申請實現擔保物權訴訟時效

1. 新《民事訴訟法》施行後，抵押權如何實現

新《民事訴訟法》施行後，抵押權實現的方式主要三種：

1、由抵押權人與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償

2、抵押權人可以向法院申請實現擔保物權，請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

3、通過法院訴訟的方式實現抵押權。

《民事訴訟法》抵押權的實現方式的規定：

第一百九十六條 申請實現擔保物權，由擔保物權人以及其他有權請求實現擔保物權的人依照物權法等法律，向擔保財產所在地或者擔保物權登記地提出。

第一百九十七條 人民法院受理申請後，經審查，符合法律規定的，裁定拍賣、變賣擔保財產，當事人依據該裁定可以向人民法院；不符合法律規定的，裁定駁回申請，當事人可以向人民法院提起訴訟。

《物權法》關於抵押權的實現方式的規定：

第一百九十五條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。

抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

(1)申請實現擔保物權訴訟時效擴展閱讀：

依據我國法律規定，抵押權的實現必須具備以下四個條件：

①抵押權必須有效存在。抵押權設定如果無效或者已被撤銷，則不能實現。

②必須是債務人履行期限屆滿。債務人履行債務的期限是否屆滿是決定債務人是否履行債務的時間標准。

③債權人未受清償。債務履行期限屆滿債權人未受清償，表明債務人未按期履行義務，無論債務是遲延履行，還是拒絕履行，債權人都可以行使抵押權，使債權得到清償。

④債務未受清償不是由於債權人造成的。只有在因債務人方面的原因未能清償債務而使債權人未受清償時，抵押權人才可以行使抵押權。如果債權人未受清償是由於其自己的原因造成的，則抵押權人不能行使抵押權。

2. 民事訴訟中是否可以先提出訴訟再提出實現擔保物權

新《民事訴訟法》施行後，抵押權實現的方式主要三種：
1、由抵押權人與專抵押人協議以屬抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。
2、抵押權人可以向法院申請實現擔保物權，請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。
3、通過法院訴訟的方式實現抵押權。
《物權法》
第一百九十五條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協 議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。
抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。
《民事訴訟法》
第一百九十六條 申請實現擔保物權，由擔保物權人以及其他有權請求實現擔保物權的人依照物權法等法律，向擔保財產所在地或者擔保物權登記地基層人民法院提出。
第一百九十七條 人民法院受理申請後，經審查，符合法律規定的，裁定拍賣、變賣擔保財產，當事人依據該裁定可以向人民法院申請執行；不符合法律規定的，裁定駁回申請，當事人可以向人民法院提起訴訟。

3. 實現擔保物權的司法解釋

最高法院沒有出台關於實現擔保物權的專門司法解釋。
涉及擔保物權的司法解釋，都在民事訴訟法的司法解釋中，是361條至371條。。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》：
第三百六十一條 民事訴訟法第一百九十六條規定的擔保物權人，包括抵押權人、質權人、留置權人；其他有權請求實現擔保物權的人，包括抵押人、出質人、財產被留置的債務人或者所有權人等。
第三百六十二條 實現票據、倉單、提單等有權利憑證的權利質權案件，可以由權利憑證持有人住所地人民法院管轄；無權利憑證的權利質權，由出質登記地人民法院管轄。
第三百六十三條 實現擔保物權案件屬於海事法院等專門人民法院管轄的，由專門人民法院管轄。
第三百六十四條 同一債權的擔保物有多個且所在地不同，申請人分別向有管轄權的人民法院申請實現擔保物權的，人民法院應當依法受理。
第三百六十五條 依照物權法第一百七十六條的規定，被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保，當事人對實現擔保物權的順序有約定，實現擔保物權的申請違反該約定的，人民法院裁定不予受理；沒有約定或者約定不明的，人民法院應當受理。
第三百六十六條 同一財產上設立多個擔保物權，登記在先的擔保物權尚未實現的，不影響後順位的擔保物權人向人民法院申請實現擔保物權。
第三百六十七條 申請實現擔保物權，應當提交下列材料：
（一）申請書。申請書應當記明申請人、被申請人的姓名或者名稱、聯系方式等基本信息，具體的請求和事實、理由；
（二）證明擔保物權存在的材料，包括主合同、擔保合同、抵押登記證明或者他項權利證書，權利質權的權利憑證或者質權出質登記證明等；
（三）證明實現擔保物權條件成就的材料；
（四）擔保財產現狀的說明；
（五）人民法院認為需要提交的其他材料。
第三百六十八條 人民法院受理申請後，應當在五日內向被申請人送達申請書副本、異議權利告知書等文書。
被申請人有異議的，應當在收到人民法院通知後的五日內向人民法院提出，同時說明理由並提供相應的證據材料。
第三百六十九條 實現擔保物權案件可以由審判員一人獨任審查。擔保財產標的額超過基層人民法院管轄范圍的，應當組成合議庭進行審查。
第三百七十條 人民法院審查實現擔保物權案件，可以詢問申請人、被申請人、利害關系人，必要時可以依職權調查相關事實。
第三百七十一條 人民法院應當就主合同的效力、期限、履行情況，擔保物權是否有效設立、擔保財產的范圍、被擔保的債權范圍、被擔保的債權是否已屆清償期等擔保物權實現的條件，以及是否損害他人合法權益等內容進行審查。
被申請人或者利害關系人提出異議的，人民法院應當一並審查。
第三百七十二條 人民法院審查後，按下列情形分別處理：
（一）當事人對實現擔保物權無實質性爭議且實現擔保物權條件成就的，裁定準許拍賣、變賣擔保財產；
（二）當事人對實現擔保物權有部分實質性爭議的，可以就無爭議部分裁定準許拍賣、變賣擔保財產；
（三）當事人對實現擔保物權有實質性爭議的，裁定駁回申請，並告知申請人向人民法院提起訴訟。

4. 訴訟程序和實現擔保物權程序可以同時啟動嗎

分情況：

1. 特殊程序標的與普通訴訟程序不重合的，可以回同時答存在。

2. 特殊程序標的與普通訴訟程序重合的，如果申請人既申請實現擔保物權又就相關權益爭議提起訴訟的，需二選一；申請人不撤回起訴的或申請後又起訴的，人民法院則應裁定不予受理實現擔保物權申請。

   在人民法院受理實現擔保物權案件後，被申請人就相關權益爭議又提起訴訟的，人民法院應當裁定駁回實現擔保物權申請。

以上僅供參考。

5. 申請實現擔保物權的判決結果怎麼填

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申請實現擔保物權書

百分網【擔保書】 編輯：衛晴晴
發布時間：2017-03-24 15:12:16

申請人：**，性別：*，**年**月**日生，住**市**區**路**號**幢***室。身份證號碼： 。
被申請人：**，性別：*，**年**月**日生，住**市**區**路**號**幢***室。身份證號碼： 。
申請事項：
請求對被申請人****名下的抵押財產（位於**市**區**路**號**幢***室，面積***平米,房產證號：**）進行拍賣、變賣以償還申請人的債權合計
元（其中本金***元；利息 元，按**%年計算，暫從****年**月**日暫計算至***年**月**日直至被申請人實際清償之日止）。
事實與理由：
****年**月**日被申請人**與申請人**簽訂了抵押借款合同一份，約定：被申請人作為借款人以涉案房產抵押給申請人即貸款人，抵押借款合計**萬元，利息為年**%，期限到****年**月**日。逾期不依約歸還，按貸款本金的**%支付收取違約金。抵押擔保的范圍包括本息、利息、違約金及申請人實現債權的所有費用。
上述協議簽訂後，按照上述協議的約定申請人**依約支付了案涉**萬元的借款。但該筆借款到期後被申請人未及時清償該借款的本息。
綜上，申請人認為：依法成立的合同受國家法律保護，被告在合同簽訂後，未及時根據合同約定清償申請人**的借款本息，已構成違約，依法應承擔償還借款本息、違約金以及支付申請人實現的債權費用等法律責任。為維護申請人的合
法權益，在涉案抵押房屋位於******的前提下，根據我國《民事訴訟法》第一百九十六條的規定，特向貴院提出上述申請，請予支持。
此致
******人民法院
申請人：
年 月 日

6. 實現擔保物權終審完多久完成拍賣

實現擔保物權終審完完成拍賣問題：
擔保物權的實現，不僅關繫到擔保物權人的利益，對擔保交易的正常運行也有著重要意義。我國物權法雖然規定可以直接申請拍賣、變賣擔保財產，但擔保合同無法作為執行依據。為了實現擔保物權制度之功能，彌補制度設計上的缺陷，新民訴法新增了第一百九十六條、第一百九十七條關於實現擔保物權的特別程序條款。這種快速便捷且成本低廉的實現債權程序，引起了廣大債權人尤其是銀行等金融企業的高度關注。但對於基層法院審判一線的法官來說，目前僅有的兩個法律條文，相對紛繁蕪雜的各類糾紛適用難度很大。
結合在實現不動產擔保物權特別程序案件實務中遇到的問題，談幾點做法及思考。
一、實現不動產抵押擔保物權特別程序的性質
擔保物權實現程序，並不體現權利義務的爭議性，具有非訟性。擔保物權實現程序的非爭議性，是由物權法中的公示公信原則所決定的。抵押辦理了登記，抵押權人獲取了抵押房產的他項權證，其權利外觀具有公信力和對抗力。申請人申請法院拍賣、變賣擔保物，實質是要求確認並實現其擔保物權的程序，並非請求法院解決民事爭議。雖然被申請人可能提出異議，但這並不影響該程序的非訟性質。訴訟程序採取當事人主義、直接言詞主義，其制度價值在於准確查明案件爭議，保障當事人的程序參與，以裁判結果的實體公正為核心目標。在非訟程序中，法院奉行職權主義、簡易主義，裁判周期短，體現了效率的價值，其程序目的也不在於爭議解決。
如果法院經審查擔保物權成立的證明文件（包括主合同、擔保物權合同、抵押權登記證明或者他項權利證書等），擔保物權實現條件成就的證明材料齊備，即可裁定對抵押財產進行拍賣或變賣。不符合法律規定的，則駁回申請。
二、被申請人異議問題
一是異議期限。實現擔保物權程序的審限只有三十日，如按訴訟案件標准給予被申請人以答辯、舉證期限，則難以在審限內審結。筆者認為，此類非訟程序案件，可規定由承辦人靈活確定不宜過長的異議期，而不應再按訴訟程序給予舉證、答辯期。
二是管轄異議。首先，從世界各國和地區的立法實踐來看，申請實現擔保物權案件的地域管轄法院標准通常有兩種：一種是由擔保財產所在地法院管轄，另一種是由擔保特權登記地法院管轄，以擔保財產所在地法院確定管轄較為普遍。新民訴法第一百九十六條規定，申請實現擔保物權案件由擔保財產所在地或者擔保物權登記地基層人民法院管轄，兼采了兩種地域管轄標准。而不動產專屬管轄系訴訟案件中的管轄規定，在實現擔保物權特別程序案件中不應適用。其次，新民訴法修訂後的管轄異議條款，由原第二章管轄第三節移送管轄和指定管轄部分，移到了第十二章第一審普通程序第二節審理前的准備部分。因此，可以認為管轄異議條款是針對一審訴訟案件作出的規定。而實現擔保物權並非訴訟案件，特別程序案件中沒有被告，管轄異議條款無從適用。若受理法院審查後發現不屬於自己管轄，可裁定駁回申請。申請人可以另行向有管轄權的法院提出申請，避免在一、二審法院的管轄裁定和上訴移送程序中耽誤大量時間，真正體現了擔保物權特別程序便捷高效處理的立法本意，又節約了寶貴的司法資源，同時也避免了管轄異議權被濫用。
三是實體性異議。實現擔保物權程序中，不應當進行實質性審理。如被申請人提出擔保物權存在與否，或者擔保的債權范圍、金額、期限等實體問題提出異議時，應當裁定駁回申請，當事人可以向有管轄權的人民法院提起訴訟。
三、公告送達問題
筆者認為，雖然新民訴法第一百八十條規定，人民法院適用特別程序審理的案件，應當在立案之日起三十日內或者公告期滿後三十日內審結，但在實現擔保物權案件中，應以被申請人參與程序為原則。一是通常作為抵押物的不動產本身價值較高，所擔保的債權金額較大，關繫到債權是否能夠順利實現。因此，應當以相應的當事人參與程序為保障。二是實現擔保物權特別程序案件具有非訟性，法院只需對擔保物權實現條件是否成就進行形式審查，而非實質性審理，並以法官獨任審理為原則，實行一審終審。在被申請人未參與的情況下，不能賦予廣大基層人民法院更重的審查義務。三是不排除有的申請人故意隱瞞被申請人信息，以虛假材料及權利憑證騙取法院裁定的「逆選擇」現象出現。只有被申請人參與程序，才能最大限度避免此類道德風險。因此，如公告送達後被申請人仍未到庭的，應裁定駁回申請，當事人可以通過訴訟程序來解決。
四、擔保的債權是否確定
筆者認為，實現擔保物權特別程序適用的前提是擔保的債權應當確定。首先，實現擔保物權系非訟特別程序，法院只需對擔保物權成立的證明文件、擔保的債務是否已經屆滿、擔保物的現狀等事實進行形式性審查。如果對擔保的主債權范圍、金額、期限不能確定，需要通過實質性審理後才能查明的，就不應適用該程序。其次，物權法第一百七十六條規定，被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現債權，也可以要求保證人承擔保證責任。故筆者認為，在被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，或被擔保的債權存在多個債務人的，或多個不動產抵押擔保同一債權，不同主體所承擔的份額、受償次序不通過訴訟程序無法確定的情況下，抵押物所擔保的受償范圍及金額無法確定，亦不可適用該特別程序。
五、抵押物設有在先抵押時如何處理
優先受償權是抵押權的核心和實質。在債務人屆期不履行債務時，抵押權人可以抵押物折價或者從該抵押物的變價中優先於一般債權人而獲得先位清償。但在同一抵押物上存在數個抵押權時，登記在先的抵押權優先於登記在後的抵押權。當抵押物的價值較大時，抵押權人行使抵押權後，若有剩餘才能用於償還其他債務。目前，房地產開發商為提高資金利用率，往往將拍賣所得之用於項目開發的土地上都設定了抵押。企業也往往為獲得流動資金，將土地、廠房作為抵押物為其銀行融資提供擔保。城市商品房多數也存在按揭抵押。雖然，對於商品房按揭是否屬於不動產抵押有不同意見：有的認為系不動產抵押，有的認為是權利質押，有的認為系准抵押，有的認為系讓與擔保。但無論其性質如何界定，商品房按揭均在房產登記機關辦理了抵押登記。不動產作為金融資產具有稀缺性，同時具有保值增值功能，也是放貸銀行最願意接受的抵押物。因此，在涉及不動產的實現擔保物權特別程序案件中，必須查明其是否存在設定在先的抵押。如抵押物上存在設定在先的其他抵押，應當裁定駁回申請，當事人可以向人民法院另行提起訴訟。
六、實現擔保物權案件能否進行調解
法院調解是指在民事訴訟中雙方當事人在法院審判人員的主持和協調下，就案件爭議的問題進行協商，從而解決糾紛所進行的活動。新民訴法第九條規定，人民法院審理民事案件，應當根據自願和合法的原則進行調解；調解不成的，應當及時判決。故筆者認為，調解是訴訟過程中所適用的程序，如調解不成所對應的案件處理方式應當是判決。實現擔保物權系非訟特別程序案件，經審查實現擔保物權的條件是否成就後即作出相應的准予或駁回之裁定，因而不適用調解程序。如果雙方當事人在審查過程中自願和解，申請人申請撤訴法院應當准許。如果雙方協商通過設定一定期限內完成給付作為解除抵押條件的情況下，法院不能調解結案，而只能按庭外和解方式處理。法院應當向申請人釋明，和解協議不具備申請法院強制執行的效力。如申請人不願撤訴，法院仍然應當裁定準予對抵押財產進行拍賣或變賣，雙方可在執行過程中進行和解。
七、對實現擔保物權裁定的救濟
綜上所述，實現擔保物權案件的處理可以區分以下四種情形：一是受理法院經審查，擔保物權實現條件成就，即可裁定對抵押財產進行拍賣或變賣。二是受理法院經審查，發現自己沒有管轄權，應駁回實現擔保物權申請，申請人可另行向有管轄權的法院提出申請。如果存在法院爭管轄的情況，可以通過審判監督程序予以糾正。三是法院審查過程中，如雙方和解，申請人申請撤訴的法院應予准許。如雙方協商由被申請人在一定期限內還款作為解除抵押條件，申請人不願撤訴的情況下，法院不適用訴訟案件中的調解程序，仍應裁定對抵押財產進行拍賣或變賣，雙方可在執行過程中和解。四是受理法院經審查，申請不符合法律規定，或主債權或擔保物權本身存在異議，或被申請人不能參與程序的，則駁回實現擔保物權申請。根據新民訴法第一百九十七條的規定，申請被駁回的，當事人可以向人民法院提起訴訟。可見，對於實現擔保物權案件的裁定，已經設置了有效的救濟途徑，不再適用訴訟程序中管轄異議、調解和申請復議等程序，以迅速實現擔保物權，方合乎非訟程序的制度價值。

7. 實現擔保物權的申請是否引起訴訟時效的中斷

不引起訴訟時效中斷。

8. 最高法院實施物全擔保時間

目前，在執行實踐中，人民法院採取查封、拍賣、變賣等強制執行措施時，常常需要以被執行人的房地產為執行標的或執行對象，其中涉及到房屋抵押時能否執行的問題，困擾著執行工作。
以下是抵押房產執行相關知識的匯總，僅供參考。
◇對抵押房地產執行所涉及到的法律問題
目前，在執行實踐中，人民法院採取查封、拍賣、變賣等強制執行措施時，常常需要以被執行人的房地產為執行標的或執行對象，其中涉及到房屋抵押時能否執行的問題，困擾著執行工作。為保障執行工作順利進行，本文從房地產抵押權實現的方式、抵押房地產的查封、抵押房地產的變價清償及應注意的幾個法律問題從四個方面對此作一探討。
一、房地產抵押權實現的方式
我國《擔保法》第53條規定：「債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。」《擔保法》第40條規定：「訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。」《擔保法解釋》第57條規定：「當事人在抵押合同中約定，債務履行期屆滿，抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有的內容無效。」據此，抵押權人實現抵押權的方式有以抵押物折價、拍賣抵押物、變賣抵押物三種，而且抵押權人要實現抵押權，首先要與抵押人協商，協議不成時，抵押權人只能向人民法院起訴，通過法院實現抵押權，抵押權人並無自行折價，自行拍賣或變賣抵押物的權利。也就是說申請執行人不能僅憑人民法院認定抵押有效的生效判決，自行折價拍賣、變賣抵押物，必須通過向人民法院申請強制執行方式來實現抵押權。最高人民法院釋(1998)25批復作了如下解釋：「在依法以國有土地使用權作抵押的擔保糾紛案件中，債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以通過拍賣的方式將土地使用權變現。如果無法變現，債務人又沒有其他可供清償的財產時，應當對國有土地使用權依法評估，人民法院可以參考政府土地管理部門確認的地價評估結果，將土地使用權折價，經抵押權人同意，將評估後的土地使用權抵償給抵押權人，土地使用權由抵押權人享有。所以司法實踐中，在拍賣抵押房地產時，如確實無人買受，抵押權人是可以通過法院裁定以抵押房地產折抵債務，抵押權人憑法院裁定到土地管理部門或房地產管理部門辦理有關土地使用權或房屋所有權的變更登記手續。
二、抵押房地產的查封
能否對已經設定抵押的房地產予以查封，這是我們在實踐中常常會遇到的情況，即負有協助執行義務的房管部門常以該房地產已辦理抵押登記為由，拒絕履行其應盡的協助查封義務。在法院內部也有人認為，已經抵押的財產在執行中就不能查封，更不能拍賣。否則，就侵害了擔保人的權利，這一理解是錯誤。
(一)、從房地產抵押的實際狀況看 ，人民法院對已經設定抵押的房地產有必要採取查封等執行措施。這是因為雖然抵押人將其所有的房地產作為履行債務的擔保並進行了抵押登記，但會存在以下情形：
1、抵押人以其價值大大超過擔保債權的房地產作抵押，如抵押人僅借款50萬元，卻以價值1000萬元房地產作抵押;2、因主合同無效導致抵押合同無效;3、抵押權人超過訴訟時效未主張權利或因其他原因導致抵押人不再承擔擔保責任。4、債務人在規定期限內自動履行了清償義務，抵押權人不需再從抵押物的折價、拍賣、變賣所得價款中優先受償等等。在以上情形中，人民法院很有必要對已經設定抵押的房地產採取查封措施。在優先償還抵押權人債務後或抵押人免除擔保責任的情況下，將該房地產列為其他案件的執行標的，以確保最大限度、最大可能地維護申請執行人的權益。
(二)、從我國相關法律的立法精神看，法院可以對抵押房地產採取查封等執行措施。最高人民法院《關於適用若干問題的意見》第102條規定：「人民法院對抵押物、留置物可以採取財產保全措施，但抵押權人、留置權人有優先受償權。」最高人民法院《關於人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》第40條做出了更明確的解釋：「人民法院對被執行人所有的其他人享有抵押權……的財產，可以採取查封、扣押措施……。」這一規定與擔保法也並不相違。最高人民法院《關於若干問題的解釋》第55條規定：「已經設定抵押的財產被採取查封、扣押等財產保全或者執行措施的，不影響抵押權的效力。」從這一規定可以推定，人民法院可以對已經設定抵押的房地產採取查封措施，只是在最後強制執行時，要考慮抵押權的效力。應當注意的是，在查封房地產時，要注意衡量已抵押房地產的價值在清償抵押權人的債權之後是否有剩餘的價款可以向申請執行人清償。如果沒有，則沒有必要查封，否則就只是為抵押權人實現了債權，對申請執行案件並無意義。如果明知沒有可供清償申請執行人的價值，而仍然查封，就等於濫用權力。
(三)、查封僅是指執行法院對作為執行對象的房地產就地封存，禁止被執行人對其處分的一種臨時性強制措施。查封實施完畢後，查封即發生法律效力，非經法定程序撤銷，查封效力不能消滅，其效力主要表現為：
1、債務人喪失處分權，但仍擁有所有權。房地產被查封後，債務人對該房地產的處分權即被禁止，不得轉證或設立其它物權，債務人對該房地產所為的任何有礙執行的處分均屬無效。
2、經執行法院許可，債務人可為必要的管理和使用。對房地產的查封許可權制債務人的處分權，並非一定要剝奪債務人的所有權和使用權，故已查封的房地產在拍賣成交前，執行法院可在必要的范圍內允許債務人使用和管理。
3、查封效力所及的范圍。對房地產的查封，其效力及於該房地產及其構成部分和從物，並及於查封物的天然孳息，但一般不及於查封物的法定孳息，因為法定孳息往往是需要第三人給付，是債務人對第三人金錢債權或物的交付請求權，而查封許可權制債務人的處理行為，並不限制第三人的清償行為。
三、抵押房地產的變價清償
按照《擔保法》第49條的規定，抵押物在抵押期間，抵押人可以轉讓。因此，法院在執行中對被執行人可以轉讓的財產都可以強制轉讓，包括被執行人已設定抵押的房地產。當然，如果被執行人轉讓財產受到一定限制。執行中也應遵守這些限制，轉讓已抵押房地產最大的限制，就是應當保護抵押權的優先受償權。抵押權是債務人或第三人以不移轉佔有之物作為履行債務的擔保，當債務人給付延遲時，債權人有權就該物優先受償。抵押權的一個很重要的特徵就是抵押物優先受償的權利，即附抵押權的債權人，得排除無抵押權的債權人就抵押物優先受償。因此，人民法院在強制執行已設定抵押的房地產時，應優先償還抵押權人，抵押財產的價值大於所擔保的債權余額部分，可以作為人民法院執行案件的執行標的。
根據最高人民法院《關於人民法院執行工作若干問題的規定》第40條的規定，人民法院對被執行人所有的其他人享有抵押權、質押權和留置權的財產，可以採取查封、扣押措施，財產拍賣、變賣後所提價款，應當在抵押權人、質押權人或留置權人優先受償後，其餘額部分用於清償申請執行人的債權，該條規定也說明：1、對他人享有擔保物權的被執行人的財產，人民法院在執行中可以查封、扣押，也可以採取拍賣、變賣措施;2、拍賣、變賣所得的價款，必須首先清償擔保物權人的債權，對被執行人的房產查封、拍賣後，變價款應優先實現抵押人的抵押權，其餘款價才可作為執行款。如果抵押人的債權未到清償期的，應當按照《擔保法》第49條的規定，向抵押權人提前清償，可向其約定的第三人提存，以保護抵押權人的優先受償權。
四、房地產抵押實現中應注意的幾個法律問題
(一)、如果一個房地產設定有兩個以上抵押權時，按抵押物登記生效的先後順序清償;順序相同的按債權比例清償，順序在後的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權人只能就抵押物價值超出順序在先的抵押所擔保債權的部分受償;順序在先的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權實現後的剩餘價值應予提存，留待清償順序在後的抵押擔保債權。
(二)、城市房地產抵押合同簽訂後，土地上新增房屋不屬於抵押物，需要拍賣該地抵押的房產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
(三)、根據《擔保法》第56條規定，設定抵押的房地產是以劃撥方式取得土地使用權的，拍賣房地產時該劃撥土地使用權應納入出讓軌道，應當從拍賣得到的價款中先行繳納土地使用權出讓金，因為繳納土地使用權出讓金是法律規定的抵押權人實現抵押權的一個先決條件，抵押權人只對繳足土地使用權出讓金後的余額才享有優先受償的權利。因此，法院在執行抵押的房地產時要查清土地使用權的性質。1、根據最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》(以下簡稱查封、扣押、凍結規定)的規定，屬於該規定第5條、第6條規定范圍內的財產，人民法院不得查封、拍賣、變賣;2、對被執行人所有的他人享有抵押權的房地產進行查封、拍賣時，要先行估價，如果經估價，在抵押權人行使優先受償權後沒有剩餘的，就不應再予查封、拍賣。

9. 實現擔保物權案中，法院駁回我們的申請要求，理由是借款期限沒有屆滿，我們可以重新上訴嗎，需要提供證嗎

合同義務履行期未滿，還沒有實現擔保物權的條件，你們怎麼實現擔保物權？什麼腦子？等條件滿足了再申請吧。