商業土地使用權出讓金

㈠ 土地使用權出讓金

開發商沒有取得土地使用權是沒有權利開發商品房的，出售在沒有取得使用權的土地上建造的商品房屬於商業欺詐，你有權利要求雙倍退款。如果開發商已經取得了土地使用權，再向你們索要土地出讓金就沒有道理，這就像坐公交車買了車票後，乘務員又要求你分擔購買公交車的成本一樣。

㈡ 40年產權土地出讓金是多少

土地出來讓金計算方式：一源.有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標准計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。二.發生轉讓的劃撥土地使用權補出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。三.通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。四.劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標准計算土地出讓金。

㈢ 求 商用土地使用權出讓金 計算

這個直接去國土局辦理就是了，固定收費，用不了你自己算。
固定收費，懂的吧？不是吃了雷得膽子的人是不敢隨便改的。

㈣ 交補得土地使用權出讓金是指什麼

對地理完全不通。- -

㈤ 商業用地改變商住用地怎麼繳納土地出讓金

按商業用地的市場價格與工業用地的差價補交出讓金，同時還要考慮政策因素、規劃因素等諸多條件，原則上由政府收回再公開處置。

「工業用地」改為「商業用地」的步驟：
1、前提條件：必須符合城市總體規劃，並需經過規劃部門批准，需要土地部門的領導簽字意見。
2、如果符合城市規劃可以改變為商業用途的，按照現行土地出讓辦法的規定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。但有一個問題就是，把土地拿出去拍拍掛如何保證我們還能拿的到呢?到時候又是很多家公司競爭怎麼辦?學學人家高手吧，碧桂園能做的到的(書上可沒寫教你如何拿地哦)!如果用途的變更符合城市規劃，按政策只要按市場價格補交差價就可以了，這是一個基本的原則(如果不想交差價，那就另當別論了)。
但是，在實際操作中，不同的地方政府對這一原則的理解程度和政策執行方式都不盡相同，比如規定對這類土地必須進入市場公開交易(招拍掛)，又如只要按經認可的市場評估價格補交清出讓金即可進入市場等等。歸總起來，這些操作的差別實際上可以理解為「應補交的市場價」如何實現的問題，政策對此並沒有規定得很具體，地方如何操作就有了很大的靈活性，也就是說如果地方在執行上頭的政策時可以採取更為嚴格的措施，比如「必須招拍掛」等等。但是「必須招拍掛」需要有一定的前提，那就是土地使用權的取得方式，如果是以出讓方式取得的工業用地，由於使用權已經被買斷，因此強制性要求「招拍掛」的做法不妥當，有違物權的基本准則;但如果是劃撥用地，那政府就完全有權利要求進入有形市場公開交易。
司法解釋：《國務院辦公廳關於清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知》(國辦發[2003]70號)第四點中的部分原文：「協議出讓的土地改變為經營性用地的，必須先經城市規劃部門同意，由國土資源行政主管部門統一招標拍賣掛牌出讓。」
3、通常的做法可由工業用地使用人與所在區縣的土地管理部門聯系，由土地的收購儲備機構根據年度收購儲備計劃安排收儲。
司法解釋：《城鎮國有土地使用地價是不一樣的。二是政府收回協議出讓的工業用地使用權，重新以招拍掛方式出讓的做法缺少法律依據。鍾還認為，協議出讓是法律明確的一種出讓方式，現使用者是以合法方式獲取的工業用地使用權應當受到保護，政府在土地收購儲備時應避免強收強賣。

㈥ 收取商業國有土地出讓金是什麼標准

我國國有土地使用權出讓的方式有三種：協議、招標、拍賣。在這三種方式中，

招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象；協議出讓由 於沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價（包括無償）出讓主要發生在以協議方式出讓土地的行為上，因此規范協議出讓最低價標准 至關重要。

首先，僅按不同用途
基準地價的一定比例確定的協議出讓最低價標准，無法滿足不同土地情況出讓地價的需要，
難於操作，致使有些地方公布的協議出讓最低價標准形同虛設。

第二，具體出讓地塊地價內
涵往往與協議出讓最低價地價內涵不一致，二者不具有可比性，若以此確定協議出讓土地出
讓金，既有可能導致國有土地資產流失，也往往會出現侵犯原土地使用者權益的情況。

第三，
根據國土資源部《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，劃撥土地
使用權價格可作為企業權益計入企業資產，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使
用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，這已不大適用於按上述文件規定確定 的協議出讓最低價標准。

最低價確認方法

協議出讓最低價不能簡單地由基準地價的一定比例確定，應分門別類針對具體出讓土地

類型及地價內涵制定標准。

新增建設用地協議出讓最低價確定。對於新增建設用地採用協議方式出讓的，取得的土

地形式有可能是生地、毛地或熟地。

生地主要是指已完成土地使用批准手續而未進行基礎設施配套開發和土地平整的土地，

土地補償費、安置補助費、征地過程中發生的稅費等土地取得費用由申請使用土地者支付。

其協議出讓地價的核定應該是農用地轉為建設用地所產生的土地增值費，或稱土地所有權收

益、土地純收益。當然，土地出讓金與新增建設土地有償使用費是不同的，土地出讓金是市、

縣人民政府土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者，並由土地使用者按規定的標

准向國家繳納的土地出讓的全部價款。而新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人

民政府在批准農用地轉用、徵用土地時，向以出讓等有償使用方式取得新增建設用地的市、

縣人民政府收取的平均土地純收益。雖然繳納主體和性質不同，但由於新增建設用地徵收標

準的制定是由國土資源部按照全國城市土地分等和城鎮土地級別、基準地價水平等情況確定

的，其標準的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性，因此，新增建設用地協議出讓最

低價的確定可以以此作為依據。根據《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》確

定，各地徵收標準的制定以新增建設用地中依法納入有償供地的比例約為60%，從而確定平

均純收益徵收定額標准，因此協議出讓最低價的確定可按以下公式計算：

協議出讓最低價=新增建設用地土地有償使用費徵收標准÷60%

毛地和熟地具備建設條件的土地，其協議出讓最低價的確定可以以基準地價和生地出讓

最低價加上相應的土地開發費等綜合考慮。

土地價格是一個有機整體，依據土地構成分離出土地出讓金有其片面性，在使用上也有

局限性，一般只適用於工業用地，用於商業、住宅等用地並不適用。但對於目前制定新增建

設用地（工業用途）協議出讓最低價標准，卻不失為行之有效的辦法。

對於新增建設用地中用作商業、住宅用途的，其協議出讓最低價的確定要以基準地價為

准；以生地、毛地出讓的，從基準地價中扣除相應的平均土地取得費、開發費等。

企業改制涉及劃撥土地使用權協議出讓最低價確定。根據國土資源部《關於改革土地估

價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，企業改制時，劃撥土地需轉為有償使用土地
的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金。據此核算出的土地
出讓金就有可能低於標定地價的40%，對於企業改制涉及的補繳土地出讓金，不能按「不低
於標定地價的40%」作為衡量低價出讓國有土地的標准。

㈦ 收取商業國有土地出讓金是什麼標准

以廣州市為例，廣州國有土地出讓金計收標准有6大變化，具體標准如下：

一、是對城市更新改造項目出讓金計收時點進行了明確，除改造方案批復或原出讓合同已有約定外，其他的計收時點以國土規劃部門同意辦理土地有償使用手續時為准。

二、是將公開和協議出讓的價格由不得低於基準地價調整為不得低於基準地價的70%，與國家政策要求一致。同時把社會事業用地和營利性科研設計用地、旅遊業用地、娛樂業用地的公開出讓起始價格由辦公用途評估地價的70%調整為不低於評估地價的50%；

此類項目調整計容建築面積但未調整規劃容積率或僅調整規劃容積率的，按一般用地項目補繳出讓金標準的50%計收出讓金。農產品批發市場用地的公開出讓起始價格調整為按相應地段工業用地市場評估地價擬定。

三、是將自行征地拆遷協議出讓項目計收出讓金標准由評估地價扣減經評審的拆遷費用調整為評估地價的40%。

四、是對使用政府儲備用地建設公建配套設施的，土地綜合開發費先按工業用地基準地價收取，土地儲備成本核定後再「多退少補」。

五、是對私有住宅經批准增設電梯增加的建築面積的出讓金計收標准由評估地價調整為住宅用途基準地價的40%。據悉，此舉是為了提高私人住宅加裝電梯的出讓金計收效率，實現便民利民。

如今廣州舊樓加裝電梯的情況漸多，但因為此前補交地價的評估方式比較復雜，導致加裝電梯後一些業主遲遲沒有辦下新的房產證。

六、是經市級及以上機構認定的營利性科研、教育、醫療、體育機構自有土地改造，增容部分由原規定的按評估地價計收出讓金調整為按市場評估地價的20%計收出讓金。

(7)商業土地使用權出讓金擴展閱讀：

廣州市國土規劃委有關負責人表示，廣州是全國最早成立土地儲備機構的城市之一，20多年來，土地儲備在保障城市發展戰略、推動城市發展和改善民生等方面發揮了巨大作用。

在推動國家重要中心城市建設全面上水平的新時期，土地儲備工作被提出了更高的工作要求。《辦法》的出台，為廣州市土地儲備工作提供了法律制度保障，能有效解決制約我市土地儲備工作開展的瓶頸問題。

㈧ 土地出讓金是什麼怎麼計算

土地出讓金：是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額）。

或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，

或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

計算方法：

一、有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標准計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。

二、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

三、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

四、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標准計算土地出讓金。

拓展資料：

使用范圍

征地和拆遷補償支出。包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費。

土地開發支出。包括前期土地開發性支出以及按照財政部門規定與前期土地開發相關的費用等。

支農支出。包括計提農業土地開發資金、補助被征地農民社會保障支出、保持被征地農民原有生活水平補貼支出以及農村基礎設施建設支出。

城市建設支出。包括完善國有土地使用功能的配套設施建設支出以及城市基礎設施建設支出。

其他支出。包括土地出讓業務費、繳納新增建設用地土地有償使用費、計提國有土地收益基金、城鎮廉租住房保障支出、支付破產或改制國有企業職工安置費支出等。

土地出讓金 網路

㈨ 出讓土地使用權價格和土地使用權出讓金有何不同

您好，我是國家注冊執業的土地估價師和房產評估師。關於您所咨詢的內問題，土地出讓金是一定年容期內(最高商業40年住宅70年工業50年)的土地出讓收益合計，價格是政府公布的確定數值。而出讓土地權價格，根據取得方式(招標拍賣掛牌以及協議)不同，存在競買對手，成交價格是不確定的。如果對我的回答滿意，記得選為最佳答案。未盡事宜，可以私*信聯系。

㈩ 土地使用權出讓金的收取標準是什麼

1、個人住房土地使用權轉讓應補交的土地出讓金標准：1990年5月19日以前取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的30%收取；1990年5月19日（含當日，下同）以後取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的60%收取。

2、已購公有住房（含集資建房）、經濟適用房按規定允許轉讓的，以及紅梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五個國有房地產公司開發的劃撥商品房轉讓應補交的土地出讓金，按簽訂出讓合同之日的標定地價的10%收取。已購房改房、經濟適用房以市場價購買的部分在進入市場時，不再補繳土地出讓金。

3、由政府統一實施的拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金標准：

（1）被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以前取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的30%收取；被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以後取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的60%收取。

（2）被拆遷戶原土地如屬於以出讓方式取得的，或拆遷安置房按市場價購買的部分不再收取土地出讓金。

4、以劃撥方式取得國有建設用地使用權的工業用地補辦出讓應補交的土地出讓金標准：1990年5月19日以前取得的，按標定地價的30%收取；1990年5月19日以後取得的，按標定地價的50%收取。

(10)商業土地使用權出讓金擴展閱讀

一、具體范圍

1、以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所確定的總成交價款；

2、轉讓劃撥國有土地使用權或依法利用原劃撥土地進行經營性建設應當補繳的土地價款；

3、變現處置抵押劃撥國有土地使用權應當補繳的土地價款；

4、轉讓房改房、經濟適用住房按照規定應當補繳的土地價款；

5、改變出讓國有土地使用權的土地用途、容積率等土地使用條件應當補繳的土地價款，以及其他和國有土地使用權出讓或變更有關的收入等。

6、按照土地出讓合同規定依法向受讓人收取的定金、保證金和預付款，在土地出讓合同生效後可以抵作土地價款。

7、國土資源管理部門依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入；出租劃撥土地上的房屋應當上繳的土地收益；土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權，依法向市、縣人民政府繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用（不含征地管理費），一並納入土地出讓收入管理。

二、使用范圍

1、征地和拆遷補償支出。包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費。

2、土地開發支出。包括前期土地開發性支出以及按照財政部門規定與前期土地開發相關的費用等。

3、支農支出。包括計提農業土地開發資金、補助被征地農民社會保障支出、保持被征地農民原有生活水平補貼支出以及農村基礎設施建設支出。

4、城市建設支出。包括完善國有土地使用功能的配套設施建設支出以及城市基礎設施建設支出。

5、其他支出。包括土地出讓業務費、繳納新增建設用地土地有償使用費、計提國有土地收益基金、城鎮廉租住房保障支出、支付破產或改制國有企業職工安置費支出等。

6、土地出讓收入的使用要確保足額支付征地和拆遷補償費、補助被征地農民社會保障支出、保持被征地農民原有生活水平補貼支出，嚴格按照有關規定將被征地農民的社會保障費用納入征地補償安置費用，切實保障被征地農民和被拆遷居民的合法利益。

7、土地出讓收入的使用要重點向新農村建設傾斜，逐步提高用於農業土地開發和農村基礎設施建設的比重。用於農村基礎設施建設的資金，要重點安排農村飲水、沼氣、道路、環境、衛生、教育以及文化等基礎設施建設項目，逐步改善農民的生產、生活條件和居住環境，努力提高農民的生活質量和水平。

8、土地前期開發要積極引入市場機制、嚴格控制支出，通過政府采購招投標方式選擇評估、拆遷、工程施工、監理等單位，努力降低開發成本。城市建設支出和其他支出要嚴格按照批準的預算執行。編制政府采購預算的，應嚴格按照政府采購的有關規定執行。

9、為加強土地調控，由財政部門從繳入地方國庫的土地出讓收入中，劃出一定比例資金，用於建立國有土地收益基金，實行分賬核算，具體比例由省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府確定，並報送財政部和國土資源部備案。國有土地收益基金主要用於土地收購儲備。