最高法農村宅基地使用權共有

1. 關於農村宅基地的法律有哪些

農村宅基地是指建了房屋、建過房屋或者決定用於建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及准備建房用的規劃地等類型。宅基地使用權是指自然人依法取得的在國家或集體的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的權利，它包括建築物的基地以及附屬於建築物的空白基地，一般是指自然輔助用房、庭院和歷年來不用於耕種的生活用地以及生活用房中的生產場地。宅基地的使用權也應及於地下。

一、有關農村宅基地的法律規定及特徵

我國1982年《憲法》規定：「城市的土地屬於國家所有，農村和郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有，宅基地和自留地，也屬於集體所有」。

《物權法》第一百五十二條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

農村宅基地一般具有以下特徵。一是使用主體特定，即特定的宅基地僅限本集體經濟組織特定的成員享有使用權。農村村民申請宅基地只可向本集體經濟組織提出，特定村民申請取得宅基地後只可自己建房不可將其出賣、轉讓。二是法律規定取得方式的單一性和取得方式多樣性沖突。三是一戶一宅。根據我國《土地管理法》第62條第1款的規定，「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。」四是不可流轉。即特定村民申請取得宅基地後只可自己建房，不可將其出賣、轉讓，也不可以抵押。

二、農村宅基地的使用現狀及熱門話題

物權法頒布後關於農村宅基地仍存在一些有待解決的問題。比如，在宅基地的審批過程中，農民集體沒有對宅基地的處分權，這與農民集體的所有者地位極不相稱；另外，也沒有賦予農民集體對宅基地使用的監督、管理權。立法沒有完善農民的宅基地使用權;再如宅基地的使用權只能歸本村居民所有，這就意味著通過其他途徑獲得本村宅基地使用權的外村人只能將它轉讓給本村居民。對此，圍繞農村宅基地使用的熱門話題主要有：

1、宅基地能否繼承。按照法律規定是不可以的。但是宅基地上有房屋，森林的除外。

2、宅基地私自買賣是否有效。宅基地未經變更登記自行轉讓無效。宅基地未經變更登記自行轉讓無效。我國《土地管理法》第二條規定：……土地使用權可以依法轉讓。《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規定：依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建築物、構築物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。農村村民轉讓宅基地應符合法律對其「轉讓」的嚴格限制條件，必須依法到縣級以上土地行政主管部門辦理有關的變更登記手續，否則轉讓無效。

3、城裡人是否可以購買宅基地。宅基地不得賣給城裡人。1999年國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》一文中明確規定，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

三、我國現行農村宅基地制度的弊端

我國目前的農村住宅法律制度以及農村宅基地制度，已不太符合社會主義市場經濟體制的要求。一不適應社會主義市場經濟體制；二不適應農村人口消長變更之勢；三不適應以家庭為經濟單位的傳統習慣；四不適應農村產業結構改革的客觀要求；五不適應改善農民生活，促進農村經濟發展。而最大的弊端是阻礙了我國城市化進程。

1、宅基地的審批劃撥權為鄉(鎮)及村幹部所操縱，越權劃撥，以權謀私的現象嚴重。

2、 農村宅基地使用權的流轉秩序混亂，背離了《土地管理法》的立法目的。

3、一戶多宅、亂佔地建房、多佔地建房的現象盛行，「空心村」現象明顯。

4、法律規定的單一性和取得方式多樣性沖突。

5、在有一戶多宅的情況下，還有許多農民沒有宅基地一家幾代人居住在一起，這就是幾戶有一處住宅。甚至不經申請就搶佔耕地建房，當地主管機關也無可奈何。

6、舊宅基地的收回及其具體規范沒有法律明確規定。

四、規范宅基地的管理和制度建設之建議

《物權法》頒布後，有關農村宅基地仍存在的一些問題依然存在。為此，筆者認為，有必要進一步加強農村宅基地的制度建設。

1、完善補充法律法規，出台新的補充規定或者對已有的阻礙正確引導，管理，著重參股理好農村宅基地的福利性和財產性的關系，全面反映農村宅基地的屬性。處理好國家和農民集體的關系，在宅基地的審批過程中，農民集體沒有對宅基地的處分權，這與農民集體的所有者地位極不相稱；賦予農民集體對宅基地使用的監督、管理權，改變法律對宅基地所有者的漠視，發揮農民集體所有者應有的作用，處理好國家干預和市場機制的關系。

2、逐步完善農民的宅基地使用權，允許其依法買賣、抵押等並且要給這些行為一定的限制。如果宅基地的使用權只能歸本村居民所有，那就意味著通過其他途徑獲得本村宅基地使用權的外村人只能將它轉讓給本村居民，為此要遵循等價有償原者則，不得強制將其收回。

3、完善制度建設，既然城市由房管局，農村也應建立相應的管理機關，主管農村的建房，宅基地的申請，使用和轉讓和收回。現在雖然鄉鎮有土地辦，但發揮的作用不大。我們應該像對待城市市民買房一樣設立登記機關，記載該戶農民的宅基地的實際面積和大體位置，發給農民房產證和土地使用權證書。農民轉讓宅基地必須登記，否則，不受法律保護。也就是做到城鎮農村一體化，不應區別對待。

4、在新的制度下，應該突破一戶一宅的原則，建立以一戶一宅為原則，特出情況可以擁有兩塊以上的宅基地，並給以法律的明確規定。在現實中有不少一戶多宅的情況，對此應特別對待，使其合法化，同時應該每年對此收取一定的稅收，督促其將多餘的宅基地的轉讓給北村其他缺乏宅基地的用戶，加強自動調節功能。

5、對人均宅基地面積全省統一規定一定的范圍，再由各地按照實際情況確定標准，報省人大備案。各地都應該按照規定執行，對於超越宅基地規定的，每年收取一定的費用。收取的費用，由縣級市的主管機關保存，作為該村的基建基金，專款專用，不得隨便提取。

6、是否可以考慮允許城鎮戶口的人購買宅基地。即在實際操作中，本村外人員通過合法渠道取得宅基地使用權的應給以合法保護。

7、對於申請取得宅基的用戶以後要收取一定的費用，要有償使用。盡量使其購買農村的閑置宅基地，荒地等。並且要根據需要宅基地的多少，適當調高擁有多處宅基地的用戶的使用費用（超過的收取），使供求關系達到一個適度的平衡。

8、對農村宅基地進行整理規劃。農村宅基地整理必須堅持統一規劃、分步實施的原則。農村宅基地整理規劃指的是村莊整理規劃，即對某一村莊宅基地的利用進行重新安排，包括原有宅基地利用的調整，騰出宅基地的利用，規劃擴大宅基地的定位等。做到編制好村莊規劃設計，嚴格規范建設行為，採取措施確保每家每戶都嚴格按照村莊規劃設計實施建設，有條件的村要實行統一設計，統一建設。做到村莊基礎設施以及公益設施由村集體統一建設。

2. 哪條法律規定農村宅基地使用權歸所在宅基地上的房屋所有人持有

《中華人民共和國房地產管理法》第三十二條規定：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押；

3. 有關農村宅基地的法律及條文

一、一戶農村村民只能擁有一處宅基地。

我國1998年修改後的《土地管理法》第62條規定：「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地……農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。」

這也就是人們常說的「一戶一宅」制。法律這樣規定，一方面是使農村村民有地建房，另一方面則是在我國人多地少的國情下，要盡量減少建房用地，切實保護好現有耕地。

二、城市居民不得購買農村宅基地及其住宅。

我國《土地管理法》第63條規定：「農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租非農業建設……」國務院辦公廳在1999年《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地》的通知第2條第二款規定：「農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農村集體土地建住宅，有關部門不準為違法建造和購買住宅發放土地使用證和房產證。」

三、農村住房不能抵押貸款。農村村民的宅基地及其住宅不僅不能出讓、轉讓、出賣給城市居民，而且農村村民本身還不能用作抵押貸款。

《物權法》第184條規定：「下列財產不得抵押：(一)土地所有權;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權……」

同時，我國《擔保法》第37條也早已作了相應的規定。再則，前面提到的，我國《土地管理法》第62條規定的，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。

從這三條法律條文規定來看，就不難看出，既然農村宅基地不能用作抵押，那麼農村村民的住宅也同樣不能用作抵押，這是因為農村住宅不是空中樓閣，而是宅基地上的建築物，它們之間是緊密相連不可分割的整體，也就是說，失去了住宅，也就等於失去了宅基地，相反，得到了住宅，也就得到了宅基地。

而宅基地是不能抵押的。因此，如果允許農村住房可以設定抵押貸款，那麼，一旦債務到期，抵押權人因未受清償而要求實現抵押權時，用作抵押的農村住宅就必須用以抵債，這樣一來，負債的農村村民就將失去住宅而無棲身之處。

(3)最高法農村宅基地使用權共有擴展閱讀

宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而佔有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用於建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及准備建房用的規劃地三種類型。宅基地的所有權屬於農村農民集體成員所有。

1、宅基地只能在本村集體內流轉。根據《土地管理法》，宅基地並不是真正意義上的財產，只是一種使用權，所有權歸村集體。宅基地既不能買賣，也不能繼承，但可以在本村集體內流轉，經過土地管理部門依法批准，發放證件。

2、由於中國實行城鄉二元體系，在城市化浪潮中，越來越多的人「農轉非」。無論出於什麼原因，一旦把戶口轉走，就失去了對老家宅基地的繼承權，又不能買回來，只能眼睜睜看著「祖宅」變成村集體的資產。

3、由於農村戶口與土地的對應關系，有些人不願意「農轉非」，甚至有些公務員想方設法「非轉農」，但這些畢竟是少數，「進城」才是大勢所趨。因此從具體的家庭的角度而言，如果相關法規不變，宅基地註定會失去。

4、根據《物權法》第152條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。宅基地使用權的取得，行使和轉讓，適用土地管理法及國家有關規定。

5、農村集體經濟組織為保障農戶生活需要而撥給農戶建造房屋及小庭院使用的土地。用於建造住房、輔助用房（廚房、倉庫、廁所）、庭院、沼氣池、禽獸舍、柴草堆放等。農戶只有使用權，不得買賣、出租和非法轉讓。農戶對宅基地上的附著物享有所有權，有買賣和租賃的權利，不受他人侵犯。房屋出賣或出租後，宅基地的使用權隨之轉給受讓人或承租人，但宅基地所有權始終為集體所有。出賣、出租房屋後再申請宅基地的，不予批准。農戶建造房屋及小庭院使用土地，不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。

4. 憲法規定宅基地使用權，有何規定

宅基地使用權具有如下特徵：
（1）宅基地使用權的主體只能是農村集體經濟組織的成員。
（2）宅基地使用權的用途僅限於村民建造個人住宅。個人住宅包括住房以及與村民居住生活有關的附屬設施，如廚房、院牆等。
（3）宅基地使用權實行嚴格的「一戶一宅」制。根據土地管理法的規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。農村村民建住宅，應符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批准，但如果涉及佔用農用地的，應依照土地管理法的有關規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
（4）福利性：宅基地的初始取得是無償的
1、宅基地問題是怎麼來的一般而言，住宅與土地是不可分割的，作為公民的私財，可以繼承、轉讓和買賣。「宅基地」則是一個「中國特色」問題。
2、經過「土改」，建立了農民私人所有的土地制度，大部分地區的農民領取了《中華人民共和國房地權證書》。
3、經過社會主義改造，農村土地依然是農民私有，但由集體統一經營，農民的宅基地則依然由農民保留所有權和處分權。
4、經過「人民公社」運動，確立了農村土地集體所有制，農民宅基地也歸集體所有，農民只對宅基地享有使用權，並且不能出租、買賣等。
5、改革開放以後，繼續堅持農村土地集體所有制，僅允許宅基地使用權人出租、出賣地上建築物。可見宅基地並不只是一個單純的財產問題，本質上是中國社會變遷的反映。
6、宅基地使用權是不可繼承的。

5. 憲法規定宅基地使用權有何規定

1、城市的土地屬於國家所有。

2、農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。

3、國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行徵收或者徵用並給予補償。

4、任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。

5、一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。

6. 最高人民法院關於審理農村宅基地確權的相關規定有哪些

《確定土地所有權和使用權的若干規定》

二十條村農民集體所有的土地,按目前該村農民集體實際使用的本集體土地所有權界線確定所有權。

根據《六十條》確定的農民集體土地所有權,由於下列原因發生變更的,按變更後的現狀確定集體土地所有權。

(一)由於村、隊、社、場合並或分割等管理體制的變化引起土地所有權變更的;

(二)由於土地開發、國家征地、集體興辦企事業或者自然災害等原因進行過土地調整的;

(三)由於農田基本建設和行政區劃變動等原因重新劃定土地所有權界線的。行政區劃變動未涉及土地權屬變更的,原土地權屬不變。

第二十一條農民集體連續使用其他農民集體所有的土地已滿二十年的,應視為現使用者所有;連續使用不滿二十年,或者雖滿二十年但在二十年期滿之前所有者曾向現使用者或有關部門提出歸還的,由縣級以上人民政府根據具體情況確定土地所有權。

第二十二條鄉(鎮)或村在集體所有的土地上修建並管理的道路、水利設施用地,分別屬於鄉(鎮)或村農民集體所有。

第二十三條鄉(鎮)或村辦企事業單位使用的集體土地,《六十條》公布以前使用的,分別屬於該鄉(鎮)或村農民集體所有;《六十條》公布時起至一九八二年國務院《村鎮建房用地管理條例》發布時止使用的,有下列情況之一的,分別屬於該鄉(鎮)或村農民集體所有:

1、簽訂過用地協議的(不含租借);

2、經縣、鄉(公社)、村(大隊)批准或同意,並進行了適當的土地調整或者經過一定補償的;

3、通過購買房屋取得的;

4、原集體企事業單位體制經批准變更的。

一九八二年國務院《村鎮建房用地管理條例》發布時起至一九八七年《土地管理法》開始施行時止,鄉(鎮)、村辦企事業單位違反規定使用的集體土地按照有關規定清查處理後,鄉(鎮)、村集體單位繼續使用的,可確定為該鄉(鎮)或村集體所有。

鄉(鎮)、村辦企事業單位採用上述以外的方式佔用的集體土地,或雖採用上述方式,但目前土地利用不合理的,如荒廢、閑置等,應將其全部或部分土地退還原村或鄉農民集體,或按有關規定進行處理。

一九八七年《土地管理法》施行後違法佔用的土地,須依法處理後再確定所有權。

第二十四條鄉(鎮)企業使用本鄉(鎮)、村集體所有的土地,依照有關規定進行補償和安置的,土地所有權轉為鄉(鎮)農民集體所有。經依法批準的鄉(鎮)、村公共設施、公益事業使用的農民集體土地,分別屬於鄉(鎮)、村農民集體所有。

第二十五條農民集體經依法批准以土地使用權作為聯營條件與其他單位或個人舉辦聯營企業的,或者農民集體經依法批准以集體所有的土地的使用權作價入股,舉辦外商投資企業和內聯鄉鎮企業的,集體土地所有權不變。

(6)最高法農村宅基地使用權共有擴展閱讀

《確定土地所有權和使用權的若干規定》

第五十三條一宗地由兩個以上單位或個人共同使用的,可確定為共有土地使用權。共有土地使用權面積可以在共有使用人之間分攤。

第五十四條地面與空中、地面與地下立體交叉使用土地的(樓房除外),土地使用權確定給地面使用者,空中和地下可確定為他項權利。

平面交叉使用土地的,可以確定為共有土地使用權;也可以將土地使用權確定給主要用途或優先使用單位,次要和服從使用單位可確定為他項權利。

上述兩款中的交叉用地,如屬合法批准徵用、劃撥的,可按批准文件確定使用權,其他用地單位確定為他項權利。

第五十五條依法劃定的鐵路、公路、河道、水利工程、軍事設施、危險品生產和儲存地、風景區等區域的管理和保護范圍內的土地,其土地的所有權和使用權依照土地管理有關法規確定。但對上述范圍內的土地的用途,可以根據有關的規定增加適當的限制條件。

第五十六條土地所有權或使用權證明文件上的四至界線與實地一致,但實地面積與批准面積不一致的,按實地四至界線計算土地面積,確定土地的所有權或使用權。

第五十七條他項權利依照法律或當事人約定設定。他項權利可以與土地所有權或使用權同時確定,也可在土地所有權或使用權確定之後增設。

第五十八條各級人民政府或人民法院已依法處理的土地權屬爭議,按處理決定確定土地所有權或使用權。

7. 法律對農村宅基地的歸屬是如何規定的

法律對農村宅基地有如下規定:
農村宅基地不能繼承。依據我國法律規定，宅基地的所有權和使用權是分離的，宅基地的所有權屬於集體，使用權屬於房屋所有人，農村村民的宅基地使用權是基於「村民」的特定身份取得，村民只有宅基地使用權，不能隨意對宅基地進行處置。所以宅基地不屬於遺產，不能被繼承。但建造在宅基地上的房屋屬於公民個人所有，可以繼承。按照我國法律規定的「地隨房走」的原則，公民繼承了房屋，當然可以使用房屋所佔的宅基地。 需要指出的是，將來繼承的房屋滅失後，你就不能進行重建或者以其他方式繼續使用這塊宅基地了。
宅基地為居民、村民各戶使用，包括屋基地和院落地，長期不變。宅基地的所有權和公民私房的使用權是分離的，宅基地的所有權屬於國家或集體，私房的所有權屬於私房產權人。宅基地的使用權不屬遺產，不能被繼承，但公民繼承了房屋，宅基地的使用權也就隨著房屋而轉移給新的所有人。這也只是具體執行國家的行政法規，而不是繼承的結果。

另外關於宅基地歸屬的規定有下面這些：
1.法律和政策對農村村民宅基的規定。《土地管理法》第六十二條規定：「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。
農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批准;其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。

8. 宅基地使用權共有共有是怎樣的

您好：
我國對宅基地有這樣的規定，規定農村村民一戶只能擁有一處宅基地，並且宅基地使用權人一般都是登記為該戶戶主的名字，那麼該農戶的家庭成員是否對該宅基地使用權共同共有呢?
宅基地使用權是否家庭成員共同共有
根據《土地管理法》第六十二條第1項的規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。雖然宅基地使用權人通常登記為戶主的名字，但這並不否認同戶的其他成員共同享有該宅基地使用權.
根據《土地管理法》第六十二條第2款和《國土資源部印發〈關於加強農村宅基地管理的意見〉的通知》第二條的規定，農村村民修建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地，為了保證新建住宅用地符合法律規定，自家宅基地上新建房屋也需要申請，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批准後，才可動工興建。因此，張乙、張丙在原宅基地上修建房屋符合土地用途，是對宅基地的合理利用。二人修建住宅的行為合法，辦理利用原有宅基地建房的審批手續後即可開工，張甲無權阻止。
根據《中華人民共和國土地管理法》規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。反過來講，農村宅基地應當是以戶為單位計算的，戶內成員擁有共同的使用權。實際上，農村宅基地使用權取得的情況多種多樣，分戶所得、繼承所得、原始審批所得等等情況都有;而由於結婚、生老病死以及戶籍轉移等情況，戶內成員也處於經常變動的狀態。為了維護農村集體成員的土地利益，也為了便於管理，需要一個統一的標准來確定宅基地使用權意義上的「戶內成員」，而這個標准就是建房用地審批表。
農村宅基地是一戶一宅的。一個戶口本算一戶。成年子女應當可以申請新的個人的一個戶口本的。宅基地及上面建成的房子都應該是一戶家庭共同共有的。除非子女有證據證明其也有出資建造才按份共有。注意，出工出力不能按份共有，要出錢出資才算的。宅基地房也屬於夫妻共有財產。戶口本中的戶主只是家庭成員的代表，沒有實質性的法律意義的。宅基地房一般登記在戶主名下，但仍屬於家庭共同共有的。兄弟姐妹在自己申請的宅基地上建房，其他兄弟姐妹是沒有份的，父母也沒有份。同一個戶口本的才有份。

9. 物權法關於農村宅基地有什麼法律規定

第十三章宅基地使用權
第一百五十二條宅基地使用權人依法對集體所有的土地享內有佔有和容使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
第一百五十四條宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。
第一百五十五條已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

10. 農村宅基地使用權的法律規定有哪些

一、有關農村宅基地的法律規定及特徵
我國1982年《憲法》規定：「城市的土地屬於國家所有，農村和郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有，宅基地和自留地，也屬於集體所有」。
《物權法》第一百五十二條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
農村宅基地一般具有以下特徵。一是使用主體特定，即特定的宅基地僅限本集體經濟組織特定的成員享有使用權。農村村民申請宅基地只可向本集體經濟組織提出，特定村民申請取得宅基地後只可自己建房不可將其出賣、轉讓。二是法律規定取得方式的單一性和取得方式多樣性沖突。三是一戶一宅。根據我國《土地管理法》第62條第1款的規定，「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。」四是不可流轉。即特定村民申請取得宅基地後只可自己建房，不可將其出賣、轉讓，也不可以抵押。
二、農村宅基地的使用現狀及熱門話題
物權法頒布後關於農村宅基地仍存在一些有待解決的問題。比如，在宅基地的審批過程中，農民集體沒有對宅基地的處分權，這與農民集體的所有者地位極不相稱;另外，也沒有賦予農民集體對宅基地使用的監督、管理權。立法沒有完善農民的宅基地使用權;再如宅基地的使用權只能歸本村居民所有，這就意味著通過其他途徑獲得本村宅基地使用權的外村人只能將它轉讓給本村居民。對此，圍繞農村宅基地使用的熱門話題主要有：
1、宅基地能否繼承。按照法律規定是不可以的。但是宅基地上有房屋，森林的除外。
2、宅基地私自買賣是否有效。宅基地未經變更登記自行轉讓無效。宅基地未經變更登記自行轉讓無效。我國《土地管理法》第二條規定：……土地使用權可以依法轉讓。《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規定：依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建築物、構築物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。農村村民轉讓宅基地應符合法律對其「轉讓」的嚴格限制條件，必須依法到縣級以上土地行政主管部門辦理有關的變更登記手續，否則轉讓無效。
3、城裡人是否可以購買宅基地。宅基地不得賣給城裡人。1999年國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》一文中明確規定，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。