物權統一

㈠ 物權法的基本原則是什麼有哪些

一、物權法的基本原則有哪些
1、物權法定原則。

物權法第五條規定：「物權的種類和內容由法律規定」，就是這一原則的體現。這一原則要求物權的類型、各類物權的內容、效力，以及創設的方式，都由法律直接規定，不能由當事人任意創設。

2、公示、公信原則。

公示就是物權的設立、轉移必須公開、透明。公示原則就是要求將物權設立、轉移的事實通過一定的方式向社會公開，使其他人知道物權變動的狀況，以利於保護第三人的利益，維護交易的安全和秩序。公示的方法除了法律另有規定外，就是到特定的國家機關進行登記。

3、物權平等保護原則。

「國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯」。這是一個立法理念的進步，也是對憲法規定的公民財產權利的民法化和有力確認。「私人」與國家、集體、其他權利人並列相提。

4、維護公共利益與物權之恰當平衡

權利之行使皆有界限，不得越界，否則必然侵入他人的權利領域，釀致侵權責任。物權的取得和行使，概莫能外。在這里，「他人」包括單個的人和作為社會整體之人的群體，謂之公眾。在公共利益和私人利益和其他個人利益之間需要作出恰當的平衡。所以，我國物權法規定，物權的取得和行使應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。

5、一物一權原則。

一物就是指的一個完整的、獨立物而不是指它的某一部分，一權就是在這個物上只能設一個所有權，也就是一物不能有二主。

6、特別法優先原則

為了融洽和調和物權法和其他與對物權相關的法律對同一事項的規定，我國物權法遵循「特別法優先」的原理，規定說，「相關法律對物權有特別規定的，依照其規定」。可見，我國物權法並非調整物權關系的唯一法律依據。

二、物權法民法總則哪個優先適用
中華人民共和國物權法是為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定的法規。物權法的性質是私法：私法性質是基於民法的性質產生的;物權法所調整的基本內容仍是民事主體之間發生的民事法律關系。物權法是財產法;物權法是強行法;物權法是普通法;物權法是固有法。基本原則是貫穿一部法律始終的基本精神和基本理念。在中國的立法和學理上，有確定一部法律的基本原則的習慣：物權法定原則;一物一權原則;公示公信原則。

《中華人民共和國民法總則》是民法典的總則編，規定了民事活動的基本原則和一般規定，在民法典中起統領性作用。共分基本規定、自然人、法人、非法人組織、民事權利、民事法律行為、代理、民事責任、訴訟時效、期間計算和附則等。

這不是誰權威的問題，按照法律的基本原則，特別法優於普通法，物權法相對於民法通則而言是屬於特別法，因此，優先適用。

㈡ 物權法定與意思自治原則之間的關系

物權法定與意思自治作為矛盾體,實為對立統一關系,有其沖突抵觸的一面,亦有協調互動的一面。體現在:(1)意思自治推動物權法定的完善與發展。物權法定的種類與內容來源於當事人自由設定,無論是新物權、舊物權通常都是先由當事人通過法律行為自由創設,隨著該種習慣物 權應用范圍的擴大,已成為社會生活中不可或缺的具有普遍性的物權形式時,立法者將其規定在成文法中,成為物權法定的內容。正是這樣一個過程,使物權種類、內容不斷充實、擴展,繼而物權法定原則得以完善。(2)物權法定為當事人提供廣闊的自由選擇空間,維護當事人的意思自治。通過對當事人自由創設的物權種類、內容的確認,將體現當事人意志的權利義務上升為法律強制性規定,在更高的層次上予以保護,從而鞏固意思自治原則。物權法定種類、內容的愈加完善,與現實生活中的權利義務相接近,對當事人自由設定物權起到指引作用,為他們的選擇提供廣闊的空間,維護了意思自治原則。

㈢ 物權法全文

第一條為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，回明確物的歸屬答，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法。

第二條因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。

第三條國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。國家鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。

第四條國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第五條物權的種類和內容，由法律規定。

第六條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。

第七條物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。

第八條其他相關法律對物權另有特別規定的，依照其規定。

樓上衛生間漏水，是樓上物主的責任。

㈣ 不動產統一登記制度就是不動產物權的什麼和什麼制度

事實上，早在6年前，《物權法》首次提出建立不動產統一登記制度。但此後一直處於停滯狀態。直到2013年3月26日，國務院辦公廳在關於實施《國務院機構改革和職能轉變方案》任務分工的通知中再次表示將出台並實施不動產統一登記制度。

什麼是不動產登記制度？不動產登記制度又為何需要統一？對於不動產登記機構的選擇，我國應當考慮哪些因素？如果無法解決上述問題，不動產統一登記制度的功能就無法得到有效的發揮，本文總結了目前國內學者的觀點，試圖探究不動產統一登記制度的出路所在。

一、不動產以及不動產登記

動產與不動產，是近現代民法體系對於物所作的一種重要區分，其最早可以追溯至羅馬法時期。不動產是指在一定的空間上佔有有形的固定位置，移動後會影響其經濟價值的物。現代民法理論和立法活動關於不動產與動產的分類方法，都是先確定不動產的范圍，然後再以排除的方式確定動產的范圍。如，我國《擔保法》第92條第1款規定：「本法所稱不動產，是指土地以及房屋、林木等地上定著物」。根據《土地管理法》的規定，土地包括耕地、建設用地、林地、草原、水面、荒山、荒地、灘塗等。定著物，有時又稱附著物，是指附著於土地、具有連續性、不能移動，且在一般社會交易觀念中也將其視為具有獨立完整的經濟價值的物。

不動產登記是指依法被授權的國家登記機構根據登記申請人的申請，依照法定的程序，將不動產物權產生、變更、轉讓、消滅的物權變動事項記載於不動產登登記簿上，並供公眾查閱的行為。

不動產登記的內容主要是不動產物權的變動，根據我國現行法律法規的規定，我國的不動產登記范圍大致如下：國有土地使用權登記（包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權）、集體土地所有權登記、集體土地使用權登記（包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權登記）、無地上定著物的土地使用權抵押登記、房屋所有權登記、房屋抵押權登記、土地承包經營權登記、國家所有和集體所有的林地所有權登記、個人使用的林地使用權登記、林木所有權抵押登記、探礦權登記、采礦權登記等。

㈤ 物權法里的統一登記是不是強制性登記

這個是強制性的登記。 但是實際操作中 統一登記實施特別困難。因為不動產的主管部門不同，有林業局 房產局 等等。

㈥ 什麼是物權竟合

在市場經濟條件下，商品流通和資金融通中債權人利益的實現往往受到威脅，為了確保交易安全，減少債權實現風險，債權人不能不為其債權的擔保而奮斗，需要債務人對其債務的履行提出保證，擔保制度由於具有保障債權實現的作用而倍受市場主體歡迎。在物的擔保的實踐中，由於在同一擔保物上可以設定數個擔保物權，使得擔保物權往往出現競合的情況。如何確定各擔保物權的優先效力，我國有關擔保的法律如《民法通則》、《擔保法》等對此沒有做具體規定，所以長期以來法學界對擔保物權競合問題多在理論上進行討論，沒有上升到法律制度的高度來對待，因而，探討我國擔保物權競合制度，對正確適用擔保法，充分發揮物權擔保制度保障債權實現、維護交易安全的作用具有十分重要的現實意義，同時更是不斷完善我國擔保物權法律制度所必需。

一、擔保物權競合的成立條件

擔保物權競合的發生，是指在同一個擔保物上，出現不同類型的擔保物權的情形。擔保物權的競合使對擔保物權的效力判斷出現矛盾，在解決這一矛盾的過程中，最終目的是解決競合的數個擔保物權的效力順序，而對這種效力順序的確認首先必須解決數個擔保物權是否成立和在何種情況下能夠同設於同一擔保物並造成數個擔保物權效力的沖突。我國《擔保法》對擔保物權競合未作規定，只對抵押權、質權、留置權的設立條件作了規定，這只能解決各類擔保物權是否成立的判斷問題，而在出現擔保物權競合的情況下，僅從擔保物權的成立條件是不能做出判斷的，因而，還需對擔保物權競合的條件作進一步的探討。

物權法實行物權法定原則，物權的類型、各類物權的內容、取得和變更，均由法律直接規定，禁止任何人創設法律沒有規定的物權和超越法律的限制行使權利。擔保物權系一種定限物權，因而，討論擔保物權競合問題也應遵循物權法的原則。即考察擔保物權競合的條件，應以法律規定的擔保物權的類型為依據。同時，擔保物權的作用在於保障債權的實現，這使得在討論擔保物權的競合問題時又不得不把它與債權聯系起來。基於上述認識，擔保物權競合的成立，應具備以下條件：

1.在同一標的物上設立的數個擔保物權必須基於不同的法律事實而產生。社會現象可符合亦可不符合法律規范之要件，符合法律規范之要件者，引發法律規定之效力，不符合法律規定之要件者，當然不發生法律規定之效力。所謂發生法律規定之效力者，實即使已存在之法律關系發生變動。諸此社會現象符合法律規定可使已存在之法律關系發生變動者，是為法律事實。法律事實是權利變動的要件，設立擔保物權應有法律事實的存在。數個擔保物權要形成競合，不但要有法律事實，而且其法律事實還必須是不同的。基於同一法律事實設定的不同的擔保物權和基於不同法律事實而設定的同一種類的擔保物權均不能成立擔保物權的競合。如最高額抵押，在最高額限度內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保，其「連續發生的債權」是同一的法律事實，故不發生競合。

2.數個競合的擔保物權是不同種類。擔保物權競合制度要解決的是同一擔保物上不同擔保物權的效力沖突，而同一種類的擔保物權不存在嚴格意義上的效力沖突，只存在公示上和時間順序上的效力順位，因而，數個擔保物權要成立競合，該數個擔保物權必須是不同種類的。如：在同一擔保物上為兩個以上債權人設定抵押，依照《擔保法》第54條規定，抵押合同以登記生效的，按登記的先後順序清償，順序相同的，按比例清償；抵押合同自簽訂之日生效的，已登記的，優先受償，未登記的，按合同生效的順序清償，順序相同的，按比例清償，這實際上的抵押權次序。因而，在同一擔保物上為兩個以上債權人設定抵押，不成立擔保物權的競合。

3.數個擔保物權必須在同一擔保物上設定。盡管對同一債權可以有數個擔保物權，但如果不是在同一擔保物上設定的，也不構成擔保物權的競合。擔保物權是以取得擔保標的物的交換價i值為實質內容的，擔保物權擔保債權受償的作用，通過直接支配標的物的交換價值而獲得實現。擔保物權不在同一標的物上設定，則並不影響擔保物權人對標的物的交換價值的支配，因而也就不存在競合問題。

4.在同一標的物上設定的數個擔保物權均有效，並持續存在。所謂有效，是指符合法律規定的有效條件，能引起一定的權利變動。擔保物權有效的條件上文已論及。無效行為、可撤銷和可變更的行為，均不能引起擔保物權的競合。所謂持續存在，是指各擔保物權不但已經生效，而且期限限尚未屆滿或者其效力尚未滅失。尚未生效、期限屆滿和已經滅失的擔保物權，也不能引起競合。

二、擔保物權競合的情形

我國《擔保法》規定的擔保方式有保證、定金、抵押、質押和留置五種，通說認為，後三種方式屬於物的擔保，擔保物權的競合僅存於抵押、質押和留置三種方式之間。但也有學者認為，定金擔保亦屬特殊的物的擔保。本文採納通說的觀點，就我國立法上的幾種擔保物權的競合情形進行分析。

（一）抵押權與質權的競合。抵押權與質權的競合是指在同一擔保標的物上存在抵押權和質權的情形。抵押權以不轉移佔有為特徵，抵押物的所有人在設立抵押權後，仍然可以對抵押物進行使用、收益，這樣，就有可能產生抵押權與其他擔保物權的沖突。擔保人以擔保物為一項債權設定抵押擔保後，又以該擔保物為另一債權設定質押，這時，就出現了抵押權與質權的競合。我國《擔保法》的規定：可以抵押的財產有：1.抵押人所有的房屋和其他地上定著物；2.抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；3.抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；4.抵押人依法有權處分的機器、交通運輸工具和其他財產；5.抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；6.依法可以抵押的其他財產。從上述規定來看，抵押權分為不動產抵押權和動產抵押權兩類，其抵押標的物是不動產上產生的用益物權和動產物權，而質權，我國法律不承認不動產質權，只承認動產質押和權利質押兩種情況，故抵押權與不動產質權、抵押權和權利質權不會發生競合。據此，抵押權與質權的競合主要表現為兩種情況：第一、在同一動產上先設定抵押權，後設定質權，使先後兩個擔保物權發生競合。第二、在同一動產上先設定質權後又設定抵押權（二）抵押權與留置權的競合。抵押權和留置權的競合是指在同一擔保標的物上，存在抵押權與留置權的情形。我國《擔保法》規定，留置是指因保管合同、運輸合同、加工承攬合同發行的債權，債權人按照合同的約定佔有債務人的動產，債務人不按照合同約定的期限履行債務的，債權人有權留置該財產，以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。從上引規定可見，留置的標的物僅限於動產，不動產不適用留置。即不動產抵押權與留置權不存在發生競合的問題。但在動產范圍內，抵押權與留置權可以發生競合。主要表現為：第一、先成立抵押，後設定留置。如抵押人在抵押物上設定抵押權後，將抵押物交第三人修理或者運輸，因抵押人未能清償修理費、運費，該第三人依法將修理、運輸的財產留置。第二、留置物所有人在其財產被留置後，以該留置物為標的向他人設定抵押，使同一標的物上存在兩種擔保物權。

（三）留置權與質權的競合。留置權與質權的競合，是指在同一個擔保標的物上，既存在留置權，又存在質權的情形。由於留置權的標的物是動產，而權利質權的標的物是權利，因而留置權與權利質權不發生競了合問題，但是以動產為標的物的動產質權，與留置權的競合卻是經常發生。關於留置權與質權的競合，有的學者主張存在三種情形，一是質權人基於留置權成立的法定事由而在質物上取得留置權；三是留置權人在留置物上再設定質權；三是在質物上成立留置權。本文認為，第一種情形與第三種情形實際上是一種包含與被包含的關系，因而不應作為一種獨立的競合現象來考察。也就是說，留置權與質權的競合主要有兩種情形：第一、留置權人在留置物上再設定質權；第二、質權人在質物上成立留置權。

三、擔保物權競合的效力認定

研究擔保物權競合制度，目的在於解決共存於同一擔保標的物上數個不同種類的擔保物權優先受償效力的沖突。通過解決這個沖突，使擔保物權順利實現，維護交易安全。我國法學界對擔保物權競合的效力問題的研究，有的從擔保物權之間的關系的角度進行，如在《中國物權法研究》一書中，就是按照這種體例進行的；有的從擔保物權競制度的角度進行研究，如《擔保法理論與實踐》一書就採用這種體例。雖然角度和體例不同，但都以解決擔保物權競合的效力沖突為最終目的。解決擔保物權的效力沖突，實質上是解決了在同一擔保標的物上存在數個不同種類的擔保物權，各該數個不同種類的擔保物權何者為優先受償的問題。討論擔保物權競合的效力，至少應解決以下問題：

（一）物權法原理對擔保物權競合效力的影響。擔保物權是一種物權，因而具有物權的屬性，具有支配權和排他性，擔保物權人不僅可以向債務人主張權利，而且可以對抗債務人以外的任何人。但是，擔保物權的這種支配權和排他性的程度並不都是等同的和一致的，其效力深受物權法基本原理的影響。表現在：1.物權法定原則對擔保物權的影響。物權的內容基於物權法定主義，但是物權如果是基於當事人的意思而發生，則稱之為意定物權或設定物權。如果不是基於當事人的意思，而是由法律規定直接發生的，則為法定物權。我國《擔保法》規定的擔保物權中，留置權屬於法定物權，在與其他擔保物權競合時，留置權的法定物權地位使之較其他擔保物權有優先受償的效力。2.物權公示原則對提保物權競合效力的影響。物權的公示，指物權享有與變動的可取信於社會公眾的外部表現方式。自近代以來，關於物權的取得、喪失及變更，各國民法無不實行公示原則。不動產物權以登記和登記變更作為權利享有與變更的公示方法，動產物權以佔有作為權利享有的公示方法。我國擔保法對抵押權採取登記對抗主義，未經登記的抵押物權不能產生對抗第三人的效力。3.善意取得制度對擔保物權競合效力的影響。善意取得是指無權處分他人動產的讓與人，於不法將其佔有的他人的動產進行處分，受讓的第三人出於善意而取得該動產的權利。善意取得制度對在質物上設立留置權和在留置物上設立質權以及在質物、留置物上設定抵押權的效力產生一定的影響。4.權利在先原則對擔保物權競合效力的影響。權利在先原則是指成立在先的，位序在前，有優先於後成立物權的效力。先成立的物權壓制後成立的物權，後成立的物權若有害於先成立的物權，後物權將在先物權實行時被排斥。在無登記的前提下，成立在先原則對競合的擔保物權的效力產生影響。

（二）擔保物權競合的效力認定的基本原則。擔保物權競合效力的認定，一般都從具體的競合情況進行分析，這能使擔保物權競合效力認定更具操作性，但缺少原則性指導，容易出現不統一。因而在討論擔保物權競合的效力認定問題時，有必要對其原則性作一些統一，從物權法理論的一般原理出發，將擔保物權競合的效力認定抽象和概括出來。按照上文有關物權法原理對擔保物權的影響的分析，我們可以得出擔保物權競合的效力認定原則為：

1.法定擔保物權較其他擔保物權有較強的效力。

2.公示的擔保物權較未公示的擔保物權有較強的效力。

3.善意取得的擔保物權有較強的對抗力。

4.成立在先的擔保物權較成立在後的擔保物權有次位上的優先效力。

（三）擔保物權競合的效力認定。最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第79條規定：同一財產法定登記的抵押權與質權並存時，抵押權人優先於質權人受償。同一財產抵押權與留置權並存時，留置權人優先於抵押權人受償。由於該條規定較為原則，不能滿足對擔保物權競合的效力認定的需要，因而，我們對擔保物權競合效力的認定，要考慮物權法原理對擔保物權競合效力的影響，按照擔保物權競合效力認定的基本原則，對擔保物權競合的效力作出具體判斷。

1.抵押權與質權競合的效力。抵押權與質權競合，誰為優先？對此有三種不同學說：一為質權優先說。羅馬法上有所謂「同等情況下佔有人優先」的原則，根據這一原則，在抵押權與質權同時存在的情況下，質權優先於抵押權。二為抵押權優先說。此說認為抵押權若以登記進行公示，則應取得優先於質權的效力。三為抵押權與質權同效力說。此說認為，抵押權與質權同為擔保物權，因而具有相同的法律效力，在抵押權與質權發生競了合時，根據抵押權與質權設立的先後來決定，設立在先者，其權利優先，同時設立時，二者效力相同，抵押權人與質權人就其債權比例對抵押物變價進行分配。上述三說，都有其合理的一面，趨利避害，對抵押權與質權競合的效力認定，應作如下區別對待：⑴先設定質權，又將質物為他人債權設定抵押權的，質權優先於抵押權。究其原因，主要在於質權以對質物的佔有為前提，質權人對質物的佔有，實質上表明質權已經公示，具有對抗其他人的效力。⑵抵押權設定後，又以抵押物為他人債權設立質押，則分別兩種情況對待：一是抵押權未經登記的，若後設質權人為善意，依善意取得制度，善意取得動產的第三人（即質權人）的權利有對抗其他人的效力，質權優先於抵押權；若後設質權人為惡意，則抵押權優先於質權。二是抵押權已經登記的，依據公示原則，抵押權優先於質權。⑶抵押權與質權同時設立的，從在先權利原則引伸，一般認為二者效力相同，但法定登記的抵押權優先於質權2.抵押權與留置權競合的效力。抵押權與留置權沖突時，何者為優先，進論上蓋有以下二說：一為效力相同說。抵押權與留置權競合時，根據二者的設立或實行的先後來決定。二為留置權優先說。此說認為留置權的效力優於抵押權，在抵押權與留置權發生競合時留置權人可以就標的物變價優先於抵押權人而獲得清償，而抵押權在留置權發生的前或後設定或實行，在所不問。按成立在先原則，抵押權與留置權同屬擔保物權，其效力應以發生的先後來確定，而按物權法定原則，法定物權的效力優於意定物權的效力。抵押權和留置權競合效力如何確定？本文認為，留置權應優於抵押權。因為：⑴留置權是法定物權，應優於其他物權；⑵留置物在兩權競合時被留置權人佔有，佔有作為動產公示的效力可以對抗第三人；⑶留置權人佔有留置物，如果強行規定抵押權優先，在實踐中會造成抵押權行使的諸多困難，引起更多糾紛。⑷留置權擔保的債權與留置物有直接關聯，留置權債權的發生，使抵押物增加新的價值，留置權的債權只是這一新增價值的代價，並且這一新增價值原本處於抵押物價值之外，抵押權人不應對此享有優先權。

3.質權與留置權競合的效力。質權與留置權都是以佔有標的物為其成立權件的，質權與留置權的競合，實質上是質權人或留置權人處分債務人享有所有權的擔保標的物的行為引起的，有兩種情況：一是留置權人在留置物上設定質權，二是質權人在質物上設定留置權。不論哪種情況，善意取得制度都對二者競合的成立起著至關重要的作用。如果後設立的擔保物權人取得擔保物權為惡意，則行為無效，不能發生質權與留置權競合的問題。如果後設立的擔保物權人取得擔保物權為善意，行為有效，發生質權與留置權競合問題。由於後發生的質權或留置權是前發生的質權或留置權人的行為引起的，前留置權人是後質權關系中的出質人，與質權人形成債權債務關系，前質權人是後留置權人的義務人，因而，在留置權與質權競合時，後發生的質權或留置權應較前成立的留置權或質權具有優先受償效力。即：⑴留置權人在留置物上再設定質權的，質權優先於留置權。⑵質權人在質物上設定留置權的，留置權優先於質權。

社會經濟秩序包括財產流通秩序和財產歸屬秩序，兩者是相輔相成的。沒有穩定的財產歸屬秩序，最終財產流通秩序也難以維持。我國至今尚未制定民法典，物權法的立法也是採取分銷零售方式，因此，對物權法各項制度的研究，不僅在於解決紛爭，而且在於為建立和完善我國物權法制度提供理論依據。筆者自揣本文觀點必有諸多不當，也必有難能周延之短，但願能為我國物權法的完善添磚加瓦。

㈦ 中國物權法全文

中華人民共和國物權法
（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過）
目 錄
第一編 總 則
第一章 基本原則
第二章 物權的設立、變更、轉讓和消滅
第一節 不動產登記
第二節 動產交付
第三節 其他規定
第三章 物權的保護
第二編 所有權
第四章 一般規定
第五章 國家所有權和集體所有權、私人所有權
第六章 業主的建築物區分所有權
第七章 相鄰關系
第八章 共有
第九章 所有權取得的特別規定
第三編 用益物權
第十章 一般規定
第十一章 土地承包經營權
第十二章 建設用地使用權
第十三章 宅基地使用權
第十四章 地役權
第四編 擔保物權
第十五章 一般規定
第十六章 抵押權
第一節 一般抵押權
第二節 最高額抵押權
第十七章 質權
第一節 動產質權
第二節 權利質權
第十八章 留置權
第五編 佔有
第十九章 佔有
附 則
第一編 總 則
第一章 基本原則
第一條 為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法。
第二條 因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。
本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。
本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
第三條 國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。
國家鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。
國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。
第四條 國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第五條 物權的種類和內容，由法律規定。
第六條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。
第七條 物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。
第八條 其他相關法律對物權另有特別規定的，依照其規定。
第二章 物權的設立、變更、轉讓和消滅
第一節 不動產登記
第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第十條 不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。
國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。
第十一條 當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。
第十二條 登記機構應當履行下列職責：
（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；
（二）就有關登記事項詢問申請人；
（三）如實、及時登記有關事項；
（四）法律、行政法規規定的其他職責。
申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。
第十三條 登記機構不得有下列行為：
（一）要求對不動產進行評估；
（二）以年檢等名義進行重復登記；
（三）超出登記職責范圍的其他行為。
第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
第十六條 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。
第十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為准。
第十八條 權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。
第十九條 權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
第二十一條 當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。
因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。
第二十二條 不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標准由國務院有關部門會同價格主管部門規定。
第二節 動產交付
第二十三條 動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。
第二十四條 船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。
第二十五條 動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法佔有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。
第二十六條 動產物權設立和轉讓前，第三人依法佔有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。
第二十七條 動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續佔有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。
第三節 其他規定
第二十八條 因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力。
第二十九條 因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。
第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。
第三十一條 依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。
第三章 物權的保護
第三十二條 物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。
第三十三條 因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。
第三十四條 無權佔有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。
第三十五條 妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。
第三十六條 造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。
第三十七條 侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。
第三十八條 本章規定的物權保護方式，可以單獨適用，也可以根據權利被侵害的情形合並適用。
侵害物權，除承擔民事責任外，違反行政管理規定的，依法承擔行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二編 所有權
第四章 一般規定
第三十九條 所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。
第四十條 所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。
第四十一條 法律規定專屬於國家所有的不動產和動產，任何單位和個人不能取得所有權。
第四十二條 為了公共利益的需要，依照法律規定的許可權和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。
徵收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
徵收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。
任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費等費用。
第四十三條 國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的許可權和程序徵收集體所有的土地。
第四十四條 因搶險、救災等緊急需要，依照法律規定的許可權和程序可以徵用單位、個人的不動產或者動產。被徵用的不動產或者動產使用後，應當返還被徵用人。單位、個人的不動產或者動產被徵用或者徵用後毀損、滅失的，應當給予補償。
第五章 國家所有權和集體所有權、私人所有權
第四十五條 法律規定屬於國家所有的財產，屬於國家所有即全民所有。
國有財產由國務院代表國家行使所有權；法律另有規定的，依照其規定。
第四十六條 礦藏、水流、海域屬於國家所有。
第四十七條 城市的土地，屬於國家所有。法律規定屬於國家所有的農村和城市郊區的土地，屬於國家所有。
第四十八條 森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源，屬於國家所有，但法律規定屬於集體所有的除外。
第四十九條 法律規定屬於國家所有的野生動植物資源，屬於國家所有。
第五十條 無線電頻譜資源屬於國家所有。
第五十一條 法律規定屬於國家所有的文物，屬於國家所有。
第五十二條 國防資產屬於國家所有。
鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規定為國家所有的，屬於國家所有。
第五十三條 國家機關對其直接支配的不動產和動產，享有佔有、使用以及依照法律和國務院的有關規定處分的權利。
第五十四條 國家舉辦的事業單位對其直接支配的不動產和動產，享有佔有、使用以及依照法律和國務院的有關規定收益、處分的權利。
第五十五條 國家出資的企業，由國務院、地方人民政府依照法律、行政法規規定分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權益。
第五十六條 國家所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、私分、截留、破壞。
第五十七條 履行國有財產管理、監督職責的機構及其工作人員，應當依法加強對國有財產的管理、監督，促進國有財產保值增值，防止國有財產損失；濫用職權，玩忽職守，造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。
違反國有財產管理規定，在企業改制、合並分立、關聯交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。
第五十八條 集體所有的不動產和動產包括：
（一）法律規定屬於集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘塗；
（二）集體所有的建築物、生產設施、農田水利設施；
（三）集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施；
（四）集體所有的其他不動產和動產。
第五十九條 農民集體所有的不動產和動產，屬於本集體成員集體所有。
下列事項應當依照法定程序經本集體成員決定：
（一）土地承包方案以及將土地發包給本集體以外的單位或者個人承包；
（二）個別土地承包經營權人之間承包地的調整；
（三）土地補償費等費用的使用、分配辦法；
（四）集體出資的企業的所有權變動等事項；
（五）法律規定的其他事項。
第六十條 對於集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等，依照下列規定行使所有權：
（一）屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；
（二）分別屬於村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；
（三）屬於鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。
第六十一條 城鎮集體所有的不動產和動產，依照法律、行政法規的規定由本集體享有佔有、使用、收益和處分的權利。
第六十二條 集體經濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規以及章程、村規民約向本集體成員公布集體財產的狀況。
第六十三條 集體所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、私分、破壞。
集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。
第六十四條 私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。
第六十五條 私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護。
國家依照法律規定保護私人的繼承權及其他合法權益。
第六十六條 私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、破壞。
第六十七條 國家、集體和私人依法可以出資設立有限責任公司、股份有限公司或者其他企業。國家、集體和私人所有的不動產或者動產，投到企業的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產收益、重大決策以及選擇經營管理者等權利並履行義務。
第六十八條 企業法人對其不動產和動產依照法律、行政法規以及章程享有佔有、使用、收益和處分的權利。
企業法人以外的法人，對其不動產和動產的權利，適用有關法律、行政法規以及章程的規定。
第六十九條 社會團體依法所有的不動產和動產，受法律保護。
第六章 業主的建築物區分所有權
第七十條 業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十一條 業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第七十二條 業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。
第七十三條 建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
第七十四條 建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
第七十五條 業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。
地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。
第七十六條 下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第七十七條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
第七十八條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第七十九條 建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。
第八十條 建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定。
第八十一條 業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。
對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。
第八十二條 物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。
第八十三條 業主應當遵守法律、法規以及管理規約。
業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者雜訊、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第七章 相鄰關系
第八十四條 不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。
第八十五條 法律、法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。
第八十六條 不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。
對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。
第八十七條 不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。
第八十八條 不動產權利人因建造、修繕建築物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建築物的，該土地、建築物的權利人應當提供必要的便利。
第八十九條 建造建築物，不得違反國家有關工程建設標准，妨礙相鄰建築物的通風、採光和日照。
第九十條 不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、雜訊、光、電磁波輻射等有害物質。
第九十一條 不動產權利人挖掘土地、建造建築物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。
第九十二條 不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。
第八章 共有
第九十三條 不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四條 按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。
第九十五條 共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。
第九十六條 共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。
第九十七條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
第九十八條 對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。
第九十九條 共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。
第一百條 共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割並且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。
共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。
第一百零一條 按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。
第一百零二條 因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關繫上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外；在共有人內部關繫上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。
第一百零三條 共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。
第一百零四條 按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。
第一百零五條 兩個以上單位、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照本章規定。
第九章 所有權取得的特別規定
第一百零六條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。
第一百零七條 所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被他人佔有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用後，有權向無處分權人追償。
第一百零八條 善意受讓人取得動產後，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。
第一百零九條 拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。
第一百一十條 有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領取；不知道的，應當及時發布招領公告。
第一百一十一條 拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。
第一百一十二條 權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。
權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。
拾得人侵佔遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。
第一百一十三條 遺失物自發布招領公告之日起六個月內無人認領的，歸國家所有。
第一百一十四條 拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規定。文物保護法等法律另有規定的，依照其規定。
第一百一十五條 主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但當事人另有約定的除外。
第一百一十六條 天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。
法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。
第三編 用益物權
第十章 一般規定
第一百一十七條 用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有佔有、使用和收益的權利。
第一百一十八條 國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規定屬於集體所有的自然資源，單位、個人依法可以佔有、使用和收益。
第一百一十九條 國家實行自然資源有償使用制度，但法律另有規定的除外。
第一百二十條 用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發利用資源的規定。所有權人不得干涉用益物權人行使權利。
第一百二十一條 因不動產或者動產被徵收、徵用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規定獲得相應補償。
第一百二十二條 依法取得的海域使用權受法律保護。
第一百二十三條 依法取得的探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘塗從事養殖、捕撈的權利受法律保護。
第十一章 土地承包經營權
第一百二十四條 農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。
農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用於農業的土地，依法實行土地承包經營制度。
第一百二十五條 土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有佔有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。
第一百二十六

㈧ 《物權法》的頒布使我國有了一部統一的專門的物業管理法.為什麼是錯的

物權法又不是物業管理法，它是為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定的法規。物權法是財產法

㈨ 不動產四統一制度

」。《暫行條例》簡潔明了，重點突出。緊緊圍繞上述「四統一」進行制度創建，為不動產統一登記提供了法律上的指引和保障，對下一步各地具體實施不動產統一登記制度提出了規范要求。

一、登記依據的統一是前提

不動產統一登記的前提是登記依據的統一。不動產登記依據的統一至少有兩個層次：一是在物權實體法層面上的統一，二是在物權登記程序上的統一。我們不能想像，土地、房屋、林地、草地、海域等各種不動產在登記時適用各種不同的規則。《暫行條例》在程序方面做了統一規定。從規定可以看出，《暫行條例》借鑒吸收了現行土地登記、房屋登記的成熟做法，在此基礎上進行提煉和總結。《暫行條例》是不動產登記最重要的依據，為下一步實際開展登記工作制定了重要規矩。但《暫行條例》的頒布，並不意味著不動產登記程序統一的完成。不動產登記程序十分復雜，亟需國土資源部根據《暫行條例》第二十九條的規定會同有關部門制定實施細則進行具體化。一些技術細節，更是需要通過登記規程等規范性文件進行明確。

二、登記機構的統一是關鍵

不動產登記的具體落實靠機構。現實情況是，不同的不動產分散在不同的部門進行登記。因此，要落實不動產統一登記制度，登記機構的統一是關鍵。不動產登記立法的細化、登記簿冊的統一和統一的信息平台的建立，都離不開一個強有力的、覆蓋全國的統一的登記機構。《暫行條例》緊緊抓住了機構統一的「牛鼻子」，明確將機構統一寫入條例中。《暫行條例》第五條明確國土資源部負責指導、監督全國不動產登記工作，在國家層面上確定了不動產統一登記的指導和監督機關。同時，《暫行條例》要求縣級以上地方人民政府確定一個部門負責本行政區域不動產登記工作，並接受上級不動產登記主管部門的指導和監督，從基層層面落實了具體的不動產登記機構實行統一歸口。這一規定抓住「兩頭」，對創建不動產登記機構體系、理順不動產管理和登記職責具有十分重要的意義。

目前國家層面地機構建設已經基本完成:國土資源部地籍管理司加掛不動產登記局牌子，負責擬訂全國地籍管理和不動產統一登記相關法律法規；中國土地礦產法律事務中心（國土資源部土地爭議調處事務中心）更名為國土資源部不動產登記中心（國土資源部法律事務中心），配合不動產登記局的工作。這兩個機構的設立，為不動產統一登記的實施提供了有力的機構保障。在地方層面，許多地方已經設立或正在籌建統一的登記機構。相關工作也在開展。筆者認為，要落實《暫行條例》，地方必須根據條例的規定，加快開展職能整合工作，在市縣級層面明確一個機構從事不動產登記工作。

需要強調的一點是，地籍管理與權屬登記關系密切。在大多數國家和地區，地籍管理與權屬登記都在一個部門，地籍管理局與不動產登記局合署辦公，較好地解決了地籍管理與權屬登記的銜接問題。地方整合不動產登記機構時，也應該注意這一問題。

三、登記簿冊的統一是抓手

登記簿是不動產物權歸屬和內容的根據。登記簿冊是實現「四統一」的一個重要抓手。登記簿的統一，既是統一登記的應有之義，又是統一的信息平台建設的基礎。《暫行條例》改變了現實生活中各部門分設登記簿的狀況，《暫行條例》第八條對登記簿冊的統一設立做了明確規定，同時對登記簿應當記載的事項進行了明確，從法規制度層面上實現了登記簿冊的統一。

在設計統一的登記簿冊時，要注意各種不動產權利登記的銜接，把土地權利的登記作為土地上的其他不動產登記的基礎，把所有權、基礎用益物權的登記作為其他用益物權和擔保物權登記的基礎。

特別需要強調的一點是，登記簿冊的設計既要考慮紙質填寫的需要，更要為登記薄的電子化、數據化處理創造條件。

四、統一信息平台的建設是目標

統一的信息平台主要有兩方面的作用，一是為不動產登記機關依法登記提供信息基礎，為不動產登記查詢提供便利，從而為不動產交易（包括融資擔保）及更有效率的利用提供保障；二是通過對登記信息的整合，為不動產登記資料查詢、不動產（土地、房屋和其他自然資源）管理等提供信息基礎，為宏觀調控和其他社會治理提供數據支撐。《暫行條例》設專章（第四章）對登記信息共享與保護做了規定。

《暫行條例》要求不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批、交易等信息實時互通共享（第二十二條第一款），並明確不動產登記機構能夠通過互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交（第二十二條第三款），既方便了當事人，又為登記機關依法登記提供了信息基礎，有利於登記機關提高登記效率和准確性。《暫行條例》第二十三條第一款按照《物權法》的規定，明確了權利人、利害關系人依法查詢、復制不動產登記資料的權利，正是物權公示的應有之義，為不動產交易的安全提供了保障。

《暫行條例》要求國務院國土資源主管部門會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平台，國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享（第二十一條）；國土資源、公安、民政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門加強不動產登記有關信息互通共享（第二十二條第二款）。這種信息的縱（國家、省、市、縣四級登記信息的共享）橫（各部門間）共享將極大地促進政府相關調控和管理的科學性和及時性。《暫行條例》第二十三條第二款規定有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理案件有關的不動產登記資料，為有權機關對不動產登記資料的使用創造了條件。

相信隨著統一信息平台的建立，我國的不動產物權登記公示的效率，政府管理土地、房屋及其他自然資源的科學性將大大提高。

㈩ 物權公示五統一是哪五個

1、「一個統一抄」：機關事業單襲位與企業等城鎮從業人員統一實行社會統籌和個人賬戶相結合的基本養老保險制度，都實行單位和個人繳費，都實行與繳費相掛鉤的養老金待遇計發辦法，從制度和機制上化解「雙軌制」矛盾。 在此基礎上，形成城鎮職工和城鄉居民基本養老保險並行的兩大制度平台，並可相互銜接，從而構建起完整的城鄉養老保險制度體系。 2、「五個同步」： 一是機關與事業單位同步改革，避免單獨對事業單位退休制度改革引起不平衡。 二是職業年金與基本養老保險制度同步建立，在優化保障體系結構的同時保持待遇水平總體不降低。 三是養老保險制度改革與完善工資制度同步推進，在增加工資的同時實行個人繳費。 四是待遇確定機制與調整機制同步完善，退休待遇計發辦法突出體現多繳多得，今後待遇調整要綜合考慮經濟發展、物價水平、工資增長等因素，並與企業退休人員等群體統籌安排，體現再分配更加註重公平的原則。 五是改革在全國范圍同步實施，防止地區之間出現先改與後改的矛盾