北京市直管公房使用權管理辦法

❶ 直管公房拆遷什麼政策

公房使用權互換、有償轉讓、交換住房產權後，該公房產權性質不變，新的承租人應當與出租人重新簽訂公有住房租賃合同。通過公房使用權互換、有償轉讓和交換住房產權方式取得公房使用權的新承租人，可以將公房使用權再次上市交易。

合居戶公房承租人將其擁有的公房使用權上市交易的，在同等條件下，合居另一方有優先權。合居戶公房承租人將其擁有的公房使用權上市交易，不得侵犯合居另一方對共用部位和設備設施的正常使用權。

此外，中央在京單位自管公有住房使用權和其它單位自管公有住房使用權交易，經產權單位同意，也可參照此通知，將公有住房使用權上市交易。

《合肥市直管公房管理規定》

第二十三條凡拆遷人拆遷直管公房，必須在協議規定期限內歸還產權，不得以任何借口出售或出租；拆遷非住宅房應在原地或就近歸還產權。

第二十四條回遷安置時，因承租人個人增購或承租人所在單位代增購房屋面積形成產權交叉者，按下列規定執行：

（一）承租人增購的面積，由承租人委託出租人管理。承租人也可按房改政策規定，購買直管公房產權；

（二）承租人工作單位代增購的面積，由承租人工作單位委託出租人管理或將增購面積的產權移交給出租人；

（三）非住宅承租人增購面積可以委託出租人代管，也可自行管理，但必須服從出租人統一管理。

(1)北京市直管公房使用權管理辦法擴展閱讀

持公房使用權上市交易一方當事人應當是公有住房合法承租人。公房使用權交易前，當事人雙方應當簽訂書面協議，協議簽訂後，當事人雙方持相關材料到房屋所在地直管公房經營管理單位辦理公房使用權互換、轉讓、轉租手續。

相關材料包括申請書；雙方當事人身份證明；公有住房租賃合同及共居人、合居戶同意意見書；房屋所有權證和共有人同意意見書。

當事人因故不能親自辦理相關手續的，可以委託他人代為辦理。受委託人應當提交當事人出具的授權委託書。以公房使用權交換住房產權，當事人雙方須按規定到房地產行政主管部門辦理交易及產權變更登記手續。

除按照北京市住房制度改革有關規定可以向承租人出售的公有住房外，包括平房、筒子樓、簡易樓等其它直管公有住房均可上市進行交易。

❷ 共同居住人懷疑直管公房使用權被承租人偷偷轉讓了，可以去哪裡有權力核查

共同嫉妒人反映只敢供房使用權，被稱作源頭都轉讓了，可以前男友潛力和他的歡樂，我在房管局就可以查得到

❸ 北京市如何申請直管公房承租人變更政府信息公開

一、公房承租人的認定與變更條件。
對這個問題的不同解決將直接導致不同的利益分配格局。關於公房承租人的確定大致分三種情況：第一，原承租人仍然健在不發生承租人變更，在這種情況下承租人當然還是原承租人。第二，承租人依法變更，變更後的承租人為新的公房承租人。 第三，原來的承租人可能去世多年，公房由其共同生活的部分家庭成員繼續居住並交納房租，按規定早就應當辦理變更手續，但是因為沒有拆遷補償的問題，大家都沒有異議，一直到現在仍然沒有辦理變更。問題主要出第三種情形中。由於拆遷補償涉及較大的利益分割，家庭成員之間在變更承租人的問題上出現了不同的意見。符合公房承租人條件的當事人向政府公房管理部門或直管公房經營管理單位申請變更，政府公房管理部門或直管公房經營管理單位以其他家庭成員存在異議為由不予變更，所以就一直拖著，到底誰是承租人的問題至今懸而未決。
變更申請人需要具備什麼樣的基本條件呢？原北京市國土資源和房屋管理局《關於對城市公有房屋承租人變更有關問題答復的函》(京國土房管法字[2001]167號)提到：北京市人民政府《關於城市公有房屋管理的若干規定》(京政發〔1987〕109號)第12條第5項規定：「承租者外遷或死亡，原同住者要求繼續承租的，須經出租單位同意，並新訂租賃合同」。作為代國家行使公房所有權職能的房屋管理部門，是直管公房的出租人。自市政府109號文件發布實施後，我局也先後發布了一系列規范性文件，對公房租賃管理做了規定。主要有：《北京市房地產管理局關於啟用〈公有住宅租賃合同〉的通知》(市房經管字〔1991〕503號 )、《北京市房地產管理局關於啟用〈北京市公有住宅租賃合同〉的通知》(京房管字〔199 5〕第172號)以及《北京市房屋土地管理局關於啟用新的〈北京市公有住宅租賃合同〉的通知》(市房地房字〔1997〕第946號)。上述規范性文件明確了：
一)「外遷」和「死亡」是租賃關系變更的前提條件，即無論「外遷」和「死亡」都有可能產生變更房屋承租人的情形。
二)「外遷」是指房屋承租人另有正式住房後，不再繼續在原房居住。外遷後其戶口是否也一並轉移，應符合戶籍管理的有關規定。
三)如因原承租人外遷而由符合條件的共居人承租其住房時，根據有關規定，應由有關當事人提出書面申請，出租方同意後方可變更。
因此申請變更為公房承租人的須滿足以下基本條件：原承租人死亡或外遷；與原承租人為同一戶籍；是原承租人的家庭成員；與原承租人共同居住二年以上；沒有其他住房。另外，滿足條件的當事人還須寫出書面申請，經出租人同意並辦理變更登記後方能成為合法的公房承租人。
二、對公房承租人的變更行為不服的司法救濟。
根據《北京市高級人民法院關於因直管公房租賃引發糾紛的受理問題的意見》（2003年11月27日京高法發[2003]350號）規定因直管公房租賃引發的各種糾紛，既有民事法律性質的爭議，也有行政法律性質的爭議，應區別對待。對於直管公房承租人與政府公房管理部門或直管公房經營管理單位在履行直管公房租賃合同過程中，因違反合同規定的房屋保護、維修、房屋租金交納、承租人變更等權利義務發生的糾紛，作為民事案件處理。對於直管公房承租人死亡後，承租人的共同居住人對政府公房管理部門或直管公房經營管理單位依職權變更直管公房承租人提起的訴訟作為行政訴訟處理。
在公房承租人變更的問題上，不可避免地涉及直管公房租賃關系的法律性質和直管公房管理部門在直管公房租賃關系中的法律地位的問題。實際上，直管公房租賃關系是一種公法色彩很濃的特殊的關系，這種租賃關系不同於一般的民事租賃關系。在直管公房租賃關系中，承租人的資格、租賃的期限、租金的標准、出租人的許可權、出租方與承租人之間的權利義務關系都由政府有關部門統一規定，出租人和承租人的意思自治的范圍被壓縮到極小。以直管公房租賃關系中的出租人如房管所為例，當事人向房管所申請變更，房管所經審查符合公房承租人條件的就應當予以變更。房管所不可以象一般民事租賃關系中的出租人那樣以自己的自由意思作出接受或拒絕的表示。被侵權的其他家庭成員可以請求政府公房管理部門或直管公房經營管理單位撤銷原來的變更，作出新的變更。政府公房管理部門或直管公房經營管理單位拒絕變更的，當事人可以向法院提起行政訴訟，請求法院依法予以撤銷。

❹ 北京直管公房變更承租人是否必須經過同戶籍人同意

公租房是計劃經濟福利制度的產物。在北京依據管理部門不同，分為直管公房和自管公房。直管公房的租賃一般由承租人提出申請，經房屋管理部門批准後按照國家政策進行分屋並簽署公房承租合同；自管公房一般由申請人提出申請，由申請人所在單位按照國家及單位制定的相應政策進行分配，雙方簽訂公房承租合同。
直管公房承租人糾紛按照現行司法意見法院是可以受理的，而因自管公房缺少相應指導意見，因此現在基本法院對自管公房承租權問題不予審理。本文案例主要對直管公房變更承租人進行分析及探討。
北京現在直管公房租賃合同適用的都是1998年1月1日起使用的《北京市公有住宅承租合同》，該合同第七條約定：租賃期限內，承租人外遷或死亡，承租人同一戶籍共同居住兩年以上又無其他住房的家庭成員願意繼續履行原合同，其他家庭成員又無異議的，可以辦理更名手續。
「
現在北京房管部門變更承租人都要求其他家庭成員同意，否則就不給變更。那麼其他家庭人員是指那些人的，是直系親屬，還是有戶籍要求，還是有居住要求呢？
」
建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十一條第三款規定：「住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租。」根據該規定，有權繼續承租者不僅應為原承租人的家庭成員，同時還需具備與原承租人共同居住兩年以上這一條件。1998年1月1日起使用的《北京市公有住宅承租合同》第七條規定，租賃期限內，承租人外遷或死亡，承租人同一戶籍共同居住兩年以上又無其他住房的家庭成員願意繼續履行原合同，其他家庭成員又無異議的，可以辦理更名手續。
該合同條款不僅貫徹了《城市房屋租賃管理辦法》上述條款的精神，還針對兩個以上與原承租人同一戶籍共同居住兩年以上又無其他住房的家庭成員的情況，規定了其他家庭成員無異議這一條件，作為公房管理部門在兩個以上具備繼續承租條件的原承租人家庭成員中確定繼續承租人的原則，也為《城市房屋租賃管理辦法》上述條款的執行，作出了必要的補充。因此，該合同條款中「家庭成員」和「其他家庭成員」均應當理解為系原承租人同一戶籍共同居住兩年以上又無其他住房的家庭成員，而並非指不具備該條件的原承租人的直系或旁系親屬等。
因此，直管公房變更承租人，其他家庭成員又無異議的中其他家庭人員是指：
1、與原承租人是家庭成員即直系或者旁系親屬。2、戶籍與承租人在同一戶口本上。3、在承租公房內聯系居住兩年以上。4、無其他住房。
四個條件同時具備，否則，其他家庭人員無權提出異議。如果房管部門以不符合上述條件的其他家庭人員不同意，而不給變更過戶；可以起訴房管部門予以變更。

❺ 房管所的公房過戶規定

根據《關於辦理直管公房承租人過戶、分戶、更名的規定》公房非住宅過戶是指承租人因機構調整、企業兼並等原因，要求改由相關單位承租使用的行為;
民用住宅過戶是指因承租人死亡、戶口已遷出本市、經生效法律文書認定，並向管房單位申請改由其他近親屬承租使用的行為。

（一）承租人申請辦理過戶的條件

1、非住宅承租人申請辦理過戶的條件

申請人因機構調整、企業兼並等原因申請過戶的，須經上級主管單位或國資委等主管部門批准同意，方可申請過戶。

2、民用住宅承租人申請辦理過戶條件

（1）民用住宅承租人因死亡、成為無民事行為能力或限制行為能力人、戶口已遷出本市，可申請辦理過戶。

（2）新的承租人原則上必須是原承租人的近親屬，擁有武漢市戶籍且具有完全民事行為能力成年人。

（3）新的承租人，可選擇通過公證或訴訟等司法途徑確定，也可選擇通過近親屬達成書面協議的方式確定。

（4）協議確定中，與原承租人共同居住且他處無住房的近親屬優先，先後順序依次為原承租人的配偶、子女、父母，其次為兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。

原承租人的近親屬無法就承租人過戶事宜達成一致意見時，可推舉一名承租人代表。承租人代表在與其他符合條件的近親屬簽訂「承租人代表協議書」後，臨時履行直管公房的看管義務、負責繳納租金等事項。承租人代表在處置房屋使用權，包括有償轉讓使用權、申請房改、徵收補償等。

（5）新的承租人系未成年人、無民事行為能力或限制民事行為能力人，可由監護人代為臨時履行直管公房的看管義務、負責繳納租金等事項,並簽訂監護人承租保證書。待被監護人成年或具備完全民事行為能力時，辦理承租人過戶手續。

(5)北京市直管公房使用權管理辦法擴展閱讀：

屬下列情形之一的不得分戶：

1、無合法公房租約的；

2、徵收主管部門公告將要徵收的；

3、承租人損壞房屋未予修復或賠償的；

4、拖欠租金的；

5、房屋戶型為單元式廳、室的；

6、分戶後每戶保底面積不足四十平方米的；

7、舊式住宅中共同部位擁擠的。

❻ 有誰知道直管房的有關規定

各地對直管公房的規定不盡相同,下面以某市對直管公房有關規定為例:
為了加強對直管公房產權、產籍的管理，依法管好直管公房，保護國家財產不受損失，促進我市房地產業的發展，使直管公房權屬管理逐步走向制度化、規范化、根據國家建設部有關精神，特對加強直管公房的權屬管理作如下規定：
一、直管公房的產權性質屬國家所有。不得出讓、轉買、交換，。如特殊情況和國城市建設需要處置國有房產時，必須申報房地產管理局批准，並將處置後的資金全部上繳局計財科。
二、直管公房的動遷，必須按直管公房動遷的審批許可權及程序履行審批手續。因危房改造動遷直管公房，首先由局危改辦公室審核動遷范圍。下危改計劃書，通知房管所立項，填報 公房危改（拆遷）調查表 ，由局房管科審核，轉局拆遷科下發准遷通知書。對直管公房進行丈量計價方能進行動遷。未經領證者，不準拆除公房。
因建設需要，凡動遷直管公房的單位（含局屬開發單位），必須向房地產管理局拆遷科申報，由局危改辦公室、房管科按上述程序審批。經主管局長批准簽發，再由本轄區房管所與動遷單位按照沙房（1988）4號文件要求，簽訂擴遷安置還原產權協議書後，方能動遷。
動遷完畢，應及時辦理產權變更登記手續。
三、凡涉及拆遷 有歷史遺留問題 （含落實私房政策的房產），一律由本轄區房管所認真審定報局房管科核定產權，方能拆除，任何部門、個人無權處理。
按照國務院（83）194號精神執行。要嚴格控制用公款購買私房。拆遷自留房不得隨意擴大面積或高額收購。
四、凡拆除工商營業用房和非住宅用房，必須無條件就地歸還原使用性質和建築面積。
回遷後的計租標准一律按沙價費（1990）第192號文件規定執行。新承租戶可執行新房新租或協議租金，租價標准參照沙房（1988）36號文件執行。有關直管公房的接管范圍和接管程序必須按上級有關精神辦理。
五、凡屬直管公房還原房屋竣工後，由本轄區房管所報告局修建科匯同有關部門組織驗收，並簽發房屋驗收證明書後方可組織回遷。
六。直管公房回遷安置後，各房管所必須及時繪制圖卡，核定資料在七日內將新房安置的基本情況和 分戶使用情況表 及時上報局房管科備案。經局產權科審核產權發證後由房管科通知該所辦理異動報表。

❼ 計劃經濟年代直管公房有永久使用權,騰退有法律依據嗎

依據《物權法》《民法通則》所有權大於使用權 所有權決定誰能使用權。照你描述專公房那就是說明承租屬人是沒有所有權。所有權人行使房屋所有權、支配權可以要求承租人騰退，至於是否需要賠償承租人視雙方協商或者按照簽訂的合同協議再另外討論

再看一下《合同法》中關於不動產的租賃期限最長是20年。房屋屬於不動產之一可以適用該條款

❽ 北京直管公房可申請騰退嗎

北京直管公房可以申請騰退。

北京市政府辦公廳下發的《關於加強直管公房管理的意見》中提出：

鼓勵承租人自願交回直管公房使用權；承租人申請交回直管公房使用權並由經營管理單位收回的，經營管理單位適當給予承租人貨幣補償。承租人交回使用權後，可以申請購買區政府提供的共有產權房或承租公租房，符合條件的優先配售配租。

該政策突出居民自願申請，沒有強制性；堅持政府主導實施，與以往的市場開發模式相比，實施主體由企業變成了政府或受其委託的單位；

與住房保障政策有效對接，自願騰退的直管公房承租人領取貨幣補償後，可申請區政府提供的共有產權房源和公租房房源，符合條件的還可以優先配售配租。

(8)北京市直管公房使用權管理辦法擴展閱讀：

直管公房承租人應按租金標准及時足額繳納租金，不得擅自轉租、轉讓、轉借；承租人不得擅自改變房屋使用用途，不得利用房屋進行違法違規活動；承租人對租住的公房及設備負有保護責任，不得擅自拆改，同時應配合經營管理單位進行房屋加固、修繕和改造。

直管公房嚴禁違規轉租轉借。所謂「違規轉租、轉借」，就是指承租人本人、配偶及子女均不在承租的直管公房內居住，擅自安排其他人員居住的行為。

參考資料來源：

中央電視台-北京市住建委解讀《關於加強直管公房管理的意見》

北京晚報-北京市住建委解讀新政

❾ 如何認定公房使用權，公房使用權有哪些形式

一、 如何認定公房使用權
公有住房是指產權屬於房管部門所有的直管公房或產權屬於單位所有的自管公房。無論哪種形式的公房，傳統意義認為產權人對住房的所有權與實際控制權是分離的，其分得住房後，可以在符合法律規定的條件下永久地居住使用，但只享有承租、使用和佔有權，而不享有交易、出租和處分權。
作為特定環境下形成的公有住房使用權，其法律性質也具有一定的特殊性。公有住房使用權是一種債權。可從以下兩方面予以佐證：從法律規定的權義看，出租人須將房屋交付承租人，保持租賃物符合居住條件，承租人須按期繳納租金，房屋所有權的變動不影響租賃等。這種公有住房使用權「乃系對於他人之物，得為使用受益之權利，並非如物權之直接支配其標的物之獨立的權利，而系從屬於租賃權之權能」這種權利更具有債權性質；從不動產租賃的立法看，公有住房使用權的法律屬性應屬於債權性質，由於「被賦予對抗力而成為近似於物權的權利」因此公有住房使用權似乎呈現出物權化特徵，然而，由於公有住房使用權的基礎法律關系仍然是一種契約關系，即承租人有交付房屋的請求權，出租人有租金之支付請求權，符合債權的一般特徵。故本質上，公有住房使用權為債權。國家作為公有住房的所有權人，授權有關的房管部門將公有住房出租給承租人使用，在國家和承租人之間形成的是一種租賃關系，現行法規如《城市公有房屋管理規定》也認定公有住房使用權是一種租賃債權。
二、 公房使用權有哪些形式
（一）低保福利住房。主要是政府部門對低收入家庭、享受國家最低保障的城市居民所給予的一種社會福利性住房。承租人只需給付象徵性房租即可使用該房屋，由此也稱之為「廉租房 」。
（二）單位福利性分房。企事業單位或國家機關根據職工的工齡、職務級別等諸多因素分配給職工一定面積的住房，職工與單位或國家房管部門之間建立房屋租賃關系，房屋所有權歸單位所有，職工享有承租使用權。單位福利性分配的房屋包括自管公房，也包括直管公房。自管公房的產權屬於單位，而單位有權分配的直管公房包括單位交由房管部門進行管理以及房屋調換後交由單位分配給職工的住房。
（三）因房屋拆遷取得的房屋使用權。在實行貨幣化拆遷之前，產生了大量的公有住房。主要有兩種：一種是原所住房屋為公有住房，拆遷後所分房屋仍是公有住房；另一種是原所住房屋是私有住房，產權人放棄產權，調換分得公有住房。