租土地使用權的價格評估問題。思路如下：
1.首先設定該宗地為出讓國有土地使用權，採用基準地價系數修正法、成本逼近法等2種方法評估出50年的地價。
2.其次，評估土地年市場租金。市場租金＝50年出讓土地使用權地價×土地還原利率/[1-1/(1+土地還原利率)的50次方]。
3.第三，評估土地的盈餘租金。盈餘租金＝市場租金－合同租金（即租賃合同中確定的租金）。
4.第四，評估承租土地使用權剩餘年期的地價。地價＝盈餘租金/土地還原利率×[1-1/(1+土地還原利率)的5次方]。式中的5為剩餘土地使用年期。
集體土地租賃權思路為：
1.首先評估出集體土地使用權的地價。採用的方法為直接採用基準地價系數修正法或收益還原法等方法。建議是不要扣除出讓金或者土地補償費、勞動力安置補助費。
2.其次，評估市場租金，方法同"國有承租土地使用權的價格評估,2"。
3.第三，評估盈餘租金，方法同"國有承租土地使用權的價格評估,3"。
4.第四，計算地價，方法同"國有承租土地使用權的價格評估,4"。。
根據《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2001）第9.1.2條第（3）款規定：承租土地使用權的投資風險比出讓土地使用權大，收益不確定性高，因此，在運用收益還原法評估時，承租土地使用權還原利率一般比出讓土地使用權還原利率高1個百分點左右。