A. 民法高手：我把自己的房子租給別人，轉移了使用權，此時我的物權不是完整的物權，這種不完整的物權叫什麼
首先糾正：你把房子租給別人，所有權並沒有轉移；
另外明確一點：所有權是物權的一種，而且是最主要的一種；
你的所有權，也就是你所謂的「不完整」的物權，這時可以叫做「帶有負擔的所有權」
糾正樓上：承租人這時候連永益物權也沒有。租賃是債權行為並非物權行為，承租人通過租賃合同拿到的只有債券性的使用權。
另永益物權屬於「限制物權」，如地上權、地役權等。意思是說相對於所有權，它的全能是有限制的。同屬限制物權的還有擔保物權。
B. 轉讓協議與租賃協議有什麼區別
租賃協議是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。轉讓協議是轉讓人轉移標的物的權利一般為所有權於受讓人，受讓人支付對價的合同。
兩者區別在於租賃合同的訂立是以出租人提供租賃物，由承租人對其使用、收益為直接目的，承租人所取得的僅是對租賃物的使用、收益權，而非租賃物的所有權。而在轉讓合同中出賣方轉讓的是標的物的所有權，受讓方支付對價的目的也是為了獲得標的物的所有權。
因為轉讓一詞的多義性，轉讓合同不是一種基本合同類型，其包括的范圍遠遠大於買賣合同，甚至可以包括租賃合同，例如在徵得出租人同意的情況下，承租人向次承租人轉讓經營的店鋪。另外需要指出的是隨著各種交易形式的出現和實踐，比如融資租賃合同，買賣合同和租賃合同的界線也不再那麼涇渭分明。
C. 房屋租賃期間內房屋出現產權轉移等情況怎麼辦
房屋租賃是出租人將房屋提供給承租人使用，承租人支付租金，
並在租賃期滿將房屋交還給出租人的一種民事法律行為，出租人與
承租人之間因此建立了房屋租賃合同。房屋租賃合同是有償合同，
房屋租賃標的是特定物，並且房屋租賃合同應採取書面形式。租賃
城市私有房屋，須由出租人和承租人報房屋所在地房管機關備案。
在租賃合同期滿之前，租賃關系一方當事人除法定理由不得解除租
賃合同。發生繼承、買賣、贈與等原因使房屋產權轉移，原租賃合
同繼續有效。因為承租人在租賃期內對房屋享有佔有權、使用權，
不能因所有權轉移而被剝奪。這正體現了民法中「買賣不破租賃」
的原則。有關這一問題最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和
國民法通則》若干問題的意見第119條第二款是這樣規定的：「私
有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，
原租賃合同對承租人和新房主繼續有效」。可見，租賃期末屆滿之
前租賃合同對新房主仍具有約束力，承租人也不必在租賃期滿前搬
遷。
D. 在租賃期間所有權發生了變動的，是否影響租賃合同的
依照我國《合同法》的規定，租賃物在租賃期間所有權發生變動時，原租賃合同繼續有效，不受其影響。
在租賃合同存續期間，租賃物所有權發生轉移，租賃物的新所有人要尊重租賃物上的承租人的使用權的原狀，即租賃物的新所有人取代原所有人地位而成為新的出租人。
新所有人取得出租人的地位後，可以向承租人主張權利，承租人向新的出租人履行義務，其相互間的權利義務內容全部依照原租賃合同不變。
E. 租賃期間發生所有權變動，房屋租賃合同是否繼續有效
根據《中華人民共和國合同法》第二百二十九條、《最高人民法院關於貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》119條規定和即將施行的《中華人民共和國民法典》第七百二十五條等法律、司法解釋規定，在租賃關系存續期間，房屋產權所有人將房屋產權轉讓與他人時，對其事先約定的租賃關系不會產生任何影響。也就是說出租人與承租人之間簽約的租賃合約時間早於該房屋進行買賣、贈與時間的，租賃權的效力大於買賣雙方的轉讓效力，買受人仍有義務繼續履行原有租賃合同內容，直至租賃期限到期時，買受人才可以擁有完整的所有權。這也叫「買賣不破租賃」的原則。同時，租賃的期限最長不能超過二十年。
參考資料內容如下：
《中華人民共和國合同法》（2021年1月1日起廢止）第二百二十九條 租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
《中華人民共和國合同法》（2021年1月1日起廢止）第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
《最高人民法院關於貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》119條 承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應當准許。
私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。
未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應當准許。承租人有條件搬遷的，應責令其搬遷；如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋。
《中華人民共和國民法典》（2021年1月1日起施行）第七百二十五條 租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
《中華人民共和國民法典》（2021年1月1日起施行）第七百零五條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
F. 租賃期間如甲方將該物業轉讓的。須提前一個月通知乙方。同時本合同仍然生效。
出租方（甲方）：承租方（乙方）：甲、乙雙方經充分協商，現將甲方____________________私家車位租給乙方作為車輛（車牌號）停放使用，並簽訂如下車位租賃合同條款，甲、乙雙方共同遵守和執行。一、本車位租金_________元整/月，大寫：____________________.支付方式為____________________.乙方到期如需續租，需提前1個月通知甲方。乙方留存租金收條作為支付憑證，車位管理費用由甲方支付。二、租期為_____年_____月_____日至_____年_____月_____日止。三、如乙方在租賃期間要該場地轉租給第三方使用時，必須徵得甲方同意方可轉租，否則視為違約，甲方可收回車位，剩餘租金概不退還。四、甲方責任及義務： 1、在租賃期間，如甲方需提前收回乙方使用的車位使用權，甲方須提前一個月通知乙方並退還剩餘租金，並賠償乙方1個月租金。 2、在租賃期間，如自然損壞產生的場地維修及檢修費用由甲方支付，如人為損壞（包括乙方）場地維修所產生的費用由行為人負責支付。 3、甲方所出租的場地，僅供乙方作停泊車輛使用，不作任何保管；如乙方所停泊的車輛有任何損失或被人為損壞的，一切後果由乙方自負。五、乙方責任及義務： 1、乙方在租賃期內必須按合同條款的規定按時繳付車位租金；如乙方拖欠租金達一周，即被視為是自行解除本合同行為，甲方有權將該車位收回，並保留向乙方追收拖欠費用和違約金的權利。（如因特殊情況未能如期簽訂續租合同，必須提前以書面通知或電話通知的方式徵得甲方同意，在雙方簽訂續租合同時連同拖欠的費用一並付清）。 2、在租賃期內，如乙方需要提前退租車位的，乙方必須提前一個月通知甲方並解除本合同，甲方扣除1個月租金後退還乙方剩餘租金。 3、乙方必須將車輛按車位及物管要求停泊好並做好防盜措施，如發生任何車輛遺失或損壞的一切損失由乙方自負。六、本合同以雙方簽約之日起生效，如今後有補充作補充協議處理，與此合同具同等效力。七、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份。出租人： 承租人：電話： 電話： ______年______月______日 1.租賃合同的概念及特徵租賃合同的成立無須交付標的物或履行特定行為，故為諾成合同，而非實踐性合同；租賃合同承租人必須按規定或者按約定向出租人交付租金，因而是有償合同；租賃合同當事人的任何一方從對方取得利益，均須支付一定的代價，出租人以轉移租賃物的使用收益權而取得租金，承租人以交付租金而取得租賃物的使用收益，雙方的權利與義務具有對應性、對價性，因而租賃合同是雙務合同。 2.租賃合同是轉移對產使用權的合同租賃合同是以承租人一方取得對租賃物的使用收益為目的的，並在租賃期滿後承租人應將租賃物返還出租人，因而租賃合同僅僅轉移租賃物的使用收益權，並不轉移租賃物的所有權，這一點使它區別於買賣合同、贈與合同等轉移財產所有權的合同。所以，出租人在與承租人訂立了房屋租賃合同後將房屋交由承租人居住，即將房屋的佔有使用權在租賃期間交由承租人行使。
G. 租賃合同與轉讓合同的區別
租賃協議是指出復租人將租賃制物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。轉讓協議是轉讓人轉移標的物的權利一般為所有權於受讓人，受讓人支付對價的合同。
兩者區別在於租賃合同的訂立是以出租人提供租賃物，由承租人對其使用、收益為直接目的，承租人所取得的僅是對租賃物的使用、收益權，而非租賃物的所有權。而在轉讓合同中出賣方轉讓的是標的物的所有權，受讓方支付對價的目的也是為了獲得標的物的所有權。
因為轉讓一詞的多義性，轉讓合同不是一種基本合同類型，其包括的范圍遠遠大於買賣合同，甚至可以包括租賃合同，例如在徵得出租人同意的情況下，承租人向次承租人轉讓經營的店鋪。另外需要指出的是隨著各種交易形式的出現和實踐，比如融資租賃合同，買賣合同和租賃合同的界線也不再那麼涇渭分明。
H. 租賃物租賃期間所有權發生改變，原租賃合同是否繼續有效
經營租賃和融資租賃會計處理方法對企業會計信息的影響1，經營租賃對財務報表的影響
第一，由於經營租賃僅僅是為了滿足經營的臨時需要而進行的，它不涉及資產所有權的風險和報酬轉移問題，也沒有購置租賃資產的特殊權利，因此，承租方對租入資產不需要作為本企業的資產計價入賬，不需要計提折舊，只需按期支付租金。同時，由於租賃合同是暫時的，一般可由任何一方於比較短的期限內通知取消，因此，有對承租人允若支付租金的義務，一般不需要在資產負債表上列為一項負債。
第二，當承租人採用經營陛租賃時，損益表反映為租金費用，當承租人採用融資租賃時，損益表反映的是折舊加利息費用。租金通常是不變的，利息通常是前高後低的。由於利息的前高後低，在前一階段，利息加折舊之和可能會大於租金費用，因此，採用經營性租賃，在前幾個會計期內有可能提高企業利潤。
第三，新准則規定，有確鑿證據表明售後回租交易是按公允價值達成的，售價與資產賬面價值的差額應當計入當期損益，從而對企業利潤產生影響。
第四，企業通過巧妙的合同條款將實質性的融資租賃劃為經營陛租賃，主要是為了粉飾財務報表，因為經營陛租賃不需要將租賃所形成的資產與負債在表內確認，這樣就降低了負債，使得資產報酬率、每股收益率等財務指標得以改善，並使負債與所有者權益的比率降低，從而使企業籌資成本降低，隱藏了企業
的財務風險? 。
2，經營租賃對關鍵財務比率的影響
2．1 流動比率
售後回租所形成的經營租賃，就是承租人將自己的固定資產轉讓給出租人，然後再租回使用，這時資產的所有權屬於出租人，但承租人對資產的使用權沒有改變，只是固定資產變成了現金，現金流的大大改
善，有利於企業擴大再生產。
2．2 凈資產收益率
凈資產收益率反映公司所有者權益的投資報酬率，表現在公式上是：凈資產收益率=(凈利潤÷平
均凈資產)X 100％。對承租方而言，由於利潤提高了，而在所有者權益保持不變的情況下，會提高凈資
產的收益率。
2．3 資產負債率經營性租賃在會計處理上是由出租人對租賃物提取折舊，承租人的租賃費用計入成本，但其具有長期使用權，在這一點上與自有固定資產是一致的。因此，它與利用銀行借款或簡單的融資租賃相比，可以降低資產負債率。當企業擬上市募股，已上市公司要增發、配售新股，或發行債券，爭取產業基金、風險資金的投資時，如果資產負債比率處於達標的臨界點，或略有超標，企業就不可能壓縮流動資金還債，以收縮經營規模來降低負債率。此時可通過經營性售後回租，使固定資產與負債同額下降(不影響企業生產經營)來降低負債率。
3 融資租賃對財務報表的影響
3．1 融資租賃對資產負債表和損益表的影響承租方融資租入的資產，雖然從法律形式上未取得該項資產的所有權，但從交易的實質內容看，由於租賃資產上的一切風險和報酬都已轉移給了承租方，如果不將其租入資產以及相應的融資記錄在資產負債表上反映，則不能充分反映一個企業的經濟資源和承擔的現有義務，從而扭曲了財務狀況。因此，應將融資租賃資產作為一項資產計價入賬，將取得的融資作為一項負債，這符合資產、負債的定義。由於融資租入的資產實質上已由出租人轉移給了承租人，所以，出租人不再計提相應的折舊了，該資產的折舊應由承租方計人生產費用，列入損益表 。
3．2 可能造成會計信息使用者理解上的偏差當企業採用項目融資租賃方式時，企業不參與項目的投資建設和契約期內的經營活動，因而這一過程在會計信息中無法表述，而企業在獲得項目資產轉讓並且同時重新得經營權時才在會計信息中反映出來。盡管日後的經營業務收入有相應的經營支出相配比，但對於該項目經資產(轉讓部分)的取得表現為無償取得或以象徵性價款獲得，而真正付出的資金成本部分未能反映出來，從而使會計信息使用者對財務信息造成理解上的偏差。
3．3 可以改善企業會計報表的資產負債情況如果使用貸款購買設備，並將貸款額全部計入公司的負債，會影響其資信狀況，因而融資租賃可以避免一次性支付對財務帶來的不良影響，節省流動資金並維護現有的信用額外負擔度，從而大大改善公司在新的租期中的現金流，優化資產負債結構。
4 融資租賃對關鍵財務比率的影響
4．1 流動比率
融資租賃可以提高資產的流動性，對於售後回租被認定為融資租賃的，承租企業在形式上改變了企業實物資產在企業會計報表上的結構，資產出售後，企業固定資產減少，貨幣資金增加，租賃後，支付少量租金，從總體上講，可使貨幣資金增加。承租企業在出售自有設備後，在法律上改變了資產的所有權，將原來屬於自己的資產轉讓給了出租人，使出租人成為該資產的法律所有權人。但實質上，承租企業是通過改變其原有的財務結構而獲得現金(即資金的融通)的。也就是說，出租人是以承租企業租回該項資產為前提條件而實施購買的，比較典型的可用於售後回租的資產是企業自有設備及其相關的土地和廠房。通常情況下，生產設備是企業生產經營活動中必不可少的固定資產。如果一個企業將這一部分資產變賣了，那麼，企業的正常生產活動就要受到影響。
4．2 流動資產周轉率
由於融資租賃具有促進銷售的功能，可使企業的銷售收入增加，現金流增大，最終使企業的利潤增加。對多數企業而言，銷售問題可能是僅次於資金的第二大瓶頸問題，只有實現產品銷售，才能回籠資金。現在國外越來越多的企業都是通過租賃來實現銷售的，這種銷售方式可降低交易門檻，活躍交易。這是因為，一方面租賃的促銷功能增加了企業的銷售收入，另一方面融資租賃對承租方而言是作為固定資產核算的，平均流動資產不會有太大的變化，所以，會提高流動資產的周轉率 。
4．3 銷售凈利率與資產凈利率
融資租賃的促銷功能，除提高流動資產周轉率外，還會對企業的盈利能力比率產生影響，但其升降變動關難以確定。這是因為，銷售凈利率表示的是銷售收入的水平，從公式銷售凈利率=(凈利潤÷銷售收入)x 100％可以看出，企業在增加銷售收入額的同時，必須相應地獲得更多的凈利潤，才能使銷售凈利率保持不變或有所提高。而資產凈利率是一個綜合指標，它反映的是資產利用的綜合效果，對承租
方而言，凈利潤明顯是提高了。
4．4 資產負債率
由於租賃合同對企業支付義務的約束和貸款對償還義務的約束相同，如果企業到期不能支付租金和貸款到期不能支付利息一樣，都有可能增加企業破產的風險。因此，企業一旦簽訂了租賃合同，就意味著資產負債率的增加。
參考文獻：
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[2] 周亞輝，杜曉光．淺談租賃對企業財務管理的影響[J]．渤海大學學報(哲學社會科學版)，2005(3)：85-87．
[3] [美]羅斯著，吳世農譯．公司理財[M]．北京：機械工業出版社，2003．
I. 租賃合同簽定後，如果出租人將租賃物所有權轉移給第三方時，應經過承租人同意嗎
不需要.但是"買賣不破租賃"意即,即使所有權轉移了,租賃關系仍然存在.
有一個是承租人同意的,就是如果出租人願意以相同價格出讓的,承租人有優先權.