⑴ 房地產開發企業代建工程如何納稅
答： 委託建房徵收營業稅問題：納稅人接受建房單位委託，為其代建房屋的行為，應以其向委託方收取的手續費按「服務業——代理業」稅目稅率徵收營業稅。這里所說的「代建房屋」必須同時符合下列條件： 1、以委託方的名義辦理立項及相關手續： 2、受託方與委託方不發生土地使用權、產權的轉移； 3、與委託方簽訂委託代建合同； 4、受託方不墊付資金、不以受託方名義辦理建安工程結算。凡不符合上述條件的代建行為，對受託方應以其收入全額按「銷售不動產」稅目稅率徵收營業稅。為避免歧義，請攜帶資料到主管稅務機關進行確認。
⑵ 代建房有什麼規定，開什麼發票，
根據國稅發【1998】554號文，單位和個人受託代建房屋,必須同時符合下列條件,方可按」服務業」稅目的「代理」項目徵收營業稅:
①必須是由受託方辦理建設項目的立項手續
②土地使用權屬於委託方
對於房地產企業取得土地使用權並辦理施工手續後根據其他單位的要求進行施工，並按施工進度向其他單位預收房款，工程完工後，由房地產企業替其他單位辦理產權轉移等手續，房地產企業的上述行為屬於銷售不動產，應按「銷售不動產」稅目徵收營業稅。
可根據該規定結合具體情況判斷。
⑶ 關於代建房屋行為應如何征稅
玻璃杯:你好！
要看<
委託代建合同
>對代建內容的約定：如果僅僅是利用技術力量幫助
建設單位
管理工程
，代建
管理費
為唯一
經營性收入
，只對這部分收入徵收
營業稅
，如果產生利潤，徵收
企業所得稅
。
代建
房屋
必須同時符合以下四個條件：
(1)必須事先與委託方訂有委託代建合同，並在
合同
上載明
取費
依據及標准；
(2)所建房屋的
基建
計劃
與立項審批必須是下達給建設單位的，不發生土地使用權轉移；
(3)以委託方
名義
與負責施工隊結算；
(4)不墊付建設資金。
⑷ 代建制出資單位是否有權使用土地
可以分配給出資單位使用，但必須經過國土部門審核並交納土地使用金。
⑸ 房地產的代建和聯建有什麼區別
首先，房地產代建這一開發模式起源於外國，是由擁有土地的委託方發起。擁有項目開發建設經驗的專業代建方承接。雙方通過平等協商建立合作關系，最終實現共同盈利。
代建方通常是品牌房企，其在品牌，產品成本，融資，管理團隊等方面積累的成熟的經驗。可謂委託方提供項目定位規劃設計，工程管理，成本管理，招投標管理。營銷管理，品牌管理，交付管理等開發全過程服務。
而房地產的聯建，是指一方提供土地使用權，他方提供資金進行合作建房，並對建成後的房地產共同經營管理或進行利益分配的行為。我們通常所說的聯建協議，合作開發合同，聯合開發合同都屬於聯建合同。
兩者在形式上存在許多相似之處，比如兩者所涉及主體均為兩個或兩個以上企業、事業單位，都是從事房地產開發行為，要求合作一方主體具有房地產開發經營資格等等。又加之兩者在稱呼上又有相似之處。所以在現實生活中，人們往往將兩者等同起來，稱呼上也互相混用。
⑹ [轉載]代建工程如何操作
一、代建工程的條件
對納稅人接受建房單位委託，為其代建房屋（或其他不動產）的行為，應按"服務業-代理業"徵收營業稅。這里所說的"代建房屋"必須同時符合下列四個條件：1．由委託方自行立項；2．不發生土地使用權或產權轉移；3．受託方不墊付資金；4．事先與委託方訂有委託代建合同。
凡不同時符合上述四個條件的代建行為。對受託方應按「銷售不動產」徵收營業稅。
如果一個項目的土地是委託單位，自己不墊資，只收取代建費用，這種很正規的項目不用探討，按代建項目做就是了。
我在此想說的是是像非像的項目。
比如：A單位想建辦公樓，無土地無資金，委託給受託方B建設，工程竣工後按審計後的決算，只給委託管理費用及部分佔用資金利息。各級領導都說這是代建工程，按代建工程核算。
呵呵，作為一個財務人員，接到這工作可難了，這是代建嗎？可領導說是就必須是，在以後的大小會議及各種文件中都說這是代建項目，財務人員再做不成代建就是你的水平問題了。
在這種情況下，財務人員就必須提出自己的建議了：
要做成代建，需要幾個配合:一是委託方的配合，二是公司各部門的配合，尤其是工程（付款）及經營部門（訂立合同）的配合，三是與稅務部門的溝通。
一、簽定委託建設合同或代建合同
簽定合同是要滿足第四個條件。
在合同里，要有「委託建設合同」，「受託方受委託方的委託，以委託方的名義辦理土地、工程建設等等。。。。。」，「受託方收取管理費**萬元」這些條款是必有的，要不然稅務部門是不認可的。
二、辦理土地使用權證、用地規劃許可證、工程規劃許可證、開工證等
1、土地使用權證必須是委託方的，如果不是委託方的，你都知道這不是代建項目。
委託方必須給你一個授權，以委託方的名義辦理土地的拆遷及附屬物的補償，這個工作比較難，且時間較長，需要委託方簽定許多的協議，如果委託方嫌麻煩，不願意簽定合同，那就由受託方簽定，但發票或收據必須開給委託方，做好「原票轉交」的准備工作。要是發票開給受託方，那以後就麻煩了，因此說要想做成，必須先規劃，各部門一定要圍繞財務部門的要求去做。
關於土地票據的問題：如果是掛牌出讓，財政部門開具的土地費用及土地出讓金已經包含了受託方在拆遷過程中的發生的拆遷、補償費用，甚至還包括部分管理費（土地交易中心委託的會計師事務所出具的報告里會給你一定的管理費及業務費），該費用是委託方可接受的費用，因此從村民手中取得的收據不用轉交，做為審計的原始票據留存就可以了。如果是劃撥就比較復雜，看委託方的要求，應該到稅務部門代開發票，對村民這些附屬物的補償是免稅的，與稅務部門做好解釋和關系，開出來不難。
在土地環節，根據與委託方的協議及預算明細，預算里有的一定要足額開給委託方，沒有的就必須有扎實的交付依據，以防在審計時不認，主要有「土地出讓金、契稅、土地管理費、土地評估審計費，土地登記費，」等等。
2、用地規劃許可證是先於土地使用權證的，這是在規劃局辦的，主要費用建設配套費用，辦理時發票開給委託方。
3、工程規劃許可證和開工證三、建設環節
⑺ 確認"委託代建"行為應具備哪些基本條件
第一次聽說，普通發票和專用發票稅率還不一樣。。。
當然首先要判斷是否符合稅務規定的代建條件
（一）確認「委託代建」行為應具備哪些基本條件
對房地產企業接受建房單位委託，為其代建房屋的行為，應按「服務業——代理業」徵收營業稅，營業額為向委託方收取的代建手續費。這里所說的代建行為必須符合以下條件：
1、與委託方事前簽訂委託代建合同；
2、以委託方名義辦理房屋立項及相關手續；
3、不以受託方名義辦理竣工決算；
4、與委託方不發生土地使用權，產權的轉移。
凡是不同時符合上述條件的，受託方不論以何種形式與對方結算，均屬於房屋銷售行為，按「銷售不動產」稅目徵收營業稅
現在營改增後認定標准應該沒改，如果符合上述條件，增值稅一般納稅人稅率6%
不符合上述條件的按建築服務征稅，增值稅一般納稅人稅率11%
如果是增值稅小規模納稅人稅率3%
另外，無論是專業發票還是普通發票，稅率不變
⑻ 代征土地屬於什麼性質
根據《北京市城市規劃條例》 第三十一條規定，代征地是指城市建設工程沿道路．鐵路．河道．綠化帶等公共用地安排建設的，建按照北京市有關法規．規章的規定代征的公共用地。代征地中的「代征」兩個字是廣義上的「代征」，不僅包含著「代徵用」，而且還包含著「代拆遷」，指的是代徵用、代拆遷等。
代征地的性質是什麼
二、代征地由來
在計劃經濟體制下，企業提出用地申請，國家根據項目需要無償劃撥，企業取得國有土地使用權是無償的。企業在取得土地使用權時由於往往有公共用地也同時需要徵用，政府多採取以項目代徵用的方式把這部分費用分攤在建設項目上，這在當時經濟體制下具有一定的合理性，因為企業是國有企業，國有企業的資產是國家的，國家拿國家的錢代征城市公共用地，企業無可厚非。但是在市場經濟體制下，企業投資主體發生了較大的變化，非國有經濟投資主體大量出現，特別是國家實行國有土地使用權有償使用制度後，若仍沿襲計劃經濟體制下的規定不變，由項目建設單位承擔代征地費用，已暴露出較多問題，引發了人們對代征地問題的極大關注。
三、代征地費用事項
1.征地土地使用權性質
在郊區代征地一般為集體土地。在城區代征地土地使用權性質則可能為劃撥土地使用權．以出讓方式取得的土地使用權和以其他有償方式取得的土地使用權。由於大多數代征地為劃撥用地，故本文的代征地土地使用權性質如不做特別說明，為城區劃撥土地使用權。
2.代征地項目來源
代征地的項目來源主要有城市舊城區改造和徵用集體土地。其中城市舊城改造又分為：危舊房改造．污染擾民企業搬遷轉讓．存量土地轉開發．項目轉讓等。
3.代征地費用確定方式
代征地費用的確定按建築面積和土地面積計算有如下幾種方式
*依據代征地地塊現狀建築面積計算
*依據代征地土地面積計算
*依據整個建設項目征地拆遷費用按現狀建築面積來分攤
*依據整個建設項目征地拆遷和按代征地比例來分攤
這里的代征地比例=代征地佔地面積；建設用地面積
此外可考慮依據項目地上建築物面積按代征地比例來分攤，這樣做對開發企業來講，往往不太公平，因為多數情況下，代征地上的費用比建設用地的費用要高。
以上就是代征地的性質是什麼的相關內容，代征地的進行往往有利於國家的建設和發展，代征地中的「代征」兩個字是廣義上的「代征」，不僅包含著「代徵用」，而且還包含著「代拆遷」，指的是代徵用．代拆遷等。
⑼ 房地產開發企業代建房是指哪種合作形式最好是文字性的定義
一是擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方是具有房地產開發資質證書的房地產開發商提供資金和技術，以雙方名義共同開發，然後按照雙方約定比例進行分配並對自己名下的房屋進行使用或銷售。
二是已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方當事人投入資金或技術，以土地使用權人的名義進行開發，待房屋建成後，依約定將房屋及其佔用范圍內的土地使用權以轉讓方式轉讓給投資方。
三是已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方是具有房地產開發資質的房地產開發商投入資金和技術並以其名義進行開發建設，項目完成後，開發商依合同約定的分配比例將房屋所有權及土地使用權轉移給出地一方;這是一種雙方合作，單方負責開發經營的合同，實質上具有名為合作開發，實為轉讓土地使用權的性質。
四是已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方當事人提供資金雙方共同組成一個房地產開發項目公司，並以項目公司的名義進行房地產開發建設，並按雙方約定比例分配建成後的房屋或者將建成房屋出售後，按比例分配所得收益，這種合作開發的項目公司，類似法人型的聯營體，項目公司依批準的經營范圍活動並以其名義承擔經營風險，完成項目公司使命後即告終止，對合作雙方化解風險極為有利。
五是已擁有土地使用權的當事人，以掛靠形式與具有房地產開發資質證書的開發商簽訂合作開發合同，掛靠方一般為非房地產開發公司，負責開發經營所需資金，被掛靠方為房地產開發公司，負責辦理合作項目的立項、批地、報建、簽訂銷售合同，辦理房地產權證，同時收取一定比例的管理費或分取固定的利潤;這種合作方式逃避了房地產開發的行政管理，降低了成本，其實質是房地產開發企業以合作開發為名出租房地產資質證書以獲取利益。
相關法律知識：
《中華人民共和國城市房地產管理法》中有關內容的規定
第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書;
(二)按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第四十條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
第四十一條房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。
第四十二條房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
第四十三條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。
⑽ 開發商代建保障房，土地劃撥給誰
你所說的保障房是三產（返回地）安置房還是國有劃撥性質的拆遷安置房？這兩者的區別在於前者三證齊全，都是分戶到個人名下，且價值高於後者，後者也可以分戶到個人名下，但是土地證還是屬於國有的，不是個人名下的，只能辦理房產證，且房產證上註明是劃撥的。劃拔方式取得的土地，沒有具體的使用年限，只要地上物不滅失、國家不徵用，土地使用權就存在。但劃拔土地上的房屋在轉讓時，需要到國土資源管理部門辦理轉讓審批手續，補交土地出讓金。