Ⅰ 房屋使用權的爭執有關大房東二房東和房屋租賃方三方
如果二房東確實違約，且依據他們的租賃合同，大房東有權解除合同的，那大房東有權收回房屋，你可以追究二房東的違約責任。
Ⅱ 關於房屋使用權轉讓的相關問題
要弄清楚這個問題，可以從以下三個層面來理解：首先，得正確理解什麼是「公有住房使用權」。所謂「公有住房使用權」是指通過福利分配所取得的對國家或是國有單位所有的房屋以低於市場價租賃並使用的權利。之所以有這樣的福利分房，其實是國家或是單位對承租人住房消費的一種補貼，也體現了承租人勞動的價值。因此，「公有住房使用權「針對的對象一般是具有針對性的，大部分為在單位工作一定年限的職工，並不是所有的人都有權享有這樣的住房補貼。其次，在過去的法律實務中，由於「公有住房使用權「被認定為一種房屋租賃關系，即公房的所有權人是國家或單位，而承租人只能享有房屋的使用權，不享有處分、收益的權利，所以，承租人轉租或是轉讓使用權的行為都將直接侵害了所有權人的利益，應被禁止。為此，1994年建設部出台了《城市公有房屋管理規定》，其中26條對於承租人擅自轉租、轉借、調換、買賣公有住房使用權的行為進行了禁止。你的同事估計也是依據這條法律認為你們之間簽訂的公有住房轉讓協議是無效的。但是，這份1994年出台的建設部的規定已於2001年被廢止了。2002年底，北京市國土資源和房屋管理局出台了新的《關於開展直管公有住房使用權交易試點工作的通知》（以下簡稱「通知」）。這份通知中明確了北京公有住房使用權是可以有償轉讓的，並對公有住房使用權轉讓的對象、范圍、程序做了具體而明確的規定。所以，您完全不用擔心，你與你同事於2001年簽訂的公有住房使用權轉讓協議是有效的，並且在他的主動配合下，您與單位又簽訂了新的《公有住房承租合同》，整個程序都是合法有效的。他無權利再繼續承租該公房。如果他執意要起訴您的話，您也無須害怕，只要在法庭上出示原來的轉讓協議和新的承租合同這兩份關鍵證據即可。最後，對於「公有住房使用權」交易還有一些的問題值得注意：第一，根據2002年國土資源部和房屋管理局下達的《通知》要求，進行公房使用權交易的一方必須是公有住房的合法承租人，並經過房屋所有權人的同意。因此，在進行公房所有權交易前必須先確認所有權屬，並徵得出租人的同意後再進行。第二，由於「公有住房使用權」的特殊性，並不是所有的人都能享有「公有住房使用權」。因此，為避免轉讓協議的無效及今後的糾紛，購買人應確定自己是否具有購買的資格。例如，單位承租公房使用權的轉讓一般要求購買人也為本單位職工。第三，通過公房使用權互換、有償轉讓或是交換住房產權的方式取得公房使用權的新承租人，是可以將公房使用權再次上市交易的。這意味著公房使用權是允許流轉的。但這里的流轉並不包括轉租的情況，轉租是指不變更承租合同的情況下，將房屋交予他人居住。而「公房使用權」的轉讓則是要求轉讓協議達成後，受讓人代替原承租人，與出租人建立新的租賃合同。第四，合同雙方必須親自到場簽訂合同並新的租賃變更手續，相關法律文件應避免代簽，並提前或當場結清所有的相關費用。
Ⅲ 二房東與第三方轉讓出兌房屋，第三方沒有和大房東（原房東，屋主）簽署協議，和二房東之間的協議生效么
效力待定。出租人對房屋享有所有權，承租人享有使用權，未經所有權人同意擅自處分房屋是無權處分，效力待定，事後出租人追認則協議有效，否則無效。此時出租人享有任意解除權，可隨時解除與承租人的租賃合同。
Ⅳ 房屋使用權如何交易有什麼風險
復使用權的房過戶其實就是使用權轉制讓，不可買賣；如下：
第三十九條 所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分權利。
第四十條 所有人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。
第一百一十七條 用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有佔有、使用和收益的權利。
使用權房即是對他人的房屋佔有、使用和收益。使用權人只能轉讓使用權，且不得損害所有權人權益。
簡單點說就是所有權人能賣房子，使用權人不能賣房產。
一般城市的公房有兩種情況,直管公房和自管公房,前者直接到所在地的房管部門辦理,費用根據各城市消費水平而不同;後者要到單位產權單位辦理,費用不確定贈與繳納房價3%的契稅和0.05%印花稅,免其他稅.。
如果轉讓,要承擔買賣雙方的全部稅費.。
過戶申請書 ；
由買方向公房管理部門提出承租申請，准備好由他來承租的書面材料、原公房租賃合約、他的身份證明和戶口簿等材料到房管部門辦理承租人變更手續。
Ⅳ 二房東擅自轉租房屋，房屋轉租合同還有效嗎
根據我國《合同法》第224條規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
一、未經出租人同意，轉租合同的效力？
《合同法》僅規定了出租人在承租人擅自轉租房屋時享有合同解除權，但對於轉租合同的效力未予明確，但可從以下幾方面考量：
1、出租人所享有的僅是解除其與承租人之間租賃合同的權利，並未涉及轉租合同，不過會導致轉租合同客觀上無法繼續履行；
2、《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）規定了出租人同意轉租的推定，出租人在明知情況下未在6個月內提出異議，則不得以不同意轉租為由主張解除合同或認定轉租合同無效；
3、承租人將房屋轉租給次承租人，讓渡了其對房屋的使用權和收益權，未侵害出租人的合法權益，也不影響出租人向承租人主張權利，但會削弱出租人對於房屋的控制，破壞出租人與承租人的信任關系。
綜上，上述《解釋》的規定較好地平衡了出租人、承租人與次承租人三方的利益。一方面，6個月異議期的規定，可有效避免未經出租人同意轉租的場合，租賃各方不穩定的法律關系狀態，避免出租人濫用法定解除權，最大限度地維護交易安全。另一方面，從保護出租人利益的角度考慮，6個月異議期內，出租人應享有對轉租合同確認無效的權利。另外，「6個月」應理解為除斥期間，不應適用時效有關中斷、中止、延長的規定。
二、出租人行使解除權對轉租合同的影響
如果出租人因承租人擅自轉租房屋而主張解除合同，雖然合同具有相對性，但合同解除的後果當然也會影響到次承租人，具體包括以下幾方面：
1、出租人可憑借物權請求權要求承租人返還租賃物，承租人因喪失租賃權，使得轉租合同不存在履行基礎而必須終止履行；
2、次承租人不能直接向出租人主張違約責任，但可視情況向承租人請求損害賠償，前提是次承租人必須為善意的，即在其與承租人簽訂合同時不知道也不應當知道承租人未經出租人的同意轉租，否則其無權要求承租人承擔賠償責任；
3、承租人雖擅自將房屋轉租給次承租人，但其向次承租人所收取的租金數額實際上不會讓出租人收取的租金受到減損，也並非完全沒有合同依據，故承租人所收取的租金不應被視為不當得利。
三、承租人轉租租期的限制
在出租人同意承租人轉租或者在明知承租人轉租的情況下6個月內沒有提出異議，承租人與次承租人之間的租賃合同關系即趨於穩定，但轉租合同的期限並非完全自由約定，而需要受到一定的限制。
對於定期租賃，法律規定房屋租賃合同約定的租賃期限最長不得超過20年，否則超期的約定將無效。如果轉租合同約定的租賃期限超過承租人的剩餘租期，而租賃合同約定的履行期限屆滿，承租人就喪失了對房屋進行處分的合法權源，轉租期限超出部分應為無效，但出租人在訂立租賃合同時與承租人另有約定的除外。對於不定期租賃，由於任何一方均有權隨時解除合同，預先通知對方並預留必要的准備時間，並不存在剩餘租賃期限的問題，承租人可以依法轉租，實踐中未採用書面合同的租賃，即可視為不定期租賃。
但上述限制並不是絕對的，在特定情況下，超期轉租行為的瑕疵是可以補正的：
1、承租人嗣後取得了房屋的所有權，承租人作為房屋新的產權人，自然有權對涉案房屋進行自由處分而將房屋租賃給次承租人；
2、承租人嗣後取得了出租人的認可，雖然租賃合同沒有約定，但在承租人已經明確取得出租人同意的情況下，可視為《解釋》第15條中出租人與承租人另有約定的但書情形，只是該「約定」屬於嗣後的約定；
3、承租人與出租人成功續約，將原租賃期限延長，可認定承租人已補正了其轉租房屋時的權利瑕疵，從而確認轉租期限的有效性。
我們不難發現，在轉租的情形下，不管是合法轉租還是非法轉租，次承租人始終處於弱勢地位。次承租人對房屋是否享有租賃權完全取決於承租人是否會違反其與出租人之間的合同約定，出租人是否解除其與承租人之間的租賃合同，但出租人怠於行使自身權利，次承租人的租賃權可也依法取得。
六季地產解答
Ⅵ 二房東受法律保護嗎承租人是否適用善意取得
出現二房東這個概念，肯定涉及轉租了。只要二房東與一房東的租賃合同有效，與一房東的合同有約定，或一房東同意二房東有權轉租，那麼二房東的權益當然受法律保護。善意取得制度是關於所有權變動的規定，承租人僅享有房屋的使用權，不適用善意取得制度。
Ⅶ 二房東擅自轉租房屋承擔怎樣的法律責任
是否有效，關鍵看承租人的轉租行為，是否徵得房屋所有人的同意
也就是說，二房東把房子轉租給你的時候，房東對此轉租行為是否知情，是否同意
如果知情，同意，則你可以繼續按轉租合同承租下去
如果不知情，不同意，那轉租的行為就是非法的。你就慘了。
Ⅷ 租房後擅自轉租房屋做二房東，轉租有效嗎
根據我國《合同法》第224條規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
一、未經出租人同意，轉租合同的效力？
《合同法》僅規定了出租人在承租人擅自轉租房屋時享有合同解除權，但對於轉租合同的效力未予明確，但可從以下幾方面考量：
1、出租人所享有的僅是解除其與承租人之間租賃合同的權利，並未涉及轉租合同，不過會導致轉租合同客觀上無法繼續履行；
2、《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）規定了出租人同意轉租的推定，出租人在明知情況下未在6個月內提出異議，則不得以不同意轉租為由主張解除合同或認定轉租合同無效；
3、承租人將房屋轉租給次承租人，讓渡了其對房屋的使用權和收益權，未侵害出租人的合法權益，也不影響出租人向承租人主張權利，但會削弱出租人對於房屋的控制，破壞出租人與承租人的信任關系。
綜上，上述《解釋》的規定較好地平衡了出租人、承租人與次承租人三方的利益。一方面，6個月異議期的規定，可有效避免未經出租人同意轉租的場合，租賃各方不穩定的法律關系狀態，避免出租人濫用法定解除權，最大限度地維護交易安全。另一方面，從保護出租人利益的角度考慮，6個月異議期內，出租人應享有對轉租合同確認無效的權利。另外，「6個月」應理解為除斥期間，不應適用時效有關中斷、中止、延長的規定。
二、出租人行使解除權對轉租合同的影響
如果出租人因承租人擅自轉租房屋而主張解除合同，雖然合同具有相對性，但合同解除的後果當然也會影響到次承租人，具體包括以下幾方面：
1、出租人可憑借物權請求權要求承租人返還租賃物，承租人因喪失租賃權，使得轉租合同不存在履行基礎而必須終止履行；
2、次承租人不能直接向出租人主張違約責任，但可視情況向承租人請求損害賠償，前提是次承租人必須為善意的，即在其與承租人簽訂合同時不知道也不應當知道承租人未經出租人的同意轉租，否則其無權要求承租人承擔賠償責任；
3、承租人雖擅自將房屋轉租給次承租人，但其向次承租人所收取的租金數額實際上不會讓出租人收取的租金受到減損，也並非完全沒有合同依據，故承租人所收取的租金不應被視為不當得利。
三、承租人轉租租期的限制
在出租人同意承租人轉租或者在明知承租人轉租的情況下6個月內沒有提出異議，承租人與次承租人之間的租賃合同關系即趨於穩定，但轉租合同的期限並非完全自由約定，而需要受到一定的限制。
對於定期租賃，法律規定房屋租賃合同約定的租賃期限最長不得超過20年，否則超期的約定將無效。如果轉租合同約定的租賃期限超過承租人的剩餘租期，而租賃合同約定的履行期限屆滿，承租人就喪失了對房屋進行處分的合法權源，轉租期限超出部分應為無效，但出租人在訂立租賃合同時與承租人另有約定的除外。對於不定期租賃，由於任何一方均有權隨時解除合同，預先通知對方並預留必要的准備時間，並不存在剩餘租賃期限的問題，承租人可以依法轉租，實踐中未採用書面合同的租賃，即可視為不定期租賃。
但上述限制並不是絕對的，在特定情況下，超期轉租行為的瑕疵是可以補正的：
1、承租人嗣後取得了房屋的所有權，承租人作為房屋新的產權人，自然有權對涉案房屋進行自由處分而將房屋租賃給次承租人；
2、承租人嗣後取得了出租人的認可，雖然租賃合同沒有約定，但在承租人已經明確取得出租人同意的情況下，可視為《解釋》第15條中出租人與承租人另有約定的但書情形，只是該「約定」屬於嗣後的約定；
3、承租人與出租人成功續約，將原租賃期限延長，可認定承租人已補正了其轉租房屋時的權利瑕疵，從而確認轉租期限的有效性。
我們不難發現，在轉租的情形下，不管是合法轉租還是非法轉租，次承租人始終處於弱勢地位。次承租人對房屋是否享有租賃權完全取決於承租人是否會違反其與出租人之間的合同約定，出租人是否解除其與承租人之間的租賃合同，但出租人怠於行使自身權利，次承租人的租賃權可也依法取得。
Ⅸ 房屋的使用權是否可以單獨轉讓
1、這兩者在法律上沒有什麼實質區別,法律角度來看，這種區分沒有實質意義,不管具體用何種版性質來權定義，民法的公平，平等原則還是大前提。
2、合同法上的租賃關系，其實質內含就是使用權的轉讓關系。你所說的兩者的區別沒有法律依據，耶沒有區分的意義。
3、用使用權轉讓的形式規避法律強行性規定的情況，要看具體的合同是怎樣約定的，如果條款明確有買賣的意思，就屬於規避法律的違法行為，該合同無效。如果條款上看和租賃基本一致，就是實質上的租賃，適用合同法關於租賃合同的相關規定。