使用權老公房的公共部位

① 物業管理條例公用部位指哪些

分三大類：
一、建築物內部
1、建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分；
2、通道、樓梯、大堂等公共通行部分；
3、消防、公共照明等附屬設施、設備；
4、避難層、設備層或者設備間等結構部分。
二、建築區劃內
小區紅線內其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。
三、土地使用權
建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬於業主專有的整棟建築物的規劃佔地或者城鎮公共道路、綠地佔地除外。

② 樓頂使用權是否只歸頂樓用戶

從理論上說，屋頂因為計入了建築的公攤面積，是屬於全樓業主共有的，如果可以使專用，大家都能屬用，如果需要維修，要大家出錢維修。

頂樓按照正常說法是屬於公共部分的，不屬於任何一戶，也可以說任何住戶都擁有所有權。但是，一般來說頂樓的話，都無人願意管理，大多情況下，使用權都是屬於頂層用戶在使用。而且，很多老房子是沒有物業公司的，以前也沒有公共維修基金這個東西（那時候都是基建處），所以屋頂成了一個大問題。使用的時候大家都來用，壞了的時候大家都說是你家屋頂，他們不管。

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《城市異產毗連房屋管理規定》

第六條所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽台、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設施等，應共同合理使用並承擔相應的義務；除另有約定外，任何一方不得多佔、獨占。

所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。

第七條異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部位時，應取得各所有人一致同意，並簽定書面協議。

③ 使用權的房子 遺產公正

1、使用權的房屋不能通過遺囑繼承。要做的是變更承租人，這得找房版屋的產權單位，最好是權在生前提前調整，這樣比較方便。

2、做公證遺囑不必經過其他子女同意或知情，也不影響遺囑效力。但公證處辦理公證遺囑的前提是遺囑內容必須是處分可處分的財產，否則也不會給辦公證的。

④ 我親叔叔是上海戶口，以前住的老公房就是長期使用權的那種交租金的 .

有，既然你叔叔沒有配偶又無子女繼承的話，按照規定你父親作為你叔叔的兄長可以合法繼承，出售這套房產

⑤ 物業管理區域內共用部位、共用設施設備指的是什麼

物業共用部位是指物業管理中的住宅共用部位、共用設施設備。住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位。住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指住公用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

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1、使用

無論是建設方或是任何業主個人，不得擅自利用物業共用部位進行經營，建設方不得擅自對物業共用部位進行處理。《物業管理條例》第五十八條：建設單位擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款。

2、維修基金

根據建住房《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，凡商品住房和公有住房出售後都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱"維修基金"）。 維修基金的使用執行《物業管理企業財務管理規定》，專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造。

商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2%-3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。 維修基金收取比例由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。

公有住房售後的維修基金來源於兩部分：

售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低於售房款的20%，高層住宅不低於售房款的30%。該部分基金屬售房單位所有。

購房者按購房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。 公有住房售後維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產行政主管部門共同制定，經當地人民政府批准後實施。

2、產權歸屬

建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第三條規定，「共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。」

共用部位與共用設施的產權應歸全體業主共有：第一，根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《城市房地產交易管理條例》的有關規定，「土地使用權轉移的，該土地上的建築物及附著物的所有權隨土地使用權的轉移而轉移」，

也就是全體購房者購買了全部商品房及基地的土地使用權時，位於該土地之上的全部沒有獨立產權的建築物及附著物的所有權也就隨之轉移給全體購房者(即全體業主)。

第二，從商品房的成本構成來說。國家《商品住宅價格管理暫行辦法》中規定，商品房的價格成本包括住宅小區基礎設施建設費和小區非經營性配套公共建築的建設費。

此外，國家電力公司《關於對新建居民住宅供電設施收費及管理的意見》第六條規定：「在新建住宅區內，由新建住宅單位投資建設的室外配電設施，其投資又攤入建房成本的，室外配電設施產權屬於居民共有」。

第三，從公共配套設施的使用權角度來看。住宅區內的公共配套設施是住宅總體的一部分，沒有住宅，也就談不上公共配套設施，它與樓道、院路一樣屬不同的所有人共有。

依照國家《城市異產毗連房屋管理規定》：所有人和使用人對其共有、共用的設施應共同合理使用並承擔相應義務；除另有規定外，任何一方不得多佔、獨占；開發商向廣大業主出售房產的同時也轉讓了土地使用權，以及同住宅同時建造的公共配套設施。

所以，公共配套設施同住宅一樣，其產權所有人為小區全體業主。

第四，從小區公共配套設施的管理機構來講。根據國家建設部《城市新建住宅小區管理辦法》和國家有關部門關於加強小區物業管理的有關法規精神，住宅小區內公共配套設施的產權應該由廣大產權人或使用人的代表機構———業主委員會來負責具體管理。

公共配套設施的產權屬於全體業主；業主委員會代表業主行使處置權，由業主委員會選擇物業管理公司委託其行使管理權。

⑥ 已有使用權老公房，會佔用新購房資格嗎

這要看老公房是否落戶在自己名下，如果已經落戶在自家名下，購新房就會按照有住房處理。如果只是有使用權，而沒有落戶到自己名下，就不會影響第一套房屋的購買優惠條件

⑦ 上海使用權房子，就是衛生間合用，廚房在公共部位的可以轉讓或出售嗎

1、您應當查看自己的公房是否屬於可以出售的范圍。根據目前上海市的政策，只有內非獨用成套的公容房才能直接按使用權房屋出售；
2、您在出售前應當審核好買方是否有購買資格，只有具有上海戶口的人才有購房資格；
3、出售前最好跟所屬的物業公司協商好，因為簽訂買賣合同後需要向物業公司征詢同意出售（根據我們的經驗，這個才是公房出售最難的地方。因為物業公司無人監督，可以自行決定是否同意你出售）；
4、房價款的資金監管問題。出售公房的價款按規定要打入指定的資金監管賬戶，如果買方在2年內購買過商品房或今後2年內要購房，則可以直接憑專用存單把房款提出付房款，否則這筆錢要放在監管賬戶里2年才能取現。

⑧ 租賃房屋公共部位有沒有使用權

對於租賃房屋的公共部位，作為房屋租賃人由於已經承租房屋，對於業主共專有的公共部分屬，作為房屋租賃人有權就業主所共有部分進行使用。具體情況，請當事人自行根據實際情況及相關法律規定進行核實確定。

相關法律規定：《中華人民共和國物權法》
第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

⑨ 共用部位公共設施一樣嗎

當有人在你居住的小區樓前空地上建起一個經營性收費停車場，你在有償使用該場的同時，還要負擔這塊地的清潔費用，你能泰然處之嗎？當某日物業公司通知你交納原本不屬於樓房公共部分物業管理費用時，你願承擔這筆費用嗎？只有了解了小區共用部位和公共設施的區別後，住戶才能明明白白地地交物業管理費。
從住宅建築本身來看，建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》第八條：「公用建築面積由以下兩部分組成：
1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整體建築服務的公共用房和管理用房建築面積；
2、兩套單元與公用建築空間之間的分隔牆，以及外牆牆體水平投影面積的一半。」
顯然，分攤到商品房房價中的由購買房屋者負擔的小區配套設施包括小區內公共綠地、花園、道路及樓房前後左右的空地。
從商品住宅樓分攤的土地面積來看：
1、樓房基礎實際佔用的土地即樓基部分，樓內所有住戶均對這部分土地使用權按份額共有。
2、樓前滴水或樓基至公用道路之間的土地和樓後由樓基至化糞池或公共道路之間的土地即樓房周圍為該樓服務的土地，應為樓內住戶按份額共有。
3、商品樓房價在小區內的公共用地的取得費用已分攤到房價之中，所以，其小區內的公共用地也應為小區內所有住戶按份額共有。
正因為住宅小區的共用部位和公共設施的建設費用最終是以進入房價的形式由購房者來承擔的，所以購房者對共用部位和公共設施既擁有自己享有的權利；又有交納相關物業管理費的義務。
由此可見：1、住宅小區業主對房屋的所有權，包括佔有、使用、收益和處分權利。對於自有房屋，由於產權歸屬個人明確；而對於住宅小區的共有部分和公用設施，由於其為全體產權人所有必須由全體業主同意後才會有效。
2、住宅小區的共有部分和公用設施，任何業主只能與其他業主共同使用，共同承擔義務，共同維護，不能在共有部分和公用設施所佔用土地上建築任何屬於其自用的建築物或構築物，任何單位和個人都不得在此范圍內建築任何為其創利的經營性設施。
3、在小區樓房出售前，其共有部分和公用設施的所有權歸開發商，一旦樓房售出給業主，則表明小區樓房的共有部分和公用設施所有權也隨同房屋一樣被轉移給業主，而對共有部分和公用設施的任何變動，都需通過全體業主的同意。
4、當業主入住小區達到40％以上時，要組建業主管理委員會，召開業主代表大會，與物業管理企業簽訂委託管理合同，並明確共有、公有部分的范圍。