農村建設用地使用權可作價入股

Ⅰ 作價入股的集體建設用地如何登記

問：某村於2009年取得了林產品加工市場的建設用地使用權，領取了建設用地批准書，用地面積13公頃，土地所有權性質為集體所有，用途為鄉鎮企業，但未依法辦理土地登記。2010年後該村以土地入股的形式與多家企業聯營，現在聯營的企業欲申請土地使用權登記，聯營企業提供了村民代表大會會議記錄，由村委會、鎮政府和企業簽署的集體土地入股合同。這家聯營企業的用地合法嗎？如合法，怎樣辦理確權登記？企業需要提供哪些材料？

答：根據《中華人民共和國土地管理法》第四十三條的規定，「任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。」因此，某村於2009年以鄉鎮企業的名義取得林產品加工市場的集體建設用地使用權是符合法律規定的。《中華人民共和國土地管理法》第十一條規定，農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，「由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權」。《中華人民共和國物權法》第九條規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」第十四條規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。」集體建設用地使用權是不動產物權的一種，由於該集體建設用地使用權以鄉鎮企業的名義取得後尚未依法辦理土地登記，因此沒有法律效力，即該集體建設用地使用權尚未獲得法律的承認和保護。

因為2009年該集體建設用地使用權已經以鄉鎮企業的名義給了林產品加工市場，因此，2010年後某村以該土地使用權入股的形式與多家企業聯營，實際上是該集體建設用地使用權再轉移的行為，是集體建設用地使用權的轉讓，即權利主體從林產品加工市場轉移到聯營企業。《土地登記辦法》（國土資源部令第40號）第三十三條規定：「依法使用本集體土地進行建設的，當事人應當持有批准權的人民政府的批准用地文件，申請集體建設用地使用權初始登記。」因此，首先，應當由林產品加工市場持政府的批准用地文件，申請鄉鎮企業集體建設用地使用權的初始登記。然後，由該市場和聯營企業共同向當地縣級國土資源主管部門申請土地使用權的變更登記。值得注意的是，由於參與聯營的企業有多家，林產品加工市場應將土地使用權分割轉讓給相關聯營企業。申請土地登記時，應當按照《土地登記辦法》第九條的規定，提交土地登記申請書、申請人身份證明材料、林產品加工市場的集體建設用地使用權證書、集體土地入股合同等相關材料。

Ⅱ 請問農村集體土地使用權是否可以作為出資方式進行工廠投資

農村集體土抄地使用權包括集體農用襲地使用權和集體建設用地使用權，其中集體建設用地使用權可以作為出資方式進行工廠投資，而集體農用地使用權不可以作為出資方式進行工廠投資。
其中農村建設用地是指農村建造建築物、構築物的土地，包括農民住宅及其林盤院落等宅基地和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地等。
《土地管理法》第六十條規定:「農村集體經濟組織使用鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批准文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批准許可權，由縣級以上人民政府批准。」該條款實際上已經承認集體建設用地使用權可以以入股、聯營等方式進行流轉。
《土地管理法》第六十三條規定:「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。」顯然，該條款允許符合特定條件的集體建設用地使用權依法轉移。

Ⅲ 為什麼建設用地使用權可以進行抵押入股，而土地承包經營權不能抵押入股

不能抵押，但是可以入股，入股的方式法律有明確且嚴格的規定。
法律專門章節規定土地承包經營權可以流轉是因為目前農村城鎮貧富差距過大，提高農村土地利用效率，實現農村土地的規模化經營是解決這一矛盾的重要之道。
但是，中國土地的現狀相當尷尬。土地承包經營權產生於家庭聯產承包責任制，後者的制定由濃厚的社會保障的色彩，所以土地承包經營權的設定上就帶有社會保障的色彩。立法者一方面贊同土地流轉，因為符合農村的社會現實；另一方面，考慮到大部分農村的農民還需要依賴土地維持生活，所以對土地流轉加以種種限制。這是立法的矛盾，也是無奈之處。

Ⅳ 農業土地使用權是否可以作價入股

根據公司法第二十七條的規定：股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產專權、土地使用權屬等可以用貨幣估價並可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資，及《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十八條的規定：依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。

Ⅳ 土地使用權可以投資合夥企業嗎

可以。根據法律規定，土地使用權可以成為合夥企業的一種出資方式。以該權利版出資，需要權評估作價的，可以由全體合夥人協商確定，也可以由委託的法定評估機構評估。 相關法律可參考： 《中華人民共和國合夥企業法》第十六條合夥人可以用貨幣、實物、知識產權、土地使用權或者其他財產權利出資，也可以用勞務出資。 合夥人以實物、知識產權、土地使用權或者其他財產權利出資，需要評估作價的，可以由全體合夥人協商確定，也可以由全體合夥人委託法定評估機構評估。 合夥人以勞務出資的，其評估辦法由全體合夥人協商確定，並在合夥協議中載明。

Ⅵ 集體土地使用權怎麼入股

1、集體土地使用權入股的合法性
《土地管理法》第六十條規定：「農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批准文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批准許可權，由縣級以上人民政府批准。」

2、入股後，集體土地使用權是否由村裡所有變為國有控股公司所有？
這個按照公司法的規定，所有權肯定變成公司所有，入股後即成為公司資產的一部分——只是這一部分股權不得轉讓。
《公司法》第三條公司是企業法人，有獨立的法人財產，享有法人財產權。公司以其全部財產對公司的債務承擔責任。有限責任公司的股東以其認繳的出資額為限對公司承擔責任；股份有限公司的股東以其認購的股份為限對公司承擔責任。
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新《公司法》刪除了原《公司法》第四條第三款中「公司中的國有資產所有權屬於國家」的規定。在公司法理上，國有資產與其他股東投入公司的資產沒有本質上的區別。國家以國有資產出資為對價取得股權，與其他股東一樣，其出資的國有資產當然要歸屬於公司。——所以集體土地使用權入股後也一樣，性質上都是公司股份，也屬於公司資產。

根據《中華人民共和國土地管理法》第四十條、國務院《關於發展房地產業若干問題的通知》（國發〔1992〕61號）精神及北京市人民政府法制辦公室等四部門《關於郊區土地開發利用若干問題的暫行規定》（京政農〔1993〕83號）的有關規定：「鄉村集體經濟組織可以
以集體所有的土地資產作價入股，興辦外商投資企業和內聯鄉鎮企業，但集體土地股份不得轉讓，並按國家有關政策交納土地使用費（稅）。」

3、土地性質是否變化。
這個肯定不會變化。因為集體土地變成國有土地必須經過徵收程序。
《土地管理法》第四十三條任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；……前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家徵收的原屬於農民集體所有的土地。
第四十四條建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。

Ⅶ 農村建設用地使用權存在哪些問題

目前，我國涉及農村集體土地的性質與使用權流轉有關的法律主要有《憲法》、《民法》、《村民委員會組織法》以及一部專門的《土地管理法》，但是這些有關農村集體土地流轉的法律仍然無法解決現實中建設用地流轉存在的問題：
(一)現行法律制約問題
1、現實中集體建設用地使用權流轉與現行法律規定沖突。《中華人民共和國土地管理法》第43條規定：「任何單位和個人進行建設需要使用土地的，都必須依法申請使用國有土地。但本集體經濟組織成員使用本集體經濟組織土地辦企業或建住房除外」 同時，該法第63條規定：「集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設。但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設土地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外」。按照前述規定，集體經濟組織成員可以使用本集體經濟組織的土地辦企業或建住房，但不得出讓、轉讓、出租，因此集體建設用地使用權流轉在法律上是被禁止的，農村集體建設用地使用權流轉的現實情況與現行法律的規定發生明顯沖突。
2、法律上雖規定了集體建設用地使用權流轉的特殊情形，但缺乏相應的規定。如《物權法》第183條規定：「鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。」既然允許這部分集體建設用地使用權抵押，那麼一旦抵押權實現，就會出現集體建設用地使用權發生轉移的現象。但對於因實現抵押權而發生轉移的建設用地使用權應如何處置、受讓主體是否有限制等法律並沒有明確。同時針對《土地管理法》第63條的規定，實踐中沒有任何關於此情形下建設用地使用權發生轉移時的具體操作性規定。
(二)產權制度上的問題
城鄉分割的二元土地制度及農地產權的界定不清，極大限制了農村建設用地的流轉，並導致了一系列違背法律與政策初衷的社會經濟後果。我國現行的土地法律制度來看，實行的是城市土地國家所有和農村土地集體所有的二元土地制度。長期以來，我國《憲法》、 《土地管理法》以及其它土地管理法規對這兩種土地所有權是作了不同規定的，尤其是在兩種土地使用權方面，國家土地使用權和集體土地使用權存在很大的區別。按照《土地管理法》規定，國有土地使用權可以出讓、轉讓、出租、抵押，即法律按不動產用益物權的模式設計運作;但對集體建設用地使用權來說，則不能享有用益物權的處分權能，權利人只有在出資、入股、聯營等特定情況下才能發生權利轉讓，原則上集體建設用地使用權不能出讓、轉讓、出租和抵押。同時，現行農地制度還存在產權模糊、所有權主體虛位的問題。現行的農村土地制度，雖然明確規定土地歸集體所有，即集體擁有產權，但是集體指向不明確，究竟誰是農村集體土地所有權的代表模糊不清。鄉鎮政府、村委會、村民小組及農民個人都享有土地的某一方面權能，但都不是所有權主體。有的地方為解決土地產權主體不明確或權屬來源不清、權屬界限不明的問題時，為方便組織管理將村民小組集體或鄉鎮農民集體所有的土地所有權確定為村農民集體所有，從而造成了土地產權關系的混亂。
(三)相關利益沖突問題
目前農村建設用地流轉中最突出的問題是農民、集體和地方政府三者圍繞土地增值所引發的利益沖突。隨著農村建設用地的流轉，由於土地的功能已經從傳統的「生產」功能向「資產」功能轉變，工業化城市化進程中的土地需求，把農民集體土地產權和農民利益的矛盾在制度層面上凸現出來。
1、地方政府憑借「公共權力」獲取了農村建設用地流轉增值的大部分。由於中央政府嚴格的土地管制、審批程序、土地監管和財稅政策約束，地方政府土地徵用成本的增加客觀上推動了集體建設用地的流轉。對於開發商即土地使用者而言，征地預批和報批手續繁瑣且時間成本大，迫使他們願意直接從集體手中取得土地。集體建設用地使用權流轉可以迴避征地的復雜程序、不受「用地指標」的約束，很大程度上已經是對土地徵用制度的一種替代，地方政府憑借「公共權力」在農村建設用地流轉中直接參與土地流轉收益的分配。因此，農村建設用地流轉的最大收益主體是地方政府。
2、農民在農村建設用地流轉中的收益和其擁有的土地權利不對稱。作為土地所有者和土地使用者雙重身份的農民，其權益在農村建設用地流轉中並沒有完全實現。無論是作為所有者的村農民集體還是范圍更小的村民小組農民集體，都缺乏對管理者的有效約束機制。因此農民作為農民集體的成員，難以保障從集體建設用地使用權流轉中獲得相應的收益。
3、農村集體組織的「管理者」作為分利集團獲取了農村建設用地流轉的巨大收益。經營管理農村土地的基層組織在土地增值的驅使下，已經成為農村集體建設用地使用權流轉的主要推動者和既得利益者。最終農村土地流動的利益主體和集體土地流轉的最終受益者是「鄉、村」級基層組織。他們既是「集體所有權」的代表者，又是聯系地方政府掌握上級政策的信息優勢方，最終成為農村建設用地流轉的主體。作為集體土地所有權的管理者掌握著集體土地所有者所享有的大部分增值。

Ⅷ 土地使用權出資和土地使用權作價入股的區別

1、兩者本質不同

國家以土地使用權作價入股，是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組後的新設企業；而土地使用權作價出資是國有企業改革中特有的一種土地處置方式，是指國家以一定年期的國有土地使用權作為出資投入到改革後的新設企業。

2、兩者土地使用權持有者不同

國家以土地使用權作價入股的土地使用權作價出資形成的國家股股權由國有資產投資主體委託有資格的國有股權持股單位統一持有；而土地使用權作價出資該土地使用權由新設企業持有。

3、兩者土地使用權的權力不同

土地使用權作價出資的企業可依照土地管理法律、法規關於出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押土地使用權；而國家以土地使用權作價入股的土地使用權作價出資（入股）形成的國家股股權，可以依照土地管理法律、法規關於出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。

(8)農村建設用地使用權可作價入股擴展閱讀：

我國國有土地使用權的取得方式包括劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股這四種方式。而與此相對應地土地使用權類型有國有劃撥土地使用權、出讓土地使用權、承租土地使用權以及作價出資或入股土地使用權這四種類型。

發起人出資成立公司他們是最初的股東，這種情況下叫出資，土地使用權作價入股是以財產權置換股權，入股時公司一般已經存在。

土地使用權是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。

土地使用權出讓是一級土地市場,這個市場由國家壟斷，只能由政府將一定年期的土地使用權賣給土地使用人的行為，這個市場賣方只有一個就是國家，通過這種方式取得的土地使用權都是最高使用年期。

Ⅸ 農村建築用地的使用權有哪些常見的問題

涉及農村集體土地的性質與使用權流轉有關的法律主要有《憲法》、《民法》、《村民委員會組織法》以及一部專門的《土地管理法》，但是這些有關農村集體土地流轉的法律仍然無法解決現實中建設用地流轉存在的問題：
(一)現行法律制約問題
1、現實中集體建設用地使用權流轉與現行法律規定沖突。《中華人民共和國土地管理法》第43條規定：「任何單位和個人進行建設需要使用土地的，都必須依法申請使用國有土地。但本集體經濟組織成員使用本集體經濟組織土地辦企業或建住房除外」 同時，該法第63條規定：「集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設。但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設土地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外」。按照前述規定，集體經濟組織成員可以使用本集體經濟組織的土地辦企業或建住房，但不得出讓、轉讓、出租，因此集體建設用地使用權流轉在法律上是被禁止的，農村集體建設用地使用權流轉的現實情況與現行法律的規定發生明顯沖突。
2、法律上雖規定了集體建設用地使用權流轉的特殊情形，但缺乏相應的規定。如《物權法》第183條規定：「鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。」既然允許這部分集體建設用地使用權抵押，那麼一旦抵押權實現，就會出現集體建設用地使用權發生轉移的現象。但對於因實現抵押權而發生轉移的建設用地使用權應如何處置、受讓主體是否有限制等法律並沒有明確。同時針對《土地管理法》第63條的規定，實踐中沒有任何關於此情形下建設用地使用權發生轉移時的具體操作性規定。
(二)產權制度上的問題
城鄉分割的二元土地制度及農地產權的界定不清，極大限制了農村建設用地的流轉，並導致了一系列違背法律與政策初衷的社會經濟後果。我國現行的土地法律制度來看，實行的是城市土地國家所有和農村土地集體所有的二元土地制度。長期以來，我國《憲法》、 《土地管理法》以及其它土地管理法規對這兩種土地所有權是作了不同規定的，尤其是在兩種土地使用權方面，國家土地使用權和集體土地使用權存在很大的區別。按照《土地管理法》規定，國有土地使用權可以出讓、轉讓、出租、抵押，即法律按不動產用益物權的模式設計運作;但對集體建設用地使用權來說，則不能享有用益物權的處分權能，權利人只有在出資、入股、聯營等特定情況下才能發生權利轉讓，原則上集體建設用地使用權不能出讓、轉讓、出租和抵押。同時，現行農地制度還存在產權模糊、所有權主體虛位的問題。現行的農村土地制度，雖然明確規定土地歸集體所有，即集體擁有產權，但是集體指向不明確，究竟誰是農村集體土地所有權的代表模糊不清。鄉鎮政府、村委會、村民小組及農民個人都享有土地的某一方面權能，但都不是所有權主體。有的地方為解決土地產權主體不明確或權屬來源不清、權屬界限不明的問題時，為方便組織管理將村民小組集體或鄉鎮農民集體所有的土地所有權確定為村農民集體所有，從而造成了土地產權關系的混亂。
(三)相關利益沖突問題
目前農村建設用地流轉中最突出的問題是農民、集體和地方政府三者圍繞土地增值所引發的利益沖突。隨著農村建設用地的流轉，由於土地的功能已經從傳統的「生產」功能向「資產」功能轉變，工業化城市化進程中的土地需求，把農民集體土地產權和農民利益的矛盾在制度層面上凸現出來。
1、地方政府憑借「公共權力」獲取了農村建設用地流轉增值的大部分。由於中央政府嚴格的土地管制、審批程序、土地監管和財稅政策約束，地方政府土地徵用成本的增加客觀上推動了集體建設用地的流轉。對於開發商即土地使用者而言，征地預批和報批手續繁瑣且時間成本大，迫使他們願意直接從集體手中取得土地。集體建設用地使用權流轉可以迴避征地的復雜程序、不受「用地指標」的約束，很大程度上已經是對土地徵用制度的一種替代，地方政府憑借「公共權力」在農村建設用地流轉中直接參與土地流轉收益的分配。因此，農村建設用地流轉的最大收益主體是地方政府。
2、農民在農村建設用地流轉中的收益和其擁有的土地權利不對稱。作為土地所有者和土地使用者雙重身份的農民，其權益在農村建設用地流轉中並沒有完全實現。無論是作為所有者的村農民集體還是范圍更小的村民小組農民集體，都缺乏對管理者的有效約束機制。因此農民作為農民集體的成員，難以保障從集體建設用地使用權流轉中獲得相應的收益。
3、農村集體組織的「管理者」作為分利集團獲取了農村建設用地流轉的巨大收益。經營管理農村土地的基層組織在土地增值的驅使下，已經成為農村集體建設用地使用權流轉的主要推動者和既得利益者。最終農村土地流動的利益主體和集體土地流轉的最終受益者是「鄉、村」級基層組織。他們既是「集體所有權」的代表者，又是聯系地方政府掌握上級政策的信息優勢方，最終成為農村建設用地流轉的主體。作為集體土地所有權的管理者掌握著集體土地所有者所享有的大部分增值。