對物權修改意見

① 在物權法中，善意取得制度有哪些新的修改或補充

歷經七次審議，我國立法史上最為慎重的一次立法，《中華人民共和國物權法》最終於2007年3月16日公布。但該法的正式出台並不意味著圍繞該法的爭論已經平息。不可否認，《物權法》的頒布是我國法制進程中的一件大事，它的許多規定都具有里程碑意義，對保護公、私財產所有權起到了積極的意義。然而，正因為它意義重大，與普通大眾關系最密切、最直接，它也是近兩年爭議最多的一部立法。其中公、私財產權的平等保護、不動產的登記制度、業主的權利、住宅建設用地的自動續期，所有權的善意取得制度等都是民眾討論的熱點問題。

善意取得，我國理論界通說，是指「無權處分他人動產的讓與人，不法將其佔有的他人的動產交付給買受人後，若買受人取得該動產時系出於善意，則他便取得該動產所有權，原動產所有人不得要求買受人返還。」①我國在《物權法》制定以前，雖然民法理論和司法實踐通常承認有此制度，但尚無法律明文規定，只是在最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第89條有一個類似性規定：「……第三人善意，有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益……」，然而該條規定也只限於共同共有財產。新頒布的《物權法》第九章第一百零六條則明確規定：「無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。」

從法律原文分析，我國善意取得的構成須符合：1、標的物主要為動產或者不動產（其他物權可參照適用）；2、讓與人為無處分權人；3、受讓人取得財產時出於善意；4、支付了合理對價；5、受讓人佔有了受讓財產或已依法登記。

作為物權法乃至民法中的一項重要制度，善意取得制度是法律對兩種價值進行利益判斷後的產物，即兼顧對所有權的靜的安全保護和交易的動的安全保護。我國正處於社會主義經濟高速發展階段，基於善意取得在促進交易便捷、保護交易安全、維護市場交易秩序等方面的價值功能，在物權法中明確此項制度是一大進步，但筆者認為該項制度尚有幾點值得探討：

一、不動產應否適用善意取得制度

如前所述，我國理論界的通說認為善意取得只應適用於動產，而不應適用於不動產，筆者是贊同此種觀點的。善意取得制度淵源於古日耳曼法的「以手護手」原則，本質上是平衡所有權人利益和善意受讓人利益的一項制度。一方面旨在一定程度維護所有權人的權益，保證所有權安全，保持社會秩序的平和穩定。另一方面又側重維護善意受讓人的利益，促進交易便捷和保護交易安全。事實上即是一種以犧牲財產的靜的安全為代價而保護財產的動的安全的制度，是以對真正權利人的利益的限制，來換取交易安全。那麼為何只應對動產適用善意取得而不動產不應適用呢？因為，動產物權以佔有為其公示方法，不動產的物權以登記為其公示方法。即動產的佔有人即被推定為所有權人，而對於不動產，只有登記證書才能表徵所有權，標的物的轉移佔有並不移轉所有權，只有經登記取得證書後才發生所有權移轉的效力。物權經過公示之後，即發生法律上的公信力，當善意第三人處於對物權公示方法的信賴而依法進行交易時，不論是否實際存在於這種公示方法相應的合法權利，均應加以保護。由於不動產的物權變動的公示方式是登記，因而在不動產交易中，雙方當事人必須依照規定，變更所有權登記，因而不存在無所有權人或者無處分權人處分不動產所有權的可能性，也就不存在適用善意取得制度的必要前提（因此，筆者認為，以登記為公示原則的動產，如車輛、船舶、航空器等也不應適用善意取得制度）。「因為不動產登記制度的建立，第三人若再以不知不動產之權利狀態為理由予以抗辯已不可能」。②而且根據物權優先於債權的民法原理，法律應優先保護原權利人，而不是通過合同確定債權的第三人。

有學者認為，當不動產登記存在瑕疵時，應當承認不動產善意取得制度，「在不動產的交易中，由於工作人員的疏忽大意，導致登記錯誤、疏漏、未登記等原因發生無權處分問題，那麼第三人也同樣存在是否知情即是否為善意的問題。」③也有學者認為：「由於我國目前的登記制度較為混亂和不規范，登記的程序和審查制度也尚待改進，我國不動產登記中的錯漏在所難免，為保護不動產交易的安全，我國將來的物權立法中應當確立不動產的善意取得制度。」④對此筆者認為，法應當具有適當超前性和指引性，不能以現實生活中存在為理由而要求法去適應，而是應當由法指引社會生活達到法的要求。對此，《物權法》第二章已有相應規定。《物權法》第九條規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力……」，第十條規定：「……國家對不動產實行統一登記制度……」，並且第十四條還規定了登記機構在登記時應當履行查驗、詢問等職責。這些規定目的就是為了建立規范的不動產登記制度，使不動產的物權公示清晰明了，可供人信賴。此外，《物權法》第十九條規定：「權利人、利害關系人認為不動產登記薄記載的事項錯誤的，可以申請更正登記……」第二十一條規定：「當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。」也就是說，對於善意的買受人，其受到的損失可由進行錯誤登記的登記機構或提供虛假材料申請登記的人賠償，無須再為善意買受人提供善意取得制度作為特別保護，相反，此時應保護的是真正權利人的所有權，即靜的安全保護。

還有觀點認為，現實生活中存在一些本是不動產所有權人，但其不願用自己名義辦理所有權登記，而與別人約定所有權登記在別人名下，此種情況下應適用善意取得。筆者認為，既然《物權法》第二章規定了不動產物權必須經依法登記生效，則不應當承認此種「借名」登記有效。正如儲蓄實行實名制一樣，物權實名登記可以預防少數貪腐官員隱瞞自己財產，達到逃避監管、制裁的目的，而不承認此種「借名」狀況下的物權變動，則可以防止貪腐分子以他人名義進行交易，將不動產轉化為更具隱蔽性的貨幣。這樣，善意取得制度方不與登記制度相矛盾，法律才更好地指引人們遵守良好的社會秩序。

二、遺失物應否排除適用善意取得

《物權法》第一百零七條規定：「所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被他人佔有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用後，有權向無處分權人追償。」從這條規定我們可以看出，立法者是不承認遺失物可適用善意取得制度的，即使受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購買，權利人亦可請求返還原物，只不過應支付所付費用。該條規定不禁讓我們疑惑——遺失物無論轉讓幾手，權利人的所有權都受到絕對保護嗎？不是通過拍賣或向具有經營資格的經營者購買但支付了合理價格的善意買受人權利就毫無保障嗎？例如某甲遺失一項物品，被某乙拾到，某乙謊稱是自己的物品賣給了舊貨市場經營者，經營者又賣給了某丙，某丙又轉讓給了某丁（均是以合理價格），那麼某甲發現某丁持有該物品，依《物權法》規定，則可以無償要求某丁返還（因某丁不是通過拍賣或向具有經營資格的經營者購得）。而法律未規定善意佔有人返還原物後，有向他人求償的權利，也未規定原所有人的補償義務，所以善意佔有人的權益根本不能得到保護，而原權利人既可向無處分權人請求損害賠償，又可向受讓人請求返還原物，在向受讓人支付所付費用後，還可向無處分權人追償，這就造成原所有人與善意佔有人之間的權利義務嚴重失衡，形成了法律面前不平等狀態。從該事例可以看到，某甲有一定過錯（至少因其保管不善才會遺失物品），而某丁沒有過錯（如果硬要說有，就在於他沒有追問一任又一任的轉手人該物品的來源，實際上這是不可能的），但法律沒有保障無過錯的某丁權利而過於保障有一定過錯的某甲的權利，這會造成什麼後果呢？這就意味著任何善意交易者，在依據法律和交易慣例作出交易並取得標的物後，隨時有可能並未取得所有權，使已經形成的財產交易關系完全推翻，這必然使人們在交易時心懷疑慮，造成交易不安全，甚至使人們失去對法律的信任，影響法律的公正與權威。事實上，在商品經濟高速發展的今天，商品交易在更加廣泛的領域中頻繁進行，從事交易的當事人很難確切的知道對方是否有權處分其佔有的財產，也很難進行查證。況且處在商業機會與信息萬變的時代里，商機稍縱即逝，在一般情況下，要求當事人對每一個交易對象的權利是否屬實加以查證是不合理也是不現實的。因此，對遺失物的所有權進行絕對保護而完全排除善意取得是不可取的，應當設立例外規定。特別是對於轉讓幾手的遺失物，應當在制度設計上平衡所有權人、善意佔有人和社會三方的利益，不能搞一刀切。（同理，對於多次轉手的贓物也不應絕對排除在善意取得制度之外，在此不再詳述）

三、應對回復請求權作何種限制

對於不適用善意取得制度的財產，原權利人享有回復請求權。善意取得制度所要追求的目標是既能保護原所有人的合法權益，又可保護善意佔有人的合法權益，從而既保護了所有權，又保護了交易安全。而不適用善意取得制度時權利人所享有的回復請求權則側重保護的是所有權，但亦有一定限制。如有觀點認為：「凡第三人取得的財物屬於盜竊物或拾得物，不論第三人是善意取得還是惡意取得，都有返還原物的義務，即所有權人有權要求第三人返還原物，如果善意取得人返還原物所受損失不能得到補償的時，所有人在接受返還原物時，視具體情況給善意第三人以適當的補償」。⑤《物權法》規定的限制，一是受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得遺失物，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用；二是權利人自知道或者應當知道受讓人之日起二年內可向受讓人請求返還原物。

回復請求權的行使應受期間限制，而且應當是除斥期間，一旦經過，回復請求權即歸於消滅，善意佔有人得終局確定地取得所有權，這是各國立法的通例。如《法國民法典》規定，原所有人在喪失佔有之日起三年內，得向佔有人請求回復原物。《日本民法典》規定，原所有人自喪失佔有之日二年內，得向佔有人請求回復原物。《瑞士民法典》規定，原所有人得在喪失佔有的五年期間內請求返還。因為行使回復請求權的期限，不僅要考量原權利人和善意受讓人之間的關系，也要注意如何與取得時效期間合理協調，更要考量社會利益和對社會經濟秩序的影響。因此，即便是在極力張揚「所有權神聖不可侵犯」的現代資本主義國家，在保護財產原始所有人利益與保護社會整體利益之間還是選擇了社會整體利益，以期穩定社會經濟秩序。而我國《物權法》價值取向則發生了偏離，將原權利人的所有權抬高到高於一切的「神聖」地位。按照我國《物權法》所規定，該期限雖是除斥期間，但不是從遺失之時起計算，而是從「知道或者應當知道受讓人」之日起計算。也就是說不管該遺失物究竟轉讓了幾手，也不管現受讓人佔有了該物品多少年（只要不超過最長訴訟時效20年），只要權利人才「知道或者應當知道」受讓人的話，該物品都必須返還原權利人。這是一項極不利於市場經濟發展的規定，事實上也是行不通的。如某甲長期佔有某財產，經過相當長的時間後，人們已經相信某甲是該財產的所有權人，並與其發生了各種法律關系，如果要恢復某乙對該財產的佔有，勢必要推翻這些已存的法律關系，引起法律秩序的混亂，成本顯然過大，因此，「知道或者應當知道受讓人二年之內」的規定是毫不可取的。

② 物權法規定的擔保物權制度對擔保法中的規定做了哪些方面的修改

一、明確了獨立擔保的約定無效
我國《擔保法》第五條第一款規定：「擔保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔保合同無效。擔保合同另有約定的，按照約定。」
我國《物權法》第一百七十二條第一款規定：「設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效，擔保合同無效，但法律另有規定的除外。」
通過對比可知，物權法實施後，除非法律對獨立擔保另有規定，法規、規章、規范性文件，當然還有當事人的約定中有關擔保合同的效力獨立於主合同的條款均屬無效。物權法的立法理由為：擔保物權依附於主債權債務而存在，沒有主債權債務，就沒有擔保物權。法律如允許當事人作出主債權債務無效，擔保合同仍有效的約定，那麼即使不存在主債權債務，擔保人也要承擔擔保責任。這不但對擔保人不公平，而且可能導致欺詐和權利的濫用，還可能損害其他債權人的利益。我國擔保法調整的范圍除了包括抵押權等物權性擔保方式外，還包括保證、定金等非物權幸擔保方式，擔保法允許約定的情形是針對國際貿易中通行的見索即付、見單即付的保證合同。物權法只調整抵押權等物權性擔保，因此，不在物權法中作這樣的規定是合適的。
二、明確了擔保合同與擔保物權的效力區分
我國《擔保法》第四十一條規定：「當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。」第六十四條第二款規定：「質押合同自質物移交於質權人佔有時生效。」
我國《物權法》第十五條規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。」第一百八十七條規定：「以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。」第二百一十二條規定：「質權自出質人交付質押財產時設立。」
通過對比可知，我國物權法摒棄了擔保法將「基礎關系（合同）與物權變動的效力混為一談」的觀念，將基礎關系（合同）與物權變動的效力區分開來，除非法律另有規定或合同另有約定，擔保合同一經成立即生效。合同生效後，如一方不依約辦理抵押登記或者轉移佔有的，另一方可依法追究其違約責任。
三、抵押物的范圍擴張
我國《擔保法》第三十四條採取列舉加概括方式對抵押物的范圍作了規定：「下列財產可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；（二）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；（三）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；（四）抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產；（五）抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；（六）依法可以抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一並抵押。」也就是說，只有法律明文規定可以抵押的財產才能辦理抵押。
我國《物權法》第一百八十條則採取列舉加排除的方式：「債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：（一）建築物和其他土地附著物；（二）建設用地使用權；（三）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；（四）生產設備、原材料、半成品、產品；（五）正在建造的建築物、船舶、航空器；（六）交通運輸工具；（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一並抵押。」
通過對比可知，較之擔保法，物權法規定，只要法律、行政法規未禁止抵押的財產，就可以進行抵押，賦予當事人更大的意思自治權，如對動產抵押的范圍不作限制。
四、新增了浮動抵押制度
我國《擔保法》對浮動抵押制度未作規定。
我國《物權法》第一百八十一條對浮動抵押作了明文規定：「經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就實現抵押權時的動產優先受償。」
所謂浮動抵押，是指權利人以現有的和將有的全部財產或者部分財產為其債務提供擔保。債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就約定實現抵押權時的動產優先受償。如企業以將現有的以及將來的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，抵押權設定後，抵押人仍可以將抵押的原材料投入成品生產，也可以賣出抵押財產。當發生債務履行期限屆滿債務未受清償、抵押人被宣告破產或者被撤銷、當事人約定的實現抵押權的情形成就或者嚴重影響債權實現的情形時，抵押財產確定，也就是說此時企業有什麼財產，這些財產就是抵押財產。抵押財產確定前企業賣出的財產不追回，買進的財產作為抵押財產。抵押人以其全部財產設定浮動抵押的，只需要在登記時註明全部財產抵押，即對抵押財產作概括性描述，不必詳列抵押財產清單。以部分財產抵押的，則需要列明抵押財產的類別。
浮動抵押具有不同於固定抵押的兩個特徵：一是，浮動抵押設定後，抵押的財產不斷發生變化，直到約定或者法定的事由發生，抵押財產才確定。二是，浮動抵押期間，抵押人處分抵押財產不必經抵押權人同意，抵押權人對抵押財產無追及的權利，只能就約定或者法定的事由發生後確定的財產優先受償。
五、部分抵押物的抵押登記效力規定不一致
我國《擔保法》第四十一條、第四十二條規定，以航空器、船舶、車輛抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。
我國《物權法》第一百八十八條規定，以交通運輸工具抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。
因此，自2007年10月1日起，以航空器、船舶、車輛等交通運輸工具辦理抵押，，只要簽訂抵押合同，抵押權即成立，只是登記後才能對抗善意第三人。
六、物的擔保與人的擔保先後效力規定不一致
我國《擔保法》第二十八條規定：「同一債權既有保證又有物的擔保的，保證人對物的擔保以外的債權承擔保證責任。債權人放棄物的擔保的，保證人在債權人放棄權利的范圍內免除保證責任。」
我國《物權法》第一百七十六條規定：「被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現債權，也可以要求保證人承擔保證責任。提供擔保的第三人承擔擔保責任後，有權向債務人追償。」
通過對比可知，物權法沒有採納擔保法關於「物的擔保優於人的擔保」的理論，而堅持物的擔保與人的擔保沒有先後之分的原則下，兼顧公平的原則對債務人提供的物的擔保與第三人提供物的擔保的法律效力作了區分。這既有利於保護債權的實現，也避免了程序的繁瑣和費用的擴大。
七、抵押財產轉讓的限制更加嚴格
我國《擔保法》第四十九條第一款規定：「抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。」
我國《物權法》第一百九十一條第二款規定：「抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。」
通過對比可知，我國擔保法對抵押財產轉讓的限制採取通知主義，也就是抵押人轉讓抵押財產時只需要通知抵押權人和受讓人即可。而我國物權法對抵押財產轉讓作了更嚴格的限制性規定，即抵押人轉讓抵押財產必須經抵押權人同意，從根本上說就是，要轉讓抵押財產，必須消除該財產上的抵押權。
八、擔保物權的存續期間規定不一致
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第十二條規定：「當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續不具有法律約束力。擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結束後，擔保權人在訴訟時效結束後的二年內行使擔保物權的，人民法院應當予以支持。」
我國《物權法》第二百零二條明確規定：「抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。」第二百二十條規定：「出質人可以請求質權人在債務履行期屆滿後及時行使質權；質權人不行使的，出質人可以請求人民法院拍賣、變賣質押財產。出質人請求質權人及時行使質權，因質權人怠於行使權利造成損害的，由質權人承擔賠償責任。」第二百三十七條：「債務人可以請求留置權人在債務履行期屆滿後行使留置權；留置權人不行使的，債務人可以請求人民法院拍賣、變賣留置財產。」
通過對比可知，較之擔保法，我國物權法縮短了抵押權的存續期間。抵押權的存續期間限制在主債權的訴訟時效期間，比擔保法的司法解釋減少了兩年，各位抵押權人對此應予以重視，避免抵押權因期間屆滿失權。但與抵押權不同的是，我國物權法並未規定質權、留置權時效，也就是說質權、留置權不受所擔保的債權的訴訟時效的限制。但為了避免質權人、留置權人濫用權利、怠於行使權利，物權法賦予了出質人、債務人行使質權、留置權的請求權。
九、留置權的適用范圍擴大
我國《擔保法》第八十四條規定：「因保管合同、運輸合同、加工承攬合同發生的債權，債務人不履行債務的，債權人有留置權。法律規定可以留置的其他合同，適用前款規定。當事人可以在合同中約定不得留置的物。」
我國《物權法》第二百三十二條規定：「法律規定或者當事人約定不得留置的動產，不得留置。」
通過對比可知，擔保法規定的留置權的適用范圍過分狹窄，只有因保管合同、運輸合同、加工承攬合同和法律規定可以留置的其他合同發生的債權，才能適用留置權，不符合經濟實踐需要，也不利於保護債權人的利益。因此，我國物權法擴大了留置權的適用范圍，只規定了法定或約定不得留置這兩種情形，賦予當事人更大的自由。
十、明確了留置財產與債權的關系
我國《擔保法》對留置財產與債權的關系未作明確規定。
我國《物權法》第一百三十一條規定：「債權人留置的動產，應當與債權屬於同一法律關系，但企業之間留置的除外。」
通過對比可知，我國物權法明確規定了留置財產應當與債權屬於同一法律關系。同時，考慮到商業實踐的特殊性，企業之間交易頻繁，追求交易效率，講究商業信用，如果嚴格要求留置財產必須與債權的發生具有同一法律關系，有悖交易迅捷和交易安全，因此，我國物權法特別規定，企業之間留置的財產，可以不與債權屬於同一法律關系。這無疑有利於保護企業的合法權益，必將促進我國市場經濟更加快速、健康地向前發展。

③ 《物權法》對於物權的設立、變更、轉讓和消滅有哪些基本規定

(1)動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。(2)船舶、航專空器和機動車等物屬權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。(3)動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法佔有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。(4)動產物權設立和轉讓前，第三人依法佔有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。(5)動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續佔有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。

④ 最高法物權法司法解釋 明確如何解決不動產登記與確權爭議

《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（一）》今天發布，共22個條文，將於今年3月1日起施行。依據《解釋》，對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷，應當依賴於對原因行為或基礎關系的審查，而不全依賴於不動產登記簿。

《物權法》規定，「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。」實踐中，出現了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象。

針對這一情況，《解釋》作出了明確，最高法民一庭庭長程新文分析：因為不動產物權的歸屬、買賣、贈與、抵押是否生效等發生爭議的，由民事訴訟來解決；涉及不動產登記機構它的行為本身是否合法、程序是否有錯誤，就通過行政訴訟來解決。

當然了，在涉及登記的行政訴訟中，如果當事人提出將民事爭議一並解決的，法律規定，人民法院應當一並審理。

依據《解釋》，對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷，應當依賴於對原因行為或基礎關系的審查，所以，在當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、自己是真實權利人的情況下，法院應當支持他的訴求。

程新文解釋，不動產登記是不動產物權的一種公示方式，不能把不動產物權登記理解為國家對不動產物權關系的一種干預，解釋為行政權力對不動產物權的授權或確認。

有記者問，中共中央國務院《關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》關於不再封閉建小區，小區道路將公共化，會不會與現行《物權法》規定相違背？程新文分析，政策上升為法律需要一個過程。

「黨的政策、國家的政策上升為法律，是立法機關要做的事情。當國家政策和法律產生相互影響的時候，我們會積極協調有關方面，妥善處理好相關的糾紛，我們司法機關執行法律和執行國家政策，目標是一致的」。

實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人的情況下，應當支持其訴訟請求。

(4)對物權修改意見擴展閱讀

實踐中，有觀點認為，除非法律另有規定，未經不動產登記機構登記就不能取得及享有不動產物權，不動產物權爭議涉及到登記就應通過行政訴訟解決。

於是，實踐中就出現了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象，這不僅徒增當事人訟累，也有損司法的權威和公信。針對這一情況，《解釋》從兩個方面作出規定：

一是在案件的受理上，規定因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議而提起訴訟的，屬於人民法院民事訴訟受案范圍，人民法院應依法予以受理，民事審判部門應依法予以審理。

二是從訴訟中不動產登記簿證明力的角度，規定對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷，應當依賴於對原因行為或基礎關系的審查，故在當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人的情況下，應當支持其訴訟請求。

⑤ 物權法對於物權的設立變更轉讓和消滅有哪些基本規定

(1)動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。(2)船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。(3)動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法佔有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。(4)動產物權設立和轉讓前，第三人依法佔有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。(5)動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續佔有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。

⑥ 《物權法》的調整范圍包括哪些

第二條因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。
本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。
本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
「解釋」本條是關於物權法調整范圍的規定。

本條第一款規定了物權法規范的社會關系，也就是物權法的調整范圍。物的歸屬是指物的所有人是誰，確定物的歸屬即是確定在民事上財產權屬於誰，這是對物進行利用的前提。物權法調整物的歸屬關系，就要確定物的歸屬原則，這是物權法的重要內容。所有權人對其所有物無論自己使用還是交他人使用，都是對物的利用。
物的利用是對物擁有所有權的目的所在。物權法調整因物的利用而產生的相互關系，要確定對物進行利用的規則，這也是物權法的重要內容。因物的歸屬和利用而產生的民事關系都適用物權法。需要明確的是，物權法並不一般性地調整所有的物的歸屬和利用的關系，物權法只調整平等主體之間因物的歸屬和利用而產生的財產關系，也就是本條第一款規定的「民事關系」。
按照法律部門的劃分，物權法屬於民法，調整橫向的社會關系；經濟社會管理活動中管理者與被管理者之間的縱向關系，也涉及財產的歸屬和利用問題，但此類關系主要是由行政法、經濟法調整，不屬於物權法調整的范圍。 把物業管理師加入收藏夾！
物權法規范的物，包括不動產和動產，不動產是指土地以及房屋、林木等土地定著物；動產是指不動產以外的物，比如汽車、電視機。
不動產和動產是物權法上對物的分類，之所以進行這樣的分類，主要是便於根據不動產和動產各自的特點分別予以規范。物權法上的物通常講是有體物或者有形物，指物理上的物，包括固體、液體、氣體、電等。所謂「有體物」或者「有形物」主要是與精神產品相對而言的，著作、商標、專利等是精神產品，是無體物或者無形物，精神產品不是物權法規范的對象，主要由專門法律如著作權法、商標法、專利法調整。
大千世界萬事萬物，並非所有的有體物或者有形物都是物權法規范的對象，能夠作為物權法規范對象的還必須是人力所能控制並有利用價值的物，人力無法控制且無法利用的物不是物權法規范的對象。但是，隨著科學技術的發展，一些原來無法控制且無法利用的物也可以控制和利用了，也就納入了物權法的調整范圍，物權法規范的物的范圍也在不斷擴大。

精神產品不屬於物權法的調整范圍，但在有些情況下，物權法也涉及這些精神產品。這主要是指，著作權、商標權和專利權中的財產權可以作為擔保物權的標的。物權法第二百二十三條規定，可以轉讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權可以出質作為權利質權。
在這種情況下，權利也成為了物權的客體。因此，本條第二款中規定，法律規定權利作為物權客體的，依照規定。
物權是一種財產權，是權利人在法律規定的范圍內對一定的物享有直接支配並排除他人干涉的權利。由於物權是直接支配物的權利，因而物權又稱為「絕對權」；物權的權利人享有物權，任何其他人都不得非法干預，物權的義務人是物權的權利人以外的任何其他的人，因此物權又稱為「對世權」。
在權利性質上，物權與債權不同。債權的權利義務限於當事人之間，如合同的權利義務限於訂立合同的各方當事人。債權是債權人要求債務人作為或者不作為的權利，不能要求與其債權債務關系無關的人作為或者不作為。正因為如此，債權被稱為「對人權」、「相對權」。物權包括所有權、用益物權和擔保物權。
所有權是指權利人依法對自己的物享有全面支配的權利。用益物權是指依法對他人的物享有使用和收益的權利，比如農村土地承包經營權、建設用地使用權等。擔保物權是指為了確保債務履行而設立的物權，當債務人不履行債務時，債權人依法有權就擔保物的價值優先受償，比如抵押權、質權、留置權等。

此外，還有兩個有關的問題需要說明：
1。「物權」與「財產權」、「財產所有權」的聯系與區別。本法的名稱是「物權法」。有人認為「物權」不容易懂，「財產權」容易懂，建議法名改為「財產權法」，或者改為「財產所有權法」。這里要說明的是，財產權比物權內涵廣，不僅包括物權，還包括債權、知識產權、繼承權。
債權主要是由合同法規范的，知識產權主要是由商標法、專利法和著作權法規范的，繼承權主要是由繼承法規范的。同時，「財產所有權」一詞僅從所有權方面講又比「物權」內涵窄，物權不僅包括所有權，還包括用益物權和擔保物權，後兩種權利也是相對獨立的物權。因此，本法的名稱不宜稱作「財產權法」或者「財產所有權法」，還是採用「物權法」比較准確。

2。關於物權主體。本條第三款和第一條將物權的主體表述為「權利人」。對於如何表述物權的主體，在立法過程中有不同意見，有的建議規定為「自然人、法人」；有的建議規定為「自然人、法人和其他組織」；有的建議規定為「國家、集體和私人」；有的建議規定為「國家、公民、法人和其他組織」。

⑦ 物權法改了嗎

沒有改。物權法自出台後尚未發生任何再修訂。任何以修改為由進行的交流均屬於欺騙。也可以通過網路查詢物權法條文。

⑧ 民法通則若干問題的意見第177條與物權法什麼規定有沖突

《民通意見》第177條：繼承的訴訟時效按繼承法的規定執行。但繼承專開始後，繼承人未明確表示屬放棄繼承的，視為接受繼承，遺產未分割的，即為共同共有。訴訟時效的中止、中斷、延長，均適用民法通則的有關規定。
這條規定了遺產糾紛的訴訟時效問題，而根據《物權法》的精神，既然遺產未分割之前即已屬於各權利人共同共有狀態，那麼權利人對於遺產的析產糾紛屬於物權請求權，不應受訴訟時效的限制。

⑨ 新《物權法》相對於舊物權法有什麼不同

我國以前就沒有對物權方面進行專門立法。這個《物權法》是首部，無新舊之分。
以前關於物權方面可以在《民法通則》《民通意見》等中散見