農用土地使用權價值重估

① 土地使用權評估增值需要做賬嗎，如何做

不需要做賬。

企業必須依法進行資產評估，注冊資本不能隨意調整。企業在未發生法定版資產評估權經濟行為的情況下，產權未發生直接變動，不能按評估增值增加資本公積直接轉增注冊資本。

參照規定企業僅在發生法定重估和產權變動情況下才可對評估增值做賬，未發生法定資產評估和企業產權變動情況下，資產評估增值不能做賬。

(1)農用土地使用權價值重估擴展閱讀：

注意事項：

根據寧地稅發[2000]293 號、國稅發[2000]84號文的規定，納稅人的存貨、固定資產、無形資產和投資等各項資產成本的確定應遵循歷史成本原則。納稅人發生合並、分立和資本結構調整等改組活動，有關資產隱含的增值或損失在稅收上已確認實現的，可按經評估確認後的價值確定有關資產的成本。

有關資產隱含的增值或損失在稅收上已確認實現的，可按經評估確認後的價值確定有關資本的成本 是指這部分資產的增值或損失已確認為應納稅所得額，並已按稅法規定繳納稅款的，可按經評估確認後的價值確定有關資產的成本。否則一律按資產的歷史成本價入賬。

② 土地使用權評估的原則有哪些

為了確保評估工作的順利進行，確保評估結果的准確，在土地使用權評估過程中應當遵循一定的原則。一般而言，土地使用權的價格的評估應當掌握以下的原則：
1.合法公正的原則
土地評估機構是一種中介服務結構，具有相應的行業要求。由於其評估的結果將直接對當事人起到參照的作用，有時甚至成為確定土地使用權價格的最終依據。這就要求評估機構在評估工作中應當盡量客觀公正，其評估的結果能夠真實地反映土地使用權的價值。否則，土地使用權評估也就是喪失了其應有的意義，土地評估機構也就喪失了其存在的理由。為了保證評估結果的客觀公正，土地使用權的價格評估工作，首先要遵循合法的原則，即必須遵循我國有關土地管理的法規和資產評估的法規的規定。其次要力求公正，做到符合客觀實際，按照科學的估價標准、評估方法和程序來評估。目前土地評估大量存在的問題就是評估機構評估過程不客觀，過於考慮當事人的主觀意願因素。
2.有利於開發利用的原則
土地使用權出讓以及其出讓前的評估工作，應當在服從城市規劃的前提下，有利於擴大土地開發、利用的廣度和提高土地開發、利用的強度，亦即土地使用權價格的評估工作要考慮到有利於土地的開發利用。
3.區別對待
土地使用權價格的評估，應按照不同區域以及各塊土地的經濟價值和效用的大小來確定。例如上海的土地在市區分為六塊，郊區分為三塊。因為土地使用權的價格是由多種因素決定的。土地是不動產，其價格當然與其所處的地理環境息息相關，位於不同地理位置的土地當然具有不同的價格。
4.最大使用效益的原則
同一塊土地由於用途的不同而取得經濟效益就會不同，因此應當在服從城市規劃的前提下，選擇取得「最大使用效益」的用途或者項目評估其出讓價格。最大使用效益有時動態的、發展的，最大使用效益也不是一成不變的。這一項原則比較難掌握，要求評估機構有較豐富的經驗，同時對於相關的信息業要有很好的了解。

③ 求教：土地使用權評估價值應計入房產原值繳納房產稅

《企業財務通則(2006)》第五十七條規定，企業進行重組時，對已佔用的國有劃撥土地應當按照有關規定進行評估，履行相關手續，並區別以下情況處理:
(一)繼續採取劃撥方式的，可以不納入企業資產管理，但企業應當明確劃撥土地使用權權益，並按規定用途使用，設立備查賬簿登記。國家另有規定的除外。
(二)採取作價入股方式的，將應繳納的土地出讓金轉作國家資本，形成的國有股權由企業重組前的國有資本持有單位或者主管財政機關確認的單位持有。
(三)採取出讓方式的，由企業購買土地使用權，支付出讓費用。
(四)採取租賃方式的，由企業租賃使用，租金水平參照銀行同期貸款利率確定，並在租賃合同中約定。
參考《廈門市地方稅務局關於明確將地價並入房產原值徵收房產稅有關問題的通知》(廈地稅函[2011]8號)規定，納稅人以劃撥方式取得土地使用權的，初始用地成本為零，不再對土地價值進行評估並入房產原值。如納稅人先以劃撥方式取得土地使用權，後經批准改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法將補繳的土地出讓金和其他出讓費用並入房產原值。
《企業會計准則第6號--無形資產》第十四條規定，投資者投入無形資產的成本，應當按照投資合同或協議約定的價值確定，但合同或協議約定價值不公允的除外。
依據上述規定，納稅人以劃撥方式取得土地使用權的，初始用地成本為零，不再對土地價值進行評估並入房產原值。採取作價入股方式的，將應繳納的土地出讓金轉作國家資本。對接受國家以土地使用權作價出資(入股)的企業，取得的地價為按照投資合同或協議約定的價值確定，應依法將補繳的土地出讓金和其他出讓費用並入房產原值。 稅收，是國民經濟最為重要的調節器，隨著經濟的發展，稅收法律愈發繁雜，稅收調整愈發頻繁，作為企業財務人員，掌握著企業的稅收命脈，迫切需要綜合的稅務管理能力，加入稅務經理專修班，掌握稅務實務、稅務籌劃、稅務稽查、稅務行政復議，拓寬稅務處理軟技能，成為優秀的財會人。

④ 怎樣進行農村土地承包經營權的價值評估

為進一步深化農村金融改革創新，加大對「三農」的金融支持力度， 繼2015年國務院印發《關於開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》後，2016年3月24日，央行聯合多部委發布《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》，讓232個農村承包土地的經營權抵押貸款試點地區有了重要的政策依據。但是，試點地區在推進相關工作時也遇到現實約束，如農村土地承包經營權價值評估問題，這直接影響貸款額度及風險控制。以《農用地估價規程》為基本依據，結合土地經營權狀況，有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、基準地價修正法等五種估價方法。
價值評估影響因素
《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》第十二條要求，借貸雙方可採取委託第三方評估機構評估、貸款人自評估或者借貸雙方協商等方式，公平、公正、客觀、合理確定農村土地經營權價值。它的價值主要受自然和社會兩大方面因素的影響。
自然因素主要指土地自身的特性和土地的自然環境，土地等級，包括氣候條件、地形地貌、土壤條件、水文狀況等。社會因素包括三類，第一，土地相對不動信息，如所在地社會經濟發展條件、土地制度、交通條件、土地位置、土地基本設施狀況；第二，土地經營產值和周邊相同類型土地經營權價值狀況，第三，如果是流轉的土地，需考慮土地使用權承包年限之剩餘使用年限，它是申請抵押貸款審核時的重要考量。
價值評估五方法
收益還原法。它是將待估農用地未來各期正常年純收益（地租），以適當的土地還原利率還原，從而估算出待估農用地價格的一種方法。其計算公式為：地價=a/r×[1-1/(1+r)n]，a-土地年純收益，r-土地還原利率，n-土地使用權承包年限之剩餘使用年限。對於在正常條件下有客觀收益且土地純收益較容易測算的農用地價值評估可以採用這種方法。
市場比較法。它是根據替代原理，將待估農用地與近期市場上已發生交易的類似農用地進行比較，並對類似農用地的成交價格進行適當修正，以此估算待估農用地價格的方法。其計算公式為：地價=情況修正系數×交易實例農用地情況指數。市場比較法適用於農用地市場交易比較活躍的地區。
成本逼近法。它是指以新開墾農用地或土地整理過程中所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息和應繳納的稅金，並進行各種修正來確定農用地價格的方法。其計算公式為：地價=（土地取得費+農用地開發費+稅費+利息+利潤+農用地增值收益）×年期修正系數×區位修正系數。
評分估價法。按照一定的原則，建立影響農用地價格的因素體系和因素評分標准，依據因素評分標准對待估農用地的相應條件進行評價賦分，按其得分值的大小，乘以客觀的農用地單位分值價格，從而得到農用地價格的一種估價方法。
基準地價系數修正法。它是利用基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地與其所處區域的平均條件相比較，並對照修正系數表選取相應的修正系數，對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。適用於有基準地價成果區域的農用地價格評估。
具體進行農村土地承包經營權價值評估時，需結合待估宗地的具體特點和土地用途以及估價目的，選取適合的估價方法。

⑤ 土地價值評估和土地使用權抵押評估的區別

土地價值評估和土地使用權抵押評估的區別在於：
1、估計的目的不一樣，一內個是核容定土地市場價值，一個是評估土地使用權抵押價值。
2、價值定義不一樣。
3、評估用途不一樣，也就是什麼樣的評估目的，做什麼樣的用途。
附：國有土地使用權轉讓都是要經過招標，掛牌，拍賣手續的，個人轉讓不了。

⑥ 採用成本法評估土地使用權價值時，影響因素包括利息嗎

採用成本法評估土地使用權價值時，影響因素包括利息。
解析：運用成本法內評估地價要注重分析地容價中的成本因素，由於土地所有權的壟斷，使用土地必須支付地租，由於開發土地投入的資本及利息也是構成地租的費用內容，因此成本法的基本公式可表述為：
土地價格＝土地取得費＋土地開發費＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值收益
成本法又稱為成本逼近法、承包商法、原價法或重置成本法等，是依據開發或建造待估不動產或類型不動產所需要的各項必要費用以及正常的利潤、利息和稅費各項正常費用，從而確定待評估對象價格的方法，採用成本法估價出的價格稱為積算價格。
利用成本法評估土地使用權價格，是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息和應繳納的稅金及土地使用權收益來確定土地價格。
成本法一般適用於新開發土地的估價，特別適用於地產市場不發達，很難找到交易實例，並且無法利用市場比較法等方法進行估價的土地，也比較適用於對一些既無收益又很少有交易情況的學校、公園等公共建築、公益設施等特殊性土地的估價。

⑦ 農村宅基地價值如何評估

我國法律規定「宅基地屬於農民集體所有」、「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准」、「宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定」、「宅基地使用權不能抵押」，由此對宅基地的使用權有諸多限制，因此宅基地的評估條件也不同於一般的土地篇，集體用地評估市場條件目前仍不甚成熟，現行對於宅基地評估方法主要有：
1、成本逼近法
由於宅基地使用權不能在市場上自由流轉，對較為偏遠的區域，一般情況下不適宜採用市場比較法進行評估。建議採用成本法，調查當地農用地轉為建設用地的成本、土地開發成本、有關稅費、資金成本等測算。
參考計算公式：
集體建設用地使用權價值=土地取得費(耕地開墾費+耕地佔用稅+水利建設基金+新菜田開發建設基金)+土地開發費(集體農地開發為宅基地開發程度需要的開發費)+利息(集體農地開發為宅基地投資產生的利息，計算基數為土地取得費與開發費)+利潤(集體農地開發為宅基地投資產生的利潤)+增值收益(集體農地開發為宅基地之後產生的增值)
2、收益法
土地管理法規定宅基地上建設的住房可以出租，目前和地城郊宅基地出租案例較多，可採用收益還原法評估。在使用收益還原法時，應注意農村居住房地產的稅費項目與國有土地上房屋的不同，還原利率的取值也應與國有土地上的房產有區別。此外，各地時有因司法處置而拍賣宅基房的交易案例，可以剝離出宅基地價格。
3、基準地價系數修正法
對集體建設用地基準地價已經覆蓋到的區域，可以採用基準地價系數修正法，如廣東南海地區。

⑧ 評估土地使用權價值

1.選定評估方法
該宗房地產有經濟收益，適宜採用收益法。
2.計算總收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。
年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.計算總費用。
（1）年管理費=486000×3.5%=17010（元）
（2）年維修費=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年稅金=20×900=18000（元）
（4）年保險費=2500×900×0.2%=4500（元）
年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.計算房地產凈收益。
年房地產凈收益=年總收益-年總費用
=486000-73260=412740（元）
5.計算房屋凈收益。
（1）計算年貶值額
年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小於房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》第二十一條規定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。因此，房地產使用者可使用的年限為50-2=48年，並且不計算殘值。本例中，房地產使用權年期屆滿，地上建築物一並由政府無償收回。
年貶值額=建築物重置價/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）計算房屋現值。
房屋現值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）計算房屋凈收益（假設房屋收益年期為無限年期）。
房屋凈收益=房屋現值×房屋資本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.計算土地凈收益。
土地年凈收益=年房地產凈收益-房屋年凈收益
=412740-165000=247740（元）
7.計算土地使用權價值。土地使用權在2008年3月的剩餘使用年期為50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
單價=3358836.15/500=6717.67（元）
8.評估結果
本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元

⑨ 評估土地使用權價值時，一般以什麼為基礎

我們這里評估是以基準地價為標准，用兩種方法評估，另一種評估法的價格要與基準地價不會相差太多，因為基準地價求出來的永遠都是比較準的價值。

⑩ 關於土地使用權評估和設備評估的問題

1、評估費用建復議計入管理費用制，評估費用是按評估價值的比例收取的，比例一般不高，相對於被評估的資產價值來說不算是大金額，出於重要性原則，以計入費用為宜。
2、資產評估增值部分，包括土地評估增值部分，會計上不做確認，這是會計准則的明文規定，是基於會計謹慎性原則做出的規定，所以，評估增值部分不做賬務處理。