A. 企業將土地使用權轉讓，按照法律的相關規定是否有什麼限制
協議出讓國有土地使用權規定
中華人民共和國國土資源部令第21號
《協議出讓國有土地使用權規定》，已經2003年6月5日國土資源部第6次部務會議通過，現予發布，自2003年8月1日起施行。
部長 田鳳山
2003年6月11日
第一條 為加強國有土地資產管理，優化土地資源配置，規范協議出讓國有土地使用權行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本規定。
第二條 在中華人民共和國境內以協議方式出讓國有土地使用權的，適用本規定。
本規定所稱協議出讓國有土地使用權，是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
第三條 出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當採用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可採取協議方式。
第四條 協議出讓國有土地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。
第五條 協議出讓最低價不得低於新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和
B. 如何通過股權收購獲得土地使用權外商投資企業股權轉讓
全部轉讓的，轉讓人不再是公司股東，受讓人成為公司股東；部分轉讓的，轉讓人不再就已轉讓部分享受股東權益，受讓人就已受讓部分享受股東權益。土地是房地產企業生存的根本，做為房地產企業要想保持連續生存和發展，土地的儲備量起到重要的作用。同時土地做為一種不可再生資源，國家也進行著嚴格的管控。
一、房地產企業取得土地的方式可以概括為三種：
1、劃撥：一般是無使用年限，多用於公益事業用地、安居工程用地、危改撲遷、工商企業改造、基礎設施用土等。)
2、招標、拍賣、掛牌。通常的情況下是以"價高者得"為唯一衡量標准。
3、土地使用權收購、兼並、置換。
4、以收購公司股權方式獲得土地使用權。
這裡面我們著重講如何通過股權收購獲得土地使用權。
收購公司股權方式獲得土地使用權簡單的說就是通過收購擁用大量土地的企業股權(這里所說股權數量應達到掌握控制權之數量)，來達到控制公司的目的，近而控制公司所擁有的土地使用權。
二、為什麼要以股權轉讓(zhuanrang)獲得土地使用權
處分土地使用權和處分股權是兩個層面和不同主體所形成的法律關系。通過股權轉讓(zhuanrang)方式完成實際的土地使用權變更僅僅為股權層面的變更，進行轉讓時僅需滿足相關法律法規對股權轉讓的條件，不涉及權屬公司的土地使用權的物權變動。
在稅收方面，通過股權轉讓國家不徵收營業稅、契稅、土地增值稅。土地使用權、項目或在建工程的轉讓與之相比，必須多交相當於成交金額3%的契稅、房產交易中心的交手手續費0.5%，轉讓方須承擔轉讓的營業稅5%和土地增值稅。
股權轉讓形式下的土地轉讓不需要到房地產交易中心辦理過戶手續和到房屋土地管理局重新簽訂出讓合同，它不受《城市房地產管理法》等相關轉讓法律及法規。
通過股權轉讓獲得土地使用權具有保密性。一般來講公司股東的變更，除依法必須公示的情況外，只要經過工商部門的變更登記即發生效力，無須第三方的認可。而土地使用權一般轉讓必須經過申請、報批等手續。如果所轉讓的土地會產生債務，則需通知相關債務人清理債務。對於項目轉讓來說也需履行申請、報批、轉讓等程序。
三、股權轉讓程序
依據《公司法》規定，公司股權的內部轉讓，無須徵得其他股東的同意。有限公司股東向股東以外的人轉讓股權，一般應過以下程序：
1、轉讓股權的股東向公司董事會(不設董事會的為執行董事)提出書面申請，申請必須載明轉讓的理由、受讓人的姓名或名稱、住所、轉讓股權的份額及其價格(或作價方法)等情況，並附(經股東會決議通過即可生效的)股權轉讓協議。
2、公司董事會依法召集臨時股東會議，就該股權轉讓的申請作出決議。(如經全體股東過半數通過，則可依股權轉讓協議履行，或由不同意的股東行使優先購買權。如未獲全體股東過半數通過，則股東不得對外轉讓)。
3、股權轉讓完畢，依法修改公司章程和股東名冊中有關股東及其出資額的記載。
4、依法辦理公司變更登記手續。，"有限責任公司股東轉讓股權的，應當自轉讓股權之日起30日內申請變更登記，並應當提交新股東的主體資格證明或自然人身份證明。"
5、涉及到土地使用權利主本發生變化的(兼並)，還需辦理土地使用權變更登記。
四、通過股權轉讓獲得土地的主要法律風險
1、被收購股權的合法性和有效性，包括股權主體和股權轉讓的合法性。
2、對出讓股權性質進行確定，如果是國有股權轉讓，必須掃法定程序進行交易，並須經國有資產管理辦公室審批辦理產權界定、登記，並在產權交易所內簽訂產權轉讓合同，由產權交易中心出具產權交割單後，才能正式辦理股權和工商變更登記手續。
3、收購項目公司股權後，收購方到工商企業登記機關辦理登記，中外合資企業
C. 收購的一個案例，有關股權收購，資產收購，土地， 稅，商法，公司法
轉讓無形資抄產（包括土地使用權）、襲不動產，繳納營業稅5%稅率。
但是，以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業稅。對股權轉讓不徵收營業稅。
轉讓的土地使用權還涉及土地增值稅，根據規定，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免徵收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應徵收土地增值稅。
這個規定的條件是投資企業和被投資企業均不能是房地產企業，否則不適用。
你所說的從1億漲到3億要交的稅應該就是土地增值稅
D. 企業取得土地使用權的方式有幾種
E. 企業如何獲得土地使用權
一）土地使用權交易可採用下列方式：
1、掛牌交易，即在一定期限內將土地交易條件（含最低交易價）在土地交易機構進行公告，並接受交易申請的行為。
2、拍賣，即通過發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。
3、招標，即通過發布招標公告，進行公開招標，由投標人進行投標，經評標後確定中標人的行為。
（二）招標、拍賣委員會的組成與職責
1、組成：
以招標、拍賣方式轉讓土地使用權的，委託人應設立招標委員會或拍賣委員會，招標委員會或拍賣委員會由5人以上單數組成，委託人選派1名工作人員作為招標委員會或拍賣委員會主任，其餘人員從土地交易市場專家庫中隨機抽出確定。
2、招標委員會主要職責：
審定招標最低中標價，審查投標人資格，主持開標、評標和定標工作，確定中標人並發出中標確認書。
3、拍賣委員會職責：審定拍賣最低成交價，審查競買人資格，指定拍賣主持人
又稱場地使用權。我國政府土地管理部門授予的使用土地的專門權利。
土地使用權是我國的一項特殊的無形資產。我國《憲法》規定，土地為國家所有，任何單位和個人都無權擁有土地。長期以來，我國國有企業佔用使用的土地均未在會計上反映。1988年修訂後的《憲法》和《土地管理法》允許有償出讓或轉讓土地使用權。隨後，國務院頒布了《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。土地使用權有償出讓是指政府將國家或集體所有的土地，按照指定地塊、用途和其他條件，有償地供土地使用權受讓人開發經營，土地使用權受讓人向政府支付出讓金兒使用金，出讓金是土地使用權讓人為取得土地使用權而向政府一次性支付的價款，使用金是土地使用權受讓人因使用土地而定期向政府交納的費用。土地使用權轉讓是指土地使用權出讓後，土地使用權受讓人將土地使用權再轉移給其他單位或個人的行為，後者應向前者支付轉讓金。
土地使用權成本包括支付給政府的出讓金或支付給其他單位的轉讓金以及遷移補償費、場地平整費、丈量費和法律手續費等。如果國家以土地使用權向股份有限公司作價入股，則以評估的價值為依據。
定期向政府交納的土地使用金於支付時作為當期費用處理，不予資本化。
如果土地使用權有期限，則在規定的期限內攤銷其成本；如果無期限，可以不攤銷
F. 44、轉讓企業國有產權涉及土地使用權的，應該怎樣辦理相關手續麻煩告訴我
《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》規定，轉讓企業國有產權涉及國有劃撥土地使用權轉讓的，應當按照國家有關規定另行辦理相關手續。
（1）企業國有產權轉讓的土地使用權，必須權屬合法、無爭議，並已辦理土地登記，企業持有土地使用權證書。尚未登記的，企業應向土地所在地的土地管理部門申請土地權屬審核，取得土地管理部門出具的土地權屬證明。
（2）國有企業轉讓土地使用權，除保留劃撥用地方式外，必須經有資質的土地評估機構進行評估。由轉讓方擬訂土地使用權轉讓方案。評估結果和轉讓方案必須經有批准權的人民政府土地管理部門確認和審批。報批時還應同時提交國資監管機構企業產權轉讓行為批准文件、土地使用權證書或土地權屬證明以及其他有關材料。
（3）轉讓企業國有產權涉及國有劃撥土地使用權轉讓的，應當將擬轉讓的企業國有產權（包括國有劃撥土地使用權）在產權交易機構中公開競價轉讓。以協議方式轉讓的必須經省級以上國資監管機構批准。企業國有產權轉讓成交後，轉讓、受讓雙方應按照國家有關規定辦理相關土地使用權轉讓手續。
G. 籌建期間企業轉讓土地使用權的問題
城鎮土地使用稅名字叫做「使用稅」，其實叫的名不副實，
《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》
第三條 土地使用稅以納稅人實際佔用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算徵收。
~~是按照佔用面積徵收的。因此，雖然你們公司還沒開始營業，但是地你們占著，不用也得繳稅啊
營業稅方面，根據《財政部 國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》
財稅【2003】第016號 文件規定
單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額。
虧本轉讓就不征營業稅啦，但是要有合理正當理由，如果轉讓價格不合理偏低，稅務機關依法可以調整。