『壹』 物權法的基本原則是什麼
一、什麼是物權法的基本原則
原則，即觀察問題、處理問題的准繩。物權法的基本原則，是物權法所直接或者間接確立的、貫穿於物權制度中的法律實施之根本准則，包括守法准則、司法准則、執法准則和法律監督准則。它是民法基本原則在物權法中的具體體現，是物權法的本質和特徵的集中體現，反映了市民社會和社會主義市場經濟的根本要求，表達了物權法的基本價值取向，是物權法中高度抽象的、最一般的行為規范和價值判斷准則。
二、物權法的四大基本原則是什麼
1、物權法定原則
物權法定原則，又稱為物權法定主義，是指物權只能依據法律設定，禁止當事人自由創設物權，也不得變更物權的種類、內容、效力和公示方法。包括物權的種類法定、內容法定、效力法定、公示方式法定。
2、公示、公信原則
公示就是物權的設立、轉移必須公開、透明。公示原則就是要求將物權設立、轉移的事實通過一定的方式向社會公開，使其他人知道物權變動的狀況，以利於保護第三人的利益，維護交易的安全和秩序。公信原則是指一旦物權的取得和變動經過公示，當事人就有理由產生合理信賴，相信以公示方法所表現出來的權利人和權利狀態是正確的。
3、一物一權原則
一物就是指的一個完整的、獨立物而不是指它的某一部分，一權就是在這個物上只能設一個所有權，也就是一物不能有二主。
4、區分原則
所謂物權法上的區分原則即指在發生物權變動時，物權變動的原因與物權的變動的結果作為兩個法律事實，他們的成立生效依據不同的法律根據的原則。無論物權變動的原因是什麼，原因的成立與物權的變動都不是一個法律事實，而是兩個區分的法律事實。
三、物權法基本原則的功能
1、物權法的基本原則是物權立法的准則。
2、物權法的基本原則是物權主體進行受物權法調整的民事活動的基本准則。
3、物權法的基本原則是裁判者對物權法律、法規進行解釋的基本依據。
4、物權法的基本原則是民法學者討論物權法所涉價值判斷問題時，應當權衡的主要因素。
物權法的四大基本原則主要包括物權法定原則、公示公信原則、一物一權原則、區分原則，在物權法體系中占據重要地位，具有一定的現實意義
『貳』 物權的功能是規范合同嗎
物權法的首要功能在於確定財產的歸屬，從而平息沖突與紛爭，物權（財產權）在現實生活中更容易遭受來自眾多的不特定的義務主體的爭奪和侵害，從而有損於社會經濟秩序的穩定，只有人們獲得了對資源的佔有權和使用權，物有其主，並有權排除他人對自己財產的侵犯或奪取，財產所有者才有信心和動力投入資源，發展財富。
『叄』 如何加強產權交易的監督管理
一、國有資產管理體制的重新認識 國有資產，顧名思義， 就是屬於國家所有的一切財產和財產權利的總稱， 是一個很大的范疇，它存在於各個經濟領域當中， 雖然其表現的形態不一樣，但涉及的卻都是國有資產管理的問題。 具體地講國有資產主要有以下三種表現形式： 1、經營性國有資產。 經營性國有資產指國家作為出資者在企業中依法擁有的資本及其權益 。具體地說，經營性國有資產，指存在於產品生產、流通、 經營服務等領域，以盈利為主要目的， 其產權屬於國家所有的一切財產。根據經營活動的不同性質， 經營性國有資產可以劃分為金融性國有資產和非金融性國有資產兩大 類。 2、行政事業性國有資產。 行政事業性國有資產廣泛存在於基礎設施、環境衛生、科學研究、 文化教育、國防產業等公共領域。 隨著國有經濟布局結構調整的深入， 以公共事業為主的國有資產投入將迅速增長，發展空間和活力很大， 是國有資產拓展的一個重要領域。 3、資源性國有資產。資源性國有資產是指在人們現有的知識、 科技水平條件下，對某種資源的開發， 能帶來一定經濟價值的國有資源。 主要的表現形式是國家擁有的土地、森林、礦藏、文物等。 這一形態的國有資產具有雙重性， 一方面它是一種國家可以支配的資產；另一方面這種支配對於生態、 環境等又存在較大影響，因此需要按照可持續發展的目標， 統籌規劃、科學利用。 二、國有資產管理中存在的主要問題 （一）沒有完善的法律體系對國有資產進行規范 國有資產管理體制改革面臨的一個突出問題是立法滯後， 適應新體制要求的法律法規短缺， 沒有相關的國有資產管理法規來調整國有資產關系、 規范國有資產運行，使國有資產的監管與經營缺少必要的依據。 （二）國有資產出資人制度尚未健全 目前的情況是資產形成上渠道多頭、來源復雜，資產管理分散， 相關部門工作缺乏有效協調， 甚至嚴重影響規章制度的建立和有效實施。因此， 必須認真研究誰在實際上履行出資人代表的職責， 更好地建立出資人制度。 （三）國有資產管理辦法過於單一，管理目標不明確 目前我們在國有資產管理上， 單純以競爭性國有企業的資產管理目標來衡量所有資產， 沒有針對不同類型國有資產進行差異化管理和建立不同的管理體系、 評價體系， 從而導致了不同類型的國資管理與其目標職能發生扭曲和錯位， 在制度的基本層面上為國有資產管理的低效率現象提供了容留的空間 。另外，在各類國有資產的管理中還存在如下問題： 1、對國資委缺乏有效監督。 按照十六大精神設立的國資委集管資產、管人、管事於一身， 如果缺乏有力監督，國資委的權力就無限大，由少數人專權和操縱， 極易形成內部人控制，各種規章制度等都可能成為牟利的工具。 2、政企分開仍未徹底解決。目前， 我國國資改革一些先行地區在國資管理體制上採取「三個層次」 構架模式，一些地方黨委、 政府及其職能部門出於保證社會穩定的考慮， 或多或少超越出資人職責范圍， 干預國資管理機構及其下屬營運機構的經營活動， 干涉國有企業的人權、事權和資產處置權。 3、金融性國有資產等的出資人缺位問題依然存在。 新成立的國資委僅管理非金融類的國有經營性資產。 國資管理體制改革沒能解決金融性國有資產、行政事業性國有資產、 資源性資產的出資人缺位問題， 特別是多龍治水的局面仍存在於金融領域， 無人對金融業經營的盈虧負責。 三、國有資產管理體制改革的建議 （一）逐步完善國有資產法體系，立法規范國資管理 1、國有資產法體系應當反映國有資產運行的中國社會主義特色。 始終把保障國有資產運行符合全民利益， 作為國有資產法體系的結構據以定型和變動的宗旨。 2、國有資產法體系應當符合市場經濟對國有資產運行的基本要求。 在制定統一適用於各種國有資產的法規的同時， 分別制定經營性國有資產法規和非經營性國有資產法規， 並且把經營性國有資產法規作為國有資產法體系的主要組成部分； 將確立國有資產所有者、 投資者和佔用者的市場主體地位的法規和保障國有資產實現價值化、 貨幣化、證券化的法規，置於國有資產法體系中的突出地位。 3、國有資產法體系應當與國有資產運行系統的結構相吻合。 國有資產法體系的結構， 在具有一定超前性的同時還要適當兼顧國有資產運行的過渡模式的某 些要求；把關於非經營性國有資產、 資源性國有資產作為國有資產法體系中相對獨立的組成部分。 （二）國有資產有進有退，逐步調整國有經濟布局和結構 政府作為公共機構，主要職責應為社會提供公共物品和公共服務， 政府的主要收入來源不應是經營國有資產或收取企業利潤而應是稅收 ，並將收入用於公共建設和服務， 其目的在於為整個社會提供基礎性服務， 促進社會的平等和整體發展。因此， 規范的國有資產布局應逐步向公共領域和基礎性產業傾斜。 但在目前國有企業依然在競爭性領域大量存在的情況下， 對國有經營性資產管理體制的完善就成了重中之重。 國有企業是我國國民經濟的支柱，因此應深化國有企業改革， 探索公有制特別是國有制的多種有效實現形式， 大力推進企業的體制、技術和管理創新。 除極少數與國家戰略和安全息息相關的企業必須由國家獨資經營外， 積極推行股份制，發展混合所有制經濟， 進一步促進競爭性國有企業產權的多元化和流動化。 按照現代企業制度的要求， 國有大中型企業繼續實行規范的公司制改革，完善法人治理結構。 推進壟斷行業改革，積極引入競爭機制。通過市場和政策引導， 發展具有國際競爭力的大公司大企業集團， 進一步放開搞活國有中小企業，深化集體企業改革， 繼續支持和幫助多種形式的集體經濟的發展。 （三）預防國有資產流失，治理企業腐敗。 1、搞好資產評估，准確量化國有資產。 國有資產定價應以市場為基礎，由市場的供求關系決定，即在公開、 公平、透明的原則下， 由中介機構根據當時的市場供需情況來評估確定。 在交易過程中嚴格審查參與交易各方的資質，充分發揮律師事務所、 會計師事務所等中介機構的服務、監督作用， 提高評估結果的准確性、公正性。 2、規范產權交易行為。進一步落實產權責任主體， 建立規范的交易決策和運作制度，防止少數人權力過分集中， 搞暗箱操作。有效發揮產權交易所和技術產權交易所的作用， 加強產權交易的監督力度，指導產權市場有序發展， 為國有資產的交易提供透明的平台。 3、健全國有企業經營者激勵長效機制。 明確上市公司對經營者實施股票激勵制度的股票來源渠道， 應允許經營者將股權通過指定的產權交易進行交易， 交易價格由市場決定。 4、完善國有大中型企業資產運作的相關政策。 對進行資產運作前存在的不實資產，可以按規定進行核銷； 採取科學合理的方法，對國有資本退出企業過程中進行的資產評估， 使評估價值更接近市場價值；對在資產置換過程中， 債權債務同時轉移給受讓方的， 有關因轉讓資產行為應繳納的增值稅中的地方收入部分， 准予先征後返；對資產運作中企業直接支付的稅收和費用， 也作適當的降低和調整等。 5、加強對無形資產的管理。（四） 建立科學有效的國有資產管理體制 1、縱向上，以國家所有為前提，以出資人為根據， 合理劃分中央和地方的國有資產范圍， 並賦予其完整而統一的權力與責任。堅持以國家所有為前提， 已不同於傳統的國家統一所有，政府分級管理，這里的國家所有， 是由中央政府和地方政府分別代表國家履行出資人職責， 而非單純由中央政府來履行。 2、橫向上，要區分國有資產的不同類型， 確立專門的國有資產管理機構。 在分別確定中央政府或地方政府代表國家履行出資人角色之後， 需要進一步落實專門的國有資產出資人代表機構。 政府應研究出台相應政策， 對業已成立的國資委進行有效的監督和約束，防止其權力過大。 按照上述原則，應逐步完善金融性、 行政事業性和資源性國有資產的管理體制。應該特別提出的是， 在進行金融性國有資產管理改革時，不應將其歸入國資委管理， 因為金融機構，主要是銀行，在很大程度上正是國有企業的債權人， 如果都由國資委行使所有者權益，就會存在利益沖突， 國資委甚至有可能安排金融機構為國有企業發放定向貸款， 最終延誤企業改革。 3、一步健全非金融競爭性國有資產經營體制。 對於非金融性國有資產，可以參照先行地區的成功經驗， 構建三層管理體制：第一層設立國有資產監督管理委員會， 是出資人主體，對政府負責，主要職責是管資產、管產權； 第二層是控股公司，是資本運營主體， 在國有資產調控的范圍內決定具體投資行為， 選派國有資產產權代表；第三層是國有資產所投資的具體公司， 為經營實體，是國有資產能夠增值與否的決定性環節。 管理的分層級授權，強化了不同層級的相對獨立性。 在新的國有資產管理體制條件下，事實上存在雙重授權， 即國務院授權國資委代表國家行使出資人職責； 國資委對授權代理的資產也可採取授權方式， 選擇有條件的資產經營公司代理經營。在授權的范圍內， 每一個層級可以獨立運作，並擁有不受干預的權力。 由於中間層是代表政府對企業行使國有資產的所有權， 以股東身份對企業進行控制並對控股企業行使股東權利。因此， 中間層離企業距離更近，控制更直接，利益關系更明顯， 因此應逐步制定相應規范， 規定其不可行使行政管理和行業管理職能， 防止其對企業的管理控制與公司治理規則發生沖突.
『肆』 物權法與國土資源管理之二：招標拍賣掛牌出讓更加嚴格規范
為貫徹落實《物權法》，進一步健全和完善國有土地出讓制度，更大程度上發揮市場配置土地資源的基礎性作用，2007年9月28日，國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號），自2007年11月1日起施行。《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》的出台，是國有土地有償出讓發展中重要的一步。
一、招拍掛出讓國有土地是市場經濟發展的必然選擇
1998年修訂的《土地管理法》明確規定：國家依法實行國有土地有償使用制度，土地使用權有償使用包括出讓、租賃、作價出資（入股）等方式。2001年5月30日，國務院下發《關於加強國有土地資產管理的通知》（國發[2001]15號），明確提出為體現市場經濟原則，確保土地使用權交易的公開、公平和公正，各地要大力推行土地使用權招標、拍賣。國有建設用地供應，除涉及國家安全和保密要求外，都必須向社會公開。商業性房地產開發用地和其他土地供應計劃公布後同一地塊有兩個以上意向用地者的，都必須由市、縣人民政府土地行政主管部門依法以招標、拍賣方式提供，國有土地使用權招標、拍賣必須公開進行。國務院15號文件第一次明確具體地提出了國有土地招標拍賣的范圍和界限，第一次為經營性用地協議出讓亮起了「紅燈」，是國有土地實行市場配置的第一個國家政策，成為經營性土地由非市場配置向市場配置轉變的分水嶺，對土地資源市場配置制度的確立具有重要的歷史意義。
為落實國務院通知精神，推進土地資源市場配置，國土資源部連續出台部門規章，以限制劃撥土地使用范圍，建立和完善招標拍賣掛牌制度，規范協議出讓土地行為。2001年10月22日發布的《劃撥用地目錄》，細化了劃撥與有償的范圍，對不符合劃撥目錄的建設用地，必須有償使用。2002年5月9日發布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第11號，以下簡稱11號令），明確規定：商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。2003年6月11日發布的《協議出讓國有土地使用權規定》，規定不符合招標拍賣掛牌出讓條件的國有土地，方可協議出讓。不難看出，三年時間里，國有土地劃撥使用的范圍進一步明確，招標拍賣掛牌制度初步確立，國有土地協議出讓行為進一步規范，市場取向的土地使用制度改革在制度層面取得了明顯進展。
隨著市場經濟的發展，市場配置土地資源的條件也日漸成熟，招拍掛出讓土地范圍逐步擴大。2004年，國務院下發《關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號），要求推進土地資源的市場化配置，除按現行規定必須實行招標、拍賣、掛牌出讓的用地外，工業用地也要創造條件逐步實行招拍掛出讓。2006年，國務院下發《關於加強土地調控有關問題的通知》（國發[2006]31號），明確規定工業用地必須採用招標拍賣掛牌方式出讓。這兩個國務院文件既昭示了國家實行最嚴格土地管理的決心，也明確了土地使用制度改革的基本內容和走向，即建立和完善土地資源配置的市場機制，充分發揮市場配置土地資源的基礎性作用。十屆人大五次會議上通過的《物權法》規定：「設立建設用地使用權，可以採取出讓或者劃撥等方式。工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。」《物權法》在法律層面上明確了招標、拍賣或者掛牌方式出讓的范圍，也進一步縮小了劃撥方式供地的范圍。
2007年9月28日，國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號，以下簡稱39號令），自2007年11月1日起施行，39號令的出台，使土地市場制度建設再次邁出重要步伐，國有建設用地使用權出讓隨之發生重大變化。
二、39號令的主要內容
11號令發布後的五年間，各地大力推進土地招標拍賣掛牌出讓制度建設，全國已普遍建立了經營性土地招標拍賣掛牌出讓制度，商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性土地，全面實行了招拍掛出讓，反映市場供求狀況和資源稀缺程度的土地價格機制初步形成，市場在土地資源配置中的基礎性作用得到有效發揮。據統計，全國招拍掛出讓土地的面積和價款從2001年的0.66萬公頃，492億元，提高到2006年的6.65萬公頃，5492億元，分別提高了9倍和10.2倍。實踐證明，招標拍賣掛牌制度符合建立和完善社會主義市場經濟體制的發展方向，有力地推進了市場取向的土地使用制度改革。
正因為如此，招標拍賣掛牌出讓制度被《物權法》所肯定和接受，成為法律規定。因此，39號令在保持11號令的基本原則、總體框架和主要內容不變的前提下，主要是將《物權法》關於建設用地使用權出讓的新規定落實在國土資源部的政策中，同時就11號令中個別環節銜接不夠嚴密的條款，作了進一步完善。按照物權法定的原則，39號令首先將11號令中有關 「國有土地使用權」表述一律修改為「國有建設用地使用權」，修訂後的名稱為《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》。與11號令一樣，39號令共28條，主要包括招標拍賣掛牌出讓的法律依據，招標拍賣掛牌出讓的范圍和原則，出讓計劃、出讓方案的編制和公開發布，招標拍賣掛牌文件的編制和公開，招投標程序、拍賣程序、掛牌程序，出讓結果公布，出讓金繳納和發放土地使用證，以及法律責任等內容。
三、39號令中的幾個重要問題
（一）關於建設用地使用權的設立範圍
11號令名稱是《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，內容是對國有土地使用權招拍掛出讓進行的具體規定。《物權法》第十二章不僅專門明確了建設用地使用權的名稱，而且規定了建設用地使用權可以分別在土地的地表、地上或者地下設立。根據《物權法》規定，建設用地使用權的設立不是一個平面、二維概念，而是一個空間、立體的概念。因此，39號令第二條明確：國有建設用地使用權可以採取招標、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設立；將11號令第六條、第九條、第十五條、第十七條中擬出讓土地的 「位置」一律修改為：「界址、空間范圍」。
在今後開展國有建設用地出讓活動中，要注意兩個方面，一是在擬定宗地出讓方案、編制出讓文件、簽訂土地出讓合同時，應當按照39號令的要求，明確出讓宗地的界址點和空間范圍，以空間體積代替平面面積，用以劃定和標示建設用地使用權的權利范圍，並作為計算出讓金的依據。在進行土地登記時，不僅應當記載用以確定土地面積的數據和圖形，還應當記載垂直方向的高程，構成一個三維立體空間，以標示出建設用地使用權的權利范圍。二是在國有建設用地供應中，要轉變原有的觀念和模式，積極研究制訂國有建設用地使用權設立、登記等有針對性的政策措施，在擬定國有建設用地供地方案、編制國有建設用地出讓文件、簽訂國有建設用地使用權出讓合同或發出國有建設用地劃撥決定書、進行國有建設用地使用權登記和發放國有建設用地使用權證書中，要充分體現《物權法》和39號令的規定。
（二）關於招拍掛的范圍
根據《物權法》、39號令和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》等法律政策來確定土地出讓是採取協議方式還是採取招標拍賣掛牌方式。一般來說，六類情形的土地必須實行招標拍賣掛牌方式，即：①供應工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地；②其他土地供地計劃公布後同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；③劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；④劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；⑤出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；⑥依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。特別需要明確的是，2006年國土資源部下發的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》中，建立了國有土地出讓的集體認定程序，對不能確定是否符合協議或招標拍賣掛牌出讓范圍的具體宗地，由國有土地使用權出讓協調決策機構集體認定出讓的具體方式。因此，對不能確定是否符合上述招標拍賣掛牌出讓范圍六種情形的出讓宗地，應當經國有土地使用權出讓協調決策機構集體認定，集體認定應當採取招標拍賣掛牌方式的，也應當以招標拍賣掛牌方式出讓。
（三）關於招標拍賣掛牌中應遵循的原則
11號令明確，招標拍賣掛牌出讓應當遵循公開、公平、公正的原則，符合條件的競買申請人，都可以參加招標拍賣掛牌出讓活動。筆者認為，在公開、公平、公正三原則中，公開是首要的、第一位的，沒有充分的公開，就談不上公平，也實現不了公正。但在實踐中，一些地方違反 「三公」原則，在招標拍賣掛牌出讓公告中，設置注冊資金、房地產開發資質、稅務注冊地、投資規模、成品油資質等排他性的限制條件，為特定的某個競買人量身定做，排斥意向外的競買人參加招標拍賣掛牌出讓活動，有的地方在出讓公告中甚至規定：申請人必須是全國零售業前五名、必須繳納1.5億美元或等值外幣的競買保證金、必須具有國際認證的賽車資格等，才能參加競買。這種招標拍賣掛牌出讓名義上是公開出讓，實際上卻非真正的市場配置。為此，39號令特別增加了不得對競買申請人設定限制條件的條款，在第十一條規定：「中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設定影響公平、公正競爭的限制條件」。這一規定，有利於增加招標拍賣掛牌活動的公開性，保證公平和公正。
（四）關於出讓金的繳納和建設用地使用權證書的發放
11號令第二十三條明確規定：受讓人依照國有土地使用權出讓合同約定繳清全部出讓金後，依法申請辦理土地登記，領取土地使用權證書，取得土地使用權。這一規定已明確受讓方必須在繳清全部出讓金後才能領取土地使用證。但近年來，一些地方存在受讓人只繳了部分出讓金就分割取得了土地使用權證，再用該土地使用權證申請土地抵押貸款。這給及時繳清全部出讓金埋下了隱患，同時為開發商以少量資金囤積土地留下餘地，而一旦形勢不利於開發建設，就造成土地閑置。土地不能及時開發利用，不能形成有效的住房供應，也增加了金融風險，不利於節約集約用地。為此，39號令對土地出讓金繳納和建設用地使用權證書發放進行了重新明確，第二十三條規定：「受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部國有建設用地使用權出讓金後，應當依法申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓金繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。」
39號令發布後，一些媒體報道，39號令實施後，開發商拿地必須一次繳清全部出讓金，而不能進行土地「分期付款」。這個說法其實是誤讀了該條款的內容。《城市房地產管理法》第十五條明確規定：「土地使用者應當按照出讓合同約定支付出讓金」。2000年國土資源部和國家工商行政管理總局聯合發布的《國有土地使用權出讓合同》（示範文本）明確規定，出讓金支付方式由出讓人與受讓人雙方約定，既可以約定一次性付清，也可以約定分期支付。如果出讓合同約定分期支付，受讓方就分期付款；約定一次支付的，就一次性付清。但是，不管是一次性支付還是分期支付，都必須在繳清該宗地的全部出讓金後，才可以拿到土地使用權證，未繳清就不能拿證，也不能按繳納出讓金繳納的比例分割發證。也就是說，開發商拿地可以按合同約定分期付款，但不可以分期拿證。另外，必須明確的是，根據土地管理相關法律，凡是土地出讓，必須以宗地為單位，即按宗地擬定出讓方案，按宗地組織出讓，按宗地簽訂出讓合同，按宗地發放土地使用證。現行法律不允許在未繳清出讓金前將整宗地再分割為若干宗地，分割發放土地使用證。因此，無論是11號令還是39號令，在出讓金繳納和發證上，都是對現行土地管理法律政策的再次明確，而非對法律的突破。
39號令盡管只是按照《物權法》和相關法規規定對11號令進行了發展和完善，並不是針對市場調控出台的新政策，但從客觀上講，39號令強調公開、公平、公正的市場配置機制，包括重申按宗地出讓、按宗地簽訂合同、繳清宗地出讓價款才能發證、不得分割發證等規定，有利於市場機制的發揮，有利於防止開發商囤地，有助於宏觀調控政策的落實。
『伍』 關於機動車交易買賣，所有權和物權法的解答。急急。。。請各位好心人能夠認真回答下。。
協議使汽車產權順利轉移
合法車主為張先生
汽車修理廠應當承擔賠償責任，汽車修理廠與車主之間是合同關系，關於車主是誰，這不是汽車修理廠能管的范圍。產權轉移了，合同關系也一並轉移了。
『陸』 哪部法律是專門規范物權的
《物權法》屬於民法。民法是規定平等主體之間人身和財產關系的法律。是私法。
回除《物權法答》外，民法還包括合同法、婚姻法、公司法等法律。
物權法是調整有形財產關系的法律，調整無形財產關系的法律主要有合同法、商標法、專利法、著作權法等法律。《物權法》是民法的重要組成部分。民法是調整平等主體之間的財產關系和人身關系的法律，其內容包括物權法、債權法（以合同法為主）、婚姻家庭法、繼承法、知識產權法、人人格權法等。物權法是專門規范民事主體（法人、自然人）對財產的佔有、收益、使用、處分權利的法律。包括所有權、用益物權、擔保物權、役權、建築物區分權等內容。說明白一點，物權法主要是保障人們的財產不受非法侵犯的法律，是對人們財產權保護的一種法律。英國有句古語叫「窮人的寒舍，風能進、雨能進，國王不能進」，體現了物權法的保護功能。
『柒』 根據民法典，如何規范公共資源交易
民法的基本原則有七個方面。
首先我們要知道民法的基本原則的概念，它是貫穿整個民事立法，對各項民事法律制度和全部民法規范起統帥作用的基本准則。
民法的基本原則在民法中位階最高，是民法的主旨和根本准則，它是指定、解釋、執行和研究民法的出發點。是民事立法的指導方針，是民事主體應遵循的行力准則，是解釋民事法律法規，發展學說判例的基礎。
民法基本原則的特徵具有非規范性與不確定性。
民法基本原則的內容有
一、平等原則
《民法通則》第3條規定：「當事人在民事活動中地位平等」。
①平等是特權身份的對力物
②平等原則是指機會平等
③平等原則具體指法律資格平等
二、意思自治原則
《民法通則》第4條明確規定民事活動應當遵循「自願」原則，這是意思自治原則的法律表現形式。「自願」就是主體的意志自由，在傳統民法上稱為意思自治。
意思自治是民法的精髓，但並非適用於民法的全部內容。具體而言，該原則表現為物權法中的財產自由原則，合同法中的契約自由原則，繼承法中的遺囑自由原則等。
三、公平原則
《民法通則》第4條、《合同法》第5條均規定公平原則。公平原則是公平觀念在民法上的體現。
公平原則在民法中體現在：
①、在合同法中的運用，主要表現在等價有償與顯失公平制度中。
②、在物權法中的運用，根據公平原則來補償。
③、在侵權法中的運用。
四、誠實信用原則
《民法通則》第4條規定：「民事活動應當遵循……誠實信用的原則。」這一規定是誠實信用原則的法律表現形式。
誠實信用原則在兩個方面發揮作用。一方面，它是對當事人進行民事活動時必須具備誠實、善良的內心狀態的要求；另一方面，誠實信用原則是對法官自由裁量權的授予。
五、公序良俗原則
公序良俗，由「公共秩序」和「善良風俗」構成，對應於《民法通則》第7條和《合同法》第7條規定的「社會經濟秩序」、「社會公共利益」與「社會公德。」
六、禁止權利濫用原則
《民法通則》第6條規定：「民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守政策」。禁止權利濫用原則是對意思自治原則的限制。
七、節約資源，保護環境原則
『捌』 物權法與國土資源管理之三：規范土地登記 嚴格產權管理
土地登記制度是《土地管理法》和《土地管理法實施條例》確立的一項重要法律制度，是不動產登記制度的核心和重要組成部分。2007年3月16日，十屆全國人大第五次會議審議通過的《物權法》，確定了包括土地登記在內的不動產登記的基本制度。為貫徹落實《物權法》關於不動產登記的有關規定，國土資源部對《土地登記規則》進行了修改，出台了《土地登記辦法》（國土資源部令第40號），並於2008年2月1日起正式實施。
一、《土地登記辦法》出台的背景
（一）土地登記制度的歷史沿革
我國的土地登記有著悠久的歷史，它是歷代土地管理的基礎。據史料記載，早在公元前4000年至公元前2000年的黃帝、大禹時已有「平水土、劃九州、辨土質、定田等、制賦則」的記載，開創了清理地籍訂定賦則之先河。秦朝時期改革家商鞅在秦國推行了包括土地制度在內的改革，提出了「算地」和「定分」的主張。「算地」是對土地進行全面的調查核算，「定分」是用法律形式確認土地所有權，這些實際上都是土地登記的內容。北宋的王安石在變法中規定：①以東西南北各千步為一方，相當41頃66畝160步，四周立標確界；②每年9月，由縣令、縣佐分地計量，根據土質劃為五等，半年後製成土地憑證；③以後各家分產、買賣等，均以所方之田為證。這種做法與現今的調查、確權、登記、發證十分相似。明代時國家已建立了較為完整的地籍圖冊——魚鱗圖冊。
辛亥革命完成後，孫中山先生提出「平均地權」的主張。1914年民國北洋政府成立了「經界局」，1922年頒布「不動產登記條例」，1927年開始開展土地測量和登記，1930年6月30日公布《土地法》，該法第二編專門規定土地登記內容，如明確要對土地及其定著物的權利進行登記和變更登記，登記的土地權利包括土地所有權、地上權、永佃權、地役權、典權和抵押權；土地權利在登記程序進行中發生爭議由土地裁判所裁判等。
中國共產黨成立後，一直把土地登記工作放在重要位置。1931年，中央人民委員會第41次常委會通過《土地登記法》，決定「頒發土地證，確定土地所有權」。1931年11月27日，中央土地人民委員會在瑞金成立，並設立 「調查登記局」。新中國成立後，1950年，國家頒布了《城市郊區土地改革條例》，開始建立以土地清查、地權登記發證等為主要內容的地籍管理體系。1953年6月，中央人民政府委員會通過了《土地改革法》。1982年5月，農業部下設土地管理局，開始開展土地調查、土地登記、土地統計等試點工作。1986年6月25日，國家頒布《土地管理法》，明確了土地所有權和使用權的確認、登記、發證。1989年11月18日，為規范土地登記工作，原國家土地管理局頒布《土地登記規則》並於1995年進行了修訂。1998年8月29日，九屆全國人大常委會第四次會議修訂通過《土地管理法》，進一步明確國家建立土地調查制度和土地統計制度，依法登記的土地所有權和使用權受法律保護。
（二）《土地登記辦法》出台的背景
《土地登記規則》（以下簡稱《規則》）是我國開展土地登記工作的重要依據，在保護土地資產、保障權利人合法權益、加強土地管理和社會經濟發展等方面發揮了重要的作用，促進了我國土地登記制度的建立和完善。經過多年努力，我國土地登記工作已經建立了較完整的制度和技術規程，健全了土地登記機構，土地登記覆蓋率大幅度提高。據統計，我國目前國有土地使用權登記率已達86%，集體土地所有權登記率已達53%，集體建設用地使用權（包括宅基地使用權）登記率已達73%。但是，隨著我國土地管理法律制度的不斷完善和土地使用制度改革的不斷深化，現行《規則》已不能適應土地登記工作的需要。一是《規則》部分條款已不能適應當前土地登記工作的需要，需要進一步修改完善。特別是《物權法》確立了不動產統一登記制度，並在更正登記、異議登記、預告登記、登記賠償、登記申請人自我舉證、登記收費等方面對現行登記制度進行了改革創新，要求土地登記的內容必須進行相應的調整。二是《規則》是原國家土地管理局公布的規范性文件，法律效力層級較低，隨著經濟社會的發展對土地財產權益的保護要求越來越高，有必要提高《規則》的法律層級，從而進一步增強土地產權保護的作用。2007年3月，國土資源部開始著手《土地登記辦法》（以下簡稱《辦法》）的起草工作。
二、《辦法》的主要內容
《辦法》是根據《物權法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《土地管理法實施條例》制定的。《辦法》共十章78條，主要對土地登記的概念、原則、效力、類型、內容、程序以及土地登記各項基本制度等作出了明確規定。
（一）關於土地登記的分類
《辦法》根據土地登記的特點，將土地登記分為 「總登記」、「初始登記」、「變更登記」、「注銷登記」及「其他登記」，「其他登記」又包括「更正登記」、「異議登記」、「預告登記」、「查封登記」等。相對於《規則》，新增加了「異議登記」、「預告登記」和「查封登記」等。
除調整了土地登記類型外，《辦法》還重新界定了登記類型的含義。 根據《規則》的規定，初始土地登記又稱總登記，是指在一定時間內，對轄區全部土地或者特定區域的土地進行的普遍登記。《辦法》將土地總登記與初始登記區別開來。土地總登記是指一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記；初始登記是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。在《規則》中，變更土地登記是指初始土地登記以外的土地登記，包括土地使用權、所有權和土地他項權利設定登記，土地使用權、所有權和土地他項權利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等。《辦法》將變更登記僅局限於因土地權利人發生改變，或者因土地權利人姓名、名稱、地址和土地用途等內容發生變更而進行的登記，概念的內涵大大縮小。《規則》沒有對注銷登記作出明確定義，《辦法》將注銷登記定義為因土地權利的消滅等而進行的登記，實質含義與《規則》注銷登記的含義相同。
《辦法》對更正登記進行了細化，將啟動更正登記的情形分為兩類：一是土地權利人和利害關系人發現土地登記結果有誤或有遺漏時，依照法定程序以書面形式向土地登記機關申請更正登記，經土地登記機關審核，情況屬實的，辦理更正登記；二是土地登記機關發現有明顯的登記錯誤，如果是審查疏忽造成錯登、漏登的，土地登記機關可依職權和相關事實證據，按照原登記報批程序，進行更正登記。
所謂異議登記，是登記機關將事實上的權利人以及利害關系人對土地登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿的行為。異議登記的目的是限制土地登記簿上的權利人的權利，避免存在爭議的土地權利為第三人善意取得，以保障提出異議登記的利害關系人的權利。預告登記是指為保全一項請求權而進行的登記，該請求權所要達到的目的，是在將來發生不動產物權變動。它將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權行為的處分無效，以保障將來該登記的實現。
《辦法》還吸收了《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[2004]5號）的有關內容，規定了查封登記制度。查封登記，是指國土資源行政主管部門根據人民法院提供的查封裁定書和協助執行通知書，報經人民政府批准後將查封或者預查封的情況在土地登記簿上加以記載的登記。
（二）關於土地登記的效力
《辦法》規定，土地登記是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載於土地登記簿公示的行為。這一規定對土地登記的內涵進行了明確，即土地登記是一種土地物權公示行為，這意味著土地登記主要是物權公示的手段，淡化了土地登記的行政管理色彩，使土地登記保護土地產權、維護交易安全、產生公示公信效力的民事功能得到強化。
《辦法》專章規定了土地權利保護，明確規定依法登記的國有土地使用權、集體土地所有權和集體土地使用權、土地抵押權、地役權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。同時，為保護土地權利人的合法權利，為社會提供准確的土地登記信息，規定了縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應當加強土地登記結果的信息系統和資料庫建設，實現國家和地方土地登記結果的信息共享和異地查詢。
對於因繼承或者受遺贈取得土地權利的，根據《物權法》的規定，不登記也產生效力。為了保持登記結果資料的連續性，對當事人在沒有登記之前就先行轉讓該土地使用權或者設定土地抵押權的，《辦法》作出了進一步規定，即當事人應當先將土地權利申請登記到其名下之後，再申請辦理土地權利變更登記或者抵押權登記。
（三）關於登記的土地權利范圍
《辦法》涉及的土地權利既有《物權法》規定的集體土地所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、抵押權、地役權，也有土地管理相關法律法規規定的農用地使用權等。為保持土地權利名稱的連續性，同時也體現與《物權法》和土地管理相關法律法規規定的土地權利的銜接，《辦法》使用的土地權利名稱為國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權等。國有土地使用權，包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權；集體土地使用權，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權（不含土地承包經營權）。
為保持土地證書的連續性，避免土地證書過多不易管理的問題，《土地登記辦法》根據土地權利的主要種類，規定土地證書分為國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證以及土地他項權利證明書四種。國有建設用地使用權和國有農用地使用權在國有土地使用證上載明；集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權在集體土地使用證上載明。
（四）關於宗地的范圍
《規則》第五條第一款規定土地登記以宗地為基本單元，但對於宗地的概念沒有作出明確的規定。《城鎮地籍調查規程》以及有關地籍調查的書籍一般將宗地定義為土地權屬界址線所封閉包圍的地塊，根據這一定義，宗地只是一個平面的概念。
《物權法》第一百三十六條規定「建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立」，第一百三十八條中規定建設用地使用權出讓合同應包括「建築物、構築物及其附屬設施佔用的空間」。根據這一規定，可以設立立體的空間的土地權利。因此《辦法》第五條第二款規定，宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間，是一個三維立體的空間概念。《辦法》通過擴展宗地的概念外延，將地上、地下土地使用權納入了其調整范圍。因此，以後進行土地登記，不僅要登記土地的四至界限，而且要登記土地的上下空間范圍。
（五）關於土地登記的程序
按照《規則》的規定，土地登記的程序是：申請→地籍調查→權屬審核→注冊登記→頒發或更換證書。其中地籍調查是土地登記機關的一項重要職責，由國土資源行政主管部門完成。《辦法》規定，除登記機關依職權進行的登記外，土地登記應當依照申請進行；當事人在申請土地登記時，須提交土地權屬來源證明、地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標等必要材料；並且明確「申請人提交的地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委託有資質的專業技術單位進行地籍調查獲得」。這樣，土地登記（土地總登記除外）的程序簡化為申請→權屬審核→注冊登記→頒發或更換證書。土地登記必需的相關資料由當事人提供。
三、登記工作中應當注意的幾個問題
（一）關於證書查驗問題
土地登記是土地權利的公示行為，在民事方面最重要的功能就是產生公示公信效力。土地登記主要是物權公示的手段，登記機關進行登記是一種行政確認，不是行政許可。《辦法》根據《物權法》的規定，刪除了《規則》中關於證書查驗、申報地價、不登記按非法佔地、違法佔地處理等的規定，使土地登記民事功能得到強化。
（二）關於土地債權的登記問題
土地登記是一種物權公示行為，《辦法》只是規定了物權登記的幾種情形，而對土地使用權出租等土地債權的登記未作出規定。筆者認為，土地使用權是群眾的重要財產權利，為規范土地市場的良性發展，保護承租人的合法權益，如果出租人或承租人申請登記，土地登記機關應當予以辦理。
（三）關於自我舉證問題
土地登記自我舉證是土地登記申請時由土地權利人自我提交登記資料和宗地調查成果資料的一項制度，是轉變政府職能、提高土地登記效率和社會化服務水平的重要措施。為便於當事人自行提供地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標等材料，2003年3月4日，國土資源部辦公廳發布了《關於在浙江、廣東兩省開展土地登記自我舉證試點工作的復函》（國土資廳函[2003]52號），在浙江、廣東開展土地登記自我舉證制度試點。《物權法》第十一條規定，當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。明確要求不動產登記實行自我舉證制度。根據《物權法》的規定，以及我國土地登記自我舉證、地籍調查前置的試點經驗，《辦法》對土地登記的程序進行了新的規定。明確「申請人提交的地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委託有資質的專業技術單位進行地籍調查獲得」。這意味著，過去由行政機關包辦的地籍調查等事務工作，不再是行政機關的分內之事，土地登記必需的相關資料要由申請者自我提供，即自我舉證。