『壹』 公路企業審計報告中無形資產里的土地使用權和其他非流動資產中的土地使用權有什麼區別
無形資產，是指企業擁有或者控制的沒有實物形態的可辨認非貨幣性資產。計入其他非流動資產的土地使用權，一般是指沒有實際取得土地使用權，但是為取得土地使用權支付了相應的成本
『貳』 一審計案例分析
（一）案例線索及分析
案例一：注冊會計師張剛審計新興公司2001年度會計報表時，了解到該公司2001年3月1日購買某項專有技術，支付價款240萬元，根據相關法律規定，該項無形資產的有效使用年限為10年。2001年12月31日，公司與轉讓該技術的單位發生合同糾紛，專有技術的使用范圍也因受到一定的限制而可能造成減值。審計中未發現新興公司進行賬務處理。
案例一分析：《企業會計制度》第四十六條、《企業會計准則--無形資產》第十五條規定：無形資產的成本，應自取得當月起在預計使用年限內分期平均攤銷。
如果預計使用年限超過了相關合同規定的受益年限或法律規定的有效年限，該無形資產的攤銷年限按如下原則確定：合同規定了受益年限但法律沒有規定有效年限的，攤銷年限不應超過受益年限；合同沒有規定受益年限但法律規定有效年限的；攤銷年限不應超過有效年限；合同規定了受益年限，法律也規定了有效年限的，攤銷年限不應超過受益年限和有效年限二者之中較短者。如果合同沒有規定受益年限，法律也沒有規定有效年限的，攤銷年限
不應超過10年。
《企業會計制度》第四十九條規定：無形資產應當按照賬面價值與可收回金額孰低計量，對於可收回金額低於賬面價值的差額，應當計提無形資產減值准備。
據此，注冊會計師張剛應進行如下審計處理：
1.提請新興公司在規定預計使用年限內平均攤銷該項無形資產：
當年應攤銷額=（240÷10）÷12×10=20（萬元）
會計處理為：
借：管理費用 200000
貸：無形資產 200000
2.提請新興公司對該專有技術發生減值准備後可能收回的金額計提無形資產減值准備。經有關專業技術人員估計，預計可收回金額為50萬元，為此，應進行如下會計處理：
借：營業外支出 500000
貸：無形資產減值准備 500000
3.應將審驗情況及被審計單位的調整情況詳細記錄於審計工作底稿中。
4.如被審計單位拒絕調整，審計人員應考慮出具保留意見或否定意見的審計報告。
案例二：注冊會計師李文審計大華公司2001年度會計報表時，了解到大華公司從當年初開始研究開發一項新技術，至2001年9月10日研究成功，共發生開發費用150萬元及律師費50萬元。為使該項新技術運用到生產中，大華公司發生相關費用30萬元。
2001年11月，大華公司與可可公司簽訂協議，將開發的該項新技術出售給可可公司，雙方協議價格400萬元，可可公司於12月5日預付了300萬元價款。協議中規定，該項新技術出售給可可公司後，大華公司需繼續提供售後服務，以保證可可公司使用該項技術所生產的產品必須達到大華公司規定的質量標准，如果1年內未能達到規定的質量標准，可可公司有權原價返回大華公司。
案例二分析：《企業會計准則--無形資產》第十三條規定：自行開發並依法申請取得的無形資產，其入賬價值應按依法取得時發生的注冊費、律師費等費用確定；依法申請取得前發生的研究與開發費用，應於發生時確認為當期費用。
第十四條規定：無形資產在確認後發生的支出，應在發生時確認為當斯費用。
第十九條規定：企業出租無形資產時，所取得租金應按《企業會計准則--收入》的規定予以確認；同時，還應確認相關的費用。
據此，注冊會計師李文應進行如下審計處理：
1.提請大華公司就無形資產價值的確認、轉讓收入的確定等進行調整。
在確認無形資產專有技術時，作如下會計處理：
借：無形資產 2000000
貸：銀行存款等科目 2000000
支付確認無形資產後續支出時：
借：管理費用 300000
貸：銀行存款等科目 300000
2.根據協議規定，在大華公司對可可公司使用該項新技術後能否達到規定的質量標準的可能性不可確定時，大華公司轉讓新技術的主要風險和報酬並未轉移，不能確認2001年度的該項無形資產的轉讓收入。為此，提請大華公司作如下調整處理：
借：其他業務收入 3000000
貸：預收賬款 3000000
同時，調整已計算的應交稅金。
（二）案例評價
無形資產是公司為了生產、經營由股東投入、自行創造、購入等到方式而持有沒有實物形態，但在一定期間能為公司帶來經濟利益流入的非貨幣性的長期資產。在會計和審計實務中，無形資產的確認應符合以下特性：
一是無形資產不具有實物形態；二是無形資產屬於非貨幣性長期資產；三是無形資產持有的目的是使用而不是出售；四是無形資產在創造經濟利益方面存在不確定性；五是無形資產取得具有有償性。
由於無形資產的價值具有相對的不確定性，注冊會計師在審計中必須對其存在性、歸屬性和會計處理的合法性給予一定的關注。無形資產的審計可採用以下特殊審計程序：
1.索取並審閱被審計單位無形資產明細賬，逐一檢查與無形資產相關的文件、資料，了解其內容和計價依據、所有權等。
2.審查無形資產當年增加，關注入賬價值中資本化支出和費用的劃分是否合理。
3.審查無形資產攤銷期間估計的合理性及其本期攤銷是否正確、會計處理是否合規。
4.檢查無形資產的減值准備計提情況。
5.審核本期無形資產轉讓、出租等處置的合法性及其會計處理。
6.檢查無形資產在資產負債表中是否適當披露。
二、土地及土地使用權的審計案例
（一）案例線索及分析
案例一：注冊會計師吳生審計富達公司2001年度會計報表中固定資產項目時，發現土地資產價值1000萬元，但未見公司建立相關的固定資產卡片。經向公司有關人員詢問，初步確認系1997年全國「清產核資」對土地的重估價值，並按照財政部財工字[1995]108號文件進行了會計處理。
案例一分析：財政部《關於國有企業清產核資中土地估價有關財務處理問題的通知》[財工字（1995）108號]規定：企業土地估價應按照國家規定的范圍，在弄清權屬、界線和面積等基本情況的基礎上，依據國家統一的土地估價技術標准進行，並按規定程序予以確認、批復；對於企業過去已作為固定資產單獨入賬的土地，估價後，應按確認、批復的價值調整賬面價值，並按調整後的賬面價值單獨入賬，不計提折舊，調整後的土地賬面價值高於原賬面價值部分，經清產核資機構會同同級財政部門批准後，作為國家投資，在資本公積中單獨反映對於通過行政劃撥方式依法取得的土地，企業應按確認、批復的價值，經清產核資機構會同同級財政部門批准後，作增加固定資產處理，同時增加國家資本公積金。企業佔用的行政劃撥土地在估價入賬後，應在固定資產中單獨反映，不計提折舊。
據此，注冊會計師吳生應進行以下審計處理：
1.取得並查閱富達公司1997年「清產核資」有關部門對土地估價結果的批復文件。
2.取得並查閱當地土地管理部門頒發的「土地使用證」。
3.根據上述查閱的資料記錄的土地面積及價款等，與實際佔用土地數量核對看是否一致；入賬價值是否與財政部門文件規定一致。
4.提取被審計單位相關的土地佔用面積和土地使用證的相應的備查記錄。
5.應將審驗情況及被審計單位的調整情況詳細記錄於審計工作底稿中。
6.注冊會計師還應提請被審計單位注意土地資產不能計提固定資產折舊。
案例二：注冊會計師吳生在審計富達公司2001年度會計報表中的無形資產項目時，發現該公司無形資產中的土地使用權價值計3000萬元，其中原列「無形資產--西廣場土地使用權」1500萬元已於當年7月1日進行綜合大樓的建設。富達公司2001年度每月按80萬元攤銷無形資產。
案例二分析：《企業會計制度》第四十七條規定：企業購入或以支付土地出讓全方式取得的土地使用權，在未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，並按本制度規定的期限攤銷。房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本；企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。
據此，注冊會計師吳生應對富達公司的上述經濟事項向被審計單位提出以下調整意見：
1.2001年7至12月已攤銷的「無形資產--西廣場土地使用權」480萬元應沖回：
借：無形資產 4800000
貸：管理費用 4800000
2.將用於綜合大樓建設的西廣場土地使用權的賬面價值轉入「在建工程一綜合大樓」相應的工程成本中。
3.應將審驗情況及被審計單位的調整情況詳細記錄於審計工作底稿中。
4.如被審計單位拒絕調整，審計人員應考慮出具保留意見或否定意見的審計報告。
案例三：注冊會計師吳生審計富達公司2001年度會計報表固定資產項目時，了解到富達公司當年報廢第二生產車間廠房一棟，公司已按照《企業會計制度》的規定通過固定資產清理進行了處理。在查閱該項目固定資產清理資料時，注意到該廠房的原值中包括了所佔用土地使用權100萬元，按當時支付土地出讓金購買土地使用權的協議規定使用年限為50年計算，該土地剩餘使用年限為20年。
案例三分析：財政部《實施＜企業會計制度＞及其相關准則問題解答》（財會〔2001〕43號）文規定：土地使用權轉入房屋、建築物的價值後，其價值攤銷年限如何確定？
答：公司以購入或支付土地出讓金方式取得的土地使用權的賬面價值，轉入開發商品房成本，或轉入在建工程成本後，其賬面價值構成房屋、建築物實際成本。如果土地使用權的預計使用年限高於房屋、建築物的預計使用年限的，在預計該項房屋、建築物的凈殘值時，應當考慮土地使用權的預計使用年限高於房屋、建築物預計使用年限因素，並作為凈殘值預留，待該項房屋、建築物報廢時，將凈殘值中相當於尚可使用的土地使用權價值部分，轉入繼續建造的房屋、建築物的價值，如果不再繼續建造房屋、建築物的，則將其價值轉入無形資產進行攤銷。如公司將土地連同地上房屋、建築物一並出售的，按其賬面價值結轉固定資產清理。
執行《企業會計制度》前土地使用權價值作為無形資產核算而未轉入所建造的房屋、建築物成本的公司，可不作調整，其土地使用權價值按照《企業會計制度》規定的期限平均攤銷。
據此，注冊會計師吳生應進行如下審計處理：
1.提請被審計單位在進行固定資產報廢時，將尚可使用的土地使用權價值部分轉入無形資產，其調整的價值為：100÷50×20＝40（萬元），為此，建議富達公司作如下會計調整：
借：無形資產--土地使用權 400000
貸：固定資產清理 400000
借：固定資產清理 400000
貸：營業外支出 400000
2.應將審驗情況及被審計單位的調整情況詳細記錄於審計工作底稿中。
3.如被審計單位拒絕調整，審計人員應考慮出具保留意見或否定意見的審計報告。
（二）案例評價
我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。由於土地的所有權為國家所有，按目前有關法規規定，除國有企業可以經過批准無償取得「劃撥土地使用權」外，其他企業和單位的土地使用權可以通過「評估作價入股」、繳納「土地出讓金」、繳納「場地使用費」或簽訂租賃合同支付租全的形式取得土地使用權。因此，企業對土地取得和使用、權利和義務就構成了土地資產會計核算的重要內容。根據上述土地資產會計核算的特殊性，注冊會計師在審計實務中應從以下兩個方面來實施土地資產審計程序：
一是審計「固定資產--土地」的特殊考慮。注冊會計師審計國有企業「固定資產--土地」項目時，必須通過獲取審計證據確認其確實屬於國有企業歷史形成，或1997年「清產核資」過程中根據有關規定按評估價值50%入賬確認的數額；同時，還應向被審計單位獲取有關土地管理部門頒發的「土地使用證」，並驗證其實際佔用情況。
二是審計「無形資產--土地使用權」的特殊考慮。注冊會計師審計「無形資產--土地使用權」時，應實施以下審計程序：
第一，索取並查閱被審計單位所在土地管理部門的土地使用權出讓合同及「土地使用權證」，並應查驗其一致性；
第二，對通過「轉讓」方式取得的土地使用權，除索取雙方簽訂的轉讓合同外，還應查驗有關辦理土地過戶手續，並確認土地剩餘使用年限是否明確；
第三，查驗入賬的土地使用權數額，在徵用土地過程中向原土地使用者支付的各種補償費用有無屬於應計入固定資產價值的；
第四，查驗賬面所列土地使用權期間是否已開工建造自用項目，如已開始建造，是否按《企業會計制度》的規定將其相應的賬面價值轉入在建工程成本；
第五，查驗攤銷的數額，是否將原取得的價值扣除已轉入在建工程部分數額在土地使用權規定的使用年限內計算；
第六，查驗核對是否有應辦理繳納土地出讓金取得土地使用權，應辦理土地使用權租賃合同而未辦理的事項；
第七，對國有企業以外的公司、企業，注冊會計師還應查驗實際佔用的土地是否全部取得土地管理部門頒發的「土地使用權證」或「土地使用權租賃合同」，如被審計單位存在不具備上述審計證據的土地資產，應向被審計單位索取相關說明，必要時，應在審計報告中以適當的方式表達審計意見。
希望能解決您的問題。
『叄』 土地使用權未登記 如何審計土地
使用權出讓金繳納憑證，土地評估報告
『肆』 用土地使用權出資必須進行評估嗎
【解答】根據《中華人民共和國公司法
》第二十七條規定，股東可以用貨幣版出資權，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價並可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；但是，法律、行政法規規定不得作為出資的財產除外。
對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。法律、行政法規對評估作價有規定的，從其規定。
全體股東的貨幣出資金額不得低於有限責任公司注冊資本的百分之三十。
《中國注冊會計師審計准則第1602號驗資
》也規定，以知識產權、土地使用權等無形資產出資的，應當審驗其權屬轉移情況，並按照國家有關規定在資產評估的基礎上審驗其價值。
也就是說，如果沒有評估就無法取得土地使用權出資的驗資報告，自然也就無法完成正常出資行為。
『伍』 將公允價值為1 000萬元的土地使用權以3 000元出售，分析審計師如何考慮對重大風險評估和應對的影響
如果發現這個事項，應當對以前確定的重大風險領域再修正，將這個事項納入重大風險領域進行評估，簡單的說就是考慮這個事項是不是存在重大風險，風險在哪裡，需要考慮可能存在風險的可能方式，比如：是不是虛構的購買方買的這塊地，或者是指使關聯方買的。考慮完這些，就要開始應對這些你評估出來的風險點，即用事實與證據說服自己你考慮的風險存不存在，如：收集購買方的資料，查看合同等等。
『陸』 審計過程中，土地增值稅需要計提嗎
1、審計過程中，土地增值稅需要計提。
2、土地增值稅是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出後的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。
土地增值稅徵收有利於調節土地增值收益、規范土地和房地產市場交易秩序，它涉及金額巨大、影響范圍廣泛、測度專業性強、技術復雜，攸關國家和人民的利益，同時土地出讓金審計中的收入和土地增值稅徵收清算環節中的可扣除項目密切相關，因此審計機關在土地出讓金與耕地保護審計和日常審計工作中需要關注土地增值稅的征管情況。
『柒』 需要攤銷的土地使用權今年年初到現在忘記攤銷怎麼辦對審計有什麼影響如何解決
審計報告本年增加和本年攤銷怎麼計算：比如無形資產上年15萬元，本年無形資產累計25萬元，本年增加就是10萬元。無形資產上年累計攤銷3萬元，本年累計累計攤銷7萬元，本年攤銷就是4萬元。
『捌』 土地"大審計"能"審"出多少問題
土地出讓金
土地出讓金（land-transferring fees）是指各級土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和，按規定補交的土地出讓價款。正因為土地出讓金的存在，地方財政對地產業有過分的依賴，土地財政成為房價調控的絆腳石。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由規定。2014年8月，國家審計署掀起全國首次土地財政大審計。
2.基準地價
即土地初始價，也稱城市基準地價，是指在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、居住、工業等用途分別評估的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格，並由市、縣以上人民公布的國有土地使用權的平均價格。
3.一般出讓金就是你到土地局繳納出讓金，地就暫時歸你。基準地價是土地的價值。
4.基準地價比出讓金高。
5.基準地價=劃撥地價+出讓金
『玖』 土地使用權什麼情況下應計入固定資產什麼情況計入無形資產啊
如果土地使用權單獨入賬的話應計入無形資產,按使用權到期期限進行攤銷;如果不能單獨計價,和地上附著物價值一並計入固定資產價值.