怎麼證明繳清土地使用權出讓金

① 土地使用權出讓金的收取標準是什麼

1、個人住房土地使用權轉讓應補交的土地出讓金標准：1990年5月19日以前取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的30%收取；1990年5月19日（含當日，下同）以後取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的60%收取。

2、已購公有住房（含集資建房）、經濟適用房按規定允許轉讓的，以及紅梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五個國有房地產公司開發的劃撥商品房轉讓應補交的土地出讓金，按簽訂出讓合同之日的標定地價的10%收取。已購房改房、經濟適用房以市場價購買的部分在進入市場時，不再補繳土地出讓金。

3、由政府統一實施的拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金標准：

（1）被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以前取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的30%收取；被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以後取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的60%收取。

（2）被拆遷戶原土地如屬於以出讓方式取得的，或拆遷安置房按市場價購買的部分不再收取土地出讓金。

4、以劃撥方式取得國有建設用地使用權的工業用地補辦出讓應補交的土地出讓金標准：1990年5月19日以前取得的，按標定地價的30%收取；1990年5月19日以後取得的，按標定地價的50%收取。

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一、具體范圍

1、以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所確定的總成交價款；

2、轉讓劃撥國有土地使用權或依法利用原劃撥土地進行經營性建設應當補繳的土地價款；

3、變現處置抵押劃撥國有土地使用權應當補繳的土地價款；

4、轉讓房改房、經濟適用住房按照規定應當補繳的土地價款；

5、改變出讓國有土地使用權的土地用途、容積率等土地使用條件應當補繳的土地價款，以及其他和國有土地使用權出讓或變更有關的收入等。

6、按照土地出讓合同規定依法向受讓人收取的定金、保證金和預付款，在土地出讓合同生效後可以抵作土地價款。

7、國土資源管理部門依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入；出租劃撥土地上的房屋應當上繳的土地收益；土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權，依法向市、縣人民政府繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用（不含征地管理費），一並納入土地出讓收入管理。

二、使用范圍

1、征地和拆遷補償支出。包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費。

2、土地開發支出。包括前期土地開發性支出以及按照財政部門規定與前期土地開發相關的費用等。

3、支農支出。包括計提農業土地開發資金、補助被征地農民社會保障支出、保持被征地農民原有生活水平補貼支出以及農村基礎設施建設支出。

4、城市建設支出。包括完善國有土地使用功能的配套設施建設支出以及城市基礎設施建設支出。

5、其他支出。包括土地出讓業務費、繳納新增建設用地土地有償使用費、計提國有土地收益基金、城鎮廉租住房保障支出、支付破產或改制國有企業職工安置費支出等。

6、土地出讓收入的使用要確保足額支付征地和拆遷補償費、補助被征地農民社會保障支出、保持被征地農民原有生活水平補貼支出，嚴格按照有關規定將被征地農民的社會保障費用納入征地補償安置費用，切實保障被征地農民和被拆遷居民的合法利益。

7、土地出讓收入的使用要重點向新農村建設傾斜，逐步提高用於農業土地開發和農村基礎設施建設的比重。用於農村基礎設施建設的資金，要重點安排農村飲水、沼氣、道路、環境、衛生、教育以及文化等基礎設施建設項目，逐步改善農民的生產、生活條件和居住環境，努力提高農民的生活質量和水平。

8、土地前期開發要積極引入市場機制、嚴格控制支出，通過政府采購招投標方式選擇評估、拆遷、工程施工、監理等單位，努力降低開發成本。城市建設支出和其他支出要嚴格按照批準的預算執行。編制政府采購預算的，應嚴格按照政府采購的有關規定執行。

9、為加強土地調控，由財政部門從繳入地方國庫的土地出讓收入中，劃出一定比例資金，用於建立國有土地收益基金，實行分賬核算，具體比例由省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府確定，並報送財政部和國土資源部備案。國有土地收益基金主要用於土地收購儲備。

② 繳清全部出讓金才能取得土地使用證

【問題】

某市一家房地產開發公司2006年通過公開競價的方式競得一宗土地，與某市國土資源局簽訂了《國有土地使用權出讓合同》，分期支付土地使用權出讓金。房地產公司繳納部分土地使用權出讓金後要求國土資源局發給土地使用權證書，以便向銀行申請土地抵押貸款。

問：1.國土資源局與房地產公司能在合同中約定分期支付土地出讓金嗎？

2.某市國土資源局能夠發給房地產公司土地使用權證嗎？

【分析】

本案主要涉及國有土地使用權出讓合同問題。

土地不僅是人類賴以生存和發展的物質基礎與重要的自然資源，同時也是一種寶貴的資產和財富。為加強土地資源的資產管理，《土地管理法》規定，國家依法實行國有土地有償使用制度。國有土地使用權出讓就是國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

1994年，為規范國有土地使用權出讓行為，維護出讓方與受讓方的合法權益，貫徹《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）和《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》（國務院令第56號）中關於出讓國有土地使用權要簽訂土地使用權出讓合同的規定，國土資源部和國家工商行政管理局聯合發布了《國有土地使用權出讓合同》示範文本。根據用地者和土地條件的不同，劃分為宗地出讓合同、成片開發土地合同、劃撥土地使用權補辦出讓合同和外商投資劃撥土地使用權合同四類。但隨著《城市房地產管理法》和其他法律法規政策的出台，以及國有土地有償使用制度的不斷推進，外商投資企業用地繳納場地使用費已經納入土地租賃的范圍；劃撥土地使用權轉讓補辦手續直接由受讓方辦理手續；同時成片開發的土地較少，且成片開發土地出讓合同與宗地出讓合同的區別主要是轉讓時對土地開發條件的要求略有不同，而轉讓條件可以在宗地出讓合同中分列等情況。2000年10月31日，國土資源部和國家工商行政管理局再次發布了新的《國有土地使用權出讓合同》示範文本（以下簡稱《合同》示範文本），將四個合同文本合並調整為通用的國有土地使用權出讓合同示範文本。

同時，依據《合同法》中合同自願原則的基本精神，合同當事人在法律許可的范圍內自由訂立合同條款，變更、補充有關內容的規定，《合同》示範文本中對土地使用權出讓金的支付方式和期限採用了由合同當事人約定的方式，雙方約定土地使用權出讓金一次性付清的，選擇第一款，分期支付的，選擇第二款，分期支付土地出讓金的，受讓人在支付第二期及以後各期土地出讓金時，明確應按照銀行同期貸款利率向出讓人支付相應的利息。因此，本案中國土資源局與房地產公司在出讓合同中約定分期支付出讓金是合法的。

那麼，合同當事人選擇分期支付土地使用權出讓金的，在支付部分出讓金以後，是否就可以獲得土地使用權證書了呢？對此，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》有明確規定：「土地使用者在支付全部土地使用權出讓金後，應當依照規定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權」。可見，對於取得土地使用證的前提條件就是土地使用者全部支付土地使用權出讓金。至於「全部支付」是一次性全部支付，還是分期全部支付，法律法規並沒有明確的規定，要看國有土地使用權出讓合同是如何約定的。但在實踐中，有的地方發給未繳納全部出讓金的開發商部分年限的土地使用證或者是按繳款的比例發給部分土地使用證，這使一些開發商可以利用少量資金取得的土地使用證進行融資，向銀行抵押貸款，加劇了開發商的屯地行為，有可能造成土地的閑置。同時，這種行為也增加了金融風險，不利於土地的節約集約利用。針對這種情況，2007年11月1日，國土資源部發布的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號，以下簡稱國土資源部39號令）明確要求，受讓人必須在付清全部土地出讓價款後方可辦理土地登記，領取土地使用權證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。

綜上，本案中國土資源局與房地產公司簽訂土地使用權出讓合同，在合同中約定分期繳納土地出讓價款是沒有問題的，是合法的。但房地產公司繳納部分土地使用權出讓價款即要求國土資源局發給土地使用權證書的行為正是國土資源部39號令明令禁止的分割獲取國有建設用地使用權證書的行為，房地產公司用未繳清土地使用權出讓金的土地使用權證向銀行抵押貸款，不但加劇了金融風險，也增加了房地產公司的屯地行為。因此，國土資源局不應為房地產公司辦理土地登記並發放國有建設用地使用權證書。

③ 以支付土地出讓金的方式取得的土地使用權應如何確認無形資產

按照《企業會計准則第5號-無形資產》的有關規定：企土地使用權用於自行開發回建造廠房等答地上建築物時，土地使用權的賬面價值不與地上建築物合並計算其成本，而仍應作為無形資產核算，土地使用權與地上建築物分別進行攤銷和提取折舊。業取得的土地使用權通常應確認為無形資產。

④ 如何繳納土地出讓金

1.什麼是土地出讓金：
土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。
土地出讓金不是簡單的地價。對於住宅等項目，採用招標、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對於經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。
2.土地出讓金的分類與計算
土地出讓金根據批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是「熟地價」，即提供「七通一平」的地塊，出讓金包括土地使用費和開發費;另一種是「毛地」或「生地」價，即未完成「七通一平」的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委託開發公司進行受讓土地的開發工作。例如上海北京東路71號地塊面積為2.38 萬平方米，有20多家單位和1000多戶居民，新加坡長立國際開發公司與上海黃浦資產經營公司以460萬美元的毛地價獲得50年的使用權，並投資5300 萬美元。舊區的動遷和市政配套費用一般要佔到熟地總價的50-70%左右。
土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價為攤到每平方米建築面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建築面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建築面積上去核算，才有可比性，也易於估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上並非如此。因為土地出讓金是按建築面積計收的。
土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業開發外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業開發內銷房或外資企業開發內銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建築物來償還地價。

⑤ 如何知道開發商是否交了土地出讓金

1、只要開發商有「國有出讓土地使用權證」（簡稱土地證），可表明其已取得了合法的用地資格。

（注意：土地性質必須是「國有出讓」、用途是「住宅」）

2、開發商所說的幫你辦理貸款，業內通行並正常的做法是：開發商會幫你聯系銀行，銀行的工作人員在接到開發商通知後，直接到售樓處現場幫你辦理貸款手續。

（注意：開發商只是幫你聯系銀行，具體的貸款手續是由銀行的人員幫你辦的。如果是這樣操作的話，你可以在開發商聯系的銀行辦理貸款。）

當然，你也有權自己尋找銀行貸款，但比較麻煩。

3、想知道你買的房子今後能否辦「兩證」（土地證、產權證），可要求開發商提供其房屋開發的合法證明，即「五證」，具體是：「國有出讓土地使用權證」、「建築用地規劃許可證」、「建築工程規劃許可證」、「建築施工許可證」、「商品房（預）銷售許可證」。

有了這五證，表明你買的房子是經國家認可的商品房。注意：五證的所有人是開發商、開發面積和樓盤名稱等要與你買的樓盤相符。

⑥ 房屋是否已交土地出讓金如何確定

到國土局查詢即可知道，土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。現行的土地出讓金的實質，可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質，又有一次性收取的似稅非稅性質的矛盾復合體。土地出讓金具有地租而非稅性質。

稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經濟義務，具有強制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計若干年地租總和，採取一次性收取，則又似有稅收的非租性質。土地出讓金自身就是這樣一個內在矛盾的復合體。也就是說，土地出讓金，似租非租，似稅非稅。

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一、有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標准計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。

二、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

三、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

四、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標准計算土地出讓金。

⑦ 土地出讓金交了，憑證或收據在哪

土地出讓金是有房產開發企業向當地國土局或財政局繳納的，交款憑證及收據應由國土局或財政局直接遞交給開發企業保管的，後期辦理土地使用證的時候需要收據的原件和復印件的！

出讓金繳納開具有土地出讓金專用票據，上面加蓋有省級土地出讓金專用票據章，一般由各地財政局綜合計劃科負責開具，其中有一聯交土地部門存檔憑證。你可以到這兩個部門查詢。

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國有土地使用權出讓收支管理辦法

第十三條土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出、城市建設支出以及其他支出。

第十四條征地和拆遷補償支出。包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費，按照地方人民政府批準的征地補償方案、拆遷補償方案以及財政部門核定的預算執行。

第十五條土地開發支出。包括前期土地開發性支出以及財政部門規定的與前期土地開發相關的費用等，含因出讓土地涉及的需要進行的相關道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎設施建設支出，以及相關需要支付的銀行貸款本息等支出，按照財政部門核定的預算安排。

第十六條支農支出。包括用於保持被征地農民原有生活水平補貼支出、補助被征地農民社會保障支出、農業土地開發支出以及農村基礎設施建設支出。

（一）保持被征地農民原有生活水平補貼支出。從土地出讓收入中安排用於保持被征地農民原有生活水平的補貼支出，按照各省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府規定，以及財政部門核定的預算執行。

（二）補助被征地農民社會保障支出。從土地出讓收入中安排用於補助被征地農民社會保障的支出，按照各省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府規定，以及財政部門核定的預算執行。

（三）用於農業土地開發支出。按照財政部、國土資源部聯合發布的《用於農業土地開發的土地出讓金使用管理辦法》（財建〔2004〕174號）和各省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府規定，以及財政部門核定的預算執行。

（四）農村基礎設施建設支出。從土地出讓收入中安排用於農村飲水、沼氣、道路、環境、衛生、教育以及文化等基礎設施建設項目支出，按照各省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府規定，以及財政部門核定的預算執行。

⑧ 法律法規有沒有明文規定土地出讓金不繳清不得辦理國有土地使用權證書

根據《土地管理法》，《實施細則》，《土地登記規則》，《土地登記辦法》，《物權版法》等權法律法規規定：若以國有土地使用權出讓方式取得土地使用權的，受讓方在交付土地租金後，帶齊相關手續，在規定時間內到國土部門登記，國土部門在規定時間內審理並給予答復，若審查通過則頒發權證，若不通過則以書面形式告知原因。
以上是法律規定，但有些地方政府亂來，不交也給辦了；還有些地方更亂來，你手續都齊全，土地出讓金都交了，但依然不給你辦，要不怎麼出現一地兩賣糾紛了呢？

⑨ 何為土地出讓金國家規定是怎樣繳的

土地出讓金准確地說，是土地使用權的交易價格；也可簡單地理解為地價，其價格高低取決於土地市場的供求關系。

土地出讓金(land transaction fees) 是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額）。

或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

2018年上半年，地方政府獲得的土地出讓金26941億元，同比增長43%。

(9)怎麼證明繳清土地使用權出讓金擴展閱讀：

計算方法：

一、有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標准計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。

二、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

三、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

四、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標准計算土地出讓金。