1. 開發商現在有直接賣使用權房子，簽租賃合同，租期有10年20年。請問有何風險
沒有風險，在房產合同中，買賣不破租賃，你租下了，你就擁有了購買這套房的優回先權，就算開發商的房子被賣答給別人或抵給別的，你的租憑合同也是繼續有效的，所以啊，只要合同簽好，最好將違約金加大，沒有風險的，大膽住吧！
2. 買房時一樓業主與開發商簽合同：其房子之前的綠化帶的使用權歸其個人所有。請問這款合同有效嗎
哈哈，開發商或都物業這么說是不對的啊，樓前的綠華帶是小區全體小區業主所有的，呵呵，其它業主有權利干預這事的
3. 私人與開發商簽訂購買商鋪20年的使用權的合同，委託開發商管理，開發商用物業來擔保我的保底收益。
此合同來基本無效。你所說的這種商鋪自分割出售，其實是不合法的。因為商鋪在規劃和審批的時候都是最為一個整體，是沒有分割的。政策已經不允許辦理分割單獨出售給小業主的。只是開發商自說自話把商鋪分割賣給大家其實際目的是為了盡快回籠資金，因為如果不賣給小業主，他就必須自己親自招商把店鋪租賃出去，而這樣一方面是回款比較慢第二方面是要承擔租不出去的風險。
按照你的說法，這中合同是無法在房管局備案的，因為就沒有合法的產權，也不會公證，即使公證也沒有法律效果，因為這種法律關系並不成立。開發商更不可能提供給個人的什麼預售證了，商鋪在銀行做抵押是必須的，如果規范的話，在辦理預售證之前，房地產管理部門必須要求開發商和銀行辦理解抵押手續。否則是辦理不出預售的。但是你這種情況可能更笨不存在預售的情況。
承諾出租是不符合國家政策的，這個基本不要心存僥幸，快蘇回款才是目的。用物業公司做擔保更是沒有意義。多數房地產的物業基本都是貼錢的更笨沒有什麼資產，白送給你也是負資產。誰都不要。即使是用商鋪的所有權擔保也不現實，即使是擔保給銀行，銀行要實現債權拍賣也不是輕易的事情。
4. 和物業簽定使用權協議受法律保護嗎
一、既然房屋買賣合同中沒有約定，該屋後空地的所有權屬於小區的所有業主所共有。
二、既然物業不享有土地使用權，他無權處分該空地，也無權與你簽訂任何使用該空地的合同。即使簽訂該合同，也不具有法律效力。
5. 開發商要向業主出售物業服務用房，請問合法么，合法的話，單個買受人應該只用使用權吧，合同應該怎麼簽
不合法！如果你能辦理到房產證，自然合法了，如果辦不了，即使你支付了鈔票，一旦發現還是很麻煩的，而且你也只有使用權，沒有所有權！
6. 開發商與非業主簽了車位使用權合同，未約定車位管理費的標准。使用權人有與物業簽訂物業使用協議有約定。
根據物業管理條例，車位費一般可以分為2部分，一部分是車位服務費，一部分是車位租賃費用，這2部分費用收取是依照車位產權歸屬有所不同。
因為，已經與開發商簽了使用權合同，所以不存在租賃，這部分錢不需要繳納了。
但是，車位服務費，是物業對車位或者車庫區域進行服務產生的，包括衛生打掃、道閘運行成本、設施維修成本等。這部分錢，是需要繳納的。不過，一般當地的物業對這部分費用一般有限價，你可以查查當地的要求。
7. 買房子的時候家人和我都不太懂，全款買的房子，只簽訂了物業使用權轉讓合同，開發商老闆也換人了
你們這太粗心大意了。購房合同也不簽？口頭承諾算什麼啊，你沒有任何的材料證明房子是你的。那你錢不是打水漂了嗎？開發商跑路，一房多賣，萬一後來接盤俠不承認你，你們該怎麼辦？
8. 買了套公寓,使用權租給了開發商,開發商沒有按時交樓,但是有按約定定時給租金,可以起訴違約么
根據《物業管理條例》的規定，物業費有產權人（業主）繳納，產權人約定由使用人繳納的，從其約定。
根據該條款，物業費應該由業主繳納。除非業主和房屋使用人在合同中約定，由房屋使用人支付物業費。你可以查看開發商和你錢的物業物業回租合同，是否有繳納物業費的約定。如果有，則按照約定來執行；如果沒有，則依法由你支付物業費。
不過從你描述的情況來看，開發商應該沒有承諾替你支付物業費，那麼按照物業管理條例規定，你作為房屋產權人，應當繳納物業費。
9. 園區地上車位開發商與承租人簽訂有永久使用權的租賃協議合法嗎（開發商物業已撤離園區三年多了）
根據房地產管理法，物權法，開發商把物業賣給了業主，開發商就喪失了處置園區土地使用權的權利，此種合同是無效合同，承租人如果一次性支付了租金可以向開發商討回，開發商有合同欺詐的嫌疑。
10. 我剛買的公寓型房子，可開發商的土地使用權只有30年，簽合同也是簽的30年，
你要注意了:一般住宅的土地使用權期限是70年,工業是50年,商業是40年,綜合用地50年。你所專說的公寓是屬不是指酒店式公寓？也有可能，開發商是從別的單位或個人手中受讓的此地，可能受讓期限只有30年，如果是這種情況，30年後還要看當初出讓土地的一方的具體情況。30年，在土地使用權期限中是不常遇到的數字，你再問清楚一些具體情況吧！