擅自轉讓劃撥土地使用權

『壹』 如何查處非法轉讓土地行為

如何查處非法轉讓土地行為，河北冀港律師事務所李增亮律師回復如下：
非法轉讓土地主要有三種表現形式：

一、非法轉讓集體土地。按照現行土地法律法規，農村集體土地所有的土地使用權，除因依法使用集體土地的企業由於破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉讓外，不允許轉讓（包括出租）用於非農業建設。如果違反了上述法律規定，就屬於非法轉讓集體土地。
二是非法轉讓劃撥土地使用權。所謂劃撥土地，是指國家無償提供的土地。劃撥土地如進入市場，要依法補辦出讓手續並且補交出讓金後才能進行。將國家無償提供的劃撥土地使用權，擅自轉讓或者以其他方式隱形交易，都為法律所禁止。
三是非法轉讓出讓土地。主要是指行為人在以出讓方式取得土地使用權後，未按照出讓合同的約定對土地進行投資開發即將土地使用權轉讓的行為。
非法轉讓土地的當事人應承擔以下三個方面的法律責任
（1）行政處罰。對非法轉讓土地的一方，要沒收其違法所得，可以並處罰款。罰款數額為違法所得的50%以下；對非法受讓土地一方的行政處罰，與對非法佔地的處罰具有相同性，符合土地利用總體規劃的，對其新建建築物及設施予以沒收；不符合土地利用總體規劃的，予以拆除。
（2）行政處分。非法轉讓土地的責任人如果屬於政府公務員或者其他行政監察對象，依法應給予行政處分。按照最新發布的《違反土地管理規定行為處分辦法》第十一條規定：買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，對有關責任人員，給予警告、記過或者記大過處分；情節較重的，給予降級或者撤職處分；情節嚴重的，給予開除處分。
（3）刑事處罰。按照《刑法》第二百二十八條規定，以牟利為目的，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金；情節特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處罰金（罰金數額與上述相同）。
綜上，發現處非法轉讓土地行為，可以向土地管理部門舉報，如果發現嚴重的違法犯罪行為可以公安機關報警。
河北冀港律師事務所李增亮律師是專業的征地拆遷律師，李增亮律師希望你的問題能夠得到解決，如有其他問題請直接聯系李增亮律師。祝好！

『貳』 私自以劃撥地合作辦廠，屬非法轉讓土地

□王延傑 張學奇
閱讀提示：望川樓社區居委會獲批一宗劃撥工業用地，原批准用地的項目為粉煤灰磚廠，後因環保問題該項目無法上馬。居委會又找到一個中葯飲片的合作項目，利用該地塊合作辦廠。對這一用地行為，是定性為「改變土地用途」，還是「非法轉讓土地」?［案情］
望川樓居委會在1997年8月7日取得國有劃撥土地17306.67平方米，批准用途為工業用地，項目為高強度粉煤灰磚廠。因所批准項目在後續使用時不符合環保的要求，致使該宗地遲遲未能開工建設。
2002年7月22日，望川樓居委會為了利用該塊土地，將原批準的工業用地與山西崇安堂葯業有限公司合作開辦葯廠，項目為「英拜耳」中葯飲片的深加工。2004年計委批復同意該項目，望川樓社區居委會領取了建設工程規劃許可證，項目名稱為綜合辦公樓、綜合服務樓、專家公寓、單身宿舍，建設面積26086平方米。
簽訂協議後，雙方資金未到位，施工建設一直被拖延下來。2005年6月18日，雙方又簽訂了授權委託書，由崇安堂公司自籌資金建設，建成後由該公司全權經營。2006年2月，崇安堂公司動工修建專家公寓樓和單身宿舍樓。望川樓居委會在該宗地東面修建「英拜耳」中葯飲片項目的綜合辦公樓和綜合服務樓。
對望川樓居委會和崇安堂公司合作辦廠的用地行為，在處理中存在著兩種截然不同的處理意見。
第一種意見認為，望川樓居委會目前的用地行為，已經改變了土地批準的用途，與崇安堂公司的合作辦廠存在土地非法交易行為。所以，崇安堂公司構成了非法佔地。
望川樓居委會修建的綜合辦公樓、綜合服務樓，違反了《中華人民共和國土地管理法》第十二條和第五十六條的規定，形成改變土地用途事實。依據《中華人民共和國土地管理法》第八十條和《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十三條規定，應該責令望川樓居委會交還土地，並處以罰款。
崇安堂公司佔用3847.5平方米土地修建專家公寓和單身職工宿舍樓，違反了《中華人民共和國土地管理法》第二條規定，依據《中華人民共和國土地管理法》第七十六條和《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十二條規定，應該拆除地面建築物，恢復土地原狀，並處以罰款。
第二種意見認為，該居委會原批准用地的項目為「高強度粉煤灰磚廠」，因環保問題致使該項目無法上馬的責任不在居委會，而應該在政府本身。後來居委會能夠找到一個中葯飲片的合作項目，應該說是一件好事情，雖說與原批地時的磚廠項目發生了改變，但用地的性質並未在根本上發生改變，還應該屬於工業用地的范圍。居委會只要報請人民政府，變更工業項目名稱，即可保留其工業用地性質和劃撥供地方式。
［分析］
該案以改變土地用途定性，確實存在一定法律、政策上的障礙，所以才會出現兩種截然相反的意見。望川樓居委會利用該宗土地與山西崇安堂葯業有限公司簽訂協議，合作開辦葯廠，應定性為非法轉讓土地行為。理由如下：
《劃撥土地使用權管理暫行辦法》中第五條規定，未經市、縣人民政府土地管理部門批准並辦理土地使用權出讓手續，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。也就是說，凡是以劃撥方式取得的土地使用權，其轉讓行為一是要經市、縣人民政府批准；二是必須辦理土地使用權出讓手續，交付土地出讓金。其中的理論依據是不能讓無償取得土地使用權的使用者，未進行任何資金投入，就在土地使用權流轉中獲益。雙方未履行上述規定的行為顯然是違法的。
我們再看一下該行為屬不屬於轉讓行為。《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第八條規定了劃撥土地使用權轉讓的方式包括「出售、交換和贈與等」。這樣的規定雖然沒有列舉出更多的轉讓方式，但以「贈與」作為底線就足以說明，只要是土地實際使用者發生變化即視為轉讓。
實際上，本案中望川樓居委會同意山西崇安堂葯業有限公司在該宗土地上建設，絕不可能僅僅是「贈與」行為，以土地為條件的利益交換行為肯定是存在的。但究竟採取哪種具體方式，或者說是一種怎樣的交易行為，可以在雙方簽訂的協議中尋找答案。鑒於此可以認定，雙方簽訂協議，合作開辦葯廠，導致土地實際使用者發生變化的行為，屬於非法轉讓土地行為，應依據《中華人民共和國土地管理法》第七十三條進行處罰。

『叄』 中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例的第七章 劃撥土地使用權

第四十三條 劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。前款土地使用者應當依照《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的規定繳納土地使用稅。
第四十四條 劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。
第四十五條 符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物，其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：
（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；
（二）領有國有土地使用證；
（三）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；
（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。 轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。
第四十六條 對未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，並根據情節處以罰款。
第四十七條 無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權，並可依照本條例的規定予以出讓。 對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，並可依照本條例的規定予以出讓。 無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建築物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。

『肆』 村民私自買賣國有土地應如何處理

直接向國土資源局反映，因為有權處理國有土地的是縣級以上人民政府，各級國土資源局是縣級以上人民政府的職能部門。
可以用到的法律條文有：《土地管理法》第七十三條買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施；可以並處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第四十四條劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。第四十五條符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。第四十六條對未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，並根據情節處以罰款。

『伍』 以劃撥方式取得的土地使用權能否轉讓

以劃撥方抄式取得的土地使用權未經有批准權的人民政府批准，不得轉讓。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定：「以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。」

『陸』 劃撥土地使用權不能私自出租抵押

【問題】

某市一國有企業因經營不善，連年虧損，便打算將企業所使用的劃撥土地使用權分別做如下處理：一是為賒購產品，將1.5畝國有土地使用權抵押給產品供應方；二是想私下將1.2畝國有土地使用權以協議出租、一次性收取租金的方式出租給公司職工張某等4人，協議出租期為50年。張某等4人可以該公司拖欠其本人的工資抵交土地租金。

問：1.該企業抵押劃撥土地使用權的行為需要具備哪些條件才可行？

2.該企業私下將劃撥土地使用權出租的行為是否合法？

3.如果該企業私下抵押和出租劃撥土地使用權，將如何處罰？

【分析】

本案主要涉及劃撥土地使用權抵押和出租的問題。

一、劃撥土地使用權的抵押問題

從設定抵押權的主體來看，《擔保法》中並未對設定抵押權的主體做出限制，即企業之間可以設定抵押權。《關於企業間土地使用權抵押有關問題的復函》（國土資函[2000]582號，以下簡稱582號復函）規定，企業間以土地使用權進行抵押擔保的前提是企業之間訂立的債權債務主合同必須符合有關法律法規的規定，涉及需要金融監管部門批準的，應首先辦理批准手續。由此可見，只要符合582號復函要求，企業之間可以土地使用權設定抵押權。

從抵押物來看，劃撥土地使用權具有特殊性，以劃撥土地使用權設定抵押權需要具備一定的條件。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條和《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第六條中均規定劃撥土地使用權必須符合下列四個條件才能抵押：一是土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；二是領有國有土地使用證；三是具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；四是依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。從以上規定可以看出，沒有地上建築物的劃撥土地使用權是不能抵押的。除此之外，土地使用權抵押需要訂立抵押合同，並辦理抵押登記。《擔保法》規定，當事人不辦理登記的，不得對抗第三人。《物權法》規定，以建設用地使用權抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。

另外，在《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》（國土資發[2001]44號）中規定，企業改制時，可依據劃撥土地的平均取得和開發成本評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益，計入企業資產。在《協議出讓國有土地使用權規范》（試行）和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》（試行）中對劃撥土地使用權的價格也有類似的規定。由此可見，隨著土地價值的日益凸顯，劃撥土地使用權作為建設用地使用權的一種，也有了評定自身價格的標准，這對於保護劃撥土地使用權的合法權益無疑是很大的進步。

綜上所述，該企業若以劃撥土地使用權抵押，必須具備上述條件，並經過市、縣人民政府批准後才能設定合法有效的抵押權，才能在債務到期時保證抵押權的實現。

二、關於劃撥土地使用權的出租問題

由於劃撥土地使用權的特殊性，只有在符合法定條件的前提下才能出租劃撥土地使用權。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條和《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第六條對劃撥土地使用權的出租條件做出了與以劃撥土地使用權設定抵押權相同的規定。所以，該企業必須符合這些條件後才可以出租其劃撥土地使用權。

三、關於私下抵押和出租劃撥土地使用權的處罰

如果該企業未經批准抵押和出租劃撥土地使用權，對其行為應當依法予以處罰。依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十六條規定，對未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，並根據情節處以罰款。

『柒』 請問非法轉讓劃撥土地使用權處罰時效如何計算

摘要：[案情]2000年,某市國土資源局將一宗國有建設用地使用權依法劃撥給某單位建辦公綜合樓,而該單位卻在2003年將該宗地非法轉讓給某房地產公司搞房地產開發。直至2007年購房者辦理土地使用證時,市國土資源局才發現該宗地已非法轉讓。市國土資源局遂對該非法轉讓行為進行了立案查處，並下達了處罰決定書。

『捌』 非法出讓劃撥土地使用權 是否構成犯罪

出讓和劃撥是兩種獲得土地使用權的方式。《土地管理法》規定，在經過劃撥獲得土地使用權後，使用權人無權自行轉讓該土地使用權，必須經過有批准權的人民政府同意後才能進行轉讓行為。《刑法》第四百一十條規定，國家機關工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規，濫用職權，非法批准徵用、佔用土地，或者非法低價出讓國有土地使用權，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役;致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處三年以上七年以下有期徒刑。此法條釋義為，一般情節的非法出讓土地使用權，不構成犯罪；情節嚴重的，構成犯罪。這個情節嚴重的情況主要是指，出讓國有土地使用權面積在三十畝以上，並且出讓價額低於國家規定的最低價額標準的百分之六十的;造成國有土地資產流失價額在三十萬元以上的。謝謝！

『玖』 行政劃撥土地使用權能轉讓、出租、抵押嗎

行政劃撥的土地使用權一般是不可以轉讓、出租、抵押的，但符合法定設置的前置條件的可以轉讓、出租、抵押。即經經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，且符合以下條件的，其劃撥土地使用權和地上建築物，其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

（二）領有國有土地使用證；

（三）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；

（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。 轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。

附：《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

第四十四條 劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。

第四十五條 符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物，其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

（二）領有國有土地使用證；

（三）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；

（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。 轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。

第四十六條 對未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，並根據情節處以罰款。

『拾』 個人通過劃撥取得的土地，轉讓給別人合法為什麼

劃撥土地因來為是無償的，轉讓嚴源格受到法律限制。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
第四十四條劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。

第四十五條符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：
（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；
（二）領有國有土地使用證；
（三）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；
（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。
第四十六條對未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，並根據情節處以罰款。