車庫屋頂使用權歸屬

⑴ 在物權法中，房頂的所有權是怎樣規定

樓頂的歸屬權。樓頂應是整棟樓全體業主共有的部分，而不僅是頂層住戶共有的。
《物權法》第條規定：「業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。」這是關於建築物區分所有權的規定，也是我國首次以法律的形式明確了該項權利。建築物區分所有權，是指多個區分所有權人共同擁有一棟區分所有建築物時，各區分所有權人對建築物專有部分所享有的專有使用權及對建築物共用部分所享有的共用部分所有權。區分，是指數人區分一建築而各有其一部分。區分所有，是區分一建築物的特定部分為所有權的標的。建築物區分所有包括兩部分
1、專有部分。這是指區分所有權人依其所購份額對建築物套內空間獨自佔有、使用的部分，在此基礎上形成的權利即區分所有權人的專有權。根據《物權法》第71條的規定，專有權與一般所有權在性質上是一致的，即專有權人對其專有部分享有佔有、使用、收益、處分的權利，但因建築物結構上的相連性，專有權人在對其專有部分行使權利時不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。專有部分的形成條件有兩個：
(1)構造上的獨立性，也就是要有固定的遮蔽欄，與其他區分所有權人的專有部分相隔離。
(2)使用上的獨立性，一般以該部分有無獨立的出入門戶為判斷標准
2、共有部分。這是指專有部分以外的建築物的其他部分。包括三部分
(1)建築物的基本構造部分，如支柱、屋頂、外牆等;
(2)共用部分，如樓梯、走廊、電梯、自來水管、貯水塔、消防設備、大門等;
(3)部分區分所有權人共有的部分，如各樓層間的樓板(天花板、地板)、左右房屋之間的隔牆等。

⑵ 小高層住宅屋頂使用權的歸屬問題

首先，「屋頂使用來權歸頂自層用戶使用」是否在房產部門登記。
如果沒有，那麼原合同的效力只及時簽合同的人和開發商。
如果後入者的買房合同里沒有相應條款，則對他們沒有約束力。

當然，有以下情形除外，
一：後入者知道上述事實，且有證據證實。
二：物業管理委員會曾對此作出規定或決議。
三：房產部門的登記上有相關記載。

⑶ 屋頂歸屬權問題

根據物權法的相關規定，屋頂應該屬於全體業主共同所有，開發商無權與任何業主簽訂任何形式的專有使用權的協議。否則都屬於無效行為。

⑷ 如何判斷一座建築物停車位的法律歸屬

目前，我國法律尚未對區分所有建築物的停車位所有權歸屬作明確規定，但有些地方已就此問題做了有益的探索，不無借鑒意義。2004年12月23日，南京市房產管理局等五部門聯合發布《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定》，明確了包括小區車位在內的各項附屬設施的權屬，明確規定相當於標准配建總量15%的室內車位和所有的露天車位為業主共有，其餘歸開發商所有並由開發商銷售。這就意味著，在南京占配建總量85%的室內停車位以及超過配建標準的室內停車位今後將名正言順地獲得由房產部門頒發的所有權證。
按停車位在小區內所處的空間位置為標准劃分，停車位有以下幾種類型：一是小區地面停車位;二是小區地下停車位;三是小區地上停車位。下文將分別探討。
一、小區地面停車位的所有權歸屬
小區地面停車位是指直接設置在小區地面，以劃線的方式明確停車空間的停車單元，比較常見的就是開發商或者物業管理公司在小區的道路兩旁或小區空地上劃線分割出許多停車位，提供給車主使用，並收取一定的停車費。首先明確一點，地面停車位只是對土地地表及其有限空間初步的利用，不具備建築物所要求的遮蔽性，不符合房屋的基本特徵，不能申領《房屋所有權證》;其次，這種停車位的產權歸屬取決於其佔用土地的使用權性質，如果土地使用權屬於國家(比如按照城市規劃設計，設置停車位的小區道路屬於市政道路)，則該停車位的所有權應歸國家所有;如果停車位所在的土地已經包含在小區的宗地之中，在計算小區容積率時已經計入小區總土地面積之中，則房地產開發商將房屋所有權轉移給業主，業主取得《房屋所有權證》後，小區業主按照各自的份額共同擁有包括該停車位在內的小區宗地的全部土地使用權，故，停車位應歸建築物區分所有人(業主)共有。
二、小區地下停車位的所有權歸屬
所謂地下停車位是指房地產開發商利用小區地下空間建造的停車位。地下停車位也有以下幾種情形：
一是由人防工程所改建成的地下停車位。按《人民防空法》的規定，國家鼓勵和平時期利用人防工程為經濟建設和人民生活服務。按照建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》的規定，作為人防工程的地下室不計入公用建築面積，不進行公用建築面積的分攤。雖目前法律尚未明確界定人防工程的所有權歸屬，但是基於人防工程的重要性，不宜登記為建築物區分所有人專有，當然也不能登記為開發商所有。本著「鼓勵修建人防工程」和「有利於維護、管理人防工程」的精神，對經政府人民防空主管部門批准，利用人防工程所改建的地下停車位所得收益，應歸投資者和管理者、維護者所有。1991年4月台灣地區「內政部營建署」規定：日後建築物在地下室依法附建的防空避難室兼停車空間，應視為公共設施，不準登記為個人私有，也不準分割零售。對此，大陸地區可資借鑒。
二是開發商按照規劃要求建造的地下車庫，我們習慣稱為小區配套設施。地下車庫和小區住宅房屋一樣，計入整個宗地的建築面積，在法律上是具有獨立使用價值的「物」，可以申領獨立的房屋所有權證，也可以與購買的商品房合並核發房屋所有權證。在開發商未將地下車位出售給業主以前，所有權屬於開發商，其收益也歸開發商。業主購買地下車位的所有權後，不再需要交納車位使用費，對該車位的使用、租賃、出售等產生的收益也歸業主，但業主應承擔相關的物業管理費或車輛看管費。按照目前北京市的有關規定，此類停車位的面積，可按停車位實際佔用面積的方式計算，也可以按實際佔用面積加分攤的公用建築面積的方式計算，但每一幢樓房只能選擇一種計算方式。如果選擇按實際佔用面積方式的，合同中應約定另有公用建築面積的部位名稱、面積;如果選擇按實際佔用面積加分攤的公用建築面積方式的，合同中應約定停車位實際佔用面積、分攤公用建築面積的部位名稱、面積，分攤系數、分攤的公用建築面積。當然，在實踐中各地做法未盡一致。南京市鼓樓區法院曾做出了全國首例將小區地下停車位認定為業主共有的判決，其依據便是小區土地使用權面積與全體業主分攤的面積是一樣的，亦即地下車位的土地使用權屬於全體業主共有，除非徵得土地所有權人的同意，開發商不能享有該土地上建築物的所有權。
此外，必須明確一點，開發商擁有此類地下車位所有權的前提是業主購買商品房時，地下車庫的建築面積沒有計入公用建築面積，未進行公用建築面積分攤。反之，如果地下車庫的建築面積已作為公攤面積予以分攤，則地下車庫的面積已分攤在業主購買的商品房中，該地下車庫的所有權應歸全體業主共有。根據《上海市房屋建築面積計算及共有建築面積分攤規則》，除非有合法產權分攤協議，否則單獨具備使用功能的獨立使用空間(如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等)不計入共有建築面積。
三是不符合規劃要求的地下停車位。這種停車位系開發商自行利用建築物的地下空間改造而成，本身沒有計算在整個宗地的建築面積之內，不能列入公用建築面積進行分攤，因無「合法出身」，按照現行規定難以取得獨立的房屋所有權證。需要明確，這類地下車庫雖然不能取得房屋所有權證，但是並不代表沒有所有權，只是所有權是有瑕疵的，權利處於不確定的狀態，不能申請確權也不能設定他項權利，對其佔有、使用、處分和收益受到法律的限制或禁止。由於該停車位並沒有被計算在影響小區容積率的建築面積之內，而小區宗地的土地使用權已經被在該宗地上擁有建築面積的業主按比例分割完畢，所以此類停車位不擁有相應的土地使用權。按照「房隨地走」的基本原則，這類地下車位所有權應該屬於土地使用權人———全體業主共有，但是業主必須支付開發商相應的建造費用。
三、小區地上停車位的所有權歸屬
一般而言，小區地上停車位包括兩種情形，即樓房首層架空層停車位樓房屋頂平台停車位。
所謂樓房首層架空層停車位，是指將建築物地面上的第一層架空而形成的停車單元。判斷樓房首層架空層停車位的所有權歸屬同按規劃用途建造的地下車庫類似，主要依據停車位的建築面積是否列入小區公攤面積。如果停車位的建築面積已列入公攤面積予以分攤，則停車位的所有權應當屬於全體業主共有。反之，如果停車位的建築面積未列入公攤面積，則該地下車庫通常應歸屬於開發商所有。
所謂樓房屋頂平台停車位，是指在小區建築物樓頂平台上設置的停車單元。目前在我國樓房屋頂平台停車位尚未廣泛普及，但隨著停車位的日益緊張以及技術手段的更新和建造成本的降低，此類停車位將越來越多。樓房屋頂平台停車位所有權的歸屬取決於屋頂平台所有權的歸屬。有人認為，屋頂平台應當歸建築物的全體區分所有人共有：也有人認為，屋頂平台應屬於頂樓區分所有權人專有。筆者認為，樓房屋頂平台停車位和地面停車位的利用類似，不僅僅是對屋頂平台表面本身的利用，還包括對由屋頂平台所延伸的立體空間的綜合利用，因而，樓房屋頂平台停車位不宜歸頂層的區分所有人所有，而應歸全體區分所有人所有。
四、物權法草案對停車位所有權的規定
物權法草案規定停車位所有權歸屬有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，除建設單位能夠證明其享有所有權外，屬於建築物所有人共有。也就是說，開發商如果能夠證明自己對停車位具有獨立的土地使用權和停車位的所有權的話，那麼開發商可以取得停車位的所有權並可以領取《房屋所有權證》。區分所有權人慾使用此類停車位，需要向開發商購買或者租賃。當然，作為規定建築物區分所有權的基本立法，還需要更詳細、明確、具體的規定，建議物權法立法還應規定以下問題：一是區分所有建築物的建設，必須按照建築面積或者房屋單元的比例建設足夠數量的停車位，這個建設比例應該予以明確。二是借鑒南京等地的做法，應該規定區分所有的建築物停車位中公共停車位和專用停車位的比例，公共停車位的所有權歸全體區分所有人共有，可供區分所有人或外來人員使用;專用停車位的所有權可登記為個人所有，歸區分所有人專有專用。
五、有關停車位的其他問題
筆者認為，由於停車位與房屋的物理非連貫性，分離後不影響彼此具有的獨立使用功能，各自的價值也沒有降低，因此，此類停車位和房屋並非「主物」和「從物」的關系，其轉讓並不適用民法上的「主隨從」原則，即停車位所有權的轉移並非一定要隨房屋所有權的轉移而轉移，單獨約定停車位所有權轉移的，只要符合法律規定應該允許。
此外，建築物區分所有人共有的停車位可由業主委員會委託物業管理企業負責管理，收益由業主大會按相關規定確定用途，或者在物業管理協議中予以明確，但對其使用應遵循「只租不賣」的原則。鑒於目前能否給業主委員會頒發房屋所有權證尚有爭議，所以可行的變通辦法是，此類共有停車位由業主委員會申請登記但不發所有權證。當然，屬於建築物區分所有人共有的停車位，並不排斥特定人的「專用權」，即依據法律規定和區分所有人之間的共同約定，由某一個或數個區分所有人對某些共用部分享有排他的、獨占性使用權，這種「專用權」可以通過租賃關系予以設定。
綜上，筆者針對小區停車位的不同形式，拋磚引玉，分析了所有權的歸屬。由於我國目前尚無建築物區分所有權的專門立法，因此，對小區停車位所有權歸屬的處理尚處於摸索中，我們希望《物權法》的立法能夠對此給予足夠的關注和重視，以期能給持續很久的「停車位權屬之爭」劃上句號。

⑸ 物權法中關於住房的樓頂的所有權問題是如何定義的

樓頂的歸屬權。樓頂應是整棟樓全體業主共有的部分，而不僅是頂層住戶共有的。
《物權法》第70條規定：「業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。」這是關於建築物區分所有權的規定，也是我國首次以法律的形式明確了該項權利。建築物區分所有權，是指多個區分所有權人共同擁有一棟區分所有建築物時，各區分所有權人對建築物專有部分所享有的專有使用權及對建築物共用部分所享有的共用部分所有權。區分，是指數人區分一建築而各有其一部分。區分所有，是區分一建築物的特定部分為所有權的標的。建築物區分所有包括兩部分
1、專有部分。這是指區分所有權人依其所購份額對建築物套內空間獨自佔有、使用的部分，在此基礎上形成的權利即區分所有權人的專有權。根據《物權法》第71條的規定，專有權與一般所有權在性質上是一致的，即專有權人對其專有部分享有佔有、使用、收益、處分的權利，但因建築物結構上的相連性，專有權人在對其專有部分行使權利時不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。專有部分的形成條件有兩個：
(1)構造上的獨立性，也就是要有固定的遮蔽欄，與其他區分所有權人的專有部分相隔離。
(2)使用上的獨立性，一般以該部分有無獨立的出入門戶為判斷標准
2、共有部分。這是指專有部分以外的建築物的其他部分。包括三部分
(1)建築物的基本構造部分，如支柱、屋頂、外牆等;
(2)共用部分，如樓梯、走廊、電梯、自來水管、貯水塔、消防設備、大門等;
(3)部分區分所有權人共有的部分，如各樓層間的樓板(天花板、地板)、左右房屋之間的隔牆等。

⑹ 頂樓使用權歸誰

對於樓頂的面積，按規定屬於整棟樓的公共區域，不屬於單獨的某一戶所有，這專棟樓的每一個人屬都有使用的權利，不管大戶型和小戶型都一樣。而且樓頂是不會有公共面積這一說的，所有房屋層高不超過2米2都是不算產權面積的，更別說上面是空著的樓頂了。但是現在樓頂一般都是頂樓的在使用，樓下的也不會沒事跑上來看星空啊。你要是不修房子來佔用最好的辦法是：種花草%7E%7E先種上去，別人也沒辦法把你怎麼樣啊。本來樓頂你也不打算搭建出來住人的。

⑺ 頂樓屋頂使用權利歸屬問題

樓頂使用權屬於全體業主，而並非_頂樓住戶。

按照物權法的相關規定，如果回頂樓業主的購房合同的產權不答包括樓頂，樓頂是屬於業主共有的，既然屬於小區公共空間，公共空間的使用權屬於全體業主，監督權歸小區業主委員會，在個別業主私自使用屋頂但不存在違章搭建行為的情況下，業主委員會可以向物管公司投訴，由物管公司督促該業主停止佔用公共空間的行為。因此，樓頂使用權並非只歸頂樓用戶所有。

⑻ 樓房頂樓使用權歸誰

哈嘍，大家好，我是棉言麻語，每天都會有不同的精彩資訊分享給你。

今天我們就來討論一下，小區住宅樓的樓頂使用權歸誰所有？

下面我們來具體說一下

⑼ 房屋的頂樓使用權歸誰

對於樓頂的面積，按規定屬於整棟樓的公共區域，不屬於單獨的某一戶所有，這棟樓專的每一屬個人都有使用的權利，不管大戶型和小戶型都一樣。而且樓頂是不會有公共面積這一說的，所有房屋層高不超過2米2都是不算產權面積的，更別說上面是空著的樓頂了。但是現在樓頂一般都是頂樓的在使用，樓下的也不會沒事跑上來看星空啊。你要是不修房子來佔用最好的辦法是：種花草%7E%7E先種上去，別人也沒辦法把你怎麼樣啊。本來樓頂你也不打算搭建出來住人的。