受讓物權預告登記

Ⅰ 商品房買賣預告登記與商品房買賣合同備案登記有何區別

1、法律效力不同

商品房預售合同備案登記制度是一種行政管理制度，而預告登記是不動產登記制度，二者的法律效力完全不同。

2、登記的程序及部門不同

《城市房地產管理法》第四十四條第二款規定：「商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。」可見商品房預售合同的登記備案是政府主管部門行使監管職權、房地產經營企業滿足預售條件履行報備義務接受資格審查的一項行政管理行為。

而預告登記時雙方合意之下申請的，只有雙方達成合意才能可以申請登記，也可以不用申請預告登記。可見登記備案的啟動主體是房地產開發商，而預告登記的啟動主體則是簽訂了物權協議的當事人。且根據《房屋登記辦法》的規定，辦理預購商品房預告登記必須有已經登記備案的商品房預售合同原件才能辦理，即備案登記是預告登記的前置程序。

3、兩者的登記機關也不一定是同一個

預告登記就是房屋的登記機構，而商品房預售合同登記備案的可以是建設主管部門也可以是房地產管理部門。

4、適用范圍不同

商品房預售合同的登記備案，其登記的標的僅限於商品房預售合同，商品房的現房買賣、二手房買賣、舊房買賣合同都被排除在備案登記的范圍之外;而預告登記適用於所有不動產交易，不僅包括商品房買賣和私房交易，還包括國有土地使用權的有償轉讓、房地產開發項目的整體受讓等。

預告登記制度具有如下特點：

1、根據物權法定原則，預告登記制度作為我國《物權法》規定的不動產物權登記制度中的重要制度之一，其性質與法律效力均有明確規定；而我國對商品房預售登記備案制度並沒有明文規定。

2、預告登記制度是對權利人享有的物權請求權的登記，使其具有物權效力，具有合理性；而商品房預售登記備案制度是對商品房預售合同的登記，使其具有物權效力存在理論上的障礙。

3、預告登記制度是權利人根據私法行使私權的行為，是「意思自治」原則的體現，更好地體現了房地產市場的經濟性，提高了效率；而商品房預售登記備案制度是預售人依據公法進行的，具有行政強制性。

4、預告登記制度適用的范圍更為廣泛，依據《物權法》第二十條第一款的規定，只要是當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，都可以按照約定向登記機構申請預告登記；而商品房預售登記備案制度只適用於商品房預售。

進行商品房預告登記：

1、商品房買賣合同登記備案後，購房者可以和開發商在預售合同中合同約定預告登記。

2、約定後，購房者到房地產管理部門進行申請，經過受理審核後，由房產管理部門記載於登記簿，購房者交費後領取登記證明。

3、辦理登記預告需要提交的材料有：預告登記申請書；申請人的身份證明；已登記備案的商品房買賣合同，以及當事人關於預告登記的約定；買受人單方申請預購商品房預告登記，出賣人與買受人在商品房買賣合同中對預告登記附有條件和期限的，買受人應當提交相應的證明材料；其他必要材料。

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預告登記特點

預告登記與一般的不動產登記區別表現在：一般的不動產登記都是指不動產物權在已經完成的狀態下所進行的登記，而預告登記則是為了保全將來發生的不動產物權而進行的一種登記。預告登記作出後，並不導致不動產物權的設立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來發生物權變動的權利。

納入預告登記的請求權，對後來發生與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有排它效力，以確保將來只發生該請求權所期待的法律結果。因此，預告登記是與異議登記同時構成不動產登記中的重要內容。

商品房買賣合同的主要內容：

1、當事人，商品房的出賣人一般是房地產開發企業，應註明其名稱、法定代表人、工商登記號、住所及聯系方式等基本情況。買受人如為法人或其他組織，同樣予以註明。如為自然人，則應註明其姓名、身份證件號碼、住所及聯系方式等。

2、商品房基本狀況，要註明出賣人出售房屋的法律依據，包括土地使用權出讓合同號、土地使用權證或建設用地批准書號、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、如為預售商品房，還應明確其預售許可證號。

3、價款及支付方式，商品房的價款包括單價與總價兩種。總價可以按幢、套或單元計價，不論商品房實際面積與約定是否存在誤差，均不對其價格進行調整。單價是按商品房面積計價，可分為依建築面積計價、依套內建築面積計價和依使用面積計價三種方式。

商品房買賣合同的價款支付方式一般有三種方式：第一，以所購商品房抵押貸款的方式付款，也稱按揭付款；第二，一次性付款；第三，分期付款。按揭付款方式，應明確約定買受人應支付的首期金額及支付時間與方式，向哪家銀行申請貸款，如貸款申請不獲批准時有關事項的處理等。如為一次性付款或分期付款方式，則應明確房款或各期房款的支付時間及方式。

4、商品房交付使用方式及條件，合同需明確商品房的交付時間與程序。通常由出賣人於合同約定日期前通知買受人前往商品房所在地接受交付，買受人則於交付使用通知送達後按約定或通知指定的日期接受交付。

合同應對商品房應當具備的使用交付條件約定，主要為商品房應具備必要的驗收文件，如建築工程質量驗收、消防驗收、綜合驗收登記備案表等。買受人依照合同約定的交付使用條件對商品房進行驗收。

Ⅱ 物權法對預告登記是怎樣規定的

《物權法》第二十條當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

最高人民法院關於適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋(一)第四條規定：「未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。」

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房屋預告登記得意義：

1、創設預告登記制度是我國不動產市場發展的客觀需要。

自我國實行改革開放以來，土地使用權及房屋不僅為生活所必需，而且成為不可或缺的生產要素，原先被視為禁區的許多不動產權利進入市場進行交易，導致和促進了土地二級交易市場的建立及房地產交易市場的蓬勃發展。

作為不動產登記制度之一的預告登記，具有服務不動產交易的功能，因此，創設預告登記制度有利於保障請求權人的權利，有利於保護交易中的第三人，有利於我國不動產市場健康的有序發展。

2、創設預告登記制度是現實生活的迫切需要。

隨著我國社會經濟的發展，買賣房屋已成為普通百姓的常見行為，但普通百姓作為消費者購買預售的房屋，其只能根據與預售人訂立的預售合同享有債權性質的請求權，並不能具有排他的效力。、

3、創設預告登記制度是健全我國不動產登記法律制度的需要。

我國《民法通則》第72條及《合同法》第133條規定，所有權自標的物交付時起移轉，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。不動產物權變動屬法律另有規定的情形，我國一些法律僅就不動產物權變動粗略地規定了應當登記，否則不能發生物權變動的結果，但並未建立健全的不動產登記制度。

4、創設預告登記制度是地方立法上升為國家立法的需要。

基於預告登記的重要作用，我們認為，當地方立法被證明是行之有效的經驗並發展成熟時，就應當將其上升為國家立法。這也是我國立法上的一條重要經驗，如公司法的制定就是以地方立法為先導的。為此，我國民法立法應當吸收地方立法的實踐經驗，創設預告登記制度，並對其內容加以具體、明確的規定。

參考資料來源：網路-房屋預告登記

Ⅲ 物權法中預告登記的性質與預售登記的具體內容有那些

預告登記的性質如何，國內外學者均有不同的看法。例如，在德國民法中，有人主張，經由預告登記，獨立的限制物權便獲產生；也有人認為，預告登記已被賦予了可得對抗嗣後意欲發生物權變動的第三人的特別效力，它不具有任何實體權性質的效力，充其量不過是一種登記法上的制度。還有人認為，預告登記惟有對將來權利取得予以保護，而對所有權人（讓與人）加以拘束，以資限制其權利。受讓人縱為預告登記，然對該土地猶未有支配權，故登記前之土地所有權受讓人之權利，乃非物權，而是物權之期待。從各國法律規定來看，預告登記使登記的不動產物權變動的請求權具備了對抗第三人的效力，即具備了一定的物權效力。因此，從預告登記的性質上說，預告登記是債權物權化的一種具體表現。所謂債權物權化，是指債權具備了物權的某些效力。從各國法律的規定來看，預告登記的對象基本上限於不動產物權變動的請求權。
商品房預售登記並不具有預告登記的性質，這是因為：第一，在商品房預售登記的適用對象上，商品房預售登記是對商品房預售合同的登記，而預告登記是對請求權的登記，兩者的目的是根本不同的。前者進行保全的是商品房預售合同，而後者是權利人的請求權。這一差異導致了商品房預售登記並不具有預告登記制度的功能，預告登記的保全權利、保全權利順位及確保交易安全的功能無從體現。第二，根據預告登記制度的理論，申請預告登記的人為享有請求權的權利人，義務人為不動產的現時所有權人，請求權人應取得義務人的承諾或法院的假處分命令才能申請預告登記。而在商品房預售登記中，申請人為商品房預售人，同時其又是商品房預售登記的義務人，且法律、行政規章強制預售進行商品房預售登記，這與預告登記性質不符。同時，商品房預售人進行預售登記是依據公法而進行的，而預告登記是登記權利人依據私法行使私權的行為。可想而知，如果商品房預售中的購房人無權申請進行預售登記，而作為債務人的預售人對進行商品房預售合同登記又沒有什麼利益可言，甚至要支付預售登記的費用，那麼商品房預售合同登記如何起到保護交易安全、維護當事人合法權益的作用呢？第三，預告登記制度的核心是其效力，各國法律大多規定了預告登記具有保全順位的效力、保全權利的效力與滿足的效力等。只有賦予預告登記以這些效力，才能使預告登記具有實際意義，成為請求權的保全手段。而我國對商品房預售登記僅有「應當」進行登記的規定，而沒有對登記效力的規定。不僅沒有規定未經登記的預售合同是無效還是不能對抗第三人；而且也沒有規定經過登記的預售合同，預購人是否具有對抗第三人的效力，是否可以對抗隨後成立的物權變動或有損於登記債權的行為。第四，我國法律、行政規章未規定商品房預售登記的消滅，這也與預告登記制度不符。預告登記只是一種請求權的保全，不具有獨立的效力，只有在將預告登記推進到本登記時才具有意義。因此，預告登記由於一些特定的事由出現而消滅，不會永遠存續。而我國商品房預售登記不塗銷，存續時間非常長，這也意味著其目的在於行政管理，而非對購房人的請求權進行保護。由此可以斷言，我國實行的商品房預售登記僅僅是預售行政管理的一種預售資格審查手段，不具備債權保全的對抗效力，與預告登記制度存在著根本上的差異。

Ⅳ 物權法預告登記怎麼才能有效期長

現階段我國法律還沒有規定預告登記有效期延長的規定，且預告登記只有三個月的有效版期。
《物權權法》第二十條規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

Ⅳ 什麼是預告登記，不動產預告登記與異議登記有

預告登記和異議登記都是不動產登記的類型。他們都屬於限制登記。

預告登記，主要是指為保全一項以將來發生的不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記。它將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現。《物權法》第二十條規定：「當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產權的協議，為將來實現物權，按照約定可以向登記機構：申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能進行不動產登記之日三個月內未申請登記的，預告登記失效。」預告登記一般適用於轉讓不動產、預購商品房等不動產的情形。

以土地權利的預告登記為例，預告登記主要有以下特徵和要求：（1）土地權利預告登記申請人為簽訂土地轉讓協議的轉讓方和受讓方。同時，土地權利預告登記必須由雙方當事人共同申請。（2）申請預告登記的條件是預告登記雙方當事人之間簽訂了土地轉讓協議，並且雙方當事人先約定要辦理預告登記（3）登記機構在收到預告申請後，應及時審查，對符合預告登記條件的應當記載在土地登記簿上，並向預告登記申請人人頒發預告登記證明。（4）預告登記期間，為經預告登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記（5）預告登記後，登記權利人想發生自己所預期的物權變動結果，必須在法定或者約定的期限內履行自己的義務，正確行使請求權，積極申請本登記。

總的來說，預告登記，不具有登記的效力。物權登記以記載於不動產登記薄上的時間為准。
預告登記的效力主要是限制物權人對物權的處分。換句話說就是凍結所有權人的處分權，但是期限只有三個月。

異議登記，主要是指登記機構將事實上的權利人以及厲害關系人對不動產登記簿記載的權利所提出的異議申請記載於不動產登記簿的行為。異議登記是《物權法》規定的一項新的不動產登記制度，《土地管理辦法》何《房屋登記辦法》對此制度進行了明確的規定。《物權法》第十九條規定：「權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項是錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記錯誤的，登記機構硬鋼予以更正，不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。」

異議登記的效力，一是對登記簿上記載的權利人（名義上的權利人）來說，其權利受到了限制。二是對登記機構來說，不得辦理或者暫緩辦理名義上的權利人處分權利的登記申請。

希望我的回答對你有幫助，還有什麼其他的問題也可以追問我。

Ⅵ 關於不動產預告登記的效力

當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議的，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。這說明，針對出賣人又處分該不動產的，預告登記人可以主張債權和物權的雙重保護，既可以對出賣人主張違約損害賠償也可以向受讓人主張返還房屋。

Ⅶ 惡意利用物權預告登記對抗法院執行該怎麼辦

一、對當事人以逃債為目的的虛假合同的預告登記人民法院在執行中應當以司法建議的形式要求登記機關宣告登記無效
預告登記權是一種行政權，反之宣告登記無效也應當是一種行政權。人民法院在案件執行過程中，查明被執行人與案外人合謀提供虛假材料申請登記，證明登記確有錯誤，而這種錯誤給司法權的行使造成了法律上的障礙，登記機關糾正錯誤就是給執行法院掃除障礙，換句話說，登記機關糾正錯誤就是協助法院執行，根據民事訴訟法規定，有關公民、法人和其他組織均有協助人民法院執行之義務，故執行法院可以司法建議的形式要求登記機關協助執行宣告登記無效，司法建議應當具有啟動行政程序的作用。為什麼不應當以協助執行通知書的形式要求登記機關協助執行宣告登記無效？因為協助執行通知書是要求有關單位和個人協助執行人民法院判決書或裁定書所確定的義務，而對於錯誤的登記，人民法院只有在行政審判中才能確認，不宜在執行程序中用執行裁定予以確認。
二、人民法院在執行過程中可裁定宣告預告登記失效
根據物權法第二十條規定，預告登記的法律效力是有期限的，預購登記的法律效力的消失，是消失條件成就時起三個月後自然消失。從預購登記的法律效力自然消失之時起，該預告登記對其他人的物上請求權不存在排斥性，對人民法院的執行自然也應當不存在法律上的障礙，這是預告登記法律效力的實質內容，但形式上該不動產仍然保持著預告登記的外殼，當內容喪失形式尚存時，人民法院是否可以認定該預告登記失效？我們認為是可以的，其理由如下：
一當事人提供的或法院依職權主動調查的任何證據包括預告登記，執行法院有權對其法律效力進行判斷，當證據的法律效力喪失而僅存證據形式時，人民法院有權確認該證據無效，這是人民法院在行使執行權，符合民事訴訟法規定。
二法律及司法解釋對預告登記失效後是否應當宣布失效並未作出規定，只是現實生活中，已經登記在案的證據如不宣告失效即對相關財產予以執行老百姓難以接受，被執行人及其合謀者更視為「稻草」，宣布失效後再予以執行更符合執行程序。
三法律及司法解釋對由誰來宣告失效並未作出明確規定，人民法院在案件執行過程中通過證據判斷的形式宣告失效並不違反法律規定，不可以非議。
四民事訴訟法賦予人民法院的執行權具有類似於行政權那樣的單方性、主動性和效率性，人民法院在執行中有權單方面採取執行措施，有關機關應當或必須協助和配合，從這個意義上講，司法權高於行政權，並且司法權在某種程度上可向行政權滲透，人民法院認定預告登記無效並要求登記機關協助執行符合法律精神。
三、認定預告登記失效的法理標准
根據法條規定，一是債權消滅，二是自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記。債權消滅的原因有一合同履行完畢；二預購人死亡，無繼承人；三合同解除；四債務相互抵銷；五債權人免除債務；六債權債務同歸於一人等，凡出現上述情形之一的，可以認定債權消滅。當然，有的債權消滅的原因對案件的執行沒有實際意義，沒有可供執行的財產可不去理會。
關於自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記，情況較為復雜，關鍵是 「能夠進行不動產登記」的成就條件是什麼，我們認為可從以下兩個方面去把握：一房屋已經通過竣工驗收，能夠進行房屋產權登記；二該棟房屋的其他買受人已經進行登記。當上述兩個事件中的一個出現之後，「能夠進行不動產登記」的條件成就，此是應當計算三個月應當進行登記的期限，超出這個期限後在一個合理的時間范圍內，人民法院應當可以認定預告登記失效。如前述塗某申請執行某房屋開發公司房屋買賣一案，某房屋開發公司與案外人朱某、傅某、張某、周某均稱我們之間還有糾紛；沒有時間處理此事等等理由，使預告登記長期維持現狀，均應認定是抗拒執行的借口，應當認定預告登記已經喪失法律效力。
四、執行措施上的突破
根據物權法第二十條第二款關於「預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效」的規定，人民法院可以採取以下執行措施：
一根據《最高人民法院關於人民法院查封、扣押、凍結財產若干問題的規定》的規定，對被執行人基於預售合同約定出賣給第三人的房屋，不管是被執行人實際佔有、使用、收益，還是第三人已經支付部分價款並實際佔有，只要該房屋還處於預告登記狀態，尚未辦理產權過戶手續的財產，均可以予以查封、扣押。同時對預購人未付清的房款予以扣押，責令只能向法院交付而不能擅自向被執行人交付。「預購人」要求繼續履行合同的，應當於「預購人」依合同約定的付款期限和付款方式向執行法院交付全部價款後，解除查封、扣押、凍結；「預購人」明確表示不要求繼續履行合同的，人民法院應及時對扣押的房屋採取拍賣執行措施。
二聽證程序與查封、扣押措施密切配合。查封、扣押後，「預購人」一旦提出執行異議，應當進入聽證審查程序。聽證審查中，應重點查明「預購人」未付完的款項，同時向當事人宣傳和講解物權法第二十條規定，明確告知當事人：⑴物權法第二十條第一款是保護交易安全，第二款是防止當事人利用預告登記使財產長期處於不確定狀態來規避法律。法院依法保護交易安全，但反對規避法律。房屋系由被執行人開發，目前仍系被執行人所有，「預購人」根據物權法第二十條一款規定，應當具有實現物權轉移在自己名下的期望權，但期望權的實現即物權的落實還必須履行付清房款的義務，在此之前，物權並未發生轉移，法院查封、扣押並無錯誤。⑵根據《最高人民法院關於人民法院查封、扣押、凍結財產若干問題的規定》的規定，要求當事人作出兩種選擇，一是由「預購人」向法院交清房款，法院解除查封、扣押；二是駁回異議繼續查封、扣押，並且在合理期限內人民法院將與包括登記機關在內的有關機關採取執行聯動措施。使被執行人處於兩難境地——如果「假戲真做」讓「預購人」交清餘款給法院後將房屋過戶給「預購人」，這種虧本生意被執行人不願意；如果不這樣做，人民法院將採取進一步執行措施。
根據《最高人民法院關於人民法院查封、扣押、凍結財產若干問題的規定》的規定，執行法院可責令當事人限期履行合同（消滅債權），裁定對「預購人」未付清的房款予以扣押，責令「預購人」限期向法院交付而不能擅自向被執行人交付。以此來促進「自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效」的成就條件，當「預購人」不履行法院責令履行的義務時，應當視為「預告登記失效」的條件成就，法院可裁定該預告登記失效，並向登記機關發出協助執行通知書，注銷其預告登記，爾後直接執行處置其房產。法院採取該執行措施的合法性的理由如下：一預告登記後，預告登記的權利人，只是取得了對不動產物權的期待權和對其他債權的法定抗辨權，並不是取得了物權；二既然是一種期待權和對其他債權的法定抗辨權，必然受到時間限制，該權利性質的本身決定了它不可能長期受法律保護，物權法第二十條關於「預告登記失效」的規定是對該期待權和對其他債權的法定抗辨權的取消，而對取消的程序和權利機關未作規定可理解為可由行政機關和司法機關通過行政程序和司法程序為之，至少法院的取消行為並不違反法律禁止性規定。三在司法實踐中，人民法院按照貫例在執行過程中對房屋的執行和交付，通過執行程序作出注銷房產證的執行措施，雖然找不到相關的明確的法律或司法解釋規定，但已為房地產管理等機關予以認可。
關於擔保法問題探討的培訓紀要

Ⅷ 物權法（草案）里什麼叫預告登記

預告登記指當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權時，為了限制債務人處分該回不動產，保障債答權人將來取得物權而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押

Ⅸ 關於物權法預告登記制度

1、預告登記並不能等同於登記，不能發生所有權的轉移效力。
2、不動產的風險轉移是依交付還是依登記，存在爭議，但從一般認為採取交付主義。