B為某市保險公司，欲購買A企業廠房用於建立保險公司在該縣的分支機構。經協商，A企業與B保險公司簽訂了房地轉讓協議，將廠房及土地轉讓給B保險公司。隨後，B保險公司將廠房重新裝修，並用於辦公，但一直未辦理相關土地變更登記手續。該縣國土資源局在例行巡查中發現問題，提出A企業與B保險公司之間的轉讓行為非法，並給予雙方相應處罰。雙方均表示不服，欲訴諸法院。 【疑惑】 1.A國有企業與B保險公司的土地轉讓行為是否合法有效? 2.以劃撥方式取得的國有建設用地是否可以轉讓，並改變用途? 【解析】 本案主要涉及以劃撥方式取得的國有建設用地使用權能否轉讓，以及改變土地用途時涉及的相關法律程序。 《城市房地產管理法》及《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》明確規定，「國有建設用地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為」 。由此可見，劃撥土地是基於無償取得的土地，其在轉讓時有較為嚴格的批准手續，最基本的程序就是要徵得市、縣人民政府的批准同意，否則轉讓違法。 《城市房地產管理法》第四十條規定：以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按規定報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。 本案中，因A企業和B保險公司未經政府批准，故二者簽訂的土地轉讓協議違反了法律法規的強制性規定，應當認定為無效合同。 在本案中，該宗地用途為工業用地。如果B保險公司已依法取得了該宗地的使用權，並欲將其變為辦公用地，又需要辦理哪些手續呢?按照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》相關規定，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意，並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照相關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。具體可分以下兩種情況。 1.地方法規或行政規定明確劃撥土地改變用途應當收回土地使用權的，或者《國有建設用地劃撥決定書》明確改變用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回劃撥土地使用權，依法有償供應。屬於經營性用地的，應當依法以招拍掛方式供應。 2.地方法規、行政規定沒有明確，《國有建設用地劃撥決定書》也沒有約定的，根據《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》相關規定，經批准可以辦理協議出讓手續，但應當按照土地市場價格補繳土地出讓金，金額應為新用途的出讓土地市場價格減去原用途的劃撥土地市場價格。
2. 國家劃撥土地用來出租,是否要上報或交費
根據我國的規定，國家劃撥用地只能用於規定的公益性質的用途，由土地使用人免費使回用，其他住宅、工業答、商業、綜合等用途使用國有土地是有償有年期的。
劃撥土地使用人不能私自轉讓或出租，如果要改作其他用途，須補交出讓金。
醫院土地使用權是免費取得的，根據規定是不能隨意出租的，要出租或轉讓改作其他用途須補交出讓金等費用的，由醫院交。但在實際生活中國土局這塊工作一般不到位，所以各地劃撥用地使用權出租現象也很普遍。
3. 國有劃撥土地使用權無效轉讓國土局能沒收土地嗎
根據我國土地管理相關法律法規，以劃撥方式取得的國有土地使用權專未經市、縣人屬民政府土地管理部門批准，不得轉讓，已經轉讓的，合同無效；
國務院令第55號《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（1990年5月19日）第46條，「對未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，並根據情節處以罰款。」
4. 國家劃撥土地土地使用權出租，需要辦理哪些手續，繳納哪些稅費
劃撥土地的轉讓需要繳納費用：土地出讓金，地權屬調查、地籍測繪費，土地內注冊登記、發證工本費，印花容稅等稅費。
土地出讓金，依據住房性質繳納不同的數額：
已購公有住房和經濟適用住房上市出售補交土地出讓金=住宅片區當年基準地價×10%×住宅用地容積率修正系數×住宅用地交易年期修正系數×土地使用權面積。
住宅用地出讓金=住宅區片當年基準地價×40%×住宅用地容積率修正系數×住宅用地交易年期修正系數×使用土地面積。
商服用地土地出讓金=商業路線段當年基準地價×40%×容積率修正系數×臨街深度修正系數×商服用地交易年期修正系數×行業修正系數×使用土地面積。
其他費用：
1，城鎮居民住房用地面積在100平方米(含100平方米)以下的地權屬調查、地籍測繪費為每宗地收取13元，每超過50平方米以內加收5元，最高不超過30元。
2，土地注冊登記、發證工本費：精裝每證20元，簡裝每證5元。
3，印花稅5元。
5. 劃撥土地使用權不能私自出租抵押
【問題】
某市一國有企業因經營不善，連年虧損，便打算將企業所使用的劃撥土地使用權分別做如下處理：一是為賒購產品，將1.5畝國有土地使用權抵押給產品供應方；二是想私下將1.2畝國有土地使用權以協議出租、一次性收取租金的方式出租給公司職工張某等4人，協議出租期為50年。張某等4人可以該公司拖欠其本人的工資抵交土地租金。
問：1.該企業抵押劃撥土地使用權的行為需要具備哪些條件才可行？
2.該企業私下將劃撥土地使用權出租的行為是否合法？
3.如果該企業私下抵押和出租劃撥土地使用權，將如何處罰？
【分析】
本案主要涉及劃撥土地使用權抵押和出租的問題。
一、劃撥土地使用權的抵押問題
從設定抵押權的主體來看，《擔保法》中並未對設定抵押權的主體做出限制，即企業之間可以設定抵押權。《關於企業間土地使用權抵押有關問題的復函》（國土資函[2000]582號，以下簡稱582號復函）規定，企業間以土地使用權進行抵押擔保的前提是企業之間訂立的債權債務主合同必須符合有關法律法規的規定，涉及需要金融監管部門批準的，應首先辦理批准手續。由此可見，只要符合582號復函要求，企業之間可以土地使用權設定抵押權。
從抵押物來看，劃撥土地使用權具有特殊性，以劃撥土地使用權設定抵押權需要具備一定的條件。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條和《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第六條中均規定劃撥土地使用權必須符合下列四個條件才能抵押：一是土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；二是領有國有土地使用證；三是具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；四是依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。從以上規定可以看出，沒有地上建築物的劃撥土地使用權是不能抵押的。除此之外，土地使用權抵押需要訂立抵押合同，並辦理抵押登記。《擔保法》規定，當事人不辦理登記的，不得對抗第三人。《物權法》規定，以建設用地使用權抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。
另外，在《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》（國土資發[2001]44號）中規定，企業改制時，可依據劃撥土地的平均取得和開發成本評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益，計入企業資產。在《協議出讓國有土地使用權規范》（試行）和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》（試行）中對劃撥土地使用權的價格也有類似的規定。由此可見，隨著土地價值的日益凸顯，劃撥土地使用權作為建設用地使用權的一種，也有了評定自身價格的標准，這對於保護劃撥土地使用權的合法權益無疑是很大的進步。
綜上所述，該企業若以劃撥土地使用權抵押，必須具備上述條件，並經過市、縣人民政府批准後才能設定合法有效的抵押權，才能在債務到期時保證抵押權的實現。
二、關於劃撥土地使用權的出租問題
由於劃撥土地使用權的特殊性，只有在符合法定條件的前提下才能出租劃撥土地使用權。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條和《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第六條對劃撥土地使用權的出租條件做出了與以劃撥土地使用權設定抵押權相同的規定。所以，該企業必須符合這些條件後才可以出租其劃撥土地使用權。
三、關於私下抵押和出租劃撥土地使用權的處罰
如果該企業未經批准抵押和出租劃撥土地使用權，對其行為應當依法予以處罰。依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十六條規定，對未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，並根據情節處以罰款。
6. 劃撥土地使用權出租應注意哪些
以劃撥方式取得的土地使用權,一般是無償的或者是繳納了土地補償、安置等較低的費用後取得的,相對國家來說也是無償的。因此劃撥土地使用權在出租受到嚴格的條件限制。 《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定:符合下列條件的,經市、縣人民政府土地管理部門和房產部門批准,其劃撥土地使用權和地上建築物,其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押: (1)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人; (2)必須有國有土地使用證; (3)具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明; (4)依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同,向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。 由此可見,任何單位和個人不得將劃撥國有土地使用權隨意出租,只有在依法報批並補繳土地出讓金的情況下,劃撥國有土地使用權才允許出租。 未經批准擅自出租劃撥土地使用權應承擔的法律責任: 國務院《關於加強國有土地資產管理的通知》(國發[2001]15號)第二項中指出:要進一步加強國有土地收益的徵收和管理,任何單位和個人不得減免和擠占土地出讓金、租金等土地收益。對於低價出讓、租賃土地,隨意減免地價,擠占挪用土地收益,造成國有土地資產流失的,要依法追究責任。 《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十六條規定:對未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人,市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入,並根據情節處以罰款。
7. 法院能否直接判決劃撥國有土地使用權
土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批准權的人回民政府決定不辦理土地使答用權出讓手續，並將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。
劃撥土地只有在這種情況下 才可以判決轉讓。這種判決情況的前提就是「有批准權的人民政府決定不辦理土地使用權出讓手續，並將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的」
政府都同意劃撥了，當然可以辦理。
8. 合同法對國有劃撥土地使用權出租有法規最高年限嗎
合同法規定租約合同有效期二十年。
9. 國有土地使用權劃撥取得能否出租依據是什麼謝謝
劃拔土地使用權仍然是土地使用權。土地使用權就包括出租收益權，因此在享有使用權期間，使用權人有權出租土地獲得相應收益。國家法律法規並沒有針對劃拔土地使用權出租制定特別政策，但這不妨礙土地使用權人出租土地獲得收益。